Exonération de Taxe Foncière pour Maison Neuve : Conditions et Avantages

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est un impôt local dû chaque année au 1er janvier par les propriétaires de biens immobiliers. Elle concerne toutes les constructions fixées au sol de manière permanente, à l’exception par exemple des caravanes mobiles.

Vous avez un projet d’achat de maison neuve ? Vous vous interrogez sur la fiscalité de votre future acquisition ? Sachez qu’il existe deux grands types de taxes :

Les taxes liées à l’achat du terrain.
Les taxes liées à l’achat de la maison neuve.

La fiscalité locale comprenant notamment la taxe d’habitation et la taxe foncière. Notez que, depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation des résidences principales est supprimée. Elle est toutefois maintenue sur les résidences secondaires.

En étant propriétaire d’un bien immobilier, vous êtes redevable de la taxe foncière. En acquérant un logement neuf, vous êtes exonéré de cette taxe entre 2 et 5 ans*. Un avantage qui n’existe pas dans l’ancien ! En effet, si vous envisagez d’investir dans l’achat d’un logement neuf, en résidence principale ou secondaire, vous avez le droit à une exonération fiscale.

Cet impôt, dû par tout propriétaire, est calculé en fonction de la valeur de votre logement. Les acquéreurs d’un logement ancien sont redevables de la taxe foncière sur les propriétés bâties dès qu’ils deviennent propriétaires.

La taxe est calculée à partir :

De la valeur locative cadastrale du bien. Celle-ci désigne le loyer théorique que vous pourriez en tirer s’il était loué, sur lequel le fisc applique un abattement de 50 % ;
Des taux d’imposition fixés par les collectivités locales (commune, intercommunalité, département). Ils sont en forte augmentation depuis la suppression de la taxe d’habitation dans une grande majorité de villes.

En règle générale, la taxe foncière est à payer au plus tard le 15 ou le 16 octobre. Un délai supplémentaire est accordé jusqu’au 20 ou 21 octobre lorsque vous faites vos démarches en ligne.

Voici les différents cas de figure.

Comment se passe l'exonération de taxe foncière pour un logement vacant ?

Exonération de taxe foncière pour une construction neuve : le principe

Les articles 1383 et suivants du Code général des impôts prévoient une exonération temporaire de taxe foncière pour :

La construction d’une maison neuve ou d’un logement neuf ;
L’achat d’un bien immobilier en VEFA ;
La reconstruction d’un bien ;
Les extensions et surélévations ;
Certains changements d’usage comme la transformation d’un bâtiment rural en logement.

Cette exonération concerne en priorité les logements à usage d’habitation, peu importe l’affectation du bien : résidence principale, secondaire ou investissement locatif.

Certaines collectivités peuvent aussi l’appliquer à d’autres types de constructions, comme des locaux commerciaux, professionnels et bureaux. D’une durée de 2 ans, l’exonération prend effet à compter du 1er janvier suivant l’achèvement des travaux. À savoir : si vous êtes propriétaire bailleur assujetti au régime réel, vous pouvez déduire la taxe foncière de vos revenus locatifs imposables, une fois l’exonération passée.

En achetant un logement neuf, vous bénéficiez d’une exonération de la part communale de la taxe foncière pendant 2 ans (les 2 années suivant celle de l’achèvement de la construction). Par exemple, votre logement a été achevé en 2021, vous serez sans doute totalement exonéré de taxe foncière en 2022 et en 2023.*

L’exonération de la taxe foncière s’applique à compter du 1er janvier qui suit l’achèvement de la construction. Il est impératif d’effectuer une déclaration dans un délai de 90 jours suivants l’achèvement de ladite construction.

L’exonération de taxe foncière est l’un des avantages à l’achat d’un bien immobilier neuf. Aujourd’hui en France, tous les propriétaires d’un bien immobilier neuf, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou de tout autres types de biens, doivent payer un certain nombre de taxes.

La demande d’exonération de taxe foncière s’opère à l’aide du formulaire H1 pour la construction d’une maison neuve.

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Conditions pour bénéficier d’une exonération de taxe foncière sur une habitation neuve

Pour profiter de ce dispositif fiscal qui vise à alléger le coût d’accession à la propriété, vous devez remplir plusieurs conditions. D’abord, il faut que le bien concerné soit une construction neuve achevée. L’achèvement correspond au moment où le logement peut être utilisé conformément à sa destination.

