Différence entre fonds de commerce et murs commerciaux

La différence entre le fonds de commerce et les murs commerciaux n'est pas toujours très bien comprise. Pour autant, il s'agit de deux notions juridiques distinctes qui sont liées par l'exploitation.

Définitions essentielles

Le fonds de commerce représente l'ensemble des éléments constituant une unité économique destinée à l'exploitation d'une activité commerciale. Il comprend des éléments corporels, tels que le matériel, le mobilier ou les marchandises, ainsi que des éléments incorporels, parmi lesquels la clientèle, le droit au bail, le nom commercial ou encore l'enseigne.

Les murs commerciaux, eux, désignent le local (propriété immobilière) dans lequel est exploité le fonds. Ils appartiennent à un propriétaire, le bailleur, qui est très souvent une personne morale ou physique différente de celle qui exploite le fonds de commerce.

Éléments constitutifs du fonds de commerce

Un fonds de commerce est un ensemble d'éléments corporels et incorporels permettant l'exploitation d'une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il englobe notamment :

Éléments corporels : matériel, outillage, agencements, mobilier, stocks, marchandises.
Éléments incorporels : clientèle, achalandage, droit au bail commercial, nom commercial, enseigne, licences, autorisations administratives, marques, brevets, etc.

À l'inverse, certains éléments sont explicitement exclus du fonds de commerce, comme les créances et dettes (sauf accord spécifique), les murs commerciaux (l'immobilier lui‑même) ou encore les parts sociales de la société qui exploite le fonds.

Que sont les murs commerciaux ?

Les murs, dans le contexte commercial, désignent l'immobilier, c'est‑à‑dire la structure physique dans laquelle l'activité est exercée : le local, l'immeuble et le terrain sur lequel il repose. L'achat des murs est une opération d'investissement immobilier et concerne :

la structure de la propriété (bâtiment, façades, toitures, parties communes, etc.) ;
le sol sur lequel elle repose ;
les éléments indissociables de la construction (fondations, réseaux, gros œuvre et certains éléments de second œuvre).

En somme, tout ce qui reste si vous retirez le fonds de commerce : ni clientèle, ni droit au bail, ni nom commercial, mais simplement l'immobilier prêt à être loué ou occupé.

Peut‑on acheter l'un sans l'autre ?

Oui : acheter les murs sans le fonds vous fait devenir bailleur du local. Acheter le fonds sans les murs vous fait devenir exploitant, mais locataire des murs. Il est fréquemment possible d'acheter un fonds de commerce sans acquérir les murs (en étant locataire via un bail commercial) ; d'inversement posséder les murs commerciaux tout en louant le local à un commerçant qui détient le fonds de commerce.

On peut acquérir à la fois le fonds de commerce et les murs commerciaux. Lorsqu'un acquéreur du fonds de commerce devient également propriétaire des murs, il cumule les qualités de propriétaire du local et d'exploitant de l'activité. Dans ce cas, il n'y a pas nécessairement de relation bailleur/locataire, sauf si une organisation juridique spécifique est mise en place.

Vente conjointe ou vente séparée : modalités pratiques

La vente d’un fonds de commerce et la vente des murs commerciaux sont deux procédures bien distinctes. Ces deux actifs - immobilier et commercial - peuvent être vendus séparément ou conjointement, en fonction des objectifs patrimoniaux ou stratégiques des parties.

Il existe deux cas de figure :

vente conjointe : fonds + murs vendus ensemble, via deux actes distincts, ou dans un seul acte précisant la répartition du prix entre les deux biens ;
vente séparée : l’un est vendu, l’autre conservé. Par exemple, le fonds est vendu, mais le bail commercial est poursuivi avec le nouvel acquéreur.

Dans tous les cas, la vente des murs n'est jamais automatique lors de la cession du fonds.

Actes et répartition du prix

Modalités pratiques : deux actes séparés : un acte de vente immobilière et un acte de cession de fonds. Ou un seul acte précisant la répartition du prix (ex. : 300 000 € pour le fonds, 500 000 € pour les murs). Attention : cette répartition doit être clairement indiquée dans le compromis et l’acte authentique pour éviter tout risque de redressement fiscal.

Valorisation : comment séparer le prix des murs et du fonds ?

Il est crucial de bien séparer les deux valeurs, à la fois pour des raisons fiscales, juridiques et de négociation.

Valorisation des murs commerciaux

Elle repose sur des critères immobiliers : emplacement, superficie, état général ; valeur locative ; taux de rendement attendu (ex. : 6 à 10 fois le loyer annuel HT). Un expert immobilier peut être mandaté pour évaluer les murs avec précision.

Valorisation du fonds de commerce

Elle dépend de la rentabilité passée (méthode de capitalisation du bénéfice) ; la notoriété, l’emplacement, le droit au bail ; les actifs corporels et incorporels. Un cabinet d'expertise‑comptable peut établir une valeur de marché à partir de bilans et comparables.

Droit d’opposition du bailleur et transmission du bail

Le droit au bail fait partie intégrante du fonds et se transmet automatiquement lors de la cession, sauf exception contractuelle. En cas de cession de fonds de commerce, l’acquéreur achète notamment le droit au bail qui est compris dans les éléments incorporels constitutifs dudit fonds de commerce.

