TVA sur les Terrains à Bâtir : Conditions et Implications Fiscales en France

Lorsqu'il s'agit de construire un bien immobilier en France, la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un aspect fiscal crucial à comprendre, notamment en ce qui concerne l'acquisition et la vente de terrains à bâtir. Cet article détaille les démarches fiscales à accomplir tout au long du processus de construction, de l'achat du terrain à l'achèvement du bâtiment. En outre, des obligations vous incombent en matière d'urbanisme.

Étape 1 - L'Achat du Terrain

Pour construire, il est indispensable de disposer d'un terrain à bâtir. Un terrain à bâtir est un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application des documents d'urbanisme :

Soit le plan local d'urbanisme (PLU) ou tout autre document d'urbanisme en tenant lieu ;
Soit la carte communale pour les petites communes qui ne sont pas dotées d'un PLU.

L'intervention d'un notaire lors de l'achat est indispensable.

Achat auprès d'un particulier

Si vous achetez un terrain à bâtir auprès d'un particulier, il vous sera demandé d'acquitter les frais communément appelés « frais de notaire », qui comprennent :

Les honoraires du notaire.
Les droits de mutation à titre onéreux au taux de 5,81 % (dans la majorité des départements).

Ces droits se décomposent en :

Lire aussi: Définition TVA Terrains à Bâtir

Un droit départemental variable compris entre 1,20 % et 4,50 % du prix d'achat (en pratique, le droit départemental le plus répandu est le taux de 4,50 %).
Une taxe additionnelle perçue au profit des communes de 1,20 % du prix d'achat.
Des frais d'assiette et de recouvrement, perçus au profit de l'État, de 2,37 % du montant du droit départemental.

Par conséquent, le taux global maximal d'imposition est de 5,81 % du prix d'achat, ainsi que de la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % du prix d'achat.

La vente n'est pas soumise à TVA mais à la seule taxe de publicité foncière.

Achat auprès d'un professionnel

Si vous achetez un terrain à bâtir auprès d'un professionnel, il vous sera demandé d'acquitter les droits suivants :

Les frais communément appelés « frais de notaire ».
La taxe de publicité foncière, au taux réduit de 0,71 % si le vendeur doit facturer la TVA sur la valeur totale du terrain. Dans le cas contraire, ils seront au taux normal (le plus souvent de 5,81 %).
La contribution de sécurité immobilière au taux de 0,1 %.
La TVA.

Dans la majorité des cas, le taux de TVA est de 20 %. Toutefois, le taux réduit de 5,5 % s'appliquera pour les opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social lors de l'acquisition de terrains destinés à construire la résidence principale de l'occupant, si certaines conditions sont remplies.

À savoir : les propriétaires d'un terrain nu ou d'une construction en cours au 1er janvier sont redevables de la taxe foncière sur les propriétés non bâties.

Lire aussi: Terrains à bâtir: comprendre la TVA

Étape 2 - La Construction du Bien

TVA à 10 % : la nouvelle règle pour les entrepreneurs du bâtiment !

Les opérations de construction sont, en principe, soumises à la TVA au taux normal de 20 %. Cependant, certaines opérations peuvent bénéficier d'un taux réduit.

TVA au taux réduit de 5,5 %

Le taux réduit de 5,5 % s'applique dans les zones d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) et les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV), en cas de construction ou d'acquisition de logement à usage de résidence principale.

Conditions d'application du taux réduit pour l'accession sociale à la propriété
Opérations	Taux	Bénéficiaires	Biens concernés	Engagements Particuliers
Accession à la propriété en zone ANRU	5,5% (ou 7% acquisition entre 01/01/2012 et 31/12/2013)	Sous condition de ressources : les ressources des personnes physiques, figurant sur l’avis d'imposition de l’année N-2 par rapport à la date de signature de l’avant contrat ou du contrat, ne doivent pas excéder les plafonds du prêt locatif social (PLS) majorés de 11 %.	- Il doit s'agir d'immeubles neufs, de terrains à bâtir, d'immeubles acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou d'opérations de construction. - Logements situés : soit dans des quartiers faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine, soit dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville ou situés à moins de 300 m de la limite de ces quartiers. - Le prix de l'opération ne doit pas excéder un plafond.	Engagement dans l'acte : logements destinés à être occupés à titre de résidence principale et respect des conditions de ressource.

Si vous bénéficiez du taux réduit de TVA, la mise en œuvre pratique dépendra des modalités de construction.

Contrat unique de construction

Qu'il s'agisse d'un contrat de promotion immobilière ou d'un contrat de construction d'une maison individuelle avec ou sans fourniture de plan, le taux réduit sera directement facturé par le prestataire des travaux. Il devra disposer des justificatifs attestant que sont remplies l'ensemble des conditions. À défaut, il appliquera le taux de 20 % à l'opération de construction.

Maîtrise d'œuvre réservée ou auto-construction

Si vous réservez l'exécution de la maîtrise d'œuvre ou construisez vous-même votre logement, cela signifie que vous ferez vous-même appel aux différents corps de métiers pour réaliser la construction. Les matériaux et les travaux réalisés par les entrepreneurs seront payés avec une TVA au taux de 20 %. Pour obtenir le taux réduit de 5,5 %, il vous appartiendra d'effectuer une opération nommée « Livraison à soi-même » (LASM).

Ainsi, vous déposerez une déclaration n° 943 sur laquelle vous listerez les factures des différents corps de métiers et les factures de matériaux payées pour la réalisation des travaux. Vous déduirez la TVA portée sur ces factures, et appliquerez, à la base hors taxe, la TVA au taux de 5,5 %. Vous demanderez le remboursement de la différence au moyen de l'imprimé n° 941, et, vous supporterez ainsi au final une charge de TVA au taux réduit.

