Fiscalité des Plus-Values LMNP : Guide Complet pour Optimiser Votre Revente

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal particulier qui permet aux contribuables de profiter d’avantages fiscaux et de mettre un logement meublé en location dont les loyers perçus seront moins fiscalisés. En 2023, près de 600 000 ménages en France bénéficiaient de ce statut, selon l'INSEE.

Il est important de comprendre les implications fiscales lors de la revente d’un bien sous le régime LMNP, surtout en ce qui concerne la plus-value. En effet, cette dernière est soumise à une fiscalité spécifique lors de la vente.

Vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif et bénéficier de différents avantages fiscaux ? Devenez un Loueur en Meublé Non Professionnel ou un LMNP. Des conditions devront toutefois être respectées.

Location meublée et plus value : tout savoir sur la revente en LMNP 🔑

Qu’est-ce qu’une Plus-Value Immobilière en LMNP ?

Une plus-value immobilière en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) représente le gain réalisé lors de la revente d’un bien immobilier meublé, c'est-à-dire la différence entre le prix d’acquisition initial et le prix de revente. Dans le cadre du régime LMNP, il existe des spécificités à prendre en compte.

Selon une explication du Service Public, elle se calcule ainsi : on soustrait du prix de vente le prix d’acquisition, auquel on ajoute les frais d'acquisition (notaire, frais d’agence) et les travaux effectués, s’ils ont été réalisés au cours de la période d'acquisition du bien.

Lire aussi: Tout savoir sur la déclaration de vente de ferraille

En effet, les biens loués meublés bénéficient d’un système d’amortissement qui permet de déduire une partie de la valeur du bien et des meubles chaque année. C'est ce qui réduira les revenus locatifs imposables. Cependant, cet amortissement n’est pas pris en compte lors du calcul. Il crée une situation dans laquelle le prix d'acquisition fiscalement reconnu peut être inférieur au prix d’achat réel du bien. Cela augmentera la plus-value imposable.

Si un bien a été acquis pour 200 000 € et vendu 250 000 €, la plus-value brute serait de 50 000 €. Cependant, s'il a subi un amortissement total de 20 000 €, la base imposable pourrait être recalculée sur un montant inférieur à 200 000 €.

Calcul de la plus-value immobilière en LMNP

Calcul de la Plus-Value Imposable en LMNP

Le calcul de la plus-value imposable en LMNP repose sur une méthodologie bien précise :

Plus-value brute = Prix de vente - (Prix d’acquisition + frais d’acquisition (frais de notaire, frais d'agence) + travaux).

Une fois cette plus-value brute déterminée, elle sera soumise à une imposition.

Lire aussi: Tout savoir sur l'Auto-Entrepreneur et la Vente à Domicile

Comment Calculer le Montant de la Plus-Value Imposable ?

Le principe est simple, la plus value immobilière brute, calculée au moment de la revente, est la différence entre :

  • Le prix de cession du logement meublé (auquel on peut ajouter certaines charges. On peut déduire, sur justificatif, des frais comme les honoraires de commercialisation, les frais de publicité pour revendre, les frais de diagnostics, etc.) ;
  • Et le prix d’achat du bien, majoré des coûts d’acquisition (frais de notaire et frais d’agence) réels ou forfaitaires pour 7,5 % du prix d’achat. On peut aussi ajouter des travaux, pour leur montant réel (justifié sur facture) ou pour une valeur forfaitaire de 15 % après 5 années de détention de l’immeuble.

Ainsi calculée, la plus value immobilière brute sera réduite d’un abattement de 6 % par année de détention de la 6ème à la 21ème année puis 4 % pour la 22ème année. Cela donne une exonération totale d’impôt sur les plus values LMNP après 22 ans.

Concernant les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est de :

  • 1,65 % par année de la 6ème à la 21ème année ;
  • 1,60 % pour la 22ème année ;
  • et 9 % jusqu’à la 30ème année.

L’opération sera donc exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

La plus value est payée par le notaire lors de la vente.

