Versement du loyer par une entreprise individuelle au propriétaire du local : règles fiscales et pratiques

Vous êtes propriétaire d’un logement ou d’un local, que vous souhaitez louer à votre propre entreprise. Est‑ce possible et légal ? Quelles sont les règles en termes de fiscalité ? Rassurez‑vous, oui, c’est possible, et même courant.

Cadre légal et conditions préalables

Un dirigeant d’entreprise, qu’il soit administrateur ou gérant, peut tout à fait louer (ou sous‑louer) à sa propre société une partie du logement dont il est propriétaire. Avant de louer son bien à son entreprise, il est tout d’abord nécessaire d’évaluer la surface du logement qui sera allouée à l’entreprise. En effet, certaines parties du logement ne sont pas dédiées à un usage professionnel. C’est le cas de la salle de bain ou de la cuisine. Vous pourrez donc louer à votre entreprise un espace pour qu’elle exerce ses activités, comme un bureau dans une pièce dédiée.

La loi autorise les dirigeants d’une entreprise individuelle ou auto‑entreprise à domicilier leur activité chez eux (local à usage d’habitation), à condition que le bail ou le règlement de copropriété ne l’interdise pas expressément. La domiciliation d’une société chez soi est possible à condition que le bail ou le règlement de copropriété ne l’interdise pas expressément, que le dirigeant informe le propriétaire ou le syndic de la démarche, que l’adresse concernée soit celle d’un représentant légal de la société et qu'il soit propriétaire de son logement (à défaut, il faut demander l'autorisation au propriétaire).

En vous facturant un loyer, vous allez pouvoir réduire votre bénéfice professionnel BNC ce qui aura pour effet de diminuer le montant de vos cotisations sociales (URSSAF, retraite complémentaire). Toutefois, en matière d’impôt sur le revenu, l’économie peut être nulle ou minime car vous devez déclarer les loyers perçus comme revenus fonciers.

Formalisme nécessaire : bail, quittances et justificatifs

Comme pour toute location, vous devrez établir un bail, qui sera signé par le propriétaire et par l’entreprise locataire, et ce, même si vous êtes à la fois le dirigeant et le propriétaire. Le bail doit inclure une description des espaces loués à l’entreprise, avec mention de leur surface, ainsi que le montant du loyer. Vous devez ensuite rédiger un bail de location ou une convention de mise à disposition, entre vous et votre entreprise. Ce document doit notamment prévoir la description des locaux, leur surface et le montant des loyers. Pensez à le signer.

À chaque paiement (mensuel, trimestriel ou annuel), vous devez établir une quittance de loyer. Ce document joue le même rôle qu’une facture, en justifiant la dépense supportée par l’entreprise. C’est sur cette base qu’elle enregistre une charge dans sa comptabilité. Pour éviter tout risque de redressement, nous vous recommandons de formaliser le paiement du loyer par un mouvement de fonds. Ainsi, mettez en place un virement mensuel depuis votre compte professionnel vers votre compte personnel.

Pensez par ailleurs à conserver l’ensemble de vos pièces justificatives (baux, factures, quittances, etc.). En cas de contrôle fiscal, vous devrez les présenter à l’administration. En cas de contrôle, vous devrez donc apporter la justification des loyers déductibles. Si l’administration suspecte une fraude, vous risquez un redressement fiscal.

Conditions pour la déductibilité du loyer pour l’entreprise

Les critères de fonds pour faire supporter son loyer à son entreprise : le législateur a fixé 3 critères principaux pour qu’une dépense puisse être déductible de vos impôts professionnels. Ces dépenses doivent être engagées dans l’intérêt direct de l’entreprise : les locaux concernés doivent être utilisés pour les besoins de son activité. Elles doivent correspondre à une charge effective, appuyée par des justificatifs : vous devez établir et conserver des documents qui prouvent la facturation des loyers (bail, quittances, etc.). Elles doivent être inscrites dans les charges de l’exercice : vous devez enregistrer les loyers dans la comptabilité de votre société. Vous devez respecter ces 3 conditions pour pouvoir déduire les loyers payés par votre entreprise.

