Gérance libre SARL Sterma Draguignan : fonctionnement détaillé de la location‑gérance

La location‑gérance (ou gérance libre) permet au propriétaire d'un fonds de commerce (le « bailleur ») de concéder à une personne (« le locataire‑gérant ») le droit d'exploiter librement ce fonds, moyennant le paiement d'une redevance. Le locataire‑gérant exploite le fonds à ses risques et périls, en toute autonomie : il assume la gestion quotidienne, les charges d’exploitation, le paiement des fournisseurs, ainsi que les obligations sociales et fiscales liées à l’activité.

Qu’est‑ce que la gérance libre et comment se distingue‑t‑elle de la gérance salariée ?

On parle de gérance libre, ou location gérance, quand un gérant loue un fonds de commerce et l’exploite à ses risques et périls, moyennant le paiement d'une redevance au propriétaire du fonds. La gérance libre est donc un contrat de location. Par opposition, on parle de gérance salariée, ou gérance appointée, lorsqu’un gérant travaille et gère pour le compte du propriétaire du fonds de commerce. Le gérant est alors salarié du propriétaire du fond de commerce et le contrat concerné est un contrat de travail, et non un contrat de location.

Avantages comparés

La gérance libre : le gérant engage sa responsabilité financière, il est son propre patron et exploite le fonds de commerce comme si c’était le sien mais sans avoir à le racheter.
La gérance salariée : présente moins de risques financiers pour le gérant : il n’a besoin d’aucun apport personnel et n’engage pas sa responsabilité. Le gérant gère le fonds de commerce en tant que salarié.

Conditions préalables à la conclusion du contrat de location‑gérance

Avant la conclusion du contrat de location‑gérance, le bailleur et le locataire‑gérant doivent remplir certaines conditions.

Conditions tenant au locataire‑gérant

Le locataire‑gérant doit avoir le statut de commerçant, c'est‑à‑dire remplir les conditions de capacité et de compatibilité pour exercer une activité commerciale.
Être immatriculé au RCS et au RNE, au plus tard 15 jours après le début de son activité.
Respecter les obligations comptables du commerçant. À ce titre, il devra mentionner sa qualité de locataire‑gérant dans tous ses papiers d'affaires (factures, notes de commande, tarifs et documents publicitaires...).
Le locataire‑gérant doit exploiter le fonds conformément à sa destination : il ne peut pas modifier l'activité ou en ajouter une nouvelle sans l'accord du bailleur.
Assurer une gestion raisonnable du fonds et entretenir le fonds en état d'être exploité : il doit remplacer le matériel hors d'usage, renouveler les brevets, entretenir les locaux.
Payer la redevance : dans les conditions prévues au contrat.

Conditions tenant au bailleur

Si le bailleur propriétaire du fonds de commerce est titulaire d'un bail commercial sans être propriétaire des murs, il doit obtenir l'autorisation écrite du propriétaire des locaux pour conclure une location‑gérance.
Le bailleur doit également obtenir l'autorisation de son conjoint lorsque ce dernier participe à l'exploitation du fonds.
Le bailleur doit délivrer tous les éléments nécessaires à l'exploitation du fonds : la clientèle, l'enseigne et le nom commercial, les brevets, marques et dessins le cas échéant, les éventuelles licences nécessaires à l'exploitation, le mobilier, le stock, le matériel.
Garantir une exploitation paisible du fonds : cela comprend la garantie des vices cachés et la garantie d'éviction. Le fonds doit aussi répondre aux normes d'hygiène et de sécurité.

Contenu et formalités du contrat de location‑gérance

Le contrat de location‑gérance doit contenir de nombreuses informations, notamment : identité des parties, éléments du fonds de commerce mis en location‑gérance, origine du fonds (création, achat, succession...), situation locative (bailleur propriétaire ou locataire des locaux), situation générale du fonds (normes de sécurité, d'hygiène et d'environnement), durée du contrat et modalités de renouvellement, contrats en cours (contrats de travail, contrats client/fournisseur), obligations réciproques des parties, engagement de non‑concurrence, redevance (montant et modalités de paiement), dépôt de garantie, enregistrement et frais, cession du contrat et sous‑location du fonds, résiliation du contrat, fin de contrat - conséquences.

Il est recommandé de faire rédiger le contrat de location‑gérance par un professionnel (avocat, notaire...).