Lire aussi: TVA pour les particuliers achetant du bois

Cas des Biens LMNP Reçus en Donation

Lorsque vous vendez un bien reçu en donation ou par succession, il n'y a pas de prix au sens propre du mot, mais une déclaration de valeur dans la donation ou la succession. C'est donc cette valeur qui sera prise en compte pour le calcul de la plus values en cas de revente. Vous n'avez donc pas intérêt à minorer cette valeur de succession ou de donation, car vous en retrouverez l impact négatif en cas de revente.

Points d'Attention Concernant les Plus-Values en Cas de Revente LMNP

  • Le montant de l'acquisition est à prendre pour son prix HT et pas TTC
  • Les frais de commercialisation payés lors de l'acquisition sont à intégrer (souvent oubliés car pas toujours mentionnés dans l'acte d'achat)
  • Le statut LMP ou LMNP est à déterminer au moment de la vente, avec éventuellement une régularisation l'année suivante si le statut de l'année fiscale a été finalement différent que celui retenu au moment de l'acte.

Cette non prise en compte des amortissements pour le calcul de la plus-value immobilière des LMNP est un avantage fiscal. Il n’est pas exclu que cela soit remis à plat lors d’une prochaine révision de la fiscalité applicable aux loueurs non professionnels. C’était d’ailleurs l’une des propositions du rapport CAP 2022 qui devait guider l’action du gouvernement d’ici à 2022. Les rapports sur les évolutions de la fiscalité immobilière sont aussi nombreux que les évolutions réglementaires touchant à la location immobilière.

Taux d’Imposition en Cas de Revente d'un Bien en Location Meublée

Les plus values immobilières, réduites des abattements, sont taxées à l’Impôt sur le Revenu au taux forfaitaire de 19 %, puis soumises aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %.

Le paiement des prélèvements de 17,2% s'appliquent aux résidents de France, HUE (hors Suisse et Royaume Uni) et ETNC (états et territoires non coopératifs).

Pour les Résidents UE (hors France), EEE et Suisse : 7,5 %, prélèvement de solidarité. Il est applicable à la double condition que le cédant soit affilié à un régime de sécurité Sociale dans l'un des états membres de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou en Suisse et qu’il ne soit pas affilié à la Sécurité Sociale française.

Pour les résidents britanniques : 7,5 % depuis le 1er janvier 2021, prélèvement de solidarité applicable à la triple condition que le cédant soit affilié à la sécurité sociale britannique. Il ne soit pas affilié à la sécurité sociale française et qu’il soit ressortissant ou résident légal de France, du Royaume-Uni ou d’un autre état membre de l’UE.

A noter : les plus values immobilières n’incluent pas les amortissements dont a profité le Loueur en Meublé Non Professionnel sur ses revenus locatifs déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). C’est d’ailleurs un des principaux avantages fiscaux du LMNP.

Cas des Non-Résidents

Les personnes physiques qui ne sont pas domiciliées et France et qui vendent un bien immobilier, sont soumises à un taux forfaitaire de 19%, quel que soit le pays de résidence.

Le montant doit être réglé dans le mois suivant l'acte sous la responsabilité d'un représentant fiscal agréé par l'administration fiscale, lorsque le prix de cession est supérieur à 150 000 euros.

Le représentant fiscal est obligatoire en cas de cession par les non résidents hors de l'UE, Islande, Norvège et pour des biens dont la durée de détention est inférieure à 30 ans.

Les plus values peuvent donner lieu à des cas complexes, notamment lorsque le vendeur est un non résident dont les revenus de meublés en France sont supérieurs à 23 000 euros, et que ses autres revenus (salariaux) sont situés hors de France. La fiscalité LMNP applicable dans ce cas devient ... une fiscalité LMP.

Calculer les Plus-Values de Votre Bien Lors de la Cession

Vous pourrez aisément calculer votre plus value LMNP en vous rendant sur le site des notaires. Bien sûr, si vous vous posez la question de garder votre bien ou de le revendre, ou si vous avez déjà pris votre décision, n'hésitez pas à en parler à un spécialiste du secteur.

