Financer un terrain seul : Quelles options s'offrent à vous ?

L’achat d’un terrain à bâtir est souvent la première étape d’un projet immobilier. Vous souhaitez devenir propriétaire et vous avez envie d’acheter un terrain pour construire votre nouveau logement ? Il existe plusieurs solutions de financement pour bâtir sur un terrain et il est facile de s’y perdre. Ne vous inquiétez pas, cet article vous guidera à travers les différentes options.

Acheter un terrain seul : liberté et contraintes

Acheter un terrain seul signifie que vous acquérez une parcelle constructible de manière indépendante, sans l’intermédiaire d’un constructeur. Cela vous donne une plus grande liberté architecturale et la possibilité d’acheter dans des zones où les terrains à bâtir sont rares ou très convoités. Mais cette liberté s’accompagne de nombreuses contraintes. De plus, le travail administratif et technique est plus important. Enfin, il peut être plus difficile d’obtenir un financement global pour le terrain et la construction.

Opter pour un terrain avec constructeur, c’est choisir un projet clé en main. Cette solution permet de réduire le temps de travail personnel sur le projet. Vous n’avez pas à chercher un terrain, ni à gérer l’ensemble des démarches techniques et administratives. La contrepartie, c’est que vous aurez moins de liberté sur la conception.

Acheter un terrain seul nécessite souvent deux étapes de financement : un prêt pour le terrain, puis un crédit pour la construction. En revanche, avec un constructeur, vous pouvez présenter un projet global à la banque, ce qui facilite le montage d’un seul prêt immobilier. Dans les deux cas, il faudra prévoir les frais de notaire, les taxes d’urbanisme (notamment la taxe d’aménagement), les assurances, et une marge pour les imprévus.

Il n’y a pas de bonne ou mauvaise réponse, mais un choix à adapter à votre situation. Acheter un terrain à bâtir, que ce soit seul ou via un constructeur, est une décision engageante. Prenez le temps de bien évaluer les coûts, les frais, les risques et le travail à fournir.

Terrain constructible vs terrain non constructible

Premièrement, il est important de noter qu’il existe deux cas de figure possibles :

Soit vous allez acheter un terrain constructible en vue d’y construire un logement.
Soit vous allez faire l’acquisition d’une parcelle non constructible pour d’autres raisons comme le loisir par exemple (pour y faire du jardinage).

Le premier cas de figure représente un coût total d’achat bien plus important que le deuxième, car en achetant un terrain constructible en vue de construire quelque chose, vous aurez besoin de beaucoup plus de moyens pour arriver à vos fins.

Acheter un terrain non constructible ne nécessite pas en général de prêt immobilier, car le coût d’acquisition est trop faible. On peut par contre opter pour un prêt personnel ou prêt à la consommation plus adapté à la situation. Le prêt à la consommation n’est en revanche pas envisageable pour le financement d’un terrain à construire. Pourquoi ? Car il est limité et plafonné à 75 000 euros ce qui en fait un prêt adapté à de petits investissements.

Pour l’achat d’un terrain constructible, il est possible d’obtenir un prêt immobilier que l’on peut contracter pour une durée de 5 à 25 ans. Mais il existe aussi d’autres prêts moins connus du grand public que nous allons détailler maintenant.

Les différents prêts pour financer l’achat d’un terrain constructible

Comme il a été dit précédemment, le prêt immobilier classique est généralement conseillé lors de l’achat d’un terrain. Il vous permettra d’emprunter un montant important que vous pourrez rembourser sur 10 ou 25 ans pour faire construire votre maison par exemple. Il vous faudra constituer un dossier solide pour convaincre votre banque de votre projet, mais le jeu en vaut la chandelle. Il s’agit d’un crédit de longue durée et possède des taux plutôt intéressants.