Les locaux doivent notamment être utilisés pour les besoins de votre activité professionnelle, et le calcul du loyer doit être justifiable. Après tout, ces dépenses servent en partie votre entreprise… Sachez que vous pouvez les déduire de votre résultat fiscal sous certaines conditions.

Calcul du loyer déductible

Le montant du loyer doit être fixé de manière juste et cohérente. Il est calculé au prorata de la surface réellement allouée à l'activité professionnelle par rapport à la surface totale de votre logement. La surface retenue permet d’évaluer le loyer à facturer à votre société, selon la valeur locative de votre bien. Exemple : Marcel exerce une activité de graphiste freelance. Il travaille depuis le bureau qu’il a installé dans son petit trois‑pièces parisien. Il représente 12 m² sur une surface totale de 48 m². Chaque mois, Marcel règle 1 400 € de loyer à son propriétaire. Il utilise la formule suivante pour calculer le montant qu’il peut faire supporter à son entreprise. Loyer déductible d’impôt, à facturer = 1 400 € x 12 / 48 = 350 €.

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Pensez à documenter la méthodologie de calcul du loyer supporté par votre société. En cas de contrôle, l’administration voudra s’assurer de la justification économique de la valeur retenue. Vous devez respecter la règle selon laquelle la part facturée correspond à la surface utilisée à titre professionnel et au prix du marché pour des locaux similaires dans la même commune.

Imposition des loyers perçus par le propriétaire

Les loyers perçus par le propriétaire sont des revenus personnels, qui doivent être déclarés. Les loyers perçus par le dirigeant seront quant à eux intégrés aux revenus du dirigeant en tant que revenus fonciers et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Si le montant total des loyers perçus pendant l’année par le foyer fiscal n’excède pas 15 000 €, il sera possible de bénéficier du régime micro‑foncier qui permet d’être imposé sur les loyers après application d’une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus. Au‑delà, vous basculez sur le régime réel où vous déduisez vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.).

Attention : les loyers payés par l’entreprise ne sont pas considérés comme des revenus de biens immobiliers, mais comme des revenus professionnels soumis au précompte professionnel lorsqu’ils dépassent certains seuils (contexte particulier mentionné). Vous devrez inscrire les loyers perçus au cours de l’année sur votre déclaration de revenus personnelle, à déposer en mai N+1. Cette règle s’applique, que vous soyez propriétaire ou locataire des locaux utilisés pour les besoins de votre entreprise.

Impact social et autres contributions

Le versement d’un loyer de 100 € ne coûte aucune charge sociale à la société. Par contre le dirigeant devra payer les cotisations sociales (CSG et CRDS) qui sont de 17,2 % en 2019 (prélèvements sociaux sur revenus du patrimoine). Les loyers que vous percevez ne sont pas soumis aux cotisations sociales, contrairement à une rémunération classique de dirigeant. En revanche, en cas de requalification en avantage en nature, les loyers payés au dirigeant devront aussi être soumis à cotisations sociales.

Il faudra aussi tenir compte de l’impact de la CFE (contribution foncière des entreprises). Pour chacun de ses établissements, l’entreprise devra s’acquitter de la CFE qui sera calculée par l’administration fiscale en fonction de la surface des locaux utilisés. Attention : si vous déduisez un loyer dans votre société, il faudra déclarer un second établissement, si votre société a son siège à une autre adresse (domiciliation par exemple).

Avantages et limites économiques : comparer IS et IR

Louer son logement à son entreprise permet de réaliser des économies d'impôt sur les sociétés (IS) car le loyer versé constitue une charge déductible. Mais cette opération entraîne aussi un surplus d'impôt sur le revenu (IR), puisque vous devez ajouter les loyers que vous percevez à vos revenus personnels. Si votre taux marginal d'imposition est élevé, cette option n'est probablement pas intéressante. Si votre taux marginal d'imposition excède le taux d'IS (15 % ou 25 %, selon votre situation), faire supporter vos loyers à votre entreprise n'est probablement pas intéressant fiscalement.