Par son expérience et par la connaissance permanente qu'il a du marché et des transactions LMNP, votre interlocuteur pourra vous conseiller efficacement sur la décision à prendre. Si vous pensez acheter, il pourra également vous proposer des biens assurés d'une bonne valorisation sur le long terme.

Les Cas d'Exonérations

Dans certaines situations, vous pouvez bénéficier d’une exonération sur la plus-value LMNP. Vous évitez cet impôt en tant que LMNP dans les situations suivantes :

  • Une expropriation ;
  • Un immeuble sinistré ;
  • Vous vendez en pleine propriété un bien immobilier d’une valeur inférieure ou égale à 15 000 € ;
  • Vous êtes retraité ou invalide sous conditions de revenus ;
  • Vous êtes dans une maison de retraite.

En sus, il existe une autre situation, souvent méconnue, qui vous permet d’être exonéré de l’impôt sur la plus-value LMNP. Trois conditions sont à respecter :

  1. Vous devez vendre votre première résidence secondaire depuis le 1er février 2012. On ne peut en bénéficier qu'une seule fois, mais on peut en faire bénéficier la cession de son choix, si par exemple une cession d'un bien exonéré de plus values (car détenu depuis plus de 30 ans ) est intervenue auparavant. Les biens vendus ne peuvent être que des logements détenus directement. Donc pas de locaux commerciaux ou de parts de SCI.
  2. Vous ne devez pas être propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre dernières années avant la vente. La mise en vente doit être antérieure à l'acquisition de la résidence principale et sa vente effective effectuée dans un délai normal (1 an).
  3. Vous devez réutiliser le prix de la vente (en entier ou partiellement) dans un délai de 24 mois pour acheter votre résidence principale. Dans ce cas, l’exonération sur la plus-value immobilière s’applique sur le montant qui est réinvesti dans votre résidence principale. Sur la base de consultations Cridon réalisées, la quote part d'exonération est la quote part du prix de cession comparée au prix d'achat de la résidence principale.

Quand vous exercez une activité de location meublée, votre statut dépend de vos revenus locatifs annuels. En fonction de leur montant, vous obtenez le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Ainsi, le statut LMNP convient particulièrement aux locations occasionnelles ou saisonnières.

Si vous réalisez une plus-value à la revente de votre logement après la location, vous êtes soumis au régime des plus-values particulières et non celui des plus-values professionnelles. En effet, les bénéfices réalisés lors de la revente sont considérés comme des gains personnels. Au contraire, les plus-values réalisées en LMP sont considérées comme des plus-values professionnelles.

De plus, il faut savoir que la location meublée exige que l’appartement soit équipé du mobilier de base essentiel au quotidien. Avec le statut LMNP, la plus-value immobilière désigne la différence entre le prix de vente de logement et le prix d’achat. Les charges et les indemnités qui ont été versées au moment de l’acquisition sont comprises dans le prix d’achat.

Le montant de la plus-value immobilière en LMNP est imposé à 19 %. Des prélèvements sociaux de 17,2 % sont aussi ajoutés à l’impôt sur la plus-value.

De plus, le statut LMNP peut vous permettre de profiter d’abattements sur cet impôt. Si vous êtes propriétaire de votre logement depuis 22 ans, vous bénéficiez d’une exonération de l’impôt sur la plus-value LMNP. Si vous êtes propriétaire depuis 30 ans, les prélèvements sociaux ne sont pas ajoutés.

Impact de l’Amortissement sur la Plus-Value Imposable

Comprendre l'impact de l'amortissement sur la plus-value imposable est essentiel pour anticiper les conséquences fiscales à long terme.

Le Principe de l’Amortissement en LMNP

Dans le régime LMNP, l’amortissement permet de répartir la valeur du bien sur sa durée d’utilisation. Concrètement, une partie de la valeur du bien immobilier est comptabilisée chaque année comme une charge déductible des revenus locatifs. Cela permet de diminuer le montant des bénéfices imposables, réduisant ainsi l’imposition annuelle sur les revenus locatifs.

Pour un bien acheté 200 000 €, on pourrait amortir le bâtiment (hors terrain) sur une période de 20 à 30 ans, avec un taux d’amortissement de 3 % à 5 % par an en fonction de la nature du bien.

