TVA sur Loyer Commercial : Définition et Implications

En France, la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) applicable aux loyers commerciaux est une question complexe qui dépend de plusieurs facteurs, notamment la nature du local loué (nu ou équipé) et les choix fiscaux du bailleur. Cet article vise à clarifier les règles concernant la TVA sur les loyers commerciaux, en abordant les aspects suivants :

La distinction entre locaux équipés et locaux nus.
Les options d'assujettissement à la TVA pour les bailleurs.
Les taux de TVA applicables.
Les implications pour les propriétaires et les locataires.

Définition des Locaux Commerciaux : Nus vs. Équipés

La distinction entre locaux nus et locaux équipés est essentielle pour déterminer l'assujettissement à la TVA. Les règles concernant la TVA sur les loyers commerciaux sont différentes selon que les locaux loués sont équipés ou nus.

Locaux Nus

Le propriétaire qui loue des locaux nus, c'est-à-dire non munis d'équipements, de mobiliers ou de matériel nécessaires à l'exploitation à laquelle ils sont destinés, est exonéré de TVA. En principe, la location de locaux nus n'est pas soumise à la TVA. La location ayant alors un caractère civil, celle-ci sera exonérée de TVA, article 261, 2° du Code général des impôts.

Vous pensez que vous ne répondez pas au critère de locaux équipés, et que de ce fait, vous louez des locaux considérés comme nus ? C’est exact !

Toutefois, le bailleur peut avoir intérêt à opter pour cette option s’il a payé de la TVA lors de la construction ou de l’achat du bien : il pourra alors récupérer celle-ci. Il peut toutefois opter pour la TVA en adressant une lettre simple au service des impôts des entreprises du lieu de situation des locaux.

Lire aussi: L'Indice des Loyers Commerciaux (ILC)

Même en n’étant pas assujetti à la TVA dans le cas d’une location de local commercial loué nu, il peut être intéressant de s’acquitter de la TVA. Effectivement, demander à s’acquitter de la TVA, permet de la récupérer sur les dépenses de travaux ou de réhabilitation que le propriétaire a engagé pour le local commercial.

Locaux Équipés

Un local est considéré équipé s’il possède du mobilier ou de l'équipement matériel nécessaire à l’exercice de l’activité. Le propriétaire qui loue des locaux équipés, c'est-à-dire munis de mobiliers, de matériels et installations nécessaires à l'exploitation de l'activité du locataire (par exemple, salle de spectacles aménagée pour recevoir des spectateurs) est soumis au taux de TVA égal à 20 %.

La location de locaux équipés correspond à la location de bureaux, locaux commerciaux et locaux industriels, qui sont suffisamment munis de mobilier et matériel nécessaire à l’exploitation de l’activité du preneur, c’est-à-dire « ceux sans lesquels l'exploitation commerciale à laquelle ils sont destinés n'est pas possible » (Conseil d’Etat 26 décembre 2013 n°360124).

En tant que bailleur, vous louez des locaux à titre professionnel et vous vous demandez s’ils répondent au critère de locaux équipés ? Sachez que la location de locaux équipés correspond à la location de bureaux, locaux commerciaux et locaux industriels, qui sont suffisamment munis de mobilier et matériel nécessaire à l’exploitation de l’activité du preneur, c’est-à-dire « ceux sans lesquels l'exploitation commerciale à laquelle ils sont destinés n'est pas possible » (Conseil d’Etat 26 décembre 2013 n°360124).

Typiquement, une boulangerie avec tout le matériel nécessaire à la fabrication et la vente de pain, des salles de réunion, salles de spectacles ou des locaux professionnels aménagés…

En principe, la location de locaux nus n'est pas soumise à la TVA. Toutefois, l'assujettissement des loyers à la TVA devient obligatoire si les locaux commerciaux sont aménagés. C'est le cas lorsqu'il comporte des équipements ajoutés par le bailleur pour l'activité du preneur.

Concrètement, qu’est-ce que cela va changer pour vous de louer des locaux équipés ? Vous êtes alors imposable dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui vous permet de déduire certains frais comme les amortissements et les intérêts financiers en cas de crédit.

