Compte Épargne Logement (CEL) : Définition et Fiscalité en France

Le Compte Épargne Logement (CEL) reste un placement réglementé populaire pour les épargnants français en 2025. Un produit bancaire réglementé par les pouvoirs publics, le CEL permet d’accumuler des fonds tout en gardant une grande souplesse d’utilisation. Il se distingue par sa grande flexibilité : les sommes déposées sont disponibles à tout moment, sans pénalité.

Le Compte Épargne Logement (CEL) est un produit d’épargne réglementé qui permet de mettre de côté des fonds tout en préparant un projet immobilier. Épargner pour accéder ensuite au crédit immobilier, telle est la vocation du Compte Epargne Logement (CEL). Zoom sur ce produit d’épargne, son fonctionnement, ses modalités et ses limites, pour vous aider à choisir la bonne option d’épargne selon votre situation et vos objectifs.

La durée de vie du compte n’est pas limitée dans le temps. Le compte Epargne logement est un support facile d’accès et d’utilisation.

Avec un taux de rémunération fixé aux deux tiers du Livret A et un plafond de 15 300 euros, ce produit d’épargne offre une flexibilité appréciable pour vos projets immobiliers. Mais face à une rémunération modeste de 2% et une fiscalité moins favorable depuis 2018, vous vous demandez certainement si le CEL représente toujours une solution pertinente pour votre épargne.

Le Compte Épargne Logement (CEL) est un produit d’épargne réglementé en France, dont le taux garanti est fixé par l’État. Le CEL est particulièrement prisé par ceux qui souhaitent épargner en vue d’un projet immobilier, que ce soit pour l’achat d’une résidence principale ou pour financer des travaux.

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Fonctionnement du CEL

Le compte épargne logement (CEL) est un produit d'épargne destiné à financer un projet immobilier. L'épargne ainsi accumulée peut permettre d'obtenir un prêt immobilier ou un prêt pour réaliser des travaux, sous certaines conditions.

Ouverture et versements

Toute personne majeure ou mineure peut ouvrir un CEL dans l’établissement bancaire de son choix, avec un versement initial obligatoire de 300 euros. L’ouverture d’un CEL nécessite un versement initial minimum de 300 €. Ce montant sert à valider l’ouverture du compte et à commencer à générer des intérêts.

Toute personne majeure ou mineure peut ouvrir un CEL, en versant le montant minimum exigé. Personne n'a le droit de détenir plusieurs CEL. Par contre, vous pouvez ouvrir à la fois un CEL et un plan d'épargne logement (PEL), à condition que les 2 comptes soient ouverts dans le même établissement bancaire.

Les versements ultérieurs s’effectuent librement, sans contrainte de périodicité, avec un minimum de 75 euros par opération. Une fois le CEL ouvert, les dépôts ultérieurs doivent être d’un minimum de 75 €. Une fois le compte ouvert, vous pouvez à tout moment déposer ou retirer de l’argent à condition de laisser un minimum de 300 €.

Plafond et retraits

Le plafond de versement reste fixé à 15 300 euros pour une personne seule, avec la possibilité de le dépasser uniquement grâce à la capitalisation des intérêts. Le montant total des dépôts sur un CEL est plafonné à 15 300 €. Ce plafond s’applique uniquement aux versements, ce qui signifie que les intérêts capitalisés en fin d’année peuvent faire dépasser ce montant. Le plafond du CEL est de 15 300 €. Ce solde peut être seulement dépassé par la capitalisation annuelle des intérêts.

Les retraits restent possibles à tout moment, par virement vers un compte courant ou en espèces au guichet. CEL offre une liberté totale sur les retraits, ce qui en fait un produit d’épargne accessible et pratique pour de nombreux épargnants. Vous n’êtes pas obligé de clôturer votre CEL pour utiliser vos droits à prêt ou effectuer un retrait.

Toutefois, si le solde de votre compte descend en dessous de 300 €, le compte sera automatiquement clôturé par votre banque. À noter : Si le solde de votre CEL descend en dessous de 300 €, le compte peut être automatiquement clôturé par la banque.

Calcul des intérêts

La rémunération du CEL s’établit à 2% brut depuis le 1er février 2023, un taux maintenu en 2024. Le taux d’intérêt du CEL est actuellement de 2% brut par an. Le taux d’intérêt du CEL, hors prime d'État, est de 1,5 %. Le taux d'intérêt du CEL, hors prime d'État, est de 1,5 %.

Les intérêts sont calculés par quinzaine, le 1er et le 16 de chaque mois. Les sommes qui restent sur le CEL du 1er au 15 du mois produisent des intérêts le 16 du mois. Les sommes qui restent sur le CEL du 16 au dernier jour du mois produisent des intérêts le 1er du mois suivant.

Les intérêts du CEL sont capitalisables : au 31 décembre de chaque année, ils viennent s'ajouter au capital épargne et deviennent producteurs d'intérêts supplémentaires. Les intérêts sont capitalisés chaque année au 31 décembre, c’est-à-dire qu’ils s’ajoutent au capital existant, augmentant ainsi la base de calcul pour l’année suivante.

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Fiscalité du CEL

La réforme fiscale de 2018 marque un tournant majeur pour les titulaires d’un compte épargne logement. Désormais les intérêts sont fiscalisés au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

La Flat tax ou prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % s’applique pour les CEL ouverts depuis 2018 et comprend :

12,8 % d’impôt sur le revenu ;
17,2 % de prélèvements sociaux (CSG CRDS).

Les CEL ouverts avant 2018 donnent seulement lieu aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Les intérêts d'un CEL ouvert avant 2018 sont exonérés d'impôt sur le revenu, mais soumis aux prélèvements sociaux.

Au moment de votre déclaration de revenu et du calcul de votre imposition définitive, le prélèvement forfaitaire unique est pris en compte. Sans action de votre part, ce dernier correspond au montant de votre imposition définitive, mais vous pouvez choisir l’application du barème progressif : dans ce cas, selon votre situation familiale, le taux d’impôt sur le revenu pourrait être inférieur ou supérieur au taux du prélèvement forfaitaire.

Pour les CEL ouverts depuis le 1er janvier 2018, les intérêts perçus sont automatiquement soumis au PFU de 30%. Ce prélèvement est réalisé par la banque lors du versement annuel des intérêts. Il s’agit du régime par défaut, mais il est possible d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu si cela s’avère plus avantageux en fonction de votre situation fiscale.

Les épargnants conservent néanmoins la possibilité d’opter pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, plus avantageuse pour les contribuables faiblement imposés.

Avantages et Inconvénients

Avantages

Souplesse : Le CEL offre une flexibilité maximale avec des retraits possibles à tout moment et un accès au prêt dès 18 mois d’épargne. La souplesse des conditions d’obtention rend ce prêt particulièrement attractif pour les primo-accédants.
Accès au prêt immobilier réglementé : La seule véritable supériorité du CEL se manifeste dans l’accès aux prêts immobiliers réglementés, un avantage absent du Livret A.
Protection de l'épargne : Votre épargne bénéficie d’une protection maximale grâce au statut réglementé du CEL. Les règles strictes encadrant le fonctionnement du CEL renforcent sa fiabilité : taux fixé par l’État, plafonds de versements définis, calcul standardisé des intérêts.

Inconvénients

Rendement faible : Avec un rendement net de seulement 1,4% après application de la flat tax, le CEL peine à convaincre face à l’inflation.
Fiscalité : Les intérêts subissent l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Plafond limité : Les épargnants subissent une double pénalité : un plafond limité à 15 300€ et une indexation partielle sur le Livret A, fixée aux deux tiers de son taux.
Suppression de la prime d'État : La suppression de la prime d’État pour les ouvertures après le 1er janvier 2018 représente une perte significative.

Le prêt CEL

Le prêt CEL devient accessible après 18 mois d’épargne et l’acquisition d’un minimum de 22,5 euros d’intérêts. Pour profiter du crédit, le CEL doit avoir une durée minimale de 18 mois et un montant minimum d’intérêts acquis : 22,5 euros, 37 euros ou 75 euros selon l’objet du financement.

