Comment calculer un prêt avec franchise: guide pratique et explications détaillées

Le remboursement d’un crédit immobilier s’effectue généralement dans un délai de 30 jours après le déblocage des fonds. Il est toutefois possible de régler la première mensualité à une période ultérieure. Dans quel cas les banques acceptent-elles un remboursement différé en matière de prêt immobilier ? Qu’entend-on par franchise partielle et totale ? Faut-il faire appel à un spécialiste du courtage de prêt immobilier pour demander une franchise ?

Définition et mécanisme de la franchise

Lors de la souscription d’un prêt immobilier, l’emprunteur peut demander un délai de remboursement différé de son crédit. Ainsi, il bénéficie d’une période supplémentaire pour s’acquitter de sa première mensualité. On appelle cette période de différé « franchise ». La franchise en prêt immobilier s’applique essentiellement lorsque le bien acheté avec la somme empruntée n’est pas habitable dans l’immédiat. C’est par exemple le cas d’un logement ancien qui nécessite des travaux. La franchise est uniquement réservée à l’acquisition de biens avec travaux. Qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien, il est toujours possible de demander une franchise auprès de sa banque. Cette période de différé concerne aussi bien l’achat de résidence principale qu’un investissement locatif.

Cas d’application selon le type de bien

Les achats dans le neuf: Lorsque vous achetez en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement), le logement n’est pas habitable lors du déblocage des fonds. Il en va de même pour une construction de maison individuelle. Dans tous les cas, plusieurs mois, voire des années, peuvent s’écouler entre le début du financement et la livraison du bien.

Les achats dans l’ancien: Certains biens immobiliers anciens peuvent nécessiter des travaux importants avant de pouvoir y emménager. Là encore, il peut se passer plusieurs mois pour que le logement soit parfaitement habitable. C’est donc l’occasion idéale pour demander une franchise auprès de votre banque, et profiter de ce délai pour préparer votre trésorerie.

L’investissement locatif: La franchise peut également s’appliquer dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, il vous sera possible de commencer le remboursement de la première mensualité quand le logement pourra recevoir vos locataires.

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Franchise partielle vs franchise totale

La franchise en pratique se décline en deux formes principales. La franchise partielle: le souscripteur rembourse uniquement les intérêts, et non le capital restant dû. La franchise totale: il ne paie ni les intérêts ni le capital, sauf l’assurance de prêt immobilier.

La principale différence entre ces deux types de franchise concerne la gestion des intérêts intercalaires. Autrement dit, les intérêts qui s’appliquent sur les fonds débloqués avant la prise de possession définitive des lieux.

À qui s’adresse la franchise partielle ?

La franchise partielle s'adresse aux emprunteurs qui souhaitent réduire au maximum leurs charges avant la livraison définitive du logement. Dans le détail, elle consiste à rembourser les intérêts tous les mois à compter du premier déblocage des fonds. Autrement dit, le remboursement différé ne concerne que le capital.

Pourquoi opter pour la franchise totale ?

Pour faciliter la gestion de votre trésorerie, la franchise totale est une solution intéressante. Elle vous donne la possibilité de payer les intérêts intercalaires soit: en une seule fois lors de la livraison effective du logement ; en les ajoutant au coût total du crédit. Dans les deux cas, la franchise totale implique un capital total plus important. Plus celui-ci est élevé, plus les intérêts pèseront lourd sur vos mensualités. Le choix dépend de vos besoins: si vous souhaitez plus de souplesse en matière de trésorerie, la franchise totale peut être plus avantageuse; inversement, la franchise partielle peut être meilleure si votre priorité est la liquidité.

Calculs et simulation

Le remboursement différé peut s’interpréter de deux manières selon les établissements bancaires: soit la période de différé s’ajoute à la durée totale, soit elle est déduite de celle-ci. Par exemple, un prêt initialement sur 25 ans avec 6 mois de franchise peut conduire à des montants et durées différents selon le mode retenu par la banque.

