Installation de compteurs d’eau individuels en copropriété : réglementation, responsabilités et entreprises

La gestion de l'eau dans une copropriété est un sujet délicat, tant pour les copropriétaires que pour le syndic. Installer des compteurs d’eau individuels en copropriété permet de répartir équitablement les charges et de responsabiliser les occupants. Mais entre la réglementation, les démarches techniques et le financement, ces travaux doivent être soigneusement préparés.

Quelle est la réglementation applicable ?

La loi impose déjà une individualisation des frais de chauffage, mais pas systématiquement pour la fourniture d'eau. Les lois en copropriété imposent l'installation de compteurs d'eau individuels dans certains immeubles collectifs. Les immeubles collectifs à usage d'habitation dont le permis de construire a été déposé après le 1er novembre 2007 doivent effectivement être équipés d'un dispositif permettant de mesurer la consommation d'eau froide de chaque logement ou partie privative (Article L. 135-1 du Code de la construction et de l'habitation).

Toute nouvelle construction d'immeuble à usage principal d'habitation comporte une installation permettant de déterminer la quantité d'eau froide fournie à chaque local occupé à titre privatif ou à chaque partie privative d'un lot de copropriété ainsi qu'aux parties communes, le cas échéant. L'installation permettant de déterminer la quantité d'eau froide dans les immeubles à usage principal d'habitation, mentionnée à l'article L. 152-3, doit être compatible avec une relève de la consommation d'eau froide sans qu'il soit nécessaire de pénétrer dans les locaux occupés à titre privatif (art D152-1 CCH).

Ainsi depuis cette date, « toute nouvelle construction d'immeuble à usage principal d'habitation comporte une installation permettant de déterminer la quantité d'eau froide fournie à chaque local occupé à titre privatif ou à chaque partie privative d'un lot de copropriété ainsi qu'aux parties communes, le cas échéant ». Avec le décret du 20 juillet 2020, tous les nouveaux compteurs d’eau individuels installés depuis le 25 octobre 2020 doivent être équipés d’un système de télérelève. D’ici 2027, tous les systèmes de comptage d’eau et d’énergie de la copropriété devront être télérelevables.

Par ailleurs, l'article L. 135-1 du code de la construction et de l'habitation précise en outre que la pose compteurs divisionnaires d'eau froide s'avère obligatoire dans les copropriétés, uniquement lorsque deux conditions cumulatives sont réunies : cette copropriété doit être affectée principalement à l'habitation et la demande de son permis de construire doit avoir été déposée auprès des services d'urbanisme après le 1er décembre 2007.

La nouvelle ordonnance du 22 décembre 2022 apporte des précisions en matière de facturation et d'information sur la qualité des eaux, et la directive européenne du 16 décembre 2020 dite « directive eau potable » a été transposée pour renforcer les obligations d'information.

Obligation d'installation et responsabilité : qui paie ?

Il s'agit alors d'une réserve à cette réception et l'immeuble ne doit pas être accepté en l'état. Il est également possible de remédier à cette situation en faisant jouer la garantie de parfait achèvement prévue et définie par l'article 1792-6 du Code civil. Ainsi les constructeurs et promoteurs doivent livrer un immeuble disposant de compteurs d'eau divisionnaires pour chaque local occupé à titre privatif et, le cas échéant, pour les parties communes, l'installation de ces compteurs étant à leur charge.

L'absence de décret d'application a créé par le passé une confusion : l'article du code de la construction et de l'habitation ne précise pas, en effet, à qui incombe l'obligation d'installation de compteurs d'eau individuels. Cette imprécision crée une insécurité juridique, permettant notamment aux promoteurs qui développent des immeubles neufs d'échapper à cette obligation et laissent le coût et le soin de cette installation aux copropriétaires.

