Crowdfunding immobilier : un secteur encadré pour mieux protéger les investisseurs

Depuis son apparition en France en 2013, le crowdfunding immobilier connaît un essor remarquable. Ce mode de financement alternatif, d’abord introduit par la plateforme Lymo, répond à un besoin clair : permettre aux promoteurs de petite et moyenne taille de financer leurs projets face à des banques de plus en plus exigeantes en fonds propres.

Homunity, pionnier sur le crowdfunding immobilier locatif depuis 2014, a contribué à démocratiser l’accès à l’investissement immobilier. Pourtant, si cette solution attire de plus en plus d’épargnants, elle repose sur un cadre réglementaire précis, mis en place pour garantir la transparence et la sécurité des placements. Décryptage.

Pourquoi une réglementation spécifique du crowdfunding immobilier ?

Avec plus d’une vingtaine de plateformes dédiées au secteur immobilier en France et un engouement croissant des investisseurs, les autorités ont dû réagir pour encadrer cette activité.

Sécuriser les opérations est crucial. Le crowdfunding se démarque du financement traditionnel bancaire par le fait qu'il s'appuie sur la collecte de fonds auprès d’un large public en vue de financer des projets par l’intermédiaire d’un site internet.

Depuis 2014, les opérateurs du crowdfunding, c'est-à-dire les porteurs de projets en recherche de financement, les investisseurs ou les prêteurs et les plateformes intermédiaires sont soumis à un cadre juridique spécifique visant à sécuriser leurs opérations (ord. 2014-559 du 30 mai 2014, décret 2014‑1053 du 16 septembre 2014).

Dans la pratique, l'utilisation du label « financement participatif » et l'immatriculation sur le site de l'ORIAS permettent à une plateforme de crowdfunding d'informer le public qu’elle est soumise au respect des exigences fixées par le cadre juridique en vigueur sécurisé.

Notons en outre que le financement participatif appartient à la finance alternative qui englobe également les fonds de prêts aux entreprises en ligne, les prêts à la consommation en ligne, les cagnottes et les plateformes de « solidarité embarquée ».

Enfin, les statuts IFP et CIP qui appartiennent au crowdfunding sont à distinguer de ceux qui sont des « enfants de la finance participative » et qui opèrent sur des modèles hybrides et donc non soumis au cadre juridique fixé.

9,4% : POURQUOI LE CROWDFUNDING IMMOBILIER RAPPORTE AUTANT ? QUELS SONT LES RISQUES ?

Les différents statuts réglementaires applicables

Voici les principaux statuts encadrant l’activité des plateformes de financement participatif :

Intermédiaire en financement participatif (IFP) : adapté aux prêts avec ou sans intérêts.
Conseiller en investissements participatifs (CIP) : dédié aux titres de capital ou de créance.
Prestataire de services d’investissement (PSI) : requis dès lors que les montants levés dépassent un million d’euros ou pour des activités plus complexes.

Le statut de CIP est le plus couramment utilisé pour le crowdfunding immobilier, notamment dans le cadre de levées de fonds par des sociétés par actions simplifiées (SAS), structure juridique privilégiée pour ce type d’opérations.

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Les plateformes ayant le statut de CIP peuvent proposer aux investisseurs des titres en capital émis par les sociétés et des titres de créance que sont les obligations. Elles peuvent fournir un conseil en investissement aux épargnants ainsi qu’aux entreprises.

Les plateformes ayant le statut de CIP doivent être immatriculées auprès de l’ORIAS et adhérer à une association agréée par l’AMF. Elles doivent également souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle.

Le statut de PSI suppose une organisation comptable et financière et un dispositif de conformité visant à garantir le respect des dispositions légales et réglementaires qui lui sont applicables. Le statut de PSI implique également l’établissement d’un profil investisseur donnant ensuite lieu à un test d’adéquation là où le statut de CIP n’implique qu’un test d’appropriation.

Soutenir le secteur par des assouplissements

Les premières mesures d'ajustement du cadre juridique ont été adoptées par l'ordonnance relative aux bons de caisse (ord. 2016-520 du 28 avril 2016, JO du 29). Elles ont été complétées par la parution d'un décret précisant les modalités de mise en œuvre des minibons, relevant les plafonds de certains seuils et élargissant l'offre de titres (décret 2016-1453 du 28 octobre 2016 relatif aux titres et aux prêts proposés dans le cadre du financement participatif, JO du 30).