Mais il existe d’autres méthodes de financement que nous allons maintenant détailler :

Le Prêt à Taux Zéro (ou PTZ) : il permet de financer un projet immobilier, mais doit être combiné avec un projet de construction. Son avantage principal est qu’il n’a pas d'intérêt à payer et peut aussi être utilisé pour la construction du logement. Il est possible de l’utiliser simplement pour acheter le terrain seul, mais sous conditions.
Le Prêt pour l’Accession Sociale (ou PAS) et le Prêt Conventionné (PC) : ce sont des prêts encadrés par l’État. Ils ont une durée de 5 à 25 ans et permettent d’acheter un terrain en métropole. Attention cependant, le PAS dispose d’un plafond de ressources.
Le Prêt 1% employeur : c’est un prêt complémentaire avec un taux très faible d’en moyenne 1%. Il est accordé pour une durée de 4 ans, mais il faut appartenir à une entreprise d’au moins 10 personnes pour pouvoir en bénéficier. Il peut couvrir 30 % du coût d’achat total. On compte aussi dans cette catégorie le prêt fonctionnaire qui est similaire, mais se destine aux personnes qui travaillent dans le secteur public.
Enfin le Plan Épargne Logement et le Compte Épargne Logement sont utilisables pour acheter un terrain. Ils n’ont pas de durée définie.

Dans votre projet immobilier d’achat et de construction sur un terrain constructible, il ne faut pas oublier qu’il existe d’autres coûts d’acquisition importants. Il s’agit de coûts annexes qui s'ajoutent au coût de l’emprunt et des intérêts. On pense par exemple aux frais de notaire pour l’acte de vente. Mais aussi les différents coûts liés à l’expertise du terrain et à sa viabilisation.

🟢 Les étapes d'un achat de Terrain (construction maison)

Tableau récapitulatif des prêts pour financer un terrain constructible

Type de prêt	Conditions	Avantages	Inconvénients
Prêt immobilier classique	Dossier solide requis	Montant important, taux intéressants	Longue durée, conditions strictes
Prêt à Taux Zéro (PTZ)	Combiné avec un projet de construction	Pas d'intérêt à payer	Conditions d'éligibilité
Prêt pour l’Accession Sociale (PAS)	Plafond de ressources	Encadré par l'État	Plafond de ressources
Prêt 1% employeur	Entreprise d'au moins 10 personnes	Taux très faible (environ 1%)	Durée limitée (4 ans)
Plan Épargne Logement (PEL)	Variable	Utilisable pour l'achat du terrain	Variable

Financer un terrain non constructible

Vous souhaitez vous offrir un petit carré de verdure ? Un endroit où jardiner le week-end, installer une petite cabane et recevoir vos amis pendant la belle saison ? Et si vous vous achetiez un terrain non constructible pour réaliser ce rêve ? Moins cher qu’un terrain constructible, ce type de terrain est beaucoup plus accessible, même aux petits budgets. Il peut alors être financé par différents types de prêts, qui ne sont pas nécessairement des prêts immobiliers.

Qu'est-ce qu'un terrain non constructible ?

Un terrain non constructible est un terrain qui ne peut pas accueillir de construction en dur par défaut. Il peut s’agir :

d’un terrain situé dans une zone exposée à des risques naturels, comme une zone inondable.
d’un terrain situé dans une zone naturelle protégée, comme une zone forestière.
d’un terrain à vocation agricole, désigné comme tel dans le Plan Local d’Urbanisme.

Plus généralement, un terrain non constructible est un terrain qui ne dispose pas des aménagements nécessaires à la construction ou l’installation d’une habitation décente et salubre. Ainsi, il ne dispose pas d’un raccordement à l’électricité, à l’eau potable ou aux réseaux d’assainissement.

Quel est l’intérêt d'acheter un terrain non constructible ?

L’intérêt d’un terrain non constructible est multiple. Pour vous, cela peut être un véritable lieu de vacances et de repos loin de la ville, où vous pouvez jardiner, camper ou pratiquer des activités sportives en famille ou entre amis.

Cela peut être également une belle opportunité d’investissement, que vous souhaitiez créer vous-même un centre d’activité de loisir ou que vous décidiez de louer le terrain à des entrepreneurs ou des agriculteurs.

