Fonctionnaire et création d’une EURL pour gérer la location d’un appartement : règles, démarches et conseils pratiques

Les fonctionnaires doivent « consacrer l’intégralité de leur activité professionnelle » à leur mission cependant la création d’entreprise est conditionnée à des dérogations et des accords hiérarchiques. En principe, un fonctionnaire à temps plein ne peut pas créer ou reprendre d’entreprise, ni être dirigeant ou participer aux organes de gestion d’une société ou d’une association à but lucratif. Selon la situation du fonctionnaire, les règles à suivre et les possibilités en matière de création ou de reprise d’entreprise diffèrent.

Le cadre légal : ce que dit la loi

La loi stipule : “les fonctionnaires doivent consacrer l’intégralité de leur activité professionnelle à la mission que l’État leur a confiée et qu’à moins d’obtenir une dérogation”. Cette mention obligatoire est issue de la loi du 20 avril 2016 relative à la déontologie et aux droits des fonctionnaires. Conformément à l'article L. 123-1 du Code général de la fonction publique : « l’agent public ne peut exercer, à titre professionnel, une activité privée lucrative de quelque nature que ce soit sous réserve des dispositions des articles L. 123-2 à L. »

Peut-on créer une EURL en étant fonctionnaire ?

En principe, un fonctionnaire à temps plein ne peut pas créer ou reprendre d’entreprise, ni être dirigeant d’une société. Sauf dérogation, il est interdit d’exercer sa mission en cumulant une fonction de dirigeant d’une société, EURL/SARL, SASU/SAS. Toutefois, des dérogations existent et certaines procédures permettent d’obtenir l’autorisation d’exercer une activité entrepreneuriale.

Les solutions possibles selon le statut et le temps de travail

Temps partiel pour création d’entreprise

Il faut demander un temps partiel pour créer ou reprendre une entreprise tout en travaillant à sa mission de fonctionnaire, mais : l’agent demande l’autorisation écrite de sa hiérarchie trois mois avant la création de l’entreprise (elle ne sera validée que si le temps partiel ne perturbe pas la mission d’état). Autorisation accordée : la hiérarchie dispose de 15 jours pour saisir la commission de déontologie. La commission de déontologie dispose de 2 mois pour vérifier la compatibilité du projet avec la mission exercée par le fonctionnaire et rendre un jugement. L’avis est définitif cependant en cas de refus, il peut demander un second avis dans un délai d’un mois.

Temps incomplet (inférieur à 70 %) et indépendance possible

Les fonctionnaires à temps incomplet (inférieur à 70 % de la durée légale du travail) peuvent créer leur entreprise, quels que soient le secteur, le statut juridique et le chiffre d’affaires encaissé. L’activité ne doit pas porter atteinte à leur mission de fonctionnaire et à la neutralité du service public.

Disponibilité pour création d’entreprise

L’agent public qui souhaite se consacrer à temps plein à la création de son entreprise tout en conservant un « filet de sécurité » peut demander son placement en disponibilité pour création d’entreprise, pour une durée maximale de deux ans. La mise en disponibilité requiert l’accord de l’autorité administrative dont dépend le fonctionnaire. Le régime précis du placement en disponibilité varie selon votre administration d’origine.

Quitter le service public pour créer une entreprise

Le fonctionnaire qui souhaite quitter la fonction publique pour créer son entreprise à temps plein, doit informer par écrit sa hiérarchie de son départ au minimum 3 mois avant la date de l’immatriculation de son activité. La hiérarchie transmet le dossier à la commission de déontologie qui dispose alors de 3 mois à compter de la création effective de l’entreprise pour valider la compatibilité de l’activité avec les intérêts de l’État. Le comité vérifie plus exactement que la création de l’entreprise du fonctionnaire ne risque pas de compromettre le fonctionnement normal, l’indépendance et la neutralité du service public.

Procédure déontologique et saisines spécifiques

Lorsque l’autorité hiérarchique a un doute sérieux sur la compatibilité du projet de création ou de reprise d’une entreprise avec les fonctions exercées par l’agent public au cours des trois années précédant sa demande d’autorisation, elle saisit pour avis, préalablement à sa décision, le référent déontologue. Lorsque l’avis de ce dernier ne permet pas de lever le doute, l’autorité hiérarchique saisit la Haute Autorité pour la transparence de la vie publique (HATVP). Lorsque l’agent public occupe ou a occupé au cours des trois dernières années un emploi dont le niveau hiérarchique ou la nature des fonctions le justifient, l’autorité hiérarchique soumet la demande d’autorisation à l’avis préalable de la Haute Autorité. Lorsque l’agent public occupe un emploi qui ne nécessite pas cette saisine obligatoire, l’autorité hiérarchique peut elle-même effectuer le 1er contrôle déontologique.