Lorsque les compteurs ne sont pas installés le jour de la réception de l'immeuble, cette omission doit être consignée sur le procès-verbal de réception rédigé avec le promoteur. Il s'agit alors d'une réserve à cette réception et l'immeuble ne doit pas être accepté en l'état.

En pratique, le financement dépend de la nature du projet et des décisions de l’assemblée générale. Si les compteurs sont installés sur les parties communes, leur coût relève des charges collectives et est réparti entre les copropriétaires selon les tantièmes ; si chaque compteur dessert exclusivement un lot privatif, les frais peuvent être imputés directement au propriétaire concerné, notamment si l’installation a été demandée à titre individuel.

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Procédure d'installation : étapes clés

Étude de faisabilité technique : Avant toute décision, une étude de faisabilité doit être réalisée pour vérifier la compatibilité de l’installation avec le réseau d’eau existant. Cette étude détermine si le réseau d’eau permet la pose de compteurs à l’entrée de chaque logement et identifie les contraintes techniques (accessibilité, nombre de colonnes montantes, matériaux des conduites, etc.).
Demande au syndic et ajout à l'ordre du jour : Tout projet doit commencer par une demande officielle adressée au syndic. Le bailleur ou tout copropriétaire souhaitant individualiser la consommation d’eau doit inscrire ce point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Vote en assemblée générale : L’installation des compteurs individuels constitue une amélioration de l’immeuble, elle doit donc être votée à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. L’assemblée décide du principe d’individualisation, du choix du matériel et du prestataire, et des modalités de répartition des coûts.
Choix du prestataire et travaux : Une fois le prestataire choisi, les travaux peuvent commencer. L’installation des compteurs individuels peut varier en complexité selon la configuration de l'immeuble. L’installateur doit respecter les normes en vigueur (NF, MID).
Mise en service et relevés : Une fois posés, les compteurs sont scellés et mis en service. Le prestataire ou le syndic assure ensuite le relevé régulier des consommations. Dans le cas de compteurs télérelevables, les relevés s’effectuent automatiquement.

Types de compteurs et méthodes de relevé

Il existe plusieurs types de compteurs sur le marché : vitesse, volumétrique et ultrason. Les compteurs volumétriques ou à ultrasons sont les plus précis et recommandés. Les compteurs à ultrasons sont équipés d’un détecteur de fuites très sensible. Les modèles connectés utilisent des technologies de télérelève, permettant de transmettre les données de consommation à distance via des réseaux sans fil.

Le radio relevé est un dispositif de communication entre les appareils de comptage et une borne mobile. La télérelève permet de garder un œil constant sur votre consommation d’eau et de chauffage et les relevés sont réalisés à distance et quotidiennement, ce qui garantit une justesse inégalée des données. La télérelève sera rendue obligatoire d’ici 2027, rendant les autres méthodes de relevés obsolètes.

Coûts : achat vs location, estimation

Pour l’achat et la pose d’un compteur d’eau individuel, il faut compter entre 100 et 200 € par logement en moyenne. Il est aussi possible de louer des compteurs d’eau individuels. Pour la location, les tarifs oscillent généralement entre 10 et 30 € par an et par compteur. En moyenne, il faut compter entre 150 et 300 euros par compteur pour l'achat et la pose selon d'autres estimations.

La location-relevé-entretien coûte en règle générale entre 12 € et 25 € par an pour un compteur de classe C avec deux relevés annuels, tandis qu’un compteur avec téléreport coûtera entre 18 € et 28 €. Le coût d’achat et de pose peut considérablement varier, allant de 100 € à plus de 200 €. La durée de vie des compteurs est limitée : 10 ans pour les compteurs d’eau chaude et 15 ans pour les compteurs d’eau froide.