Options d'Assujettissement à la TVA

Option pour les Locaux Nus

Même si la location de locaux nus est exonérée de TVA, le propriétaire peut choisir de s'assujettir à la TVA. Le bailleur peut, sur sa demande, acquitter la TVA pour les locations de locaux nus à usage professionnel, ce qui lui permet de récupérer la TVA sur les dépenses qu'il a engagées pour le local.

Cette option est intéressante surtout si vous avez payé de la TVA en amont lors de l’achat ou de la construction du bien que vous louez. Effectivement, demander à s’acquitter de la TVA, permet de la récupérer sur les dépenses de travaux ou de réhabilitation que le propriétaire a engagé pour le local commercial.

L'option ne couvre pas obligatoirement tous les locaux. Le bailleur peut en effet choisir la soumission à la TVA de seulement certains de ses locaux, dès lors que l'option exercée désigne sans équivoque les locaux concernés. Ce choix ne dépend pas de l'existence d'une division juridique de l'immeuble et de ses locaux mais peut s'apprécier par opération de location (Rép.

L’option prend effet au premier jour du mois de son exercice (Art.

A cet égard, on notera que l’administration fiscale admet que l’option puisse être exercée avant que le bailleur soit propriétaire de l’immeuble, avant qu’il en ait la jouissance ou dès la constitution d’une société ayant vocation a donné un immeuble en location (BOI-TVA-CHAMP-50-10-20140404, point 230).

Pour faire valoir l’option, celle-ci est à adresser au service des impôts territorialement compétent par lettre simple.

Dès lors, cette possibilité de retarder les effets de l’option devrait être réservée aux seules hypothèses dans lesquelles l’intention de mise en location fait manifestement défaut.

L'option pour le paiement de la TVA prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle a été formulée auprès du service des impôts compétent.

Franchise en Base de TVA

Si le bailleur bénéficie du régime de franchise en base de TVA, il n'est pas concerné par la déclaration et le paiement de la TVA. À noter qu’il est possible de bénéficier du régime de la franchise en base de TVA même pour une location de locaux équipés. Par exemple, avec le statut de micro entreprise.

Ce régime s’applique aux entreprises dont le chiffre d’affaires de l’exercice précédent ne dépasse pas un certain seuil. Si vous avez des doutes quant au régime de TVA sur les baux commerciaux qui vous correspond, rapprochez-vous d’un avocat expérimenté qui pourra vous apporter des conseils.

Certaines entreprises peuvent être exonérée de TVA lorsque leur chiffre d’affaires réalisé sur l’année N-1 et sur l’année en cours est inférieur à certains seuils. Pour une activité commerciale, le seuil est fixé à 85 000 € sur l’année N-1 et à 93 500 € sur l’année N.

Taux de TVA Applicable

Le taux de TVA applicable est de 20 %. Lorsque le bailleur est assujetti à la TVA, le taux applicable est fixé à 20 %. Ainsi, le calcul de la TVA est simple : sur un loyer assujetti à la TVA d’un montant de 2 000 €, il faudra ajouter 400 € de TVA en plus du loyer.

Il peut toutefois être abaissé à 10 % dans le cas des terrains de camping qui remplissent un certain nombre de conditions. La TVA s’applique alors à taux réduit à 10 %, selon des conditions bien précises.

Qui Paye la TVA ?

C’est en général le locataire qui s’en acquitte et qui peut, le cas échéant, la récupérer. Effectivement, lorsqu’un propriétaire ou une SCPI loue un local commercial, c’est en général à une entreprise assujettie à la TVA. Le locataire s’acquitte, le cas échéant, de la TVA ainsi qu’aux obligations légales de déclaration et comptables et peut la récupérer, sauf s’il est en franchise de TVA, à nouveau.

Implications pour le Propriétaire et le Locataire

Pour le Propriétaire

Locaux Équipés : Imposition dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), permettant la déduction de certains frais.
Option à la TVA : Possibilité de récupérer la TVA sur les dépenses et les investissements.
Déclaration de TVA : Centralisation des recettes sur une seule déclaration, avec imposition des loyers nus à l'impôt sur le revenu (revenus fonciers).

Opter pour le paiement de la TVA vous permettra de récupérer la TVA que vous payez, de votre côté, sur l’ensemble des frais et charges que vous engagez à propos du local loué : TVA appliquée sur les factures d’entretien, TVA appliquée sur les éventuels travaux réalisés, etc.