La HATVP pourra alors rendre un avis : de compatibilité ; de compatibilité avec réserves (qui lie l’administration et l’agent) ; d’incompatibilité (qui lie l’administration et l’agent). La HATVP rend un avis dans un délai de 2 mois à compter de sa saisine.

Cas particuliers : activités autorisées ou tolérées

Un fonctionnaire peut demander un temps partiel pour création d’entreprise, il peut monétiser une activité parallèle à son emploi ou encore vendre des œuvres artistiques. Mais dans la majorité des cas, l’activité entrepreneuriale sera soumise à l’accord de sa hiérarchie et d’un comité de déontologie.
Oui, l’art est la seule activité que le fonctionnaire peut monétiser sans exception ni dérogation.
Le fonctionnaire ou le contractuel à temps plein ne peut ni créer ni reprendre d’entreprise. Il peut toutefois demander à son employeur de passer à temps partiel (mi-temps minimum) pour exercer une activité lucrative.

Créer une EURL pour gérer la location d’un appartement : caractéristiques du statut

Qu’est-ce qu’une EURL ? L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, plus communément appelée EURL, est une version unipersonnelle de la SARL. Concrètement, il s’agit d’une SARL composée d’un seul associé, nommé associé unique. Ainsi, les règles de fonctionnement d’une EURL sont identiques à celles d’une SARL.

L’EURL est connue pour sa sécurité. Cette forme de société offre également une responsabilité limitée à son associé unique, ce qui signifie qu’il n’engage pas sa responsabilité au-delà du montant de ses apports, qui constituent le capital social de la société. Le patrimoine personnel de l’associé est entièrement protégé. À savoir : aucun capital social minimum n’est requis pour créer une EURL !

L’EURL est dirigée par un gérant, qui peut être un tiers, ou dans la majorité des cas l’associé unique. Le gérant de l’EURL doit obligatoirement être une personne physique, et peut exercer ses fonctions de façon rémunérée ou non. Son régime social est celui des TNS (Travailleurs non salariés), qui lui confère une protection sociale limitée, mais des cotisations sociales moins élevées que pour un président de SASU ou de SAS.

D’un point de vue fiscal, l’EURL est soumise par principe à l’impôt sur le revenu (IR). Toutefois, l’associé unique peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Établir le siège social de l’EURL dans un logement loué : règles et précautions

Le siège social d’une société est son adresse officielle. Le choix du lieu du siège social ne doit pas être fait sans réflexion car il a plusieurs conséquences : le lieu du siège social détermine la nationalité et la loi applicable à la société, en cas de litiges il détermine le tribunal compétent, et il a une incidence fiscale (CFE). Le siège social peut avoir un impact sur l’image de votre entreprise.

Puis-je établir le siège social de mon EURL à mon domicile si je suis locataire ? Le gérant d'EURL locataire peut établir le siège social à son domicile si : son logement constitue sa résidence principale ; il informe son propriétaire de l’utilisation de l’adresse comme siège social via une LRAR ; aucune clause contraire n’existe dans son bail de location ; aucune clause contraire n’existe dans le règlement de copropriété ; aucune clause contraire n’existe dans les règles locales d’urbanisme.

Lire aussi: Cumul d'activité en France

Être locataire en EURL : difficultés, dossier et astuces

Les bailleurs ont besoin de garanties financières pour louer leur logement, et demandent par conséquent des revenus suffisants et réguliers. L’activité de votre EURL peut fluctuer selon les périodes de l’année ou être plus ou moins accrue pendant de longues périodes, ce qui n’est pas rassurant pour un bailleur. Ainsi un associé unique d’EURL, qui se rémunère sur des dividendes dont le montant dépend de son bénéfice annuel, présente des revenus variables et est donc un profil plus risqué.

