Crédit d'Impôt et Intérêts d'Emprunt Immobilier en France

L’achat d’une maison ou d’un appartement est un investissement majeur qui implique souvent la souscription à un crédit immobilier. Mais saviez-vous que ces intérêts peuvent aussi avoir un impact sur votre déclaration d’impôts ? Cet avantage fiscal n’est toutefois pas applicable à tous les contribuables français, propriétaires.

La déduction d’impôt est aussi présente dans l’immobilier. Elle comporte certaines conditions et spécificités, et les règles varient selon qu'il s'agit de votre résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un logement acheté pour être loué.

Crédit immobilier et impôts #20

Résidence Principale et Secondaire

Commençons par une douche froide. Si vous avez contracté un crédit pour acheter votre résidence principale ou secondaire, sachez que les intérêts de votre emprunt ne sont pas déductibles de vos impôts. Depuis la suppression du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt en 2011, cet avantage a été rangé au placard. Donc non, vous ne pouvez rien déduire, que ce soit pour l’achat ou la construction de votre résidence personnelle.

Les intérêts d'emprunt pour l'achat ou la construction de l'habitation principale ne donnent plus droit à un avantage fiscal depuis 2011. Aucun avantage n'est accordé pour les intérêts liés à une résidence secondaire.

Logement Acheté pour Être Loué

Dans le cadre d'un logement acheté pour être loué, les intérêts d'emprunt sont pris en compte. Votre situation diffère selon le type de location : location non meublée ou location meublée.

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Location Non Meublée

Bienvenue dans le monde des revenus fonciers ! Ici aussi, vous avez deux options :

Régime micro-foncier : Si vos revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €, vous êtes au régime micro-foncier, avec un abattement automatique de 30 %. Les frais d’emprunt sont également déductibles ! On entend par là les frais de constitution du dossier ou encore les sommes versées à un organisme de cautionnement. Pensez-y ! Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 30 %.
Régime réel : Si vous êtes soumis au régime réel d'imposition, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles à déclarer. Si vous avez choisi le régime réel, il faudra additionner les intérêts réellement payés chaque mois pour les déclarer. Attention, on parle ici d’intérêts, et non de mensualités complètes (qui incluent le remboursement du capital).

Location Meublée

C’est ici que les choses deviennent plus intéressantes. Si vous louez un logement meublé de longue durée, tout dépend de votre régime (fiscal bien sûr) :

Micro-BIC : Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an (en 2024), vous bénéficiez automatiquement d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes. Ce forfait est censé couvrir toutes vos charges, y compris les intérêts d’emprunt. Vous ne les déclarez donc pas spécifiquement. Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire.
Régime réel : Si vous dépassez ce seuil ou si vous optez volontairement pour le réel, vous pouvez déduire précisément vos charges, dont les intérêts d’emprunt. Un choix judicieux si vous avez beaucoup de charges ! Si vous êtes soumis au régime réel d'imposition, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles à déclarer.

Meublé de Tourisme

Là encore, on parle de location meublée… mais pour de la courte durée. Selon les cas, il est possible de déduire de vos revenus locatifs les intérêts de votre prêt immobilier et donc de faire baisser votre impôt !

Régime micro-BIC :
- Revenus 2024 : Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 50 % pour les biens non classés et de 71 % pour les biens classés.
- Revenus 2025 : Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 30 % pour les biens non classés et de 50 % pour les biens classés.
Régime réel : Si vous êtes soumis au régime réel d'imposition, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles à déclarer, que votre meublé soit classé ou non.

Comment Calculer les Intérêts d'Emprunt ?

Pour calculer ses intérêts d’emprunt sur une année, vous devez vous baser sur le taux moyen sur une année et non pas sur le taux effectif global (taux effectif global/12 mois). Vous devez ensuite additionner les intérêts versés chaque mois pour les reporter au final sur votre déclaration d’impôts.

Exemple : Arthur a acheté un appartement qu’il loue meublé au régime réel. Il a emprunté 60 000 € sur 20 ans, au taux fixe de 3,5 %, pour une mensualité de 350 €.

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Lors du paiement de la première mensualité, Arthur doit encore 60 000 € à la banque. Le mois suivant, le capital restant dû diminue de la somme de 175 € (350 - 175). La 2e mensualité se composera donc de (59 825 x 3,50 %)/12 = 174 € d’intérêts, soit légèrement moins que le mois précédent.

Arthur doit ensuite additionner ces montants mensuels pour obtenir le total des intérêts payés sur l’année.

Où Déclarer les Intérêts d'Emprunt ?

Les intérêts d’emprunt sont à reporter sur le formulaire 2044 (à la ligne 250 « Intérêts d’emprunt ») pour la location vide et sur le formulaire 2031 (case C2b « Quote-part des frais et charges correspondants ») pour la location meublée.

Pensez également à reporter les montants globaux des recettes et des charges sur le formulaire de déclaration de revenus 2042 ou 2042-C Pro.

Ancien Dispositif du Crédit d'Impôt sur les Intérêts d'Emprunt

Jusqu’en 2022 en effet, dans une situation bien spécifique, la loi prévoyait (article 200 quaterdecies du CGI - Code général des impôts) la faculté de déduire les intérêts d’emprunt immobilier, mais exclusivement sous conditions, pour l’acquisition de certains logements et pour une période limitée dans le temps. Mais cet avantage fiscal a été supprimé : toute offre de prêt émise après le 1er janvier 2011 et toute opération d’acquisition réalisée après le 30 septembre 2011 ne donne plus droit au crédit d’impôt sur les intérêts d'emprunt.

Dans la déclaration des revenus 2021 pour le calcul de l’impôt 2022, seuls certains logements étaient éligibles au crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt immobilier : cela concernait presque uniquement les cas d’acquisition d’une maison ou d’un appartement BBC (label bâtiment basse consommation 2005).

Autres Crédits d'Impôt Liés à l'Immobilier

Il existe un autre crédit d’impôt un peu moins connu que le CITE : le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt. Le Cite vise à favoriser les travaux de rénovation énergétique des logements anciens.

Pour en bénéficier, le logement en question doit être déclaré comme la résidence principale du particulier et avoir été achevé depuis deux ans. Tous les travaux concernés sont expliqués et détaillés sur le site officiel du Cite, dans la catégorie Conditions.

Le montant s’élève à 30% des dépenses - hors main d’oeuvres - et est plafonné. La limite pour une personne est de 8 000 euros et de 16 000 euros pour un couple soumis à l’imposition commune.

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