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La simulation préalable d’un différé de remboursement est une étape cruciale dans la gestion de votre projet immobilier. Elle permet d’évaluer concrètement l’enjeu financier sur le long terme: un différé, bien qu’offrant une bouffée d’oxygène budgétaire, a un coût par l’augmentation des intérêts totaux et des mensualités après la fin du différé. Utiliser un simulateur permet de visualiser ces impacts, d’ajuster votre budget et de négocier les meilleures conditions.

Le calcul des mensualités de remboursement d’un prêt immobilier, avec ou sans différé, repose sur la formule des annuités constantes. La mensualité (M) est déterminée par la formule suivante: M = [Capital x (Taux mensuel / (1 - (1 + Taux mensuel)^-Durée en mois))].

Pour un emprunt typique, la mensualité dépend du taux d’intérêt, de la durée et du coût de l’assurance emprunteur. Par exemple, un prêt de 200 000 € sur 25 ans à 3,80 % et une assurance de 0,30 % du capital peut aboutir à une mensualité autour de 1 000 € hors assurance, et 1 030 € à 1 040 € avec l’assurance. Ces chiffres illustrent l’effet des intérêts et de l’assurance sur le coût total.

Éléments clés à connaître pour le calcul et la planification

Le TAEG inclut le coût du différé, les frais et l’assurance et doit rester sous le seuil de l’usure.
Le taux d’endettement ne doit pas dépasser environ 35 % des revenus nets mensuels, assurance emprunteur incluse.
L’apport personnel joue un rôle déterminant: les banques recommandent généralement un apport d’au moins 10 % du prix du bien.
L’assurance emprunteur s’ajoute à la mensualité et peut varier entre 0,20 % et 0,40 % du capital assuré selon le profil.
Le tableau d’amortissement permet de suivre l’évolution du capital restant dû et d’anticiper les effets d’un remboursement anticipé ou d’un changement de taux.

Rôle du courtier et choix pratique

N’hésitez pas à faire appel à un courtier en prêt immobilier pour vous accompagner. Des professionnels peuvent proposer des offres adaptées, accélérer les démarches et aider à comparer les banques pour trouver les meilleures conditions.

Aspects fiscaux et économiques

La déduction des intérêts d’emprunt ne s’applique pas à tous les cas. Le scénario où cette déduction reste pertinente est l’investissement locatif: les intérêts versés à la banque constituent alors des charges déductibles des revenus fonciers, ce qui réduit directement la base imposable. Pour en bénéficier, le bien doit être mis en location et générer des revenus fonciers déclarés.

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Le rachat de crédit peut être une option pour profiter de tendances de taux à la baisse, mais il implique des frais tels que les indemnités de remboursement anticipé ou les frais de dossier. La loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet de changer d’assurance à tout moment sans attendre la date anniversaire.

Intérêts intercalaires, différé ou report ?

Exemples et scénarios concrets

Quelques scénarios types permettent de mesurer l’impact de la franchise sur la durée et le coût total du prêt:

Franchise partielle sur 6 mois: mensualités initiales réduites, puis augmentation ensuite pour rembourser le capital.
Franchise totale de 12 mois: pas de remboursement du capital pendant la période; les intérêts intercalaires s’ajoutent au capital restant dû à rembourser après la fin du différé.
Différemcement selon le mode choisi par l’établissement: addition ou déduction du différé à la durée totale.

Bonnes pratiques et recommandations

Pour calculer au mieux une franchise et choisir le type adapté, il est utile de:

Utiliser des simulateurs en ligne dédiés au différé de remboursement.
Comparer les offres de plusieurs banques et alternative via un courtier.
Évaluer le coût total et les incidences sur le TAEG et l’assurance.
Intégrer les frais de notaire et, si nécessaire, les travaux et leur calendrier dans le plan de financement.

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