Publicité et formalités d’immatriculation

Publier un avis de création de la société dans un journal d’annonces légales. Cet avis contient les indications suivantes : la dénomination sociale suivie, le cas échéant, de son sigle; la forme juridique, le capital de la société, l'adresse du siège social, l’objet social (indiqué sommairement), la durée de la société, les nom, prénoms et adresse du gérant et des personnes ayant le pouvoir général d’engager la société envers les tiers, des associés commandités et des commissaires aux comptes (s’il en a été désigné), ainsi que le Registre du Commerce et des Sociétés auprès duquel la société sera immatriculée.
Un exemplaire de l'acte de désignation du gérant, s'il n'est pas nommé dans les statuts, certifié conforme par le gérant.
Une déclaration des bénéficiaires effectifs de la société, datée et signée en original par le représentant légal de la société.
Une copie de la pièce d'identité : copie du passeport ou de la carte nationale d'identité, ou copie recto‑verso du titre de séjour en cours de validité, le cas échéant.
Les fonds doivent être déposés soit dans un établissement de crédit situé sur le territoire national, soit à la caisse des dépôts et des consignations, soit chez un notaire.

La redevance : fixation, forme et fiscalité

La redevance est la somme versée par le locataire‑gérant au propriétaire du fonds en contrepartie du droit d’exploiter ce fonds. Son montant est fixé librement par les parties. La redevance peut adopter une forme variable : somme fixe, pourcentage sur les bénéfices, pourcentage sur le chiffre d'affaires, pourcentage à la fois sur les bénéfices et sur le chiffre d'affaires. Son versement peut être effectué soit par mois, soit par trimestre.

La redevance est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au taux normal de 20 %. Le bailleur peut répercuter la TVA sur le locataire‑gérant, à condition que ce soit spécifié au contrat. Pour le locataire‑gérant, la redevance est déductible du résultat fiscal de l'entreprise, en tant que charge de son commerce. La mise en location‑gérance du fonds ne constitue pas une cession ou une cessation d’entreprise. Il n’y a donc pas d’imposition immédiate des bénéfices réalisés, ni d’imposition des plus‑values des éléments d’actifs.

Durée, renouvellement et fin du contrat

Le contrat de location‑gérance peut être conclu à durée déterminée ou indéterminée. Le plus souvent, le contrat est conclu pour 1 an renouvelable par tacite reconduction. Le contrat à durée déterminée arrive à expiration et n'est pas reconduit : le bailleur n'est pas obligé de renouveler le contrat. En revanche, si les parties continuent à exécuter le contrat après l'arrivée du terme, celui‑ci est renouvelé par tacite reconduction.

Le contrat est résilié de manière unilatérale par l'une des parties : un préavis doit alors être respecté, sa durée est généralement de 3 mois. Il prend fin aussi si le locataire‑gérant ne respecte pas l'une de ses obligations (ex : non‑paiement de la redevance) ou s'il devient inapte à exploiter le fonds (décès, mise sous tutelle, interdiction de gérer, faillite personnelle...). L'ouverture d'une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire à l'encontre du locataire‑gérant n'emporte pas la résiliation du contrat de location‑gérance. L'administrateur ou liquidateur judiciaire peut exiger la poursuite du contrat en cours.

Conséquences de la fin du contrat

À la fin du contrat de location‑gérance, le bailleur propriétaire récupère le droit d'exploiter le fonds de commerce, les contrats de travail en cours se poursuivent.
Le bailleur doit restituer au locataire‑gérant le montant du dépôt de garantie qu'il a versé à la conclusion du contrat.
Le locataire ne peut quant à lui prétendre à aucune indemnisation, même s'il a contribué par sa compétence à renforcer la valeur du fonds, sauf si le bailleur est propriétaire du fonds et des locaux mis en gérance : il doit verser au locataire une indemnité correspondant au profit qu’il peut retirer de la plus‑value apportée au fonds par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l’accord exprès du bailleur.
La fin de la location‑gérance rend immédiatement exigibles les dettes liées à l’exploitation du fonds, contractées par le locataire‑gérant pendant la durée de la gérance.
La fin de la location‑gérance nécessite, comme pour son début, l’accomplissement des formalités de publicité dans un délai de 15 jours. Le locataire‑gérant doit également demander sa radiation du RCS dans le mois qui suit sa cessation d'activité.

Risques, sanctions et mesures de protection

Le contrat de location‑gérance qui ne respecte pas les dispositions légales est frappé de nullité absolue. Cette nullité peut être invoquée par tout intéressé même celui qui l’a provoquée par son mensonge ou sa réticence. La nullité entraîne la déchéance du droit au renouvellement du bail portant sur les locaux dans lesquels le fonds est exploité. La dissociation entre la propriété et l’exploitation du fonds ne peut être opposée aux tiers : les fournisseurs du fonds sont en droit de poursuivre personnellement le propriétaire en paiement des fournitures livrées.

Lire aussi: Statut Social : Salarié et Gérant

Responsabilité solidaire du bailleur avant publication

Jusqu'à la publication du contrat de location‑gérance dans un support d'annonces légales, le propriétaire du fonds est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire‑gérant à l'occasion de l'exploitation du fonds. Autrement dit, un créancier peut aussi bien se retourner contre le locataire‑gérant que contre le bailleur pour obtenir le paiement d'une facture. Cette responsabilité solidaire du bailleur exclut les dettes délictuelles ou personnelles du locataire (cotisations assurance vieillesse, dépenses non nécessaires...). Le bailleur est également solidairement responsable, jusqu'à la publication du contrat, des impôts directs établis en raison de l'exploitation du fonds. En revanche, la TVA est un impôt indirect, elle n'est donc pas concernée.

Clauses essentielles à négocier et points de vigilance dans le contrat

Clause de non‑concurrence pour protéger le bailleur et clause limitant la possibilité pour le locataire de céder ou sous‑louer la location‑gérance.
Clause de libre consultation de la comptabilité du locataire‑gérant par le propriétaire du fonds.
Clause de paiement des impôts et taxes liés à l'exploitation du fonds par le locataire‑gérant.
Fixation de la redevance : arbitrer entre une redevance fixe et une redevance variable ou encore une redevance mixte ; prévoir méthode de calcul, périodicité et modalités de paiement.
La caution : prévoir ou non un dépôt de garantie, son montant est librement déterminé par les parties.
Organiser la fin du contrat : sort du stock, rachat éventuel du matériel renouvelé par le locataire, indemnisation des améliorations lorsqu'elle est due.
Veiller à ne pas risquer la requalification en vente à tempérament : éviter que le montant total des redevances versées s'impute sur le prix de vente, garantir la liberté réelle d'achat pour le locataire‑accedant, prévoir le rachat du matériel renouvelé par le locataire si nécessaire.

Aspects pratiques pour la SARL Sterma Draguignan

Pour la SARL Sterma Draguignan souhaitant recourir à la gérance libre, il faut veiller à la rédaction précise des statuts et procéder à la nomination du gérant. La rédaction des statuts est une étape importante qu’il ne faut pas négliger. Elle peut avoir des conséquences juridiques, fiscales sur l’entreprise et influer sur le statut social du dirigeant.

Avant d’inscrire votre entreprise au registre du commerce et des sociétés, il est nécessaire d’accomplir certaines démarches. À sa création, la société peut être domiciliée dans le local d'habitation de son représentant légal et ceci sans limitation de durée lorsqu'aucune disposition législative ou stipulation contractuelle ne l'interdit. En revanche, en présence de disposition législative ou de stipulation contractuelle interdisant l'établissement du siège social au domicile personnel du représentant légal, la domiciliation dans ce local d'habitation, bien que restant possible, se trouve alors limitée à une durée de cinq ans à compter de l'immatriculation.

Veillez à identifier votre boîte aux lettres au nom de votre entreprise. Procéder à la nomination du gérant. Publier un avis de création de la société dans un journal d’annonces légales. Les fonds doivent être déposés soit dans un établissement de crédit situé sur le territoire national, soit à la caisse des dépôts et des consignations, soit chez un notaire.

Qui peut louer son fonds et quelles restrictions ?

Rien de particulier n'est imposé au locataire, si ce n'est de satisfaire aux conditions de droit commun exigées pour exercer une activité commerciale ou artisanale. Le fonds doit être susceptible d'être mis en location‑gérance. Certaines activités exigent en effet que le fonds soit exploité directement par son propriétaire. Vérifier que le bail n'interdit pas, directement ou indirectement la mise en location‑gérance. Le cas échéant, il faut obtenir l'autorisation expresse du bailleur.

La mise en location‑gérance du fonds ne constitue pas une cession ou une cessation d’entreprise. Il n’y a donc pas d’imposition immédiate des bénéfices réalisés, ni d’imposition des plus‑values des éléments d’actifs. La redevance perçue par le bailleur personne physique est imposable dans la catégorie des BIC. Cette activité ne présentant pas un caractère professionnel, les déficits éventuels ne peuvent pas être imputés sur son revenu global.

Durée d’exploitation préalable par le bailleur et exceptions

Principe : au moment de la signature du contrat, le propriétaire du fonds doit avoir exploité pendant deux ans au moins le fonds pour pouvoir le donner en location‑gérance. Exceptions légales : depuis l’ordonnance du 25 mars 2004, la condition d’exploitation de deux ans ne s’applique pas au conjoint attributaire du fonds à la suite de la dissolution du régime matrimonial, lorsque ce conjoint a participé à son exploitation pendant au moins deux ans avant la dissolution. Les héritiers ou légataires d’un commerçant ou d’un artisan décédé ainsi que les bénéficiaires d’un partage d’ascendant sont également dispensés de la condition d’exploitation de deux ans. Dispenses judiciaires : le délai de deux ans peut être réduit ou supprimé par ordonnance du président du TGI rendue sur simple requête de l’intéressé lorsque le propriétaire justifie qu’il est dans l’impossibilité d’exploiter le fonds personnellement ou par l’intermédiaire de préposés.

Rédaction et vérifications préalables conseillées

S’intéresser à la consistance du fonds : identifier les éléments incorporels inclus dans la location (en plus de la clientèle) et recenser les éléments corporels inclus (matériel, outillage, mobilier, agencements).
Vérifier l’état des sûretés et autres droits qui peuvent affecter le fonds (droit de préférence...).
Obtenir des renseignements relatifs à l’exploitation : chiffres d’affaires, résultats, organisation de l’exploitation, contrats relatifs à l’exploitation.
Faire le point sur le personnel et fixer des règles claires concernant l’embauche par le locataire et la reprise des contrats de travail en fin de contrat.
Fixer les conditions financières de la location‑gérance et organiser la périodicité et le mode de calcul de la redevance fixe ; prévoir indexation si nécessaire en choisissant un indice pertinent.

Atouts de la location‑gérance pour le bailleur et le locataire‑gérant

Pour le bailleur : générer un revenu régulier, maintenir le fonds en activité, se retirer temporairement sans vendre, préparer une transmission (option d’achat possible), donner confiance aux banques.
Pour le locataire‑gérant : accéder plus facilement à l’entrepreneuriat, tester une activité avant achat, exploiter un fonds déjà constitué (clientèle, outillage), disposer d'une liberté de gestion.

Publicité et responsabilités après signature

Le contrat de location‑gérance doit faire l'objet d'un avis publié dans un support d'annonces légales, dans les 15 jours suivant sa signature. Cette publicité fait courir le délai de 3 mois pendant lequel les créanciers du bailleur peuvent demander au tribunal de commerce que les dettes contractées par ce dernier pour l’exploitation du fonds deviennent immédiatement exigibles si la location‑gérance met en péril leur recouvrement. Entre la signature du contrat de location‑gérance et sa publication, le bailleur du fonds est solidairement responsable avec le locataire‑gérant des dettes contractées par celui‑ci à l’occasion de l’exploitation du fonds.

Sous-location et location-gérance : quelles différences ? - Maître Dahbia CHALAL-FERTANE

Élément	Responsable	Action clé
Redevance	Locataire‑gérant / Bailleur	Fixation libre, mode de paiement, TVA
Publication	Bailleur / Parties	Publier dans 15 jours, corrélations de responsabilité
État du fonds	Bailleur	Délivrer éléments, garantir vices cachés et éviction
Exploitation	Locataire‑gérant	Assurer gestion, entretenir, payer redevance

Points de prudence finale

La location‑gérance obéit à la loi des parties, en d’autres termes qu’elle est régie par ce qui est inscrit dans le contrat. Il est donc recommandé de faire appel à un professionnel (expert‑comptable, juriste) afin de bien comprendre les engagements qu’un tel contrat implique. Le bailleur doit réaliser une sélection rigoureuse du locataire‑gérant et encadrer contractuellement la relation (clauses d’entretien et de restitution, contrôle de la destination du fonds, accès à la comptabilité, etc.).

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