Ces dispositions concernent autant l'investissement que le prêt et soutiennent le dynamisme du secteur.

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Les seuils de collecte de fonds ont été modifiés. Depuis le 31 octobre 2016, le montant des prêts avec intérêts, consentis sur les plateformes ayant le statut d'IFP, ne doit pas excéder 2 000 € par prêteur et par projet (ancien seuil 1 000 €). S'agissant des prêts sans intérêts, ce plafond est porté à 5 000 € (ancien seuil 4 000 €) (c. mon. et fin. art. D. 548-1). Le montant maximal prêté au porteur de projet est de 1 M€ et la durée d'un tel crédit ne peut excéder 7 ans.

L'offre de titres financiers, qui ne sont pas admis aux négociations sur un marché réglementé, proposée par les plateformes ayant le statut de PSI ou de CIP est de 2,5 M€ (ancien plafond 1 M€). Jusqu'à ce montant, cette offre de titres ne constitue pas une offre au public et, par conséquent, le porteur de projet est exonéré d'établir un prospectus.

Pour l'offre excédant 1 M€, les titres de capital émis ne doivent pas représenter plus de 50 % du capital de l'émetteur. Cette condition ne s'applique pas aux émetteurs ayant pour objet de détenir et de gérer des participations dans une autre société tant que ces participations n'excèdent pas 50 % du capital de celle-ci (c. mon. et fin. art. D. 411-2).

Depuis le 31 octobre 2016, les CIP peuvent, en sus des actions ordinaires et des obligations à taux fixe, proposer (c. mon. et fin. art. D. 547-1) :

des actions de préférence. Le droit de vote attaché à ces actions doit être au moins proportionnel à la quotité de capital qu'elles représentent ;
des obligations convertibles en actions ;
des titres participatifs. Leur contrat d'émission doit prévoir qu'ils sont remboursables à l'expiration d'un délai qui ne peut être supérieur à 10 années. Les sociétés concernées par l'émission de ces titres sont les sociétés par actions appartenant au secteur public, les sociétés anonymes coopératives, les banques mutualistes ou coopératives et les établissements publics de l'État à caractère industriel et commercial (c. mon. et fin. art. L. 213-32).

Par ailleurs, les investisseurs (particuliers ou personnes morales) peuvent prêter en souscrivant des titres nominatifs et non négociables, les minibons, comportant l'engagement par des sociétés émettrices de payer à échéance déterminée. Ils sont délivrés en contrepartie d'un prêt, par l'intermédiaire d'une plateforme de financement participatif qui présente le statut de CIP ou de PSI (c. mon. et fin. art. L. 223-6).

Les minibons, en tant que bons de caisse, ne peuvent être souscrits à plus de cinq années d'échéance (c. mon. et fin. art. L. 223-3).

Le montant total des offres de minibons d'un même émetteur ne doit pas excéder 2,5 M€. Il est calculé sur une période de douze mois suivant la date de la première émission (c. mon. et fin. art. L. 223-9 et D. 223-2).

La périodicité de remboursement des échéances du prêt en contrepartie duquel est délivré le minibon ne peut être supérieure à un trimestre avec des échéances constantes (c. mon. et fin. art. D. 223-3).

Le taux d'intérêt applicable aux prêts en contrepartie desquels les minibons sont délivrés est de nature fixe (c. mon. et fin. art. L. 223-10 et D. 223-10).

Le certificat d'inscription d'un minibon comporte des informations relatives à l'émetteur du minibon, des informations relatives à son propriétaire, les caractéristiques du prêt en contrepartie duquel il est délivré. Il comporte, en outre, un tableau d'amortissement et des mentions variant selon le statut du site internet CIP ou PSI par l'intermédiaire duquel le minibon a été souscrit (c. mon. et fin. art. L. 223-11 et D. 223-4).