Enfin, ce peut être un véritable investissement immobilier, votre terrain pouvant prendre de la valeur au même titre qu’un autre bien immobilier. Encore plus si votre terrain devient constructible entre temps !

Comment un terrain non constructible devient constructible ?

En vous rapprochant de la mairie dont dépend le terrain, vous pourrez en savoir plus sur l’avenir de votre acquisition et son potentiel changement de statut. Il est en effet possible de faire évoluer le statut juridique d’un terrain non-constructible en adressant un recours au service d’urbanisme de sa commune.

Si elle est bien argumentée, votre demande peut aboutir, notamment si la commune y voit un intérêt pour son développement démographique ou économique (création d’une nouvelle zone résidentielle, zone d’activité…).

Sinon, vous pouvez aussi parier sur le long terme, en espérant que les prochaines évolutions du PLU vous soient favorables : il n’est pas impossible que votre terrain devienne constructible d’ici quelques années ! Il gagnera alors fortement en valeur.

Attention cependant : suivant la nature des sols de votre terrain, il se peut qu’il ne soit jamais apte à la construction. Prenez donc le temps de bien vous renseigner en amont !

Les différents types de prêts disponibles

L’achat d’un terrain non constructible peut être financé par de nombreux prêts. Il peut alors s’agir d’un prêt immobilier amortissable, un prêt in fine, ou un prêt modulable. Il peut également être financé par un prêt à la consommation, tel qu’un prêt personnel.

Sont exclus dans tous les cas les prêts d’accession sociale à la propriété, tels que :

le Prêt à Taux Zéro (PTZ),
le Prêt Accession Sociale (PAS),
le Prêt Épargne Logement (PEL).

En effet, ces prêts sont dédiés à l’achat ou la construction d’une résidence principale seulement ! S’ils peuvent être employés pour financer l’achat d’un terrain, c’est uniquement dans le but d’y construire un logement.

S’il est possible de financer l’achat d’un terrain non constructible avec un prêt immobilier classique, cela se présente rarement dans les faits. Il convient de rappeler qu’un prêt immobilier ne peut être employé que pour financer une acquisition d‘un montant supérieur à 50 000 euros ! Or, les prix des terrains non-constructibles étant particulièrement bas, il est assez rare de dépasser ce montant pour une telle acquisition. Il est donc peu probable que vous ayez à souscrire à un crédit immobilier pour l’achat de votre terrain.

Quel est le prêt idéal pour un terrain non constructible ?

Le prêt idéal pour l’achat d’un terrain non constructible est avant tout le prêt qui correspond à votre projet. Aussi, si le prêt immobilier est plus avantageux en termes de taux ou de protection (assurance de prêt), c’est souvent le prêt à la consommation qui sera la solution la plus adaptée au montant de l’acquisition.

Vous pourrez alors choisir entre un prêt à la consommation affecté à l’achat de ce terrain, ou un prêt personnel non affecté. Dans le cas d’un prêt affecté, vous devrez alors présenter un compromis de vente, et le montant accordé sera le montant exact de votre acquisition.

L’autre possibilité, notamment si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier, est d’effectuer un rachat de crédits avec trésorerie complémentaire. Vous pourrez ainsi financer l’achat de votre terrain non constructible sans avoir à contracter de nouveau prêt, tout en bénéficiant des avantages d’un crédit immobilier pour l’ensemble de vos emprunts. Le tout sans forcément augmenter votre taux d’endettement !

Coût d’un terrain non-constructible

Un terrain non constructible est bien moins cher qu’un terrain constructible. Pour une même commune, il peut être jusqu’à 20 fois moins cher, avec des prix allant de 0,50 à 10 euros le mètre carré !

Frais de notaire sur un terrain non constructible

Les frais de notaire sur l'achat d’un terrain non constructible sont similaires à ceux d’un terrain constructible, soit environ 8 % du prix. Ces frais comportent essentiellement :

les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qui reviennent à l’État et aux collectivités territoriales ;
les émoluments du notaire ;
les frais de débours ;
la publicité foncière.

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