TVA et Zone Artisanale : Comprendre les Implications Fiscales

Dans le but de développer son territoire, une collectivité peut décider d’aménager une ou plusieurs zones, permettant la réalisation de logements ou d’activités économiques. L'aménagement de zones pour la commercialisation est soumis à la TVA, impliquant des obligations comptables et fiscales spécifiques pour les collectivités. Les opérations incluent l'acquisition, la viabilisation et la cession de terrains, avec des contraintes de déclaration et de gestion budgétaire. La TVA peut être récupérable, influençant la rentabilité du projet.

Cessions Soumises à TVA de Plein Droit

Seules les cessions de terrains à bâtir par des assujettis sont soumises à la TVA de plein droit. La définition des terrains à bâtir a été sensiblement modifiée par la réforme de la TVA immobilière. En effet, si auparavant on se fondait sur des critères subjectifs pour déterminer si un terrain était à bâtir ou non (l’intention de l’acquéreur), la réforme retient une définition objective. Ainsi, est à bâtir un terrain situé dans une zone constructible.

Immeubles Assimilés à des Terrains à Bâtir

Il convient également de signaler que certaines constructions sont assimilées à des terrains à bâtir comme les immeubles inachevés ou les immeubles destinés à être démolis. En outre, la cession doit être réalisée par un assujetti dans le cadre de son activité, c'est-à-dire par une personne qui effectue de manière indépendante une activité économique. Une vente isolée de terrain à bâtir par un simple particulier ne rentre donc pas dans le champ d’application de la TVA immobilière.

Cessions Soumises à TVA sur Option

Le législateur a voulu instaurer une application très large de la TVA pour les assujettis. Ainsi, la plupart des opérations qui ne sont pas taxées de plein droit peuvent l’être sur option. C’est ainsi le cas de la cession des terrains non à bâtir, situés dans une zone non constructible. L’option s'exerce distinctement par terrain et doit être formulée dans l'acte constatant la mutation.

Cessions Toujours Exonérées

Les ventes de terrains réalisées par des particuliers (et donc, de facto, par des assujettis en dehors de leur activité économique) ne sont jamais soumises à TVA. Le paiement de la TVA dépend de la nature de la vente immobilière. Les différentes cessions peuvent être soumises à la TVA de plein droit, exonérées ou soumises à la TVA sur option.

Lire aussi: Définition TVA Terrains à Bâtir

Ces règles s’appliquent à tous les professionnels assujettis à la TVA et qui agissent dans le cadre de leur activité professionnelle : marchand de biens, promoteur, constructeur de maisons individuelles ou une entreprise qui construit ses locaux professionnels. Ce sont les professionnels qui règlent la TVA à l’administration fiscale après la récupération auprès du client.

Vendeur

La taxe s'applique quel que soit le vendeur :

Personne physique (particulier, agriculteur, artisan, entrepreneur individuel cédant un terrain dans le cadre d'une activité professionnelle notamment)
Personne morale (SCI, société de personnes ayant un objet industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commercial, société immobilière de copropriété notamment)
Contribuable domicilié hors de France.

Terrains Nus Rendus Constructibles

La taxe s'applique aux terrains suivants :

Terrains nus
Terrains avec une construction impropre à un quelconque usage (bâtiment rendu inutilisable en état durable d'abandon ou en ruine, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti notamment).

La taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles ne s'applique pas dans les cas suivants :

Cession en conséquence d'une expropriation, à la suite d'une déclaration d'utilité publique
Terrain rendu constructible avant le 13 janvier 2010
Terrain ayant déjà fait l'objet d'une vente (ou plusieurs) depuis son classement en zone constructible
Cession de terrain réalisée plus de 18 ans après la date à laquelle le terrain a été rendu constructible
Cession dont le prix est inférieur à 15 000 €

À noter : La taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles ne s'applique pas aux mutations à titre gratuit (par donation ou en cas de succession). Elle ne s'applique pas si le prix de la cession est inférieur à 10 fois le prix d’acquisition.

Lire aussi: Terrains à bâtir: comprendre la TVA

Exemple : Pour un terrain acheté 10 000 € et revendu 70 000 € :

Plus-value : 70 000 € - 10 000 € = 60 000 €

La plus-value est inférieure à 10 fois le prix d'acquisition (10 x 10 000 € = 100 000 €), donc elle n'est pas taxée.

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Tableau - Conversion d'un Prix en Euros

Prix d'origine	Calcul pour obtenir un prix en euros
Prix exprimé en francs (avant janvier 2002)	Diviser par 6,55957
Prix exprimé en anciens francs (avant janvier 1960)	Diviser par 655,957

Indexer le Prix d'Acquisition en Fonction de l'Inflation

Le prix d'acquisition doit être revalorisé en fonction de l'évolution de l'indice des prix à la consommation hors tabac (publié par l'Insee). Vous devez multiplier le prix d'acquisition par l'évolution de l'indice des prix à la consommation entre les dates d'acquisition et de cession.

Vous devez utiliser la formule de calcul suivante :

Montant revalorisé du prix d'acquisition = Prix d'acquisition x (Dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de la cession / Dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de l'acquisition)

Bénéficier d'une Assiette Réduite

L'assiette de la taxe est réduite de 1/10e par an à partir de la 9e année suivant le classement du terrain en zone constructible.

Exemple : Pour un terrain rendu constructible en 2017 :

Si la vente a lieu entre 2021 et 2024, la taxe est perçue sur la totalité de la plus-value.
Si la vente est réalisée entre 2025 et 2033, la taxe est réduite de 10 % chaque année.
Si la vente est effectuée à partir de 2034, le cédant ne paye plus de taxe.

Utiliser un Calcul Forfaitaire

Dans certaines situations, le prix d'acquisition du terrain n'est pas connu ou n'est pas déterminable. C'est le cas par exemple, en cas de succession non déclarée, de succession non imposable en France ou d'acquisition par prescription acquisitive. La taxe est alors calculée sur une assiette forfaitaire égale aux 2/3 du prix de cession du terrain.

Taux de la Taxe sur la Vente de Terrains Nus Rendus Constructibles

Le taux de la taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles est progressif. Il augmente en fonction du montant de la plus-value. La taxe s'applique selon les taux suivants :

5 % de la plus-value comprise entre 10 et 30 fois le prix d'acquisition
10 % de la plus-value dépassant 30 fois le prix d'acquisition

Exemple : Pour un terrain acheté à 20 000 €, puis revendu à 220 000 € après classement en zone urbaine.

La plus-value est de 200 000 €, soit 10 fois le prix d'acquisition.

La plus-value est donc taxée à hauteur de 5 %, soit une taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles de 10 000 €.

Déclaration Notariée

Lors de la vente, la déclaration signée par le vendeur (ou son mandataire) doit être déposée par le notaire. Elle permet de calculer la plus-value. Elle doit être accompagnée du paiement de la taxe, auprès du service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques) dont dépend le terrain concerné.

À savoir : S'il s'agit d'un terrain exonéré ou d'une cession non taxable, vous êtes dispensé de déclaration. Vous trouverez ici les démarches fiscales à accomplir tout au long du processus de construction d'un immeuble, de l'achat du terrain à l'achèvement du bâtiment.

En outre, des obligations vous incombent en matière d'urbanisme. Vous trouverez aussi des informations utiles sur le site service-public.fr : Accueil particuliers >Logement >Autorisations d'urbanisme.

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