Dans l’hypothèse où vous avez acquitté de la TVA au moment de l’acquisition du local (notamment s’il s’agit d’un immeuble neuf), cette TVA sera également déductible (ce qui peut permettre la constatation d’un crédit de TVA remboursable).

Si le propriétaire met en location plusieurs locaux commerciaux ou professionnels équipés, il peut choisir sur lequel percevoir la TVA.

En tant que propriétaire d’un local commercial ou professionnel, c'est-à-dire loué à une entreprise ou à un commerçant, vous pouvez avoir à payer la TVA sur les loyers perçus.

L'avantage principal de la TVA pour le bailleur est de pouvoir déduire de la taxe dont il est redevable celle grevant ses investissements (notamment les travaux).

Pour le Locataire

Récupération de la TVA : Possibilité de récupérer la TVA payée sur les loyers si l'entreprise est elle-même assujettie à la TVA.
Incidence sur le Loyer : Le loyer est majoré du montant de la TVA, ce qui peut impacter la rentabilité de l'activité.

En tant que propriétaire d’un local commercial ou professionnel, c'est-à-dire loué à une entreprise ou à un commerçant, vous pouvez avoir à payer la TVA sur les loyers perçus.

Le locataire d’un local loué nu à usage professionnel est souvent un professionnel, lui-même assujetti à la TVA.

Tableau Récapitulatif de la TVA sur les Loyers Commerciaux

Type de Local	Assujettissement à la TVA	Taux de TVA	Option Possible
Nu	Exonéré	0%	Oui
Équipé	Obligatoire	20%	Non (sauf franchise en base)

Autres Aspects du Bail Commercial

Révision du Loyer

En cours de bail, le loyer peut être révisé selon la révision triennale (légale) tous les 3 ans, selon une clause d'échelle mobile (généralement annuelle) ou selon une clause recette. Concernant la révision du loyer, celle-ci peut intervenir tous les trois ans ou bien selon une périodicité prévue dans le contrat, que ce soit à la demande du bailleur ou du locataire. Elle peut également intervenir au moment du renouvellement du bail.

Révision Triennale

La révision triennale du loyer peut être demandée par le propriétaire ou le locataire dans un délai de 3 ans après l'un des moments suivants :

Entrée du locataire dans les locaux
Renouvellement d'un bail précédent
Prise d'effet de la précédente révision.

La révision est demandée uniquement lorsque la période de 3 ans est expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Aucun délai maximum n'est prévu. La demande de révision triennale peut aussi intervenir après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans ou plus.

Clause d'Échelle Mobile

Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d'une clause d'échelle mobile (ou clause d'indexation), permettant la variation du loyer en fonction d'un indice de référence mentionné dans le contrat. La périodicité est librement fixée par les parties au contrat. En pratique, la révision du loyer a souvent lieu chaque année. Le loyer est alors révisé automatiquement lors de l'échéance prévue au contrat, sans intervention du propriétaire (bailleur).

Clause Recette

La clause-recette (ou clause à loyer variable) est une clause du bail commercial qui prévoit que le loyer varie en fonction du chiffre d'affaires du locataire. En plus d'une partie variable qui correspond à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le locataire, le loyer comporte souvent une partie fixe (appelée Loyer minimum garanti). Cette clause est souvent utilisée pour les locaux situés dans les centres commerciaux.

Pas-de-Porte

Le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'autres sommes en plus du loyer, notamment un pas-de-porte. Le pas-de-porte correspond au paiement d'un droit d'entrée versé par le locataire (appelé preneur) au propriétaire (appelé bailleur) lors de l'entrée dans les lieux. Il n'est pas obligatoire et s'applique aux locaux vacants. Le montant du pas-de-porte est librement fixé par les parties et correspond généralement à 3 ou 6 mois de loyers. Ce droit d'entrée peut être versé en une fois ou par échéances en plus du loyer. Il est en général compensé par un loyer plus faible.

Le bail peut prévoir un pas-de-porte, mais ce n’est pas obligatoire. S’il y en a un, celui-ci ne sera pas remboursé au locataire à la fin du bail.

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Pour faire votre choix en toute connaissance de cause, les conseils avisés d’un avocat fiscaliste vous sont indispensables. Ainsi, pour savoir si votre location est exonérée ou non, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un avocat chevronné qui sera en outre en mesure d’optimiser fiscalement votre activité et votre patrimoine immobilier.

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