Fiscalité de la Location Meublée en France : Guide Complet

La fiscalité des locations meublées diffère des locations vides. Les propriétaires déclarent leurs revenus locatifs en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), non en revenus fonciers. Cette classification assimile le bailleur à une entreprise, impliquant des obligations comptables spécifiques. Voici les règles fiscales essentielles à connaître concernant la location meublée, selon les différents régimes et statuts existants.

Qu'est-ce que la Location Meublée ?

On appelle location meublée la mise à disposition d'un local d'habitation garni de meubles lorsqu'il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n° 2015-981 du 31/07/2015).

Régimes d'Imposition en Location Meublée

Le montant de vos loyers détermine les règles de déclaration et d'imposition. Certains propriétaires bénéficient d'une exonération totale. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre deux options fiscales. La première peut imposer jusqu'à la moitié des recettes. La seconde permet de réduire l'imposition en déduisant les charges et les amortissements. Si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP), le système de déduction porte sur vos revenus globaux, ce qui est encore plus avantageux. Mais dans ce cas, les règles à respecter sont plus strictes.

Régime Micro-BIC

Vos revenus locatifs (loyers + charges) n'excèdent pas 77 700 €, vous êtes soumis à un régime d'imposition forfaitaire, dit micro-bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC) ou encore micro-entreprises.

Le régime micro-BIC a le mérite d'être extrêmement simple puisqu'il vous suffit d'indiquer le montant des recettes perçues au cours de l'année sur votre déclaration de revenus générale (imprimé n°2042 C PRO) dans la rubrique Bénéfices Industriels et Commerciaux. Les recettes s'entendent du loyer et des charges, c'est-à-dire toutes les sommes que vous percevez de vos locataires.

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Après déclarations des revenus locatifs, il revient au fisc d'appliquer un abattement forfaitaire de 50 % : vous n'êtes donc imposé que sur 50 % de vos recettes. Le taux d'imposition dépend ensuite de votre taux marginal d'imposition, c'est-à-dire du montant total de vos revenus. Si vos charges réelles dépassent un montant représentant 50 % de vos loyers, le régime forfaitaire n'est plus attractif. Le micro-BIC ne vous permet de déduire aucune charge (intérêts d'emprunt, travaux, réparations...). Ce régime est intéressant si vos charges déductibles sont inférieures à 50 %.

En effet, pour les revenus 2024 déclarés en 2025, la règle sera 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 € de recettes (loyers et charges perçus) à l'exception des chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés. Dans ce dernier cas, l'abattement est de 71 % et s'applique jusqu'à 188 700 € de recettes par an.

Avantages du régime micro-BIC :

• Simplicité administrative : déclaration des recettes brutes sur le formulaire n°2042 C PRO.
• Abattement forfaitaire avantageux pour les contribuables avec peu de charges.
• Aucune obligation de tenir une comptabilité détaillée, ce qui simplifie la gestion de l’activité.
• Facilité de passage au régime réel : si vos charges augmentent ou si vos revenus dépassent les seuils, vous pouvez passer facilement au régime réel sans pénalité.
• Exonération de certaines charges sociales : selon votre situation, vous pouvez être exonéré de certaines cotisations sociales, réduisant ainsi votre charge fiscale.

Limites du régime micro-BIC :

• Impossibilité de déduire les charges réelles si elles dépassent l'abattement forfaitaire.
• Non prise en compte de l'amortissement du bien et du mobilier.

Régime Réel

Vos revenus excèdent 77 700 €, le régime réel d'imposition s'applique d'office. Au-delà de 77 700 € de recettes par an, de manière obligatoire ou sur option si vos recettes sont moindres, vous êtes soumis à un régime réel d'imposition. Vous allez déclarer vos loyers et déduire vos charges pour leur montant réel.

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Le régime réel simplifié permet de déduire l’ensemble de vos dépenses réelles de l’assiette imposable. Parmi les frais que vous pouvez déduire, on peut notamment citer :

• Les frais d'établissement (frais de notaire, constitution d'une société, etc.).
• Les frais de maintenance, de réparation et de travaux.
• Les impôts locaux et la taxe foncière.
• Les frais d'assurances et de gestion.
• Les intérêts d'emprunt de votre crédit immobilier.
• L'amortissement du mobilier.
• Les charges de copropriété.
• Les frais de procédure en cas de litige.

