Régime de la TVA applicable au terrain à bâtir vendu par un professionnel

Le paiement de la TVA dépend de la nature de la vente immobilière. Les différentes cessions peuvent être soumises à la TVA de plein droit, exonérées ou soumises à la TVA sur option. Ces règles s’appliquent à tous les professionnels assujettis à la TVA et qui agissent dans le cadre de leur activité professionnelle : marchand de biens, promoteur, constructeur de maisons individuelles ou une entreprise qui construit ses locaux professionnels.

Qui est redevable et qui acquitte la TVA ?

La personne redevable de la TVA immobilière est, en principe, le vendeur professionnel. Ce sont les professionnels qui règlent la TVA à l’administration fiscale après la récupération auprès du client. Il s’agit par exemple d'un marchand de bien, un promoteur ou encore un lotisseur.

Par exception, la TVA est due par l’acquéreur lorsque les 2 conditions suivantes sont réunies : le vendeur est un professionnel soumis à la TVA, mais il est situé à l’étranger (hors de France) et l’acheteur est lui-même un professionnel, soumis à la TVA.

Définition du terrain à bâtir et critères

Un terrain est considéré comme terrain à bâtir lorsqu’il est possible d’y construire un bâtiment. La réforme de la TVA immobilière a établi qu’un terrain à bâtir est un terrain situé dans une zone constructible. La construction doit être autorisée par le document d’urbanisme local (plan local d'urbanisme, carte communale...).

L’intention de construire doit être manifestée dans l'acte d'acquisition du terrain par un engagement de construire, sous un délai de 4 ans. En effet, si auparavant on se fondait sur des critères subjectifs pour déterminer si un terrain était à bâtir ou non (l’intention de l’acquéreur), la réforme retient une définition objective. Ainsi, est à bâtir un terrain situé dans une zone constructible.

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Il convient également de signaler que certaines constructions sont assimilées à des terrains à bâtir comme les immeubles inachevés ou les immeubles destinés à être démolis.

Quand la cession d’un terrain à bâtir est-elle soumise à la TVA ?

Par principe, les cessions de terrains à bâtir sont soumises à la TVA quand le vendeur est assujetti à la TVA dans le cadre d’une activité économique. Seules les cessions de terrains à bâtir par des assujettis sont soumises à la TVA de plein droit. La cession doit être réalisée par un assujetti dans le cadre de son activité, c'est-à-dire par une personne qui effectue de manière indépendante une activité économique.

Une vente isolée de terrain à bâtir par un simple particulier ne rentre donc pas dans le champ d’application de la TVA immobilière. Les ventes de terrains réalisées par des particuliers (et donc, de facto, par des assujettis en dehors de leur activité économique) ne sont jamais soumises à TVA.

Cessions soumises à TVA de plein droit

Seules les cessions de terrains à bâtir par des assujettis sont soumises à la TVA de plein droit. La cession doit être réalisée par un assujetti dans le cadre de son activité, c'est-à-dire par une personne qui effectue de manière indépendante une activité économique.

Cessions soumises à TVA sur option

Le législateur a voulu instaurer une application très large de la TVA pour les assujettis. Ainsi, la plupart des opérations qui ne sont pas taxées de plein droit peuvent l’être sur option. C’est ainsi le cas de la cession des terrains non à bâtir, situés dans une zone non constructible. L’option s'exerce distinctement par terrain et doit être formulée dans l'acte constatant la mutation.

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Base d’imposition : prix total ou TVA sur la marge

Il existe plusieurs cas de figure, selon que le professionnel vendeur est assujetti à la TVA ou non et en fonction de la catégorie du bien :

terrain à bâtir : - si le vendeur avait acheté le terrain à un professionnel non-assujetti, la TVA s’applique sur la plus value réalisée ;
terrain à bâtir : - si le vendeur avait acheté le terrain à un assujetti à la TVA, la TVA s’applique sur le prix total de la vente actuelle (avec taux réduit des droits de mutation pour l’acheteur actuel).

l'opération à la TVA sur le prix total, ou la TVA sur la marge selon que le bien a ou non ouvert droit à déduction de la TVA lors de son acquisition initiale. est en principe exonérée. Elle peut néanmoins donner lieu à taxation sur option, qui sera liquidée sur le prix total ou sur la marge selon les circonstances.

Taux de TVA applicables aux terrains à bâtir

Pour les terrains à bâtir, le taux général est de 20 %. Terrain à bâtir : cas général 20 %. Certaines situations donnent lieu à l'application d'un taux réduit : Terrain à bâtir en Corse 10 %. Terrain à bâtir destiné à la construction de locaux faisant l'objet d'une opération taxable au taux réduit lorsque l'acheteur atteste de cette destination dans l'acte de vente 10 %.