Exemple de calcul

Exemple : pour construire sa maison, M. X fait appel à des artisans. Il remplit les conditions pour bénéficier du taux réduit de TVA. Les factures, d'un montant global de 120 000 € comportent 20 000 € de TVA (TVA au taux normal de 20 %).

Il remplira une déclaration n° 943 sur laquelle il distinguera les 120 000 € de factures TTC, le montant de la TVA facturée à 20 %, soit 20 000 € et le montant hors TVA de 100 000 €. Ce montant de 100 000 € constitue la base d'imposition qu'il conviendra de reporter sur l'imprimé n° 941.

Il déposera ensuite l'imprimé n° 941 qui permet à M. X d'obtenir le remboursement de la différence entre le montant de la TVA payée : 20 000 € et le montant de la TVA finalement applicable: 5 500 € (soit : 100 000 x 5,5 %). Il a donc droit à un remboursement de 14 500 €.

Les imprimés de livraison à soi-même (N° 943 et 941) doivent être adressés dans le mois de l'achèvement ou de la première occupation de l'immeuble (même partielle) si elle est antérieure à l'achèvement au service des impôts des entreprises du lieu de situation de l'immeuble construit.

À noter : une construction est considérée comme achevée, dès que l’état d’avancement des travaux en permet une utilisation effective, même s’il reste encore des travaux d’aménagement intérieurs à effectuer.

Étape 3 - Information de l'Administration Fiscale à la Fin de la Construction

S’agissant d’une construction nouvelle, vous devez effectuer une déclaration foncière en ligne à partir de votre espace particulier ou professionnel sur le site impots.gouv.fr, rubrique « Biens immobiliers ».

Cette déclaration est désormais effectuée en ligne, via le service « Biens immobiliers » de votre espace particulier sur le site impots.gouv.fr. En même temps que la déclaration foncière, vous serez amené à déclarer les éléments permettant de calculer les taxes d’urbanisme (taxes d’aménagement et taxe d’archéologie préventive le cas échéant) , lorsque la demande d’autorisation d’urbanisme a été déposée à partir du 1er septembre 2022.

Cessions de Terrains à Bâtir et TVA

Seules les cessions de terrains à bâtir par des assujettis sont soumises à la TVA de plein droit, avec une définition objective des terrains à bâtir. Certaines cessions, comme les terrains non à bâtir situés dans une zone non constructible, peuvent être soumises à TVA sur option. Les ventes de terrains réalisées par des particuliers (en dehors de leur activité économique) ne sont jamais soumises à la TVA.

Certaines constructions, comme les immeubles inachevés ou destinés à être démolis, sont considérées comme terrains à bâtir. La cession doit être réalisée par un assujetti, c'est-à-dire une personne effectuant une activité économique indépendante.

Cessions soumises à TVA de plein droit

Seules les cessions de terrains à bâtir par des assujettis sont soumises à la TVA de plein droit. La définition des terrains à bâtir a été sensiblement modifiée par la réforme de la TVA immobilière. En effet, si auparavant on se fondait sur des critères subjectifs pour déterminer si un terrain était à bâtir ou non (l’intention de l’acquéreur), la réforme retient une définition objective. Ainsi, est à bâtir un terrain situé dans une zone constructible.

Il convient également de signaler que certaines constructions sont assimilées à des terrains à bâtir comme les immeubles inachevés ou les immeubles destinés à être démolis. En outre, la cession doit être réalisée par un assujetti dans le cadre de son activité, c'est-à-dire par une personne qui effectue de manière indépendante une activité économique. Une vente isolée de terrain à bâtir par un simple particulier ne rentre donc pas dans le champ d’application de la TVA immobilière.

Cessions soumises à TVA sur option

Le législateur a voulu instaurer une application très large de la TVA pour les assujettis. Ainsi, la plupart des opérations qui ne sont pas taxées de plein droit peuvent l’être sur option. C’est ainsi le cas de la cession des terrains non à bâtir, situés dans une zone non constructible. L’option s'exerce distinctement par terrain et doit être formulée dans l'acte constatant la mutation.

Cessions toujours exonérées

Les ventes de terrains réalisées par des particuliers (et donc, de facto, par des assujettis en dehors de leur activité économique) ne sont jamais soumises à TVA.

TVA immobilière et vente d'un terrain à bâtir

Conformément au CGI (CGI. art. 257, I-2-1°), sont considérés comme terrains à bâtir, « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu [...]. ». Ainsi, un terrain à bâtir repose uniquement sur la constructibilité du terrain. Il n’est pas tenu compte de l'emploi qui en est effectivement fait, ou de l’intention de l’acquéreur.

Les cessions entre particuliers

La TVA ne s’applique qu’aux assujettis (CGI. art. 256 A). Une cession de terrain à bâtir entre particuliers n’est donc pas soumise à TVA. Seuls les droits d’enregistrement sont exigibles (au taux normal de 6,31 % sauf exceptions dans quelques départements).

Les terrains vendus par un professionnel

Les ventes de terrain à bâtir par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. art. 257, I-2-1°).

Imposition sur le prix total : La TVA se calcule sur le prix total et au taux de 20% (CGI. art. 278), que l’acheteur soit un particulier ou non. La TVA est en principe payée par le vendeur. Les droits d’enregistrement sont réduits (0,715%).
Imposition sur marge : Si le vendeur professionnel a lui-même acheté le terrain à bâtir à un non-assujetti à la TVA (CGI, art.

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