Vous bénéficiez d'un système d'amortissement : c'est la faculté de déduire une partie du prix du bien de vos recettes locatives. Par conséquent, ces dernières baissent, ce qui allège votre imposition.

Il est possible d'opter jusqu'à la date de la déclaration d'ensemble des revenus au titre de laquelle le propriétaire désire relever du régime réel. Par exemple, pour relever du régime réel au titre des revenus locatifs 2024, il faut opter avant la mi-juin 2025.

Attention ! La loi de finance 2025 durcit les règles en matière d'amortissement. La vente d'un logement loué en meublé (LMNP) entraîne désormais une modification du calcul de la plus-value imposable. Les amortissements précédemment déduits s'ajouteront à cette plus-value. Concrètement, la valeur d'acquisition du bien diminuera du montant des amortissements. Cette réduction augmentera la plus-value et, par conséquent, l'impôt à payer par le vendeur.

Ce régime est nécessairement beaucoup plus complexe que le micro-BIC puisque vous devez tenir une comptabilité et établir un plan d'amortissement. En outre, d'un point de vue fiscal, vous devez remplir une déclaration n° 2033 comportant un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions.

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Compte tenu de la grande complexité du régime, il est indispensable de vous faire assister par un comptable ou un organisme de gestion agréé pour éviter toute erreur et tout problème avec l'administration fiscale.

Tableau Comparatif des Régimes d'Imposition

Exonération d'Impôt en Location Meublée

Une exonération d'impôt en meublé est possible dans deux hypothèses : les locations meublées de la location constituent une pièce de votre résidence principale ou des chambres d'hôtes.

Location d'une Pièce de Votre Résidence Principale

Vous donnez en location une ou plusieurs pièces de votre habitation principale : vous êtes exonéré d'impôt si vous respectez certaines conditions.

• Vous louez meublé à un locataire dont c'est la résidence principale ou à un travailleur saisonnier dont c'est la résidence temporaire.
• Votre loyer est fixé dans des limites de plafond par m² et par an. Ces plafonds sont relevés au 1er janvier de chaque année.

Le locataire doit justifier d’un contrat de travail saisonnier visé à l’article L 1242-2 du Code du travail.

Exemple pour une chambre meublée de 15 m² :

La location d'une chambre de service située à un étage différent du logement principal peut bénéficier de l'exonération à condition que la chambre soit juridiquement dépendante du logement du propriétaire.

⚠️ Initialement limité au 15 juillet 2024, ce cas d'exonération s'étend désormais jusqu'au 31 décembre 2026.

Le Cas Particulier des Chambres d'Hôtes

Vous donnez en location à la semaine ou au mois des chambres d'hôtes à des personnes. Les recettes des locations de chambres d'hôtes ne doivent pas dépasser 760 € par an. Cette limite de 760 € s'entend taxe comprise et s'applique au total des recettes résultant de la location et de prestations particulières (téléphone, petit-déjeuner, etc.).

Si vous dépassez 760 € annuels, vous êtes imposé sur la totalité des recettes tirées de la location, y compris les prestations annexes.

Exemple :

Statuts LMNP et LMP : Quelles Différences ?

Lorsqu’on loue un logement meublé, il est possible de choisir entre 2 statuts : celui de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et celui de LMNP (Loueur en Meublé Non-Professionnel).

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet aux particuliers de louer un bien meublé sous le régime des BIC, sans contraintes professionnelles. Il est accessible si les recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an ou représentent moins de 50 % des revenus du foyer. Ce statut offre plusieurs avantages : choix entre micro-BIC et régime réel, amortissement du bien et du mobilier, et absence de cotisations sociales obligatoires.

À l’inverse, le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) s’applique lorsque les revenus locatifs dépassent 23 000 € et constituent la principale source de revenus du foyer. Plus contraignant sur le plan comptable, il offre néanmoins des avantages fiscaux comme l’exonération d’IFI, l’imputation illimitée des déficits sur le revenu global et un régime favorable sur les plus-values en cas de revente.

Conditions pour Être LMP

Pour être considéré comme un loueur en meublé professionnel, vous devez remplir les deux conditions suivantes qui sont cumulatives :

• Les recettes annuelles (loyers et charges) de l'activité de loueur en meublé doivent être supérieures à 23 000 €.
• Les recettes annuelles tirées de la location doivent constituer plus de 50 % de l'ensemble des revenus d’activité du foyer fiscal.

Avantages du Statut LMP

Comment Déclarer Vos Revenus en Location Meublée ?

Si c'est la première fois que vous louez en meublé non professionnel dit LMNP, vous devez faire une déclaration de début d'activité. Cette déclaration doit se faire exclusivement en ligne auprès de l'Institut national de la propriété industrielle (INPI) qui est l'interlocuteur unique des déclarants. Le guichet unique numérique est accessible à l'adresse formalites.entreprises.gouv.fr. La déclaration de début d'activité doit être remplie dans les 15 jours du début de la location de votre bien. À l'issue de cette déclaration, vous obtiendrez votre numéro SIRET.

Afin de pouvoir déclarer vos revenus tirés de la location meublée, vous devez déposer une déclaration n° 2042-C-PRO, complémentaire à votre déclaration de revenus (n° 2042). Les lignes indiquées dans les développements qui suivent se trouvent sur la déclaration 2042-C PRO.

En régime micro, le régime micro s'applique lorsque le montant de vos recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année n'excède pas :

• 77 700 € pour les locations de locaux d'habitation meublés.
• 188 700 € pour les locations de chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés .

Si vous êtes loueur en meublé non professionnel :

• indiquez lignes 5ND, 5OD ou 5PD le montant total des sommes que vous avez encaissées (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges) pour vos locations hors location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme. Un abattement forfaitaire de 50% (avec un minimum de 305 €), représentatif de charges sera automatiquement appliqué.
• indiquez le montant total de vos recettes tirées de la location des meublés de tourisme classés (voir cas particulier ci-dessous) ou des chambres d’hôtes, lignes 5NG, 5OG, 5PG. Un abattement forfaitaire de 71 % (avec un minimum de 305 €) sera appliqué.

Si vous êtes loueur en meublé professionnel, indiquez le montant des sommes encaissées ligne 5KP à 5MP.

Si votre activité est imposée selon le régime réel, vous devez déposer au titre de chacun de vos exercices, une liasse n°2031 au service impôts des entreprises (SIE) qui gère le lieu de situation géographique du meublé si vous n'avez qu'un seul bien en location meublée ou, si vous avez plusieurs bien, dont dépend soit votre résidence principale, soit votre logement meublé le plus important.Lors de votre déclaration de revenu, si vous êtes loueur en meublé non professionnel, indiquez le montant de votre bénéfice calculé sur votre déclaration n°2031 cases 5NA, 5OA ou 5PA, ou cases 5EY, 5FY ou 5GY (revenus de source étrangère avec crédit d'impôt égal à l'impôt français).Indiquez le montant des déficits de l'année cases 5NY à 5PY. Indiquez cases 5GA à 5GJ le montant non encore imputé des déficits de locations meublées non professionnelles des années antérieures.

Les Principales Taxes en Location Meublée

En tant que propriétaire d'un bien en location meublée, vous êtes soumis à plusieurs taxes spécifiques.

Taxe Foncière

La taxe foncière est un impôt local dû annuellement par le propriétaire du bien immobilier, qu'il soit loué meublé ou non. Elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien et des taux votés par les collectivités locales. Cette taxe n'est pas récupérable auprès du locataire. Cependant, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), souvent incluse dans la taxe foncière, peut être répercutée sur le locataire en l'intégrant aux charges locatives.

Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

La CFE fait partie de la Contribution Économique Territoriale (CET) et concerne les personnes exerçant une activité professionnelle non salariée, y compris les loueurs en meublé. Elle est calculée sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour l'activité. Toutefois, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) dont le chiffre d'affaires est inférieur à 5 000 € peuvent être exonérés de la CFE.

Taxe d'Habitation

Depuis 2023, la taxe d'habitation sur les résidences principales a été supprimée pour l'ensemble des contribuables. Cependant, elle reste due pour les résidences secondaires et les logements vacants. Si vous louez un bien meublé en tant que résidence secondaire, vous serez redevable de cette taxe. De plus, certaines communes appliquent une surtaxe sur les résidences secondaires situées dans des zones tendues.

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