Les pertes en capital supportées par une personne physique, agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, en cas de non-remboursement de prêts participatifs, rémunérés ou non, consentis à compter du 1er janvier 2017 et de minibons consentis ou souscrits à compter du 1er janvier 2017 sont imputables sur les intérêts générés par d'autres prêts participatifs ou par des minibons au titre de l'année au cours de laquelle ces créances deviennent définitivement irrécouvrables ou des 5 années suivantes (loi de finances rectificative pour 2016, art. 44 ; CGI art. 125-00 A).

La perte en capital imputable peut découler d'un non-remboursement partiel ou total du capital initialement prêté, sous forme d'un prêt participatif ou de la souscription de minibons souscrits à compter du 1er janvier 2017. Elle est donc constituée par la différence entre le capital initialement prêté et le montant du capital remboursé in fine.

Ces pertes en capital sont imputables dans la limite d'un plafond annuel global fixé à 8 000 €.

La perte en capital s'impute, indistinctement, sur le montant des intérêts générés par d'autres prêts participatifs ou par des minibons.

Comme tous les sites internet, les plateformes de crowdfunding doivent communiquer aux utilisateurs des conditions générales de vente et des conditions générales d’utilisation. Les conditions générales de vente et d’utilisation contiennent presque toujours un article concernant les cas d’exclusion de responsabilité de la plateforme. L’utilisateur décide donc, sous sa propre responsabilité, d’investir ou non dans les projets présentés sur les plateformes.

Dans le cadre du crowdinvesting, les plateformes insistent particulièrement sur les risques de perte de capital, de faible rendement, de dilution ou d’illiquidité liés aux investissements pouvant être réalisés.

S’agissant des porteurs de projets, les plateformes ne s’engagent jamais sur la réussite de la collecte. Elles agissent en simple qualité d’intermédiaire afin de permettre à un porteur de projet d’obtenir une visibilité et d’attirer les investisseurs.

Le Code monétaire et financier prévoit que les plateformes ayant le statut d’IFP doivent fournir aux prêteurs et aux donateurs les informations concernant l’existence ou non d’une faculté de rétractation. S’agissant du crowdinvesting, aucun droit de rétractation n’est applicable à la fourniture d’instruments financiers mentionnés à l’article L. 211-1 du Code monétaire et financier. Cet article vise expressément les titres de capital émis par les sociétés par actions et les titres de créance.

Pourquoi la SAS est-elle privilégiée face à la SCI ?

Historiquement, certaines plateformes utilisaient des SCI (Sociétés Civiles Immobilières) pour regrouper les investisseurs. Cependant, ce format n’est pas compatible avec le statut de CIP, qui ne peut proposer que des titres de capital ou de créance - et non des parts sociales comme c’est le cas pour les SCI.

Le passage à la SAS permet de répondre aux exigences réglementaires tout en offrant davantage de souplesse dans la gestion de la société (exonération de commissaire aux comptes, statuts adaptables, etc.).

Quelles implications fiscales pour les investisseurs ?

Les revenus tirés du crowdfunding immobilier sont considérés comme des intérêts et soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), ou flat tax, au taux de 30 % brut annuel (12,8 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux).

Du côté des sociétés (SAS), les bénéfices sont soumis à l’impôt sur les sociétés, souvent au taux réduit de 15 % sur la première tranche de 42 500 € (seuil 2025), avant distribution sous forme de dividendes. Ces dividendes subissent à nouveau le PFU au niveau des investisseurs. Cette fiscalité peut s’avérer plus avantageuse qu’une SCI, surtout pour les contribuables situés dans les tranches supérieures du barème de l’impôt sur le revenu.

Les dispositions fiscales actuelles peuvent évoluer et ne s’appliquent pas uniformément à tous les profils d'investisseurs.

Une activité strictement encadrée par l’AMF

Pour opérer légalement, toute plateforme de crowdfunding immobilier doit obtenir un enregistrement à l’ORIAS et adhérer à une association professionnelle agréée.

Avant d’investir, il convient de bien comprendre les risques associés, notamment la perte en capital et l’illiquidité, et de diversifier ses placements.

Type de plateforme	Statut	Plafond par prêteur/projet
Prêts avec intérêts	IFP	2 000 €
Prêts sans intérêts	IFP	5 000 €
Titres financiers	PSI ou CIP	2,5 M€

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