Comptabilisation des immeubles en cours de construction et règles comptables associées

La comptabilisation des travaux d’aménagement et de construction repose sur des critères juridiques et économiques qui permettent de déterminer si les dépenses relèvent d’agencements et aménagements ou de constructions, et sur le contexte de propriété du sol et des biens.

Les bases et les comptes concernés

Le compte 213 « Constructions » comprend: les bâtiments; les installations, agencements, aménagements; les ouvrages d'infrastructure. Le compte 214 « Constructions sur sol d’autrui » enregistre la valeur des constructions édifiées sur le sol d’autrui lorsque l’entité ne possède pas le droit de propriété sur le sol, avec les mêmes subdivisions que le compte 213. Le compte 218 « Autres immobilisations corporelles » enregistre le montant des installations générales, agencements et aménagements divers financés par l’entité lorsqu’elle n’est pas propriétaire de ces éléments. Le compte 2181 est utilisé pour les installations réalisées dans le cadre de biens loués ou pris en crédit-bail lorsque l’entité n’en est pas propriétaire.

Les dépenses d’aménagement des terrains sont inscrites sous le compte 212 « Agencements et aménagements de terrains ». Les terrains eux-mêmes sont enregistrés au compte 211 « Terrains » après décomposition des éléments (sol, sous-sol, sur-sol, terrain nu, terrain aménagé, etc.).

Cas de sol d’autrui et changements de destination

Lorsque le sol n’appartient pas à l’entreprise et que des constructions ou aménagements y sont réalisés, on passe du 213 ou 218 au 214, selon le droit réel sur le sol. Le durcissement du bail et l’éventuel droit du bailleur à reprendre les ouvrages peuvent influencer la comptabilisation et l’amortissement, qui se fait sur la durée d’utilisation réelle, soit la durée du bail (y compris les renouvellements probables) soit la durée de vie des aménagements.

En pratique, si les travaux transfèrent durablement la surface et la fonction du bâtiment, ils peuvent être considérés comme une immobilisation sur sol d’autrui (214). À l’expiration du bail, le propriétaire peut récupérer les ouvrages ou exiger leur remise en état, ce qui peut conduire à des écritures spécifiques lors de la sortie du bail.

Deux grandes situations à distinguer

Les agencements et aménagements sont intégrés à des immobilisations possédées en propriété par l’entreprise:
- Le compte 213 est utilisé pour les dépenses relatives à la structure globale (murs, fondations, planchers, toiture) et les éléments composant l’immeuble.
- Les éléments du compte 2135 « installations, agencements, aménagements » concernent les travaux destinés à mettre le bâtiment en état d’utilisation (réseaux électriques, eau, chauffage, etc.).
- Les ouvrages d'infrastructure (compte 2138) visent les travaux assurant les communications sur terre et sous terre, bien que leur utilisation soit plus rare en pratique.
- Les coûts d’acquisition et les droits liés (frais de notaire, honoraires d’agence, etc.) peuvent être inclus dans le coût total d’acquisition ou comptabilisés en charges, selon les choix de l’entreprise.
Les agencements et aménagements sont intégrés à des immobilisations dont l’entreprise n’est pas propriétaire ou sur lesquelles elle ne dispose d’aucun autre droit réel:
- Le compte 2181 « Installations générales, agencements, aménagements divers » est utilisé lorsque l’entreprise ne détient pas ces éléments (locaux pris en crédit-bail, biens loués, etc.).
- L’amortissement se fait sur la durée réelle d’utilisation, soit la durée du bail, soit la durée de vie des agencements, selon la plus courte.

Cas pratique de rénovation d’une grange louée

Lorsqu’une entreprise loue une grange et la transforme en bureaux, avec remise en état des murs, installation des réseaux, création du sol, ouverture des fenêtres et aménagement des abords, il faut déterminer si l’aménagement relève d’agencement (2135) ou de construction sur sol d’autrui (214) et/ou d’immobilisation sur sol d’autrui (214). Si les travaux deviennent « nouveaux bâtiments » en pratique, la distinction peut changer selon l’objectif fonctionnel et la propriété du sol.

La durabilité et la destination du bien modifient le traitement comptable: amortissement des éléments propres à l’immeuble ou imputation des coûts sur des immobilisations liées au bail. En cas de location et de franchise de loyers ou d’aides à l’aménagement octroyées par le bailleur, la doctrine précise les méthodes possibles pour la comptabilisation des loyers et des amortissements éventuels.

Traitement des loyers et des aides à l’aménagement

La doctrine permet deux approches lorsque le bailleur accorde une franchise de loyers: (1) ne pas comptabiliser de charge de loyer pendant la période de franchise et enregistrer les loyers selon les échéances contractuelles; (2) répartir le produit de la franchise sur la durée du contrat par le biais d’une charge à payer pendant la période de franchise. En cas d’aménagements intégrés à des immobilisations sur sol d’autrui, la TVA et les modes de refacturation doivent être conformes au régime applicable, notamment en matière de TVA sur débours et de facturation des travaux terminés.

Pour les immobilisations en cours lorsque les travaux sont réalisés par des tiers, les comptes 237 et 238 enregistrent les avances et acomptes versés sur immobilisations en cours. Lorsque l’entreprise réalise elle-même les travaux, les comptes 231 et 232 sont utilisés pour les immobilisations corporelles et incorporelles en cours, jusqu’à leur mise en service.

Évaluation et écriture à la clôture

À la clôture, l’immobilisation en cours est évaluée pour refléter l’ensemble des coûts engagés jusqu’à ce point. Si les travaux touchent des éléments d’infrastructure ou des composants multiples, il convient de ventiler entre structure et composants et d’établir des amortissements distincts pour chaque composant lorsque la situation le permet.

Lire aussi: Guide TVA : Achat en Chine

Règles et sources

Les grandes lignes ci-dessus s’appuient sur les définitions et les clarifications du Plan Comptable Général (PCG) concernant les comptes 211, 212, 213, 214 et 218, ainsi que sur les échanges et réponses doctrinales autour des cas de location de locaux professionnels et d’aménagements d’immeubles loués. L’analyse tient compte des notions de contrôle économique et de droit réel sur le sol, ainsi que de la distinction entre agencements et aménagements et constructions.

Tableau récapitulatif des comptes utiles

Situation	Compte utilisé	Commentaires
Immeuble possédé, structure et aménagements intégrés	213 (Constructions) et 2135, 2138	Amortissement par composant; distinction entre gros-œuvre et agencement
Immeuble sur sol d’autrui, immobilisation sur sol d’autrui	214 (Constructions sur sol d’autrui) ou 2181	Propriété du sol non détenue; amortissement sur durée d’utilisation
Aménagements réalisés dans un bien loué, sans propriété du sol	2181	Éléments amortissables sur la durée du bail
Agencements et aménagements des terrains	212	Aménagements du terrain

Conseils pratiques

Clarifier la nature économique et juridique du droit de propriété du sol et des ouvrages avant de comptabiliser.
Ventiler les coûts en composants pour des amortissements plus précis et adaptés à la durée de vie de chaque élément.
Documenter clairement les justificatifs et les libellés des factures pour faciliter les contrôles et éviter les ambiguïtés entre « amélioration » et « aménagement ».
Considérer les règles spécifiques liées à la TVA sur les acomptes et les débours selon le contexte (location, crédit-bail, travaux réalisés par tiers).

Méthodologie juridique du cas pratique : le plan

Lire aussi: Congés payés : impact sur la TVA

balises: