Comprendre l'Indice de Référence des Loyers (IRL) et son Impact sur les Loyers en France
L'Indice de Référence des Loyers (IRL) est un outil indispensable pour revaloriser les loyers d'un investissement immobilier neuf ou ancien. L'IRL constitue donc la référence pour la révision des loyers en cours de bail, des locaux d'habitation principale régis par la loi du 6 juillet 1989 et pour les locaux meublés soumis à l'article L.
Traditionnellement, l'IRL permet de revaloriser annuellement le montant des loyers. Cet indice publié chaque trimestre par l'Insee, Institut national de la statistique et des études économiques, permet de calculer les hausses de loyers maximales en cours de bail.
L'IRL, Indice de Référence des Loyers, est un outil incontournable pour indexer les loyers sur le coût de la vie pour amortir son investissement locatif. Encadrement des loyers à la relocation ou lors du renouvellement triennal, revalorisation annuelle des loyers, l’IRL, Indice de Référence des Loyers est l'outil incontournable pour indexer les loyers sur le coût de la vie pour amortir son investissement locatif.
Depuis 2008 et la loi sur le pouvoir d'achat, le nouvel Indice de Référence des Loyers correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. L'IRL est obtenu à partir de la moyenne de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, sur les 12 derniers mois.
Quand et comment avertir le locataire d'une augmentation de loyer ?
Comment fonctionne l'IRL ?
Date de Révision du Loyer
La clause de révision prend généralement pour référence le dernier Indice de Référence des Loyers publié à la date de signature du contrat ou à sa date d'entrée en vigueur.
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Application de la Hausse
La hausse des loyers avec l'IRL n'est pas automatique. Il est d'ailleurs souhaitable pour le bailleur d'informer son locataire de l'intention d'appliquer la révision annuelle des loyers par lettre recommandée. Si le bailleur n'a pas procédé à la revalorisation annuelle du loyer à la date fixée, il peut le faire dans les douze mois de la date anniversaire du contrat de location, mais sans que cela puisse être rétroactif sur les loyers déjà encaissés.
Plafonnement de la Variation
Un plafonnement de la variation en glissement annuel de l'Indice de Référence des Loyers a été adopté dans la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant sur les mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat. En effet, en vertu de l'article 12, pour la fixation des IRL entre le troisième trimestre de l'année 2022 et le premier trimestre de l'année 2024, la variation en glissement annuel de l'Indice de Référence des Loyers ne pouvait excéder 3,5 %. Ainsi, l'IRL du troisième trimestre 2022 augmente de 3,5 %, soit une base de 136,27. En résumé, le bouclier loyer vise à limiter la hausse de l'IRL. Une mesure de protection qui a pris son terme du premier trimestre 2024.
Derniers Chiffres Connus
Selon les derniers chiffres disponibles, au deuxième trimestre 2025, l'Indice de Référence des Loyers s'établissait à 146,68, en hausse de 0.83 % en trois mois. Sur un an, il a augmenté de 1.04 %, après + 1.40 % au trimestre précédent.
Ainsi, pour calculer le niveau de loyer pour un contrat de bail signé un 15 mai, on va prendre l'IRL du premier trimestre 2025, c'est-à-dire + 1,40 %. Pour établir le nouveau loyer d'un bail signé un 15 janvier, on utilisera l'IRL du quatrième trimestre précédent, soit en l'occurence l'IRL TM4 2024 : + 1.82 %.
À noter que le propriétaire-bailleur n'est pas obligé d'appliquer cette hausse maximale. Pour conserver son locataire dans le temps ou ne pas le pénaliser et préserver son pouvoir d'achat, il peut décider d'une revalorisation moindre ou même aucune augmentation annuelle de loyer.
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À Paris, l'encadrement des loyers doit s'appliquer à chaque bail signé à partir du 1er juillet 2019. Un encadrement des loyers à Lille est aussi en vigueur depuis le 1er mars 2020. Plusieurs nouvelles villes s'ajoutent régulièrement comme Lyon, Villeurbanne, les localités de Plaine Commune et de Est Ensemble en Seine-Saint-Denis, comme Bagnolet, Montreuil ou encore 24 communes du Pays Basque...
L'Indice de Référence des Loyers est remis à jour quatre fois par an par l'Insee.
Calcul du Pourcentage d'Augmentation du Loyer
Voici un exemple pour calculer le pourcentage d'augmentation d'un loyer. Ainsi, entre deux locataires, pour un nouveau bail de location signé le 1er mai 2025 avec un précédent loyer mensuel de 600 €, la hausse doit suivre l’IRL.
Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) a besoin des 3 éléments suivants :
- Montant actuel du loyer mensuel
- IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l'Insee: titleContent au moment de la signature du bail)
- IRL du même trimestre de l'année précédente.
Le calcul consiste à faire l'opération suivante :
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Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.
Exemple :Un bail signé en métropole le 20 juillet 2024, et fixant le loyer mensuel à 600 €, peut être révisé le 20 juillet 2025.Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2e trimestre 2024, soit 145,17.Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 2e trimestre 2025, soit 146,68.Le 20 juillet 2025, date de la 1re révision du loyer, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 600 € x 146,68 / 145,17 = 606,24 €.
Pour faire ce calcul, vous pouvez utiliser le simulateur suivant :Calculer la révision du loyer
Pour un bail signé le 3 mars 2025 pour un logement situé à Anzin (métropole) :
- Loyer (hors charges) à la signature du bail : 400 €
- Date de 1re révision : 1er janvier 2026
- IRL du 2e trimestre 2024 : 145,17
- IRL du 2e trimestre 2025 : 146,68
- Calcul du loyer à appliquer en 2026 : (400 € x 146,68) / 145,17 =404,08
En 2026, le loyer révisé à appliquer est de 404,08.
Cas Spécifiques
Logement conventionné Anah : Si le bail contient une clause prévoyant la révision annuelle du loyer, alors le loyer (hors charges) peut être révisé chaque année. Il est recommandé d’y indiquer que le loyer est révisé chaque 1er janvier, selon l'évolution de l'IRL du 2e trimestre de l’année précédente, publié par l'Insee: titleContent.
À noter : Le loyer révisé doit être inférieur au loyer maximum révisé de la convention Anah. Le loyer maximum de la convention est révisé chaque année au 1er janvier, selon la variation de l'IRL du 2e trimestre de l’année précédente, publié par l'Insee: titleContent.
Logement du secteur privé : Le propriétaire (ou l'agence immobilière) d'un logement du secteur privé peut réviser le loyer 1 fois par an si une clause inscrite dans le bail le prévoit.
Attention : Réviser le loyer est interdit dans les cas suivants :
- En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE: titleContent),
- En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE: titleContent).
La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail. Il peut s'agir de la date de fin annuelle du bail ou d'une autre date convenue entre le propriétaire (ou l’agence immobilière) et le locataire.Si la date de l'IRL à prendre en compte n'est pas indiquée dans le bail, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l'Insee: titleContent au moment de la signature du bail.
Attention : Si un complément de loyer: titleContent s'applique, le montant du loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.Pour un logement meublé, si les charges sont à payer au forfait, ce montant peut être révisé chaque année selon les mêmes règles que celles de la révision du loyer.Pour un logement régi par la loi de 1948 ou conventionné Anah , les règles de révision du loyer sont spécifiques.
Tableau des Valeurs de l'IRL
Voici un tableau récapitulatif des dernières valeurs de l'IRL :
| Année | Trimestre | Valeur de l'IRL | Variation annuelle | Publication au Journal officiel | Publication par l'Insee |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2e trimestre | 145,27 | + 1,04 % | 13/07/2025 | 11/07/2025 |
| 2025 | 1er trimestre | 142,67 | + 1,40 % | 16/04/2025 | 15/04/2025 |
| 2024 | 4e trimestre | 141,86 | + 1,82 % | 16/01/2025 | 15/01/2025 |
| 2024 | 3e trimestre | 141,74 | + 2,47 % | 16/10/2024 | 15/10/2024 |
| 2024 | 2e trimestre | 143,77 | + 3,26 % | 18/07/2024 | 12/04/2024 |
Vous pouvez connaître les précédents IRL et leurs évolutions annuelles antérieures.
L'indice de référence des loyers (IRL) continue de progresser en 2025. Au 4e trimestre 2024, l'IRL a atteint 144,64, marquant une hausse de 1,82 % par rapport à l'année précédente. Cette évolution a été publiée le 15 janvier 2025 par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).
Il est important de rappeler que le loyer ne peut être révisé que si cette révision a été prévue dans le contrat de location. La révision doit avoir lieu à la date indiquée dans le bail, ou, à défaut, à sa date anniversaire. La loi interdit la révision des loyers pour les logements classés F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique). Ces logements, considérés comme énergivores, ne peuvent donc pas subir de révision de loyer, même si l'IRL évolue. Cela permet d'ajuster le montant du loyer en fonction de l'augmentation de l'IRL, dans les limites prévues par le contrat.