Le point d’attention principal d’un bailleur, professionnel ou particulier, sur la situation du gérant d’EURL est sa solvabilité. Le statut de dirigeant d’EURL, bien entendu rémunéré, est plus rassurant pour un bailleur. Vous pouvez présenter des fiches de paie avec un revenu fixe et régulier. Toutefois, le mandat social qu’exerce un gérant est moins stable qu’un salarié en CDI, car la révocation d’un dirigeant peut intervenir à tout moment et sans forcément de motifs nécessaires. Pour ces raisons, être locataire en EURL peut être complexe.

Préparer son dossier de locataire en EURL

Votre dossier de locataire en EURL doit comporter : une copie de votre pièce d’identité en cours de validité ; un justificatif de domicile de moins de 3 mois ; un justificatif d’immatriculation au RNE de votre société, donc votre extrait Kbis de moins de 3 mois ; les 2 derniers bilans de votre société ; vos 3 dernières fiches de paie ou vos 2 à 3 derniers avis d’imposition ; si vous êtes déjà locataire d’un logement, vous pouvez ajouter vos dernières quittances de loyer.

Astuces pour maximiser ses chances

Préférer les bailleurs particuliers aux bailleurs professionnels.
Préférer le contact direct avec les bailleurs particuliers plutôt que les agences.
Préparer un dossier bien organisé et complet, éventuellement accompagné d’une lettre de motivation.
Compléter votre dossier avec tous les éléments justifiant votre stabilité financière et présenter un garant si possible.

Alternatives pour rassurer un bailleur : le portage salarial et autres dispositifs

Le portage salarial, par définition, est une relation réunissant trois parties : vous, vos clients et une société de portage salarial. La particularité de cette relation est que vous exercez votre activité professionnelle comme un travailleur indépendant, tout en étant salarié de l’entreprise de portage. Le portage salarial vous permet donc de travailler comme un indépendant, tout en bénéficiant des avantages offerts à un salarié, comme par exemple les avantages sociaux et la protection sociale complète des salariés du secteur privé.

Le statut de salarié porté est plus avantageux pour devenir locataire que celui d’indépendant en EURL. En effet, le salarié porté répond mieux aux exigences des agences immobilières et des bailleurs en général. Son profil est un avantage car il est un salarié, la plupart du temps en CDI. Le salarié porté a la possibilité de demander à la société de portage de lisser ses revenus afin de présenter des fiches de paie avec un salaire fixe et régulier.

Hélène Fraysse : L'essor du portage salarial.

Aspects pratiques et checklist pour un fonctionnaire souhaitant créer une EURL de gestion locative

Vérifier votre situation : fonctionnaire à temps plein, à temps partiel, à temps incomplet ou en disponibilité.
Se renseigner sur la compatibilité de l’activité de gestion locative avec vos missions et la neutralité du service public.
Si nécessaire, demander à passer à temps partiel et solliciter l’autorisation écrite de la hiérarchie trois mois avant la création.
Préparer le dossier à transmettre à la commission de déontologie ou à la HATVP si la saisine est requise.
Si vous êtes locataire et souhaitez domicilier l’EURL à votre adresse, informer le propriétaire par LRAR et vérifier l’absence de clause restrictive.
Constituer un dossier solide pour la recherche de logement (Kbis, bilans, justificatifs de revenus, garant si possible).
Envisager des alternatives comme le portage salarial ou la disponibilité pour réduire le risque et rassurer les bailleurs.

Tableau récapitulatif : options selon le statut du fonctionnaire

Situation	Peut créer/diriger une EURL ?	Procédure majeure
Temps plein	Non, sauf dérogation	Demande d’autorisation, possible saisine HATVP
Temps partiel autorisé	Oui, sous conditions	Autorisation hiérarchique + commission de déontologie
Temps incomplet <70%	Oui	Créer l’entreprise, activité compatible avec mission
Disponibilité	Oui (pendant la disponibilité)	Demande de disponibilité pour création d’entreprise
Démission	Oui	Informer hiérarchie 3 mois avant immatriculation, commission 3 mois

Créer une entreprise lorsqu’on est fonctionnaire présente des avantages. Pour autant, cumuler les deux emplois ne va pas de soi. Certaines dispositions permettent à l’agent de diminuer le risque qu’il prend en cumulant, pendant une durée plus ou moins longue, ses fonctions et son projet entrepreneurial. Les dispositifs présentés ci‑avant constituent donc des dérogations à ce principe.

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