Cumul Taxe Habitation et CFE : Exonération et Implications pour les Locations Meublées

La location meublée saisonnière peut sembler une solution rentable pour valoriser un bien immobilier. Mais attention : sur le plan fiscal, elle peut entraîner une double imposition méconnue. En effet, les propriétaires peuvent être redevables à la fois de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) et de la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Comprendre la Taxe d’Habitation et la CFE

Contrairement aux idées reçues, un bien meublé mis en location saisonnière peut supporter deux impositions foncières simultanées : la contribution foncière des entreprises (CFE) et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS). La première est liée à l’exercice d’une activité indépendante, tandis que la seconde dépend de la capacité de jouissance/disposition du bien immobilier. Le cumul entre la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et la Taxe d’Habitation sur les Résidences Secondaires (THRS) suscite de nombreuses questions chez les propriétaires de locations saisonnières. Cette confusion provient notamment des dispositions fiscales qui semblent contradictoires concernant l’assujettissement à ces deux taxes.

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

La contribution foncière des entreprises (CFE) est un impôt local dû par toute personne qui exerce une activité professionnelle non-salariée, à titre habituel. Elle se base sur la valeur locative des biens immobiliers passibles de la taxe foncière et utilisés dans le cadre des besoins de l’activité professionnelle. Les bénéficiaires de cette contribution sont les communes de France. La CFE est toujours due par les contribuables qui exercent une activité de meublé de tourisme, quelles que soient les modalités d’exercice de cette activité (en nom propre ou en société, par l’intermédiaire d’une SCI par exemple).

Les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée sont redevables, pour leur activité professionnelle, de la cotisation foncière des entreprises (CFE), conformément aux dispositions de l’article 1447 du CGI.

La CFE est due pour chaque bien mis en location, sur la base des données de l’année N-2. Par exemple, la CFE due en 2025 est calculée à partir des valeurs de 2023. Une base minimale s’applique, elle est déterminée selon des tranches de chiffre d’affaires. Par exemple, une tranche peut être de 10 001 € - 32 600 €.

La Taxe d’Habitation sur les Résidences Secondaires (THRS)

La taxe d’habitation, ou plus précisément la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) est également un impôt qui vise certains biens et dépendances, et en l’occurrence, ceux qui ne constituent pas la résidence principale. Sa base de calcul est la valeur locative cadastrale du logement. Les taux, quant à eux, sont votés directement par les collectivités locales. Ils varient donc suivant les communes ; étant précisé que ces dernières peuvent procéder à des majorations allant de 5 % à 60 % pour la part communale. Les bénéficiaires de la THRS sont les collectivités locales. Le redevable de la taxe d’habitation est l’occupant du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. Plus précisément, c’est la personne qui dispose de la jouissance ou de la disposition du bien.

En vertu de l’article 1408 du Code général des impôts (CGI), la taxe d’habitation « est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables ». L’article 1407 du CGI stipule que « La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal, y compris lorsqu’ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises ».

Depuis la réforme de la taxe d’habitation, celle-ci ne s’applique plus aux résidences principales. Elle concerne désormais principalement les logements meublés non occupés à titre de résidence principale.

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La Position du Gouvernement et la Jurisprudence

Le gouvernement a tranché dans deux réponses officielles publiées le 3 juin 2025, en référence à l’arrêt du Conseil d’État du 15 juin 2023. Ainsi, un logement loué en meublé de tourisme, non-résidence principale, est soumis aux deux taxes. CFE taxe l’exercice d’une activité professionnelle non salariée, ici la location meublée. L’usage détermine si le propriétaire paiera une ou deux taxes.

Le ministre évoque la jurisprudence du Conseil d’État en vertu de laquelle lorsqu’au cours de l’année, des locaux sont mis en location pour de courtes durées et pour des périodes qu’il est loisible au propriétaire d’accepter ou de refuser, ce dernier est regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant en conserver la jouissance ou la disposition (CE, 15 juin 2023, n° 468195). C’est donc cette notion de liberté de disposition qui conditionne l’assujettissement à la taxe.

