TVA et Vente Immobilière : Focus sur les Biens de Plus de 5 Ans

La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un impôt indirect qui peut impacter significativement les transactions immobilières. En France, la TVA immobilière est un sujet complexe, notamment en ce qui concerne les ventes de biens achevés depuis plus de 5 ans. Cet article détaille les conditions d'application de la TVA dans ce contexte spécifique.

Définitions Importantes

Immeuble Neuf vs. Immeuble Ancien

Un immeuble est considéré comme neuf s'il est achevé depuis moins de cinq ans et qu’il résulte d’une construction nouvelle ou de travaux importants (CGI art. 257, I-2-2°). Sont donc considérés comme neuf :

• Les constructions nouvelles achevées depuis moins de 5 ans.
• Les surélévations d’immeubles existants.
• Les immeubles rénovés lorsque les travaux rendent à l’état neuf certaines parties de la construction limitativement énumérées par la loi.

Ces parties incluent :

• La majorité des fondations.
• La majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage.
• La majorité de la consistance des façades hors ravalement.
• L'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'eux.

Terrain à Bâtir

Conformément au CGI (CGI. art. 257, I-2-1°), sont considérés comme terrains à bâtir, « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu [...]. ». Ainsi, un terrain à bâtir repose uniquement sur la constructibilité du terrain. Il n’est pas tenu compte de l'emploi qui en est effectivement fait, ou de l’intention de l’acquéreur.

TVA et Vente d'un Immeuble Ancien (Plus de 5 Ans)

Cessions entre Particuliers

Seules sont soumises à la TVA les opérations effectuées par des personnes assujettis à la TVA et qui agissent comme telles, c’est-à-dire dans le cadre d'une activité professionnelle. Il s’agit par exemple d’un marchand de bien ou d’un promoteur. Ainsi, un particulier, qui n’agit pas en tant qu’assujetti, est hors champ de la TVA. Par conséquent, les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans, réalisées entre particuliers, sont situées hors du champ d'application de la TVA.

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Ventes par des Professionnels

Principe d’exonération: Les ventes, effectuées par un professionnel assujetti à la TVA, d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans sont en principe exonérées de TVA (CGI, art. 261, 5, 2°).

TVA sur option: Toutefois, sur option du vendeur exprimée dans l’acte de vente (CGI, art. 260, 5°), l’opération peut être imposée sur la marge si le vendeur a lui-même acheté le bien à un assujetti (et a donc payé de la TVA) et que cette acquisition n’a pas ouvert droit à déduction (CGI, art.

TVA et Vente d'un Immeuble Neuf (Moins de 5 Ans)

Ventes par des Professionnels : Imposition à la TVA

Les ventes d'immeubles neufs sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. Art. 257, I-2-2°). La TVA s’applique sur le prix total de vente (CGI. Art. 266, 1-a). Le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée est fixé à 20 % (CGI. art. 278). Des taux réduits peuvent s’appliquer dans certains cas spécifiques, notamment :

• 5,5 % : logements vendus en accession sociale sous certaines conditions (CGI. art. 278 sexies, I-11°).
• 10 % : certaines livraisons de logements sociaux (CGI. art. 278 sexies A).

Cessions entre Particuliers

Un particulier, qui n’est pas assujetti à la TVA, est hors champ de la TVA. Par conséquent, les ventes d’immeubles neufs, réalisées entre particuliers sont situées hors du champ d'application de la TVA.

Droits d'Enregistrement Réduits

Lorsque la mutation d’un immeuble est soumise à la TVA sur le prix total, l’acte est soumis à un droit d’enregistrement fixe de 0,70 %, auquel s’ajoute une surtaxe de 0,015 % pour frais d’assiette, soit un total de 0,715 % (CGI. art. Article 1594 F quinquies). Il remplace le droit proportionnel classique de mutation (6,31%).

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Bon à savoir : à compter du 1ᵉʳ avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2028, les départements peuvent augmenter le taux départemental jusqu’à 5 % du prix de vente (au lieu de 4,5 %). Cela signifie concrètement que le taux global des Droit de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) peut être désormais de 6,31 % (département à 5 % + 1,20 % + frais) pour les ventes d’immeubles anciens ou terrains à bâtir hors TVA.

Tableau Récapitulatif : Régime de TVA selon le Type de Bien et le Vendeur

Il est crucial de bien comprendre les règles de la TVA immobilière pour optimiser vos transactions et éviter les mauvaises surprises. N'hésitez pas à consulter un professionnel pour obtenir des conseils adaptés à votre situation.

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