Fiscalité des Revenus Locatifs en France : Guide Complet

Les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu. Le calcul ainsi que la déclaration de vos loyers dépendent du régime auquel ils sont soumis. Ce dossier vous renseignera sur les différents types de revenus fonciers et locatifs, sur les régimes fiscaux qui s'appliquent et sur leurs avantages respectifs.

Nous vous informerons également sur les moyens disponibles pour optimiser votre profil fiscal ou diminuer votre impôt sur le revenu par l'intermédiaire des revenus fonciers ou locatifs. On peut définir les revenus fonciers comme l'ensemble de vos rentrées financières provenant de la location de votre patrimoine immobilier. Celui-ci peut être bâti ou non bâti à usage résidentiel (maison, appartement) ou professionnelle (bureaux, magasins…). Les revenus fonciers peuvent aussi provenir d'une société civile immobilière.

Vous pouvez louer votre bien vide ou meublé. Le régime d’imposition différera ensuite suivant votre choix. En fonction du montant total de vos revenus locatifs, il existe deux régimes fiscaux qui s'appliquent : le micro-foncier et le régime réel.

Revenus Fonciers : Location Nue

Les revenus fonciers concernent les ressources provenant de la location de vos locaux et terrains loués nus. Il y a deux régimes qui gèrent l'imposition des revenus fonciers pour la location vide : micro-foncier et au réel.

Le Régime Micro-Foncier

Lorsque le montant total de vos loyers ne dépasse pas 15.000 euros, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-foncier. L'imposition des revenus locatifs est obligatoire. Néanmoins, vous bénéficierez d'un abattement forfaitaire de 30 %. En clair, seuls 70 % de vos revenus fonciers seront imposables au titre de l'impôt sur le revenu. Cet abattement correspond à une estimation des charges et des frais d'exploitation de vos différents biens immobiliers proposés en location nue.

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De plus, ce régime a l'avantage d'être très simple à gérer. Il n'y a en effet aucune démarche à effectuer pour bénéficier du régime micro-foncier dès lors que vous remplissez les conditions de revenus requises. Le calcul de l'abattement se fait automatiquement au moment de reporter les revenus issus de vos locations sur la déclaration.

Le Régime Réel

Lorsque le montant de vos loyers excède 15.000 euros, c'est le régime réel qui s'applique. Vous devrez alors déclarer un revenu foncier net, c'est-à-dire déduit de toutes les charges déductibles.

Voici la liste des principales charges que vous pourrez déduire au moment d'effectuer votre déclaration de revenus :

• Les charges de copropriété si vous louez un immeuble ;
• Les travaux de rénovation (incluant l'amélioration des performances énergétiques) ;
• Les frais de gestion locative ;
• Les frais de syndic pour les copropriétés ;
• Les assurances ;
• La taxe foncière ;
• L'impôt sur les ordures ménagères ;
• Les intérêts d'emprunt.

Dans le cas où les charges sont supérieures au montant des loyers perçus, vous serez en déficit foncier. Vous pourrez alors déduire ce déficit de votre revenu imposable. Le seuil de cette déduction est de 10 700 euros. Même si vous percevez moins de 15.000 euros de loyer, vous pourrez faire le choix du régime réel afin de bénéficier des déductions de charges.

Après déduction de l'abattement forfaitaire ou des charges déductibles, le montant de vos revenus fonciers s'ajoute à votre revenu global pour le calcul de votre impôt sur le revenu. Cela signifie que pour les revenus élevés, les tranches supérieures sont plus lourdement taxées.

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Il faut également savoir que les revenus fonciers et locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 % pour cette année 2024.

Pour cette année 2023 (portant sur les revenus 2022), voici les différentes tranches de taux d'imposition en fonction du revenu global annuel imposable pour une personne seule :

Revenus Locatifs : Location Meublée

La location d’un bien meublé peut se faire en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP) avec un régime fiscal spécifique à chaque statut.

Louer un bien meublé implique que le propriétaire mette à disposition du locataire :

• Matériels d’entretien ménager ;
• Luminaires ;
• Vaisselle pour tous les résidents ;
• Ustensiles de cuisine
• Plaque de cuisson ;
• Four à micro-onde ou four ;
• Réfrigérateur ;
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur ;
• Literie ;
• Couette ou couverture ;
• Étagères de rangement ;
• Table et sièges.

En ce qui concerne la fiscalité des loyers perçus, le logement meublé fait coexister 2 statuts fiscaux :

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• Le loueur meublé non professionnel (LMNP) ;
• Le loueur meublé professionnel (LMP).

Le revenu imposable comprend vos revenus locatifs et est soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %) et à l'impôt sur le revenu.

Différence entre LMNP et LMP

Le statut de LMNP est un statut par défaut. Il s’applique donc si les conditions pour être loueur meublé professionnel ne sont pas remplies. Pour résumer, pour être considéré comme loueur meublé professionnel (LMP), il faut que :

• Les recettes annuelles perçues par tous les membres du foyer fiscal pour la mise en location dépassent 23 000 € ;
• Et les recettes doivent être supérieures au revenu global des autres activités du foyer fiscal.

Les différences concernent notamment les éléments suivants :

• Déficits retirés de la location meublée
• Plus-values immobilières.

Les déficits retirés d'une location meublée non professionnelle peuvent être reportés pendant 10 ans sur les revenus provenant de la location meublée non professionnelle.

Les déficits retirés d'une location meublée professionnelle peuvent être déduits du revenu global du contribuable sans limitation de montant. Si ce revenu est insuffisant, le déficit peut être reporté pendant 6 ans.

En cas de vente d'un bien immobilier, vous pouvez bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers (notamment de l'abattement pour durée de détention du bien) uniquement si vous êtes loueur non professionnel.

À noter : La location meublée professionnelle impose le paiement de cotisations sociales. En tant que loueur non professionnel, vous payez uniquement des prélèvements sociaux.

La fiscalité pour le loueur meublé non professionnel (LMNP)

Pour la location meublée non professionnelle (LMNP), l’imposition dépendra de différents critères :

• Le type de logement et le mode de mise en location
• Le montant des revenus locatifs

De manière générale, les revenus d’une LMNP sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vous louez occasionnellement une pièce de votre domicile, les revenus sont également imposables dans la catégorie BIC avec la possibilité de bénéficier d’une exonération si :

• Les revenus ne vont pas au-delà de 760 € TTC par an ;
• Il est question de la mise en location d’une (ou de plusieurs) pièce(s) de votre résidence principale pour des personnes de passage.

Vous pouvez aussi louer une pièce de votre logement de manière habituelle pour un locataire qui s’en servira comme résidence principale (même de manière temporaire). Les loyers sont alors normalement imposables dans la catégorie des BIC. Notez que vous n’avez pas à déclarer les revenus de 2022 si le loyer n’est pas supérieur à :

• 192 € en Île-de-France ;
• 142 € dans les autres régions.

Selon le montant des revenus que vous percevez de la location, vous aurez le choix entre :

• Le régime micro-BIC : qui offre un abattement forfaitaire de 50 %. Aucun impôt n’est à payer pour des recettes inférieures à 305 € ;
• Le régime réel : qui permet la déduction de vos frais et de vos charges. Et si les charges sont supérieures aux loyers perçus, vous pouvez déduire le déficit sur vos revenus de location pour les 10 ans qui suivent.

Pour la LMNP, lorsque les revenus locatifs annuels (pour l’année 2022) ne dépassent pas 72 600 € et que vous n’optez pas volontairement pour le régime réel, le régime micro-BIC s’applique par défaut. Pour des recettes au-dessus de 72 600 €, vous n’aurez pas le choix et serez soumis au régime réel.

Attention, l’imposition pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés ont une fiscalité spécifique. En effet, pour cette catégorie de biens meublés :

• Le régime micro-BIC (micro-entreprise) s’applique pour des recettes en dessous de 176 200 €. L’abattement forfaitaire pour frais est alors de 71 %, mais vous pouvez néanmoins choisir le régime réel ;
• Le régime réel est appliqué automatiquement pour des revenus annuels supérieurs à 176 200 €.

La fiscalité pour le loueur meublé professionnel (LMP)

Comme dit plus haut, la location meublée professionnelle (LMP) n’est possible que pour des revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000 € et dépassant les recettes des autres activités du foyer fiscal. Une fois ces conditions remplies, le statut peut être attribué aux sociétés comme aux particuliers exerçant la location comme activité commerciale.

Sans prestation de services, la location en meublé n’est pas soumise à la TVA. Le régime fiscal dépendra ensuite de la structure juridique définie par le loueur. Ainsi, la location peut dépendre ou être soumise à/au :

• La catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) si l’entrepreneur a choisi l’imposition sur revenu ;
• L’imposition sur les sociétés ;
• Régime de la micro-entreprise pour le chiffre d’affaires de 2022 ne dépassant pas :
  • 72 600 € pour les meublés non classés ;
  • 176 200 € pour les meublés classés.

Sauf pour la micro-entreprise, la location meublée est soumise au régime réel. Il est donc possible de déduire les charges du loyer perçu. Il s’agit entre autres de l’/des :

• Amortissement du mobilier et des améliorations ;
• Frais d’établissement ;
• Intérêts d'emprunt ;
• Impôts locaux ;
• Frais de gestion et d'assurances ;
• Frais d’entretien et de réparation.

Le LMP peut aussi déduire les déficits du revenu global. Il est également possible de déduire les déficits occasionnés par des charges survenues avant la mise en location (si la mise en location est réalisée à la livraison du bien immobilier, par exemple). Pour ce cas particulier, le revenu locatif est déduit d’un tiers des déficits par année sur les 3 premières années de location.

Les impôts locaux pour les LMP

Si vous louez en tant que LMP, vous devez vous acquitter de :

• La taxe foncière ;
• La Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) si votre chiffre d’affaires hors taxes (HT) est supérieur à 500 000 € ;
• La Cotisation foncière des entreprises (CFE) si la location ne fait pas partie de votre résidence principale.

Les plus-values de cession pour la location meublée professionnelle

L’un des principaux avantages de la LMP est l’exonération des plus-values de cession.

Lorsque les ressources provenant de vos locations nues augmentent, vous devez vous acquitter d'un montant fiscal plus important. Néanmoins, il existe des moyens d'optimiser la somme imposable vos revenus pour réduire le montant imposable.

Comment Optimiser la Fiscalité de Vos Revenus Locatifs

Il existe plusieurs stratégies pour optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs, notamment :

• Investir dans l'ancien pour bénéficier du déficit foncier
• Utiliser le dispositif Pinel
• Investir à crédit pour déduire les intérêts d’emprunt
• Réaliser des travaux pour créer un déficit sur son investissement immobilier locatif
• Investir via une SCI à l’IS pour alléger la fiscalité
• Opter pour le démembrement temporaire, pour neutraliser l’IR et l’IFI

Investir dans l'ancien pour bénéficier du déficit foncier

Contrairement à son appellation qui pourrait suggérer un problème, le déficit foncier peut présenter pour le contribuable qui souhaite investir dans l'immobilier un avantage certain. En effet, lorsque le montant des charges déductibles dépasse le montant des loyers perçus, vous pourrez déduire le montant du déficit de vos revenus imposables. Le déficit foncier est un avantage fiscal plafonné à 10 700 euros par an et jusqu'à 21 400 euros pour les travaux de transition énergétique sur les biens énergivores. Néanmoins, dans le cas où votre déficit dépasse ce plafond, vous aurez la possibilité de le reporter pour les années suivantes.

Si vous les imputez sur vos revenus globaux, le report est possible sur 6 ans. Si vous les reportez uniquement sur les revenus fonciers, vous pourrez bénéficier du report dans un délai de 10 ans. Investir dans l'ancien constitue la meilleure manière de tirer avantage du déficit foncier. En effet, dans un bien neuf, le montant des travaux à faire est quasi nul, à la différence d'un appartement ou d'une maison dans l'ancien. Les rénovations et les travaux d'amélioration des performances énergétiques à effectuer pèseront positivement dans les charges déductibles.

L'autre avantage de cet aménagement avantageux est de ne pas faire partie du plafond annuel des niches fiscales limitées à 10.000 euros.

Le dispositif Pinel : un investissement locatif pour réduire vos impôts

Si vous avez pour objectif de réduire le montant de vos impôts, optez donc pour le dispositif Pinel. Cette offre de défiscalisation a pour objectif de détendre la tension entre l'offre et la demande dans les zones qui connaissent une flambée des loyers.

Pour en bénéficier, il faut investir dans un bien immobilier neuf, acheté en état futur d'achèvement (vente sur plan) ou encore largement rénové. Le propriétaire doit par la suite proposer le bien à la location pour une période minimale afin de bénéficier d'une réduction de votre impôt sur le revenu. Le dispositif a été renouvelé jusqu'au 31 décembre 2024.

Voici les principales conditions de la défiscalisation Pinel :

• Investir dans un immobilier neuf, acheté sur plan, rénové à neuf ou transformé en bien habitable
• Acquérir un bien affichant un prix maximal de 300 000 € et/ou 5 500 €/m² ;
• S'engager à louer le bien pour un minimum de six ans ;
• Investir dans les zones autorisées ;
• Louer nu le bien à destinée résidentielle ;
• Proposer la maison ou l'appartement en location dans les 12 mois après la remise des clés ;
• Respecter le plafonnement de ressources par foyer fiscal.

Toutes les localités de France ne sont pas éligibles au dispositif Pinel. L'Hexagone a été divisé en plusieurs zones, et seules certaines d'entre elles peuvent accueillir les biens. D'ailleurs, ce découpage détermine le plafond de ressources fixé par la loi Pinel.

Pour un engagement locatif de six ans, vous bénéficierez d'un abattement fiscal à hauteur de 10,5 % de la valeur du bien à répartir sur la durée de l'engagement. Si vous optez pour la location sur 9 ans, l'abattement est de 15 ans. Il est de 17,5 % si vous louez pour 12 ans.


Investir à crédit pour déduire les intérêts d’emprunt

Même si vous disposez des fonds propres nécessaires, il est souvent préférable, dans le contexte actuel des taux de crédit immobilier, de financer votre opération à crédit. C'est l'effet de levier du crédit immobilier : vous créez un patrimoine immobilier locatif sans financement initial (en dehors de l'apport personnel). De plus, si vous êtes soumis à un régime réel, les intérêts d’emprunt pourront être déduits des loyers et ainsi diminuer le montant imposable.

Réaliser des travaux pour créer un déficit sur son investissement immobilier locatif

Acheter un bien à rénover permet d’alléger le poids de votre fiscalité. En effet, les dépenses de rénovation sont déductibles des loyers. C'est d'autant plus intéressant que cela vous donne accès à des logements énergivores, interdits de location en l'état. Le prix d'achat subit alors une décote et vous pouvez mettre le logement en location après avoir réalisé les travaux de performance énergétique. Si le local est loué nu, vous pouvez créer un déficit foncier comme nous l'avons vu ci-dessus. Les travaux d'amélioration de la performance énergétique permettent de doubler le déficit foncier jusqu'à fin 2025, soit 21 400 € déductibles de votre revenu global. En location meublée, les bailleurs ayant le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) peuvent déduire l’intégralité des dépenses de travaux de leur revenu global. Le solde éventuel peut s’imputer sur le revenu global des six années suivantes.

Certains travaux d’économie d’énergie permettent de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 %.

Investir via une SCI à l’IS pour alléger la fiscalité

Les revenus issus des biens détenus par des sociétés civiles immobilières (SCI) sont généralement soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, les revenus fonciers sont taxés au taux marginal d’imposition (TMI) de chaque associé, majoré des prélèvements sociaux (17,2 %).

Mais il est possible de choisir d’imposer la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, l’option à l’IS permet de tenir compte de charges qui ne sont pas déductibles des revenus fonciers (comme les frais d’acquisition). Ses bénéfices relèvent alors de l’impôt sur les sociétés (IS) :

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