Ensuite, vous devez déclarer la fin des travaux à l’administration fiscale dans les 90 jours suivant l’achèvement du chantier, grâce au formulaire H1 (Cerfa n°6650) pour les maisons individuelles. Ne ratez pas la date limite, sinon, l’exonération sera réduite d’un an, voire totalement supprimée !

Vous devez envoyer une déclaration aux impôts dans les 90 jours après la fin du chantier. Il devra s’accompagner d’un justificatif du prêt aidé ou de la subvention, et, si nécessaire, une attestation prouvant que le logement dépasse les exigences de la norme RE 2020.

Lorsque la déclaration est souscrite hors délais, l’exonération s’applique pour la période restant à courir après le 31 décembre de l’année suivante.

Ainsi, en cas de dépôt hors délai, il y a obligatoirement perte partielle (un an) ou totale de l’exonération.

Exemple : Une construction nouvelle (maison d’habitation) est achevée le 16 avril N.

S’agissant d’une maison individuelle, le propriétaire doit déposer une déclaration foncière en ligne à partir de son espace particulier sur le site impots.gouv.fr, via le service « Biens immobiliers », dans les 90 jours de la date d’achèvement des travaux, soit au plus tard le 16 juillet N. Si tel est le cas, et sous réserve que la commune et l'EPCI ne l'aient pas supprimée pour ce qui concerne le bloc communal, le propriétaire bénéficiera d’une exonération temporaire de 2 ans de TFPB, soit une exonération de TFPB pour les années N+1 et N+2.

Attention, cette exonération ne concerne pas l’éventuelle Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) qui reste due.

Enfin, rappelons une nouvelle fois que l’exonération de taxe foncière s’applique aux logements neufs sur une durée de deux ans. Si l’habitation est reconnue BBC, c’est-à-dire Bâtiment Basse Consommation, comme ceux référencés par Icade Immobilier, l’exonération s’applique alors pour une durée de cinq ans.

À noter que le régime de l’exonération des constructions nouvelles a été modifié par la loi de finances pour 2020. Jusqu’à présent, les constructions nouvelles étaient exonérées de part départementale, sans exception possible, mais la commune ou l’intercommunalité conservait une marge de manœuvre en la matière. Or, depuis 2021, les départements ne prélèvent plus de taxe foncière et leur part a été transféré aux communes.

Avec cette réforme, les communes ont donc toute latitude sur l’ancienne part départementale et peuvent supprimer en totalité l’exonération de taxe foncière sur les constructions nouvelles.

En cas de construction, l’exonération de deux ans est :

Totale si le bien est réservé à l’habitation, que ce soit une résidence principale ou une résidence secondaire ;
Partielle (part départementale) si le bien est affecté à un autre usage que l’habitation (industriel, commercial…). Dans ce cas, les parts communales et intercommunales restent dues.

À savoir : certaines communes peuvent limiter l’application de cette exonération ou voter sa suppression. Il convient donc de vérifier auprès du centre des impôts local si vous pouvez réellement en bénéficier.

Exonérations prolongées ou spécifiques : les cas particuliers

Il existe d’autres cas dans lesquels vous pouvez profiter d’une exonération plus longue de taxe foncière.

L’exonération de taxe foncière sur le logement neuf de 3 ans

Les communes et les EPCI peuvent décider de prolonger l’exonération pendant 3 ans supplémentaires si les performances énergétiques du logement excèdent celles de la norme RE 2020. L’exonération sera comprise entre 50 et 100 %, selon la délibération prise par la collectivité locale.

Vous devez transmettre, avant le 1er janvier de l’année suivant celle de l’achèvement des travaux, une demande d’exonération accompagnée d’une attestation justifiant de la performance énergétique du logement.

L’exonération de taxe foncière de 15 ans sur les logements du secteur social

Vous pouvez profiter d’une exonération de 15 ans de taxe foncière si vous achetez un logement social neuf, financé à plus de 50 % par un prêt aidé ou une subvention (prêt social, ANRU, PLAI, PLUS, PLS). Elle s’applique dès l’année suivant l’achèvement des travaux.

Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, lorsque la construction respecte des critères de performance énergétique et environnementale supérieurs à la norme RE 2020, la durée d’exonération est étendue à 20 ans.

Enfin, si un établissement public ou l’État (ANRU, ANAH, collectivité) vous a accordé le prêt aidé ou la subvention entre le 1er juillet 2004 et le 31 décembre 2026, alors la durée d'exonération sera de 25 ans, sans condition de performance énergétique.

L’exonération de taxe foncière pour les logements présentant des performances énergétiques élevées est cependant conditionnée par la construction d’une maison conforme à la règlementation thermique RT 2012, obligatoire depuis le 1er janvier 2013.

Vous pouvez bénéficier d’une exonération de la taxe foncière jusqu’à 5 ans si vous avez opté pour un logement neuf dont le niveau de performance énergétique globale est supérieur à celui imposé par la législation en vigueur.

Synthèse :

15 ans : condition de financement aidé > 50 %
20 ans : condition financière + performance > RE 2020
25 ans : condition financière + financement public entre 2004-2026 (pas de condition de performance énergétique)

L’exonération permanente de taxe foncière

Vous pouvez bénéficier d’une exonération permanente de taxe foncière sur votre résidence principale si vous remplissez trois conditions cumulatives :

Avoir plus de 75 ans au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition ;
Percevoir l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA), l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI) ou l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ;
Avoir un revenu fiscal de référence qui n’excède pas un plafond fixé chaque année par l’administration fiscale.

L’exonération s’applique uniquement si vous occupez le logement à titre de résidence principale. Si vous êtes hébergé en maison de retraite ou en établissement de soins, vous conservez l’exonération à condition que le logement reste libre et que vous ne le mettiez pas en location.

L’exonération est en principe renouvelée automatiquement chaque année si votre situation ne change pas, à condition d’avoir bien déposé votre déclaration de revenus.

Autres cas d'exonération ou de dégrèvement

Plusieurs cas d'exonération existent en ce qui concerne la taxe foncière. Voici les différents cas de figure.

Les personnes âgées de plus de 75 ans ;
Les personnes en situation de handicap ;
Les personnes de condition modeste.

Par ailleurs, certains contribuables peuvent être exonérés de taxe foncière de façon permanente :

les propriétés bâties appartenant à l’État, aux collectivités territoriales, aux EPCI et aux établissements publics scientifiques, d’enseignement et d’assistance, au centre national de la fonction publique territoriale et à ses centres de gestion;
les propriétés appartenant aux grands ports maritimes;
les bâtiments ruraux affectés de manière permanente et exclusive à un usage agricole.

Certains changements ouvrent droit, sous conditions, à une exonération temporaire de taxe foncière pendant les deux années qui suivent celle de leur réalisation définitive, ce sont :

les constructions nouvelles ou reconstructions ;
les additions de constructions ;
certains changements d’affectation, limitativement énumérés par la loi, tels que la conversion d'un bâtiment rural en habitation, lorsque cette conversion s'accompagne de travaux importants de transformation , ou l’affectation d’un terrain à un usage commercial ou industriel.

Certains propriétaires sont exonérés en totalité de taxe foncière pour leur habitation principale. Cette exonération est accordée de plein droit sous deux conditions.

Sont exonérés :

les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées et de l’allocation supplémentaire d’invalidité ;
les redevables âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année de l’imposition, lorsque le montant de leur revenu fiscal de référence (RFR) de l’année précédente n’excède pas la limite prévue à l’article 1417-I du CGI ;
les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés, lorsque le montant de leur revenu fiscal de référence de l’année précédente n’excède pas la limite prévue à l’article 1417-I du CGI.

Les propriétaires mentionnés ci-dessus sont exonérés de taxe foncière pour leur habitation principale, même lorsqu’ils sont hébergés durablement dans une maison de retraite ou un établissement de soins de longue durée, à condition que le logement qui constituait leur résidence principale reste libre de toute occupation.

Il arrive que des collectivités territoriales acceptent de vous exonérer totalement ou partiellement de taxe foncière pendant 3 ans si vous réalisez des travaux d’économie d’énergie.

Pour prétendre à l’exonération, votre logement doit avoir été achevé avant le 1er janvier 1989.

Aussi, le montant des travaux doit excéder un certain montant :

10 000 € par logement au cