Gestion immobilière dans le canton de Vaud : fonctionnement, services et stratégie

Le défi ? Prendre en charge au quotidien plusieurs centaines de millions d’état locatif, tout en assurant la satisfaction de chacun - propriétaire, locataire et fournisseur. Les activités de mise en valeur concernent souvent la mise en location d’un nombre conséquent de biens en simultané et engendre une gestion exigeante. La planification est essentielle à la réussite de tels projets, pour atteindre l’objectif d’une pleine location de vos biens immobiliers.

Portrait du parc et enjeux pour le canton

Dans le domaine de l’immobilier, l’Etat de Vaud est propriétaire d’un portefeuille qui se compose de 2200 parcelles et de plus de 1400 bâtiments représentant une valeur d’assurance de CHF 4 milliards. Les surfaces louées demeurent importantes, elles représentent encore l’équivalent de 30 terrains de football (213'781 m2). Aujourd’hui, l’Etat verse chaque année CHF 43 millions de loyers à des propriétaires tiers.

La stratégie immobilière définie par le Conseil d’Etat a pour objectif de disposer d’un patrimoine bâti en adéquation avec les missions dévolues au Canton. Cette stratégie, qui privilégie un Etat propriétaire pour les activités pérennes, requiert une gestion cohérente et une vision claire des objectifs fixés et des moyens à disposition pour les atteindre. La mise en œuvre de ces 5 piliers est l'objet de la Stratégie immobilière de l'Etat de Vaud à l'horizon 2030.

Organisation et unités clés

La DGIP regroupe quelque 500 collaboratrices et collaborateurs dont les missions et prestations visent à : privilégier la propriété plutôt que la location, gérer le patrimoine de l'Etat de manière flexible, renforcer la mise en œuvre des principes de la durabilité, préserver et valoriser le patrimoine, promouvoir une architecture exemplaire.

La Direction de l'immobilier et du foncier - DIF intervient à différents stades du « cycle de vie » d’un bâtiment afin de mener à bien cette stratégie immobilière. Elle procède à l’acquisition de terrains pour répondre aux besoins en surfaces constructibles. Par la suite, lorsque le bâtiment est exploitable, la DIF se charge de gérer en tant que bailleur ou d’utiliser pour son propre compte les surfaces appartenant à l’Etat de Vaud.

La Direction de l'architecture et des bâtiments - DAB prend en charge la planification et la construction des nouveaux bâtiments de l’Etat, écoles, bâtiments administratifs, musées, prisons, etc. La Direction de l'ingénierie et de la durabilité - DID renforce l'expertise technique et stratégique du canton en matière énergétique et environnementale. Elle pilote la transition vers une gestion durable du patrimoine immobilier, en assurant la mise en œuvre des objectifs du Plan climat cantonal.

Opérations foncières et gestion patrimoniale

Acquérir, vendre ou échanger des propriétés sur la base des besoins de l'ensemble des services de l'Etat. Cette unité est principalement chargée d'acquérir, vendre ou échanger des terrains et bâtiments sur la base des besoins de l'ensemble des services de l'Etat en regard de la stratégie immobilière de l'Etat de Vaud. Elle gère le fonds pour l'acquisition de droits réels et d'immeubles de réserve (FAIR), prend en charge les expertises ainsi que le secrétariat de la Commission cantonale immobilière (CCI), procède au suivi des expropriations cantonales et gère les droits de superficie et autres servitudes.

Exploitation et maintenance : services opérationnels

Le parc immobilier de l’Etat de Vaud requiert un entretien constant. L’intérieur des bâtiments nécessite un nettoyage régulier des locaux, le suivi des installations techniques, le contrôle de la sécurité et de la consommation énergétique. Les espaces extérieurs réclament un soin particulier, tant pour la tenue des espaces verts, que pour la gestion des places de parc des bâtiments de l’Etat.

Les prestations de nettoyage portent sur une surface totale de 538'700 m2. Afin de répondre à l’évolution des besoins et des surfaces, dans une optique d’efficacité et d’optimisation des coûts, la division recourt à des prestations de service de mandataires externes par des appels d’offres publics. Les appels d’offres sont soumis à la Loi sur les marchés publics (LMP-VD) et sont ouverts à toutes les entreprises répondant aux critères définis.

Sécurité des bâtiments et assurances

La DIF assure également l’analyse des risques et des besoins en matière d’assurances choses, transports et techniques ou de patrimoine pour toute l’administration cantonale vaudoise (ACV). Elle négocie les conditions puis conclut les contrats d’assurances nécessaires à la protection de son patrimoine et la couverture des activités des collaborateurs-trices de l’Etat. Elle intervient dans la gestion des sinistres, en collaboration avec le service juridique et législatif lorsque la responsabilité civile du Canton est engagée.

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Services aux privés et aux propriétaires : recherche de locataires et transactions

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Personnel et compétences : qui gère quoi ?

Directeur Gérance et PPE, Joël Barbosa est détenteur du brevet fédéral de gérant d’immeubles ainsi que du diplôme d’administrateur de biens immobiliers. Depuis plus de 15 ans dans le domaine immobilier, il a débuté par un apprentissage d’employé de commerce au sein d’une régie lausannoise pour ensuite évoluer, au fil des années, dans ce domaine qui le passionne.

Directeur Région Ouest, Stéphane Boss est formé dans l’immobilier depuis son apprentissage entre 1997 et 2000. Il a pu gravir les échelons tout au long de son parcours en se spécialisant dans les domaines de la gérance et de la PPE. Directeur Région Nord, Pascal Mathis comptabilise plus de 10 ans d’expérience dans le domaine de l’immobilier. Après avoir successivement occupé les postes d’assistant de gérant et de gérant d’immeubles, il obtient son brevet fédéral de gérant d’immeubles puis se tourne vers l’administration de PPE, métier qu’il exerce durant près de 4 ans.

Christophe Porta, Directeur Région Est, a débuté sa carrière dans le commerce de détail avant de se réorienter vers le secteur de l'immobilier. Après avoir suivi la formation Immo Défi, il a évolué en tant que gérant d'immeubles et administrateur de PPE, obtenant également son brevet fédéral de gérant d'immeubles. Fort de ces expériences, il développe une vision globale du service client, alliant rigueur et exigence, afin de garantir la satisfaction de l'ensemble des parties prenantes.

Chiffres clés et perspectives

Indicateur	Valeur
Parc de parcelles	2200
Bâtiments	Plus de 1400
Valeur d’assurance	CHF 4 milliards
Surfaces louées	213'781 m2 (équivalent 30 terrains de football)
Loyers annuels versés à des tiers	CHF 43 millions
Logements locatifs neufs attendus (2025)	2'660
Taux de vacance visé	1,5 % d’ici 2028

Les besoins croissants de l’Etat ont pour l’essentiel été couverts par la location, avec pour corollaire une augmentation constante des loyers payés à des tiers. La stratégie de l’Etat propriétaire vise à réduire très sensiblement cette dépendance externe. En procédant à des investissements ciblés, certains services installés en location pourront être relogés dans des locaux appartenant à l’Etat. C’est uniquement en résidant dans ses propres murs que l’Etat est véritablement en mesure d’assumer pleinement sa mission.

Outils de transparence et marchés publics

Les appels d’offres sont soumis à la Loi sur les marchés publics (LMP-VD) et sont ouverts à toutes les entreprises répondant aux critères définis. Toutes les informations sur les marchés publics sont accessibles via les plateformes officielles. Consulter les appels d'offres (Simap) permet aux prestataires intéressés de répondre aux différentes procédures d’acquisition de services d’exploitation, d’entretien ou de construction.

Actions emblématiques et mission

Une des tâches les plus emblématiques, est notamment de rendre la justice. Pourtant, à l’exception du Tribunal cantonal, du Tribunal d'arrondissement de Lausanne et du Tribunal d’arrondissement de la Broye et du Nord vaudois, toutes les autres juridictions sont en location. La DGIP doit aussi construire : planifier la construction, puis bâtir les nouveaux bâtiments de l’Etat, tout en assurant la durabilité, l’économicité et la qualité architecturale des projets.

Par l’efficacité énergétique de ses bâtiments, leur économicité et leur durabilité, par la qualité architecturale de ses projets, par le confort offert aux utilisatrices et aux utilisateurs, par la préservation et la valorisation de son patrimoine bâti, par sa stratégie immobilière à l’horizon 2030, l’Etat assume pleinement son rôle d’exemplarité.

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