Pour obtenir des informations détaillées sur l'IRL et les modalités de révision des loyers, il est recommandé de consulter des ressources officielles telles que le site de l'ANIL.
L'IRL: titleContent sert de base pour réviser le loyer d'un logement loué vide ou meublé avec un bail d'habitation. L'évolution annuelle de l'IRL détermine l'augmentation maximale que le propriétaire du logement peut appliquer au loyer pour l'année.
L'IRL à prendre en compte est différent selon le type de logement : Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquementLogement du secteur privé
Indices des Loyers Commerciaux (ILC) et des Activités Tertiaires (ILAT)
Le loyer d'un bail commercial est réévalué tous les 3 ans : il s'agit de la révision triennale (également appelée révision légale). Cette révision est automatique et n'a pas à être mentionnée dans le bail.
Le loyer peut varier plus fréquemment (chaque année par exemple) lorsqu'une clause d'échelle mobile (également appelée clause d'indexation) est prévue dans le bail commercial.
Le loyer est aussi réévalué lors du renouvellement du bail commercial, c'est-à-dire au bout de 9 ans.
C'est l'activité concernée qui permet de déterminer si c'est indice des loyers commerciaux(ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui sert d'indice de référence pour la révision des baux commerciaux.
Utilisation de l'indice des loyers commerciaux (ILC)
L'ILC concernent les locataires qui exercent une activité commerciale ou artisanale et qui sont immatriculés au registre national des entreprises (RNE) et au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les commerçants.
Dans le cadre de la révision des loyers commerciaux, l'indice de référence utilisé est l'indice des loyers commerciaux (ILC).
L'ILC est composé des éléments suivants :
- Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, à 75 %
- Indice du coût de la construction, à 25 %
L'ILC est calculé pour chaque trimestre et publié sur le site de l'Insee avec 2 trimestres de décalage. Par exemple, au début du 3e trimestre d'une année, l'indice du 1er trimestre sera publié.
À savoir L'ILC ne peut pas être utilisé pour les contrats concernant les activités suivantes :
- Industrielles (fabriques, usines)
- Exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux
- Exercées dans des plate-formes logistiques, comme les entrepôts.
Pour calculer le nouveau loyer avec l'ILC, le modèle de calcul est le suivant :
Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ILC/ ILC du même trimestre de l'année précédente)
Utilisation de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
Il est possible d'utiliser l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités suivantes :
- Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple)
- Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales)
- Entrepôts logistiques
L'ILAT est composé des éléments suivants :
- Évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers, à hauteur de 50 %
- Prix du coût de la construction à hauteur de 25 %
- Produit intérieur brut (PIB) en valeur, à hauteur de 25 %
Tout comme pour l'ILC, l'ILAT est publié pour chaque trimestre par l'Insee avec 2 trimestres de décalage.
Qu’est-ce que l’indice des prix à la consommation en France ?
IPC : définitionL’indice des prix à la consommation est un indicateur qui reflète la variation moyenne des prix des biens et services consommés par les ménages français. Les premiers indices remontent à 1914. Depuis, le champ couvert par l’IPC s’est progressivement étendu, aussi bien sur le plan géographique que du point de vue de la population prise en compte et des types de produits inclus.
Un indicateur élaboré par l'Insee à partir d'un panier type de produits consommés par les FrançaisL'indice des prix à la consommation est élaboré par l’Insee à partir d’un panier de biens représentatif des habitudes de consommation des Français. Ce panier comprend des biens consommables variés, tels que des produits alimentaires, le montant des loyers, le coût des transports, des soins médicaux, des loisirs, etc. Soit un total de 159 groupes de produits.
Indice hors tabac et indice harmonisé (IPCH)Il existe plusieurs déclinaisons de l’IPC, dont :
- L’indice hors tabac qui exclut les prix du tabac soumis à des taxes spécifiques.
- L’indice harmonisé (IPCH), utilisé à des fins de comparaison entre pays européens.
Comment interpréter l'indice des prix à la consommation ?L’IPC est essentiel dans de nombreux domaines : il sert de référence pour la revalorisation des salaires, des pensions de retraite ou encore du SMIC. Il permet aux économistes, aux chefs d’entreprise, aux institutions publiques, mais aussi aux ménages de suivre l’évolution du coût de la vie en France.
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