Pour la cession du droit au bail seul, le bail peut contenir une clause d’agrément du bailleur. Si le locataire veut céder uniquement le bail commercial, le bailleur peut s’opposer à la cession pour un motif légitime, comme l’insolvabilité du cessionnaire ou l’inadéquation de l’activité avec les locaux. En cas de refus injustifié, le locataire peut saisir le tribunal pour faire valider la cession.

Si l’exploitant cède le fonds de commerce, le bail se transmet automatiquement avec le fonds. Le bailleur ne peut pas s’opposer à la cession, sauf si une clause spécifique prévoit une notification ; il exerce un droit de préemption, s’il est prévu dans le contrat. Mais le refus de cession est interdit s’il n’est pas fondé sur un motif sérieux.

Murs libres ou murs occupés : quel choix pour l'investisseur ?

On parle de murs commerciaux occupés lorsque les murs de commerce sont vendus avec un fonds de commerce et il est déjà soumis à un bail commercial. Les murs commerciaux sont dits libres lorsque le local commercial est vendu « nu ».

L’achat de murs commerciaux occupés vous permet d’acquérir en même temps le bail commercial. Vous pouvez alors déjà prévoir le budget que vous devrez allouer aux loyers. Aussi, vous savez déjà que les qualités inhérentes au local, comme par exemple son emplacement, ont su attirer une clientèle. Ainsi, vous pouvez prévoir quelle sera la rentabilité de votre achat d’immobilier commercial.

En résumé, les murs commerciaux occupés garantissent un investissement plus sûr que les murs commerciaux libres. Si vous achetez des murs de commerce libres, vous ne pourrez pas réaliser de profit immédiatement. Il y aura effectivement des travaux d’aménagement à réaliser avant de pouvoir démarrer votre activité ou mettre votre commerce en location. Toutefois, cet inconvénient est à double tranchant puisque cela signifie aussi que vous pourrez aménager votre local à votre image ! C’est l’occasion de le valoriser et de le rendre unique.

Risques, rendement et fiscalité : ce qu'il faut retenir

Le couple risque/rendement diffère fortement : plus entrepreneurial pour le fonds, plus locatif et prévisible pour les murs. Le fonds de commerce est un actif d'exploitation, alors que les murs sont un actif patrimonial immobilier.

Murs : soumis aux règles de l'immobilier (plus‑values, amortissement si société, droits de mutation…). Fonds : soumis aux règles commerciales (cession de fonds, droits d'enregistrement, information des salariés, etc.).

SCPI et investissement collectif dans les murs commerciaux

Investir dans un fonds de commerce ou dans les murs commerciaux (comme le font les SCPI de murs de magasins) sont deux démarches distinctes, chacune avec ses avantages et inconvénients. Les SCPI de commerce collectent auprès d'épargnants pour investir dans des murs loués à des enseignes variées, mutualisant ainsi le risque locatif entre de nombreux locataires et actifs.

Ces dernières années, les SCPI de murs de magasins ont dû s'adapter à un environnement marqué par la hausse des taux d'intérêt ; les renégociations de loyers dans certains secteurs ; la réorganisation des enseignes et la montée du commerce en ligne. Cela a parfois pesé sur les valeurs de parts, mais a aussi créé des opportunités d'acquisition à des prix plus attractifs dans des emplacements qualitatifs.

Conseils pratiques avant d'investir ou d'acheter

Avant de se lancer, il est recommandé de consulter une plateforme SCPI ou un conseiller en investissement afin d'analyser votre profil de risque, l'horizon de placement et le régime fiscal applicable.
Avant de signer une promesse d'achat, exigez toujours que le vendeur, l'agent ou le site d'annonces précise clairement s'il s'agit du fonds de commerce, des murs commerciaux, ou des deux.
Analysez la qualité de l'emplacement, du bail, du locataire pour les murs, ou la solidité du modèle économique et de la clientèle pour le fonds de commerce.

Murs commerciaux et fonds de commerce : les Différences ! - S1 E104

Foire aux questions (extraits)

Qui est le propriétaire des murs d’un fonds de commerce ? Le propriétaire des murs peut être la même personne que celle qui détient le fonds de commerce, mais ce n’est pas une obligation. Très souvent, les murs sont loués par l’exploitant du fonds via un bail commercial.
Est‑ce qu’un propriétaire peut s’opposer à la vente d’un fonds de commerce ? Non, le propriétaire des murs ne peut pas s’opposer à la vente du fonds de commerce, sauf clause spécifique dans le bail (clause d’agrément, par exemple).
Est‑ce que le fonds de commerce comprend les murs ? Non, le fonds de commerce ne comprend pas les murs. Il comprend uniquement les éléments incorporels (clientèle, enseigne, droit au bail…) et corporels (mobilier, matériel, stock).

Points clés à retenir

Le fonds de commerce est un bien meuble incorporel centré sur la clientèle et les éléments nécessaires à l'exploitation.
Les murs commerciaux sont un bien immeuble, support physique de l'activité, relevant de la logique patrimoniale.
Fonds et murs peuvent être détenus par des personnes différentes : locataire‑exploitant d'un côté, bailleur de l'autre.
Avant d'investir, une analyse fine de l'emplacement, du bail, du locataire et de la fiscalité est indispensable.

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