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Conditions d’Exonération de la THRS

Pour être exonéré de la THRS, le propriétaire doit prouver une mise en location exclusive sur l’année entière, sans possibilité d’usage personnel. L’administration fiscale considère que si le propriétaire peut disposer de son bien à tout moment, il est réputé en avoir la jouissance au 1er janvier de l’année d’imposition.

Dans la réponse ministérielle n° 4881, le ministre rappelle les conditions cumulatives pour obtenir un dégrèvement de la THRS. Le propriétaire doit établir qu’il a mis en location son bien pour l’année entière et n’a pas pu en disposer en dehors de ces périodes, ce qu’il doit prouver avec un engagement juridiquement contraignant empêchant le propriétaire de disposer du bien à quelque moment de l’année que ce soit.

Cas Particuliers et Situations Spécifiques

Usage exclusif en location saisonnière : le logement est exclusivement dédié à la location, sans possibilité d’usage personnel par le propriétaire.
Usage mixte (location + usage personnel) : le bien est utilisé à la fois pour la location saisonnière et pour des séjours personnels.
Locations via plateformes type Airbnb : le simple fait d’utiliser une plateforme ne suffit pas à exclure la taxe d’habitation.
Résidences secondaires non louées toute l’année : le bien est soumis à la taxe d’habitation, même s’il n’est pas loué continuellement.
Statut LMNP / LMP : le statut fiscal du loueur n’impacte pas directement l’assujettissement à la taxe d’habitation, qui dépend exclusivement de l’usage du logement.

Exonération de CFE

Le ministre rappelle aussi les cas d’exonération de CFE. Tout d’abord, sauf délibération contraire de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) doté d’une fiscalité propre (CGI, art. 1459, 3°), « les personnes qui louent en meublé des locaux, classés ou non, sont exonérées de CFE, lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle (principale ou secondaire).

Enfin, dans les zones France Ruralités Revitalisation (FRR) entrées en vigueur le 1er juillet 2024, les communes et EPCI peuvent également exonérer de la CFE les activités qui se créent sur leur territoire (CGI, art. 1466 G) donc les nouvelles activités, ou, sur délibération exonérer de THRS les meublés de tourisme classés (CGI, art. 1414 bis). Cette exonération n’est accordée qu’à raison de la superficie affectée aux locaux classés meublés de tourisme ou à la chambre d’hôtes, et non pour l’ensemble de la propriété bâtie. Les locaux dont l’utilisation est commune à l’occupant en titre et à l’activité touristique - notamment les pièces et accès partagés dans une chambre d’hôte - ne sont pas exonérés.

Régime Fiscal et Déclarations

Il faut bien choisir votre régime fiscal (micro-BIC ou réel). Le micro-BIC, applicable si les recettes locatives ne dépassent pas 77 700 € par an (ou 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé). Le régime réel, obligatoire au-delà de ces plafonds ou sur option, permet de déduire les charges réelles (frais, taxes, intérêts d’emprunt, etc.) et les amortissements. Le régime réel nécessite de tenir une comptabilité, mais il permet de diminuer significativement votre résultat imposable.

N'oubliez pas de déclarer vos recettes locatives aux impôts, en remplissant le formulaire 2042 C-PRO (cerfa 11222).

Questions Fréquentes

La CFE s’applique-t-elle à la location meublée saisonnière ? Oui, la CFE s’applique à toute activité professionnelle, y compris la location meublée saisonnière.
La taxe foncière et la CFE sont-elles les mêmes impôts ? Non, ce sont deux impôts distincts. La taxe foncière s’applique au propriétaire d’un bien immobilier, tandis que la CFE concerne l’exploitation commerciale du bien.
La taxe d'habitation est-elle une taxe personnelle ? Non, la taxe d’habitation est une taxe personnelle.

Conseils Pratiques

Si vous souhaitez être exonéré de la THRS, vous devez fournir des preuves à l'administration fiscale.
Assurances, vérifiez que votre contrat couvre bien les risques liés à l’activité.

Vous pouvez contacter votre service des impôts des entreprises (SIE) pour obtenir des informations complémentaires. Notre cabinet vous accompagne dans l’optimisation de votre fiscalité immobilière, notamment en matière de location meublée. Prenez un premier rendez-vous gratuit et sans engagement pour en parler !

Article rédigé par Stéfano Demari

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