Exemple chiffré : Jacques exploite une petite activité de ferronnerie d’art. Il estime le montant facturable à 150 € par mois, soit 1 800 € par an. Économie d’IS = 1 800 x 15 % = 270 €. Abattement d’IR lié au régime micro‑foncier = 1 800 x 30 % = 540 €. Surplus d’IR à payer = (1 800 - 540) x 30 % = 378 €. Résultat global = 270 - 378 = -108 €. Jacques n’a donc pas intérêt à faire payer le loyer de son garage à sa société.

En définitive, déterminez l’impact en comparant le gain fiscal pour votre société et l’imposition personnelle sur les revenus fonciers ainsi que les prélèvements sociaux. En cas de doute, faites réaliser une simulation par un expert‑comptable.

Cas particuliers et opportunités

Certaines situations particulières peuvent rendre la facturation de loyers à votre entreprise plus attractive. C’est notamment le cas si vous bénéficiez de l’allocation de retour à l’emploi (ARE). Les rémunérations perçues viennent réduire le montant de votre ARE, alors que les loyers n’impactent pas votre ARE. Facturer des loyers à votre entreprise peut alors être plus intéressant que de vous verser des salaires. Bien entendu, cette opération doit être justifiable économiquement. Bon à savoir : si vous hésitez entre ces deux options pour obtenir de l'argent de votre entreprise, prenez aussi en compte les cotisations sociales. Elles sont dues sur les salaires réglés par votre société, mais pas sur les loyers.

Les professionnels libéraux qui exercent leur activité dans un local appartenant à leur patrimoine privé peuvent se verser un loyer qui viendra en déduction de leur bénéfice professionnel. En vous facturant un loyer, vous réduisez votre bénéfice professionnel BNC, diminuant ainsi le montant de vos cotisations sociales. En revanche, les loyers seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Risques en cas de non‑respect et recommandations

La possibilité de faire supporter une partie de votre loyer à votre entreprise implique de respecter de nombreuses conditions. Son montant doit être justifié économiquement, au regard de la valeur locative de votre logement et de la surface dont vous vous servez effectivement pour votre activité professionnelle. En cas de redressement fiscal, vous devrez rembourser les économies d’impôt permises par la déduction des loyers ; ces sommes feront aussi l’objet d’une majoration. D’un point de vue pénal, vous pouvez même être poursuivi pour abus de biens sociaux, si l’administration considère que la facturation des loyers n’a pas de fondement.

Avant de décider de vous verser un loyer, prenez le temps de calculer l’économie réelle que vous pourrez réaliser. Vous devez pouvoir justifier de la perception effective d’un loyer pour la mise à disposition de ces locaux. Vous devrez donc effectuer un versement effectif de ces loyers sur votre compte bancaire personnel en le prélevant de votre compte bancaire professionnel. Ouvrez un compte professionnel pour votre activité et référencez toutes vos transactions.

Bonnes pratiques résumées

Délimitez précisément la surface utilisée à titre professionnel et conservez la méthodologie de calcul.
Rédigez un bail ou une convention de mise à disposition et signez‑la.
Formalisez les paiements par virements entre comptes professionnel et personnel et émettez des quittances.
Déclarez les loyers perçus comme revenus fonciers et choisissez entre micro‑foncier ou régime réel selon votre situation.
Analysez l’impact fiscal (IS pour la société / IR et prélèvements sociaux pour vous) et faites des simulations.
Consultez un expert‑comptable pour sécuriser le montage et éviter les risques de redressement.

Droit du bail : tout savoir sur les loyers et résiliations

En conclusion, louer tout ou partie de votre logement à votre entreprise est possible et peut être avantageux, mais nécessite rigueur et justification économique. Respectez les conditions légales, documentez vos choix et obtenez si besoin un conseil professionnel pour optimiser ce montage en toute sécurité.

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