Les projets éligibles couvrent l’achat d’un logement neuf ou ancien, la construction, mais aussi les travaux de rénovation énergétique et le ravalement de façade. Le prêt épargne logement peut servir à réaliser l'une des opérations suivantes :

Achat de votre résidence principale (dans le neuf ou dans l'ancien)
Construction de votre résidence principale (achat du terrain et travaux de construction)
Travaux d'extension, de réparation, ou d'amélioration de votre résidence principale (surélévation, économie d'énergie, ravalement de façade d'un immeuble en copropriété...)
Achat de parts de société civiles de placement immobilier (SCPI): titleContentFinancement d'un local à usage commercial ou professionnel comprenant également votre résidence principale

Le taux et le montant du prêt CEL dépendent des droits acquis (donc du montant versé et de la durée de versement). Votre banque vous adresse périodiquement un récapitulatif du compte épargne logement et vous pouvez lui demander une simulation des droits.

Au maximum, vous pouvez bénéficiez d’un prêt CEL de 23 000 €. Le montant emprunté dépend de l’épargne constituée sur le CEL, mais il est limité à 23 000 €.

CEL, PEL ou Livret A : Quel choix ?

Face au Livret A et son rendement net de 3%, la rémunération du CEL à 2% brut (1,4% net) marque un net désavantage. Le taux du Livret A est supérieur à celui du CEL : 3% depuis le 1er février 2023. Et surtout, ses intérêts sont entièrement défiscalisés : aucune cotisation sociale ou impôt sur le revenu ne vient grever sa performance. Si vous n'en possédez pas déjà un, mieux vaut donc ouvrir un livret A plutôt qu'un CEL.

Le PEL propose quant à lui un taux légèrement supérieur de 2,25% depuis janvier 2024, avec un plafond plus élevé de 61 200€. Les épargnants peuvent préférer le PEL qui est plus contraignant (obligation de versement). Ils profitent aussi de son plafond plus élevé (il est possible d’y verser jusqu'à 61 200 €). Toutefois, il est plus difficile de retirer l’argent d’un PEL en cas de difficultés financières.

Le CEL offre une liberté totale sur les retraits, ce qui en fait un produit d’épargne accessible et pratique pour de nombreux épargnants. Toutefois, si le solde de votre compte descend en dessous de 300 €, le compte sera automatiquement clôturé par votre banque.

Comme pour toute stratégie d’investissement ou de financement, chaque projet est particulier et mérite une attention personnalisée. Cependant, certaines données factuelles peuvent vous aider à faire votre choix.

Tout d’abord, sachez que le PEL vous demande d’effectuer des versements réguliers équivalents à 45 euros par mois, alors que le CEL est libre. De plus, tout retrait du PEL entraîne sa fermeture automatique alors que le retrait du CEL est libre, à condition d’y laisser un montant minimal de 300 euros. Le plafond du PEL étant largement supérieur, vous pourriez avoir besoin de cumuler les deux dispositifs.

Quant à lui, le livret A est aussi assez souple, puisque vous pouvez déposer et retirer simplement de l’argent de ce compte, tant que vous y laissez un minimum de 10 euros et un maximum de 22 500 euros. Les intérêts du livret A sont exonérés d’impôts et de prélèvements sociaux, mais il ne s’agit pas d’un placement destiné à financer un bien immobilier.

Il est donc probable qu’au terme d’une simulation, il vous soit conseillé de disposer de ces trois dispositifs financiers et de les moduler en fonction de vos besoins propres avant de pouvoir faire l'acquisition de votre propriété.

Conclusion

Le Compte Épargne Logement (CEL) offre une solution d'épargne réglementée avec une grande souplesse et la possibilité d'accéder à un prêt immobilier avantageux. Bien que son rendement soit modeste et sa fiscalité moins favorable qu'avant 2018, il reste un outil pertinent pour préparer un projet immobilier, surtout pour les primo-accédants et ceux qui recherchent une épargne disponible à tout moment.

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