Ainsi, au bout de 10 ans, environ 30 % à 50 % du coût du bien aura été amorti, permettant une réduction significative des bénéfices imposables chaque année.

Impact de l’Amortissement sur la Plus-Value Imposable

Contrairement au régime de la location nue, l'amortissement n’est pas réintégré dans le calcul de la plus-value imposable pour les LMNP. Cela signifie que, malgré l’amortissement déduit sur les revenus locatifs pendant la période d'acquisition du bien, l’investisseur n’aura pas à réintégrer ces sommes lors du calcul de la plus-value au moment de la revente.

Ce traitement fiscal particulier constitue un avantage important du statut LMNP. En fait, il permet à l’investisseur de bénéficier de déductions fiscales tout au long de la détention du bien, sans augmenter la base imposable lors de la vente.

Exemple de l'Amortissement et Revente Après 10 Ans

Prenons l’exemple d’un bien immobilier acquis pour 200 000 € et amorti à raison de 4 % par an, soit 8 000 € d’amortissement annuel. Après 10 ans, l’investisseur aura donc amorti 80 000 €, ce qui signifie qu’il aura pu déduire cette somme de ses revenus locatifs imposables au fil des années.

Si ce bien est revendu après 10 ans pour 300 000 €, la plus-value brute sera calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, soit 100 000 € (300 000 € - 200 000 €). Bien que l’investisseur ait bénéficié de 80 000 € de déductions fiscales grâce à l’amortissement, cette somme ne sera pas réintégrée dans le calcul de la plus-value imposable.

Le traitement fiscal restera donc favorable, car les 100 000 € de plus-value seront soumis aux régimes d’abattement progressif en fonction de la période d'acquisition, comme pour tout bien LMNP.

Cas Spécifique : Biens LMNP en Résidence de Services (Censi-Bouvard et LMP)

Dans le cas des biens classés en résidence de services, notamment sous le régime Censi-Bouvard, ou pour les investisseurs relevant du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), l’impact de l’amortissement de l'imposition sur la revente peut différer.

Régime Censi-Bouvard

Sous le régime Censi-Bouvard, les investisseurs ne bénéficient pas d’un amortissement classique, mais d’une réduction d’impôt correspondant à 11 % du montant de l’investissement, étalée sur 9 ans. Lors de la revente, l’amortissement n’ayant pas été pratiqué, il n’y a donc pas d’impact sur la plus-value imposable. Ce régime est particulièrement attractif pour les biens en résidences de services (résidences étudiantes, seniors, EHPAD).

Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Pour les investisseurs relevant du régime LMP, l’amortissement est également déductible, mais le traitement de la plus-value diffère. Contrairement au LMNP, le régime LMP impose de réintégrer les amortissements déduits lors de la vente du bien dans le calcul de la plus-value. Ce mécanisme alourdit donc la charge fiscale pour les investisseurs professionnels, car il augmente la base imposable au moment de la revente.

Différences Entre LMNP et LMP (Loueur en Meublé Professionnel) en Termes de Plus-Value

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel et celui de Loueur en Meublé Professionnel diffèrent non seulement par leurs critères d’éligibilité, mais également par les implications fiscales lors de la revente d’un bien immobilier.

Ces deux régimes, bien qu’ils partagent certaines similitudes sur le plan de la gestion locative, présentent des différences marquées en matière de taxation des plus-values. Le choix de l’un ou l’autre statut influence directement la fiscalité appliquée sur les plus-values immobilières et plus particulièrement pour les biens ayant fait l’objet d’amortissements.

Critères d’Éligibilité et Fiscalité de la Plus-Value

Le statut LMNP s’applique aux propriétaires qui génèrent des revenus locatifs meublés annuels inférieurs à 23 000 €, ou lorsque ces revenus ne dépassent pas 50 % des autres revenus globaux du foyer.

Le statut LMP, en revanche, s’adresse aux propriétaires dont les revenus locatifs dépassent ces seuils ou lorsque ces revenus constituent l’activité principale du foyer fiscal.

balises:

Articles populaires: