Fiscalité de la vente d'une résidence secondaire en France : Guide complet
Lorsque vous effectuez un investissement immobilier, l’objectif premier est la réalisation d’une plus-value. La plus-value immobilière s’entend comme la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Cette dernière représente la différente entre le prix de vente d’un bien et son prix initial lors de l’achat. Si l’acquisition d’une résidence secondaire peut être vue comme un achat plaisir, elle peut aussi constituer une forme d’investissement. Le montant alors obtenu est considéré comme étant imposable lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire.
De ce fait, vous devrez donc payer un impôt en tenant compte de quelques abattements, qu’ils soient exceptionnels ou classiques, qui concernent par exemple la durée de détention du logement. Pour rentabiliser au mieux votre investissement et le sécuriser, nous vous accompagnons en vous proposant quelques solutions que vous pourrez choisir de mettre en place afin d’éviter de payer la plus-value. Plusieurs solutions peuvent effectivement être choisies et nous allons vous présenter dans cet article les plus communément adoptées par les futurs vendeurs de résidences secondaires.
La gestion de la plus-value immobilière d'une résidence secondaire suscite de nombreuses questions. Cependant, des abattements sont possibles en fonction de la durée de détention du bien. Comprendre ces mécanismes fiscaux est essentiel pour optimiser la vente de votre bien. Il est à noter que cette imposition s'applique essentiellement aux habitations détenues depuis moins de trente ans.
Calcul de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition d'un bien immobilier. Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :
- Prix de vente du bien
- Prix d'acquisition du bien
Pour calculer la plus-value brute, il suffit de soustraire le prix d'achat au prix de vente. Par exemple, si vous achetez une maison à 150 000 euros et la revendez à 200 000 euros, la plus-value sera de 50 000 euros.
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Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value. Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.
Exemple :
Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €. Si vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 € (120 000 € - 100 000 €). Si vous revendez le logement au prix de 90 000 €, vous réalisez une moins-value de 10 000 € (90 0000 € - 100 000 €).
Si vous vendez votre résidence secondaire moins cher que vous l’avez achetée, vous enregistrez une moins-value et vous n’êtes pas imposable. Votre perte est définitive, vous ne pouvez pas l’imputer sur vos autres plus-values immobilières ou sur vos autres revenus imposables.
Pour obtenir le montant net de la plus-value, il faut déduire et majorer certains coûts de sa valeur brute. Pour cela, le cédant a le choix entre deux options :
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- Majorer le prix d’acquisition des frais, charges et dépenses de travaux réels assumées par le vendeur, sur justificatif ;
- Opter pour un forfait de majoration de 7,5 % pour tenir compte de ces frais (ou 15 % pour les propriétaires d’une résidence secondaire depuis plus de 5 ans).
Ce forfait ne nécessite pas de présenter de justificatifs.
Le vendeur peut également ajouter au prix d’acquisition du bien les dépenses qu’il a prises en charge pour acheter et/ou rénover la résidence secondaire. Ces dépenses comprennent notamment :
- Les frais de notaire ;
- Les droits d’enregistrement ;
- Les frais de diagnostic (nécessaires pour la mise en vente du bien) ;
- La TVA (à condition qu’elle n’ait pas été déduite auparavant) ;
- Les frais de travaux (amélioration, agrandissement, construction ou reconstruction) qui ne sont pas entrés dans le calcul de l’impôt sur le revenu.
Les travaux d’entretien ou les frais de réparation ne sont pas pris en compte. Toutes ces dépenses doivent être justifiées sur facture, éditée par un professionnel.
A noter : depuis la promulgation de la Loi de finances pour 2025 n° 2025-127 du 14 février 2025 (article 84), la fiscalité des plus-values pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) est modifiée.
Les usagers relevant du régime réel pour la location meublée non professionnelle (LMNP) peuvent déduire les amortissements de leurs revenus locatifs imposables, sous certaines conditions.
Jusqu'à présent ces amortissements n'étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value, en cas de revente.
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Vente immobilière : comment réduire l'impôt sur la plus-value ?
Imposition des plus-values immobilières
Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :
- Impôt sur le revenu
- Prélèvements sociaux
Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé.
Vous êtes concerné dans les cas suivants :
- Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole)
- Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes, usufruit, nue-propriété par exemple)
- Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
- Échange de biens, partage ou apport en société
La plus-value résultant de la vente de votre résidence secondaire est imposable dès sa réalisation. Elle supporte 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global d’imposition de 36,2 %.
Vous êtes concerné par l'imposition de la plus-value que votre résidence fiscale soit située en France ou à l'étranger.
L'imposition est établie en totalité pour l'année au cours de laquelle la vente est intervenue, quelles que soient les modalités de paiement de la vente. C'est le cas si vous optez pour une vente en viager, avec versement d'une rente viagère et d'un éventuel bouquet.
Le taux d'imposition de la plus-value est de 19% pour l'impôt sur le revenu et 17,2% pour les prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2%.
Exonérations possibles
Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.). Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année. Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente. En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.
Rappelons que les plus-values des résidences secondaires sont taxées, sauf dans certains cas où elles sont exonérées d’impôt. La plus-value sur une résidence secondaire peut parfois être entièrement exonérée. Pour bénéficier d’une exonération, il faut impérativement que le bien concerné soit situé sur le territoire français. Les vendeurs non-résidents peuvent également en bénéficier, à condition qu’ils fassent l’acquisition de leur logement dans l’un des États membres de l’Union européenne.
Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :
- Caractéristiques du bien cédé
- Situation du vendeur
- Situation de l'acquéreur
La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.
Exonérations liées au bien cédé
Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :
- Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
- Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente
Dans tous les cas, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans. À noter : La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.
Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :
- Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
- Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2026
- Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
Exonérations liées au vendeur
Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions si vous êtes dans l'une des situations suivantes :
- Vous touchez une pension de vieillesse
- Vous avez une carte mobilité inclusion (CMI)
- Vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées
- Vous résidez dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés
Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions de ressources si vous, ou votre conjoint, touchez une pension de retraite ou de réversion. Pour une cession en 2025, vous êtes exonéré si votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 12 679 € pour la 1re part de quotient familial (+ 3 397 € par demi-part supplémentaire) en 2023. À noter : Les montants sont différents dans les Dom. Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions de ressources si vous, ou votre conjoint, avez une carte mobilité inclusion invalidité. Pour une cession en 2025, vous êtes exonéré si votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 12 679 € pour la 1re part de quotient familial (+ 3 397 € par demi-part supplémentaire) en 2023. À noter : Les montants sont différents dans les Dom. Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
Vous pouvez bénéficier d'une exonération, sous conditions, si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes âgées (Ehpad par exemple). Vous êtes exonéré en cas de vente de votre ancienne résidence principale, sous certaines conditions. Votre revenu ne doit pas dépasser 29 756 € pour la 1re part de quotient familial (+ 6 952 € pour la 1re demi-part supplémentaire et 5 473 € pour les demi-parts suivantes) en 2022 pour une cession en 2024. Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint. À noter : Les montants sont différents dans les Dom. Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
Vous pouvez bénéficier d'une exonération, sous conditions, si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes handicapées (foyer de vie ou maison d'accueil spécialisée, par exemple). Vous êtes exonéré en cas de cession de votre ancienne résidence principale, sous certaines conditions. Votre revenu ne doit pas dépasser 29 756 € pour la 1re part de quotient familial (+ 6 952 € pour la 1re demi-part supplémentaire et 5 473 € pour les demi-parts suivantes) en 2022 pour une cession en 2024. Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint. Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
Exonération pour les non-résidents
La plus-value que vous réalisez est imposable dans les mêmes conditions que pour un résident français. Si vous n'êtes pas ressortissant d'un Etat membre de l'UE ou de l'EEE, des dispositions particulières peuvent être prévues par convention internationale.
Toutefois, vous êtes exonéré, sous conditions, si la plus-value est réalisée lors de la vente de votre résidence principale. Vous devez remplir les 2 conditions suivantes :
- La vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France
- Le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers entre le transfert de domicile et la vente
Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'une autre résidence et dans la limite d'une plus-value de 150 000 €, si vous remplissez les conditions suivantes :
- Vous êtes ressortissant d'un pays de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu une convention avec la France
- Vous avez été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans
- La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France
Toutefois, aucun délai n'est imposé si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la vente. Cet avantage est accordé dans la limite d'une résidence par contribuable. Si vous êtes non-résident, vous devez désigner un représentant fiscal dès lors que votre plus-value est soumise à impôt.
Abattement pour durée de détention
La plus-value d’une résidence secondaire est exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention du bien. Au-delà de 30 ans de détention, elle sera complètement exonérée, puisqu’elle sera aussi exempte d’impôt pour les prélèvements sociaux. Avant cinq ans de détention, le propriétaire est soumis à un taux maximal d’imposition.
Si vous êtes propriétaire depuis plus de 5 ans, votre plus-value taxable est réduite d’un abattement forfaitaire d’autant plus élevé que vous l’avez conservé longtemps. Pour le calcul de l’impôt, il est égal à 6 % par année de détention de la 6e à la 21e et à 4 % la 22e. Et pour les prélèvements sociaux, il est égal à 1,65 % de la 6e année à la 21e, à 1,60 % la 22e, et à 9 % de la 23e à la 30e. Cet abattement permet de réduire le taux d’imposition de votre plus-value.
Il est également essentiel de considérer l'impact de la durée de détention du bien sur le montant de la plus-value.
La plus-value immobilière réalisée lors de la cession d’une résidence secondaire peut être exonérée d’impôt. Elle bénéficie d’un abattement en fonction de la durée de détention du bien. Au plus le propriétaire détient le bien depuis longtemps, au plus l’abattement sera important. Cela présente d’évidents avantages fiscaux.
On distingue deux types d’abattements en fonction de la durée de détention :
- L’abattement sur l’impôt sur le revenu ;
- L’abattement sur l’impôt pour les prélèvements sociaux.
Voici les tranches d’abattement pour l’impôt sur le revenu en fonction de la durée de propriété :
Et le taux d’abattement pour l’impôt sur les prélèvements sociaux en fonction de la durée de propriété :
Exemple :
Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €. Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5). Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €). Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) . Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).
Exemple :
Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans. Vous avez réalisé une plus-value de 10 000 €. Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu. Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de :
- 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, soit 26,4 % (1,65 % x 16)
- 1,6 % pour la 22e année
- 9 % de la 23e à la 25e année, soit 27 % (9 % x 3)
Soit un abattement total de 55 %(26,4 % + 1,6 % + 27 %). Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 55 %, soit 5 500 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 4 500 € (10 000 € - 5 500 €).
Voici un tableau récapitulatif des taux d'abattement en fonction de la durée de détention :
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