Effets de l’assujettissement et récupération de la TVA

En général, la TVA n’est pas récupérable sur un achat puisque c’est de toute façon le vendeur qui s’en acquitte. À proprement parler, la TVA sur l’achat immobilier professionnel n’existe pas vraiment : c’est à la vente de locaux professionnels que la TVA est appliquée. En mettant la terminologie de côté, il existe un cas où il est possible de récupérer le montant de la TVA, mais une fois n’est pas coutume, il ne concerne que les particuliers puisqu’il s’agit de l’achat d’un immeuble neuf, auprès d’un marchand de biens ou d’un promoteur et destiné à la location meublée non professionnelle (LMNP), avec services para-hôteliers.

Elle peut être déductible pour le cédant : elle-même immédiatement déductible dans les conditions de droit commun. La TVA perçue au taux réduit aux lieu et place de la TVA qu'ils ont supportée dans les conditions de droit commun au titre des différentes opérations qui participent à la construction de l'immeuble.

Biens neufs, surélévation et critère des 5 ans

Un bien immobilier est considéré comme neuf s'il est achevé depuis cinq ans au plus. La qualification d’immeuble neuf est acquise à l’achèvement des travaux de construction, surélévation ou remise à neuf, et se conserve pendant 5 ans à compter de cet achèvement. Cela concerne les nouvelles constructions (maisons ou immeubles récemment construits), les immeubles existants qui ont fait l’objet d’une surélévation et les immeubles existants dans lesquels ont été effectués des travaux qui ont rendu à l’état neuf la majorité des fondations, ou la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage, ou la majorité de la consistance des façades hors ravalement, ou les 2/3 de chacun des éléments de second œuvre.

Déclarations et obligations des entreprises

Les entreprises soumise au régime réel normal d’imposition doivent déclarer tous les mois le montant des ventes immobilières réalisées et le montant des opérations soumises à la TVA. Les entreprises soumise au régime réel: normal d’imposition doivent déclarer tous les mois le montant des ventes immobilières réalisées et le montant des opérations soumises à la TVA.

Comment déclarer et payer sa TVA ?

Cas particuliers et exonérations

Les opérations suivantes sont exonérées de TVA immobilière : ventes de logements anciens ; ventes réalisées par des particuliers, quelle que soit la nature de la transaction (vente de terrain à bâtir, logement neuf ou ancien) ; ventes de biens immobiliers pour un prix symbolique ; mutations à titre gratuit (donation, succession), partages purs et simples, soultes.

La cession d'un immeuble bâti ne relève pas, en règle générale, de la TVA. L’immeuble est achevé depuis cinq ans au plus. Dans une même parcelle, le cédant n'est pas en mesure d'établir dans quelles conditions il est entré en possession de tout ou partie de cette parcelle.

Ventes à organismes HLM et logement social

L'organisme HLM sera régulièrement imposée sur le prix total. Livraisons de logements locatifs sociaux. L'article R. financée au moyen d'un prêt prévu par l'article R. 331-1 du CCH et que l'acquéreur (bailleur) prend l'engagement de louer les logements dans les conditions prévues aux 3° et 5° de l'article L. 331-3 du CCH et à l'article R. Lorsque l'acquéreur bénéficie pour cette acquisition d'un prêt prévu à l'article R., le chantier est intervenue à compter de cette date, lorsque l'acquéreur bénéficie pour cette acquisition d'un prêt prévu à l'article R.

Un terrain destiné à la construction de locaux faisant l'objet d'une opération taxable au taux réduit peut bénéficier d'un taux réduit de TVA (10 %) lorsque l'acheteur atteste de cette destination dans l'acte de vente.

Calcul pratique et méthodologie

Identifier le type de bien : neuf, VEFA, ancien, terrain à bâtir, etc. Déterminer si le vendeur est assujetti à la TVA ou non ; Vérifier la base imposable : prix total de vente ou plus-value de vente immobilière ; Vérifier l’éligibilité à un taux de TVA réduit ; Calculer le montant de la TVA : En multipliant la base imposable par le taux de TVA applicable.

Le taux normal est 20%, d’accord. Mais 20% de quelle somme ? En somme, lorsqu’on souhaite effectuer un achat immobilier professionnel, la question de la TVA se pose naturellement, car le montant de cette taxe influence directement le montant total de l’opération d’acquisition : même si elle est en principe payée par le vendeur, ce dernier la répercute de toute façon sur le prix final.

Points à retenir

La vente d'un bien immobilier neuf ou d'un terrain à bâtir par un vendeur professionnel est soumise à la TVA.
En principe, c’est le vendeur (ou le loueur) du bien immobilier, s'il est un professionnel assujetti à la TVA, qui est redevable.
Terrain à bâtir : cas général 20 %, exceptions et réductions (Corse, destination logement social) peuvent faire baisser le taux à 10 %.
Les ventes réalisées par des particuliers sont exonérées de TVA.
L’option pour la TVA s’exerce distinctement par terrain et doit être formulée dans l’acte constatant la mutation.

Même en connaissant les règles de calcul de la TVA immobilière, il n’est pas toujours évident de les mettre en pratique car comme on a pu le constater, il existe une multitude de critères et de cas de figure, en particulier dans l’immobilier professionnel où les parties prenantes sont juridiquement plus complexes.

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