Option	Coût indicatif
Achat + pose	100 € - 300 € par compteur
Location annuelle (base)	12 € - 30 € par an et par compteur
Contrat entretien/relevé	~4,5 € - 7,5 € / an (entretien) + 1,5 € - 4,5 € / an (relevés)

Avantages et inconvénients pour copropriétaires et bailleurs

Avantages : Répartition équitable des charges, responsabilisation des occupants, détection rapide des fuites, valorisation du patrimoine immobilier.
Inconvénients : Coût initial élevé, complexité technique dans les immeubles anciens, nécessité d’un entretien et de relevés réguliers, gestion locative plus précise pour les bailleurs.

Qui installe et qui entretient ?

Il est essentiel de faire appel aux bonnes personnes lorsqu’il s’agit d’installer des compteurs d’eau individuels dans une copropriété. Il est idéal de consulter des entreprises spécialisées avant de proposer le projet à l’assemblée générale de la copropriété. Il est nécessaire d’avoir une idée de la faisabilité et du coût des travaux.

L’installation des compteurs d’eau est généralement confiée à un professionnel qualifié, souvent mandaté par le syndic de copropriété. Le plombier est chargé de l’installation des compteurs d’eau et de la mise en place du réseau de distribution d’eau individuel. L’entretien et la vérification périodique des compteurs d’eau sont indispensables pour garantir des mesures fiables. En copropriété, c’est généralement le syndic qui prend en charge la gestion de cet entretien, en faisant appel à un prestataire spécialisé.

Il est judicieux de faire appel à une entreprise spécialisée dans la pose de compteurs d’eau individuels en copropriété pour des projets de plus grande envergure. Au sein de Multimat, nous possédons l’expertise et l’expérience nécessaires pour gérer l’ensemble du projet, de la planification à l’installation. Multimat Comptage propose aux copropriétés une offre globale comprenant un forfait d’installation, un service de maintenance et un service de relève adapté à vos besoins.

Facturation et modes de gestion

Deux cas de figures sont possibles. Dans le premier cas, le syndic demeure le seul abonné du fournisseur d’eau. Il procède à la répartition des coûts selon le relevé des compteurs divisionnaires. Dans le second cas, chaque copropriétaire dispose d’un contrat de fourniture d’eau et reçoit sa facture directement du fournisseur. Le syndic dispose d’un contrat pour la consommation des parties communes.

La décision d’individualisation des consommations d’eau et d’installation des compteurs individuels doit être prise en assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Si la copropriété opte pour une individualisation des contrats, chaque copropriétaire équipé d’un compteur individuel traitera directement avec le service des eaux de sa commune pour la pose, la location, la maintenance et les relevés réguliers du compteur.

Impact sur la consommation : économies et détection de fuites

D’après plusieurs études menées par le Credoc, la Chambre Syndicale des Propriétaires et l’ADEME, l’installation d’un compteur d’eau individuel permettrait de réduire en moyenne de 20 % la consommation d’eau. Cette mesure encourage les usagers à être plus vigilants et responsables quant à leur usage, permet de repérer les fuites et d’éviter des surfacturations importantes.

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FAQ synthétique

Est-il obligatoire d'avoir un compteur d'eau individuel dans un appartement ? Les compteurs d'eau individuels en appartements sont devenus obligatoires pour tous les immeubles à usage d'habitation construits après 2007.
Le compteur d'eau connecté est-il obligatoire ? La réglementation impose progressivement la connectivité des compteurs d'eau. À partir de 2027, tous les dispositifs devront être relevés à distance selon le décret du 20 juillet 2020.
Qui est propriétaire d'un compteur d'eau divisionnaire ? Deux cas de figures sont possibles : soit le syndic demeure le seul abonné du fournisseur d’eau, soit chaque copropriétaire dispose d’un contrat individuel.
Comment est calculée la consommation d'eau ? Par répartition au tantième ou par consommation réelle selon la présence de compteurs individuels et la décision de la copropriété.

Pour la prochaine assemblée générale de votre copropriété, il est conseillé de consulter des entreprises spécialisées et de disposer d’une étude de faisabilité complète afin d’évaluer précisément coûts et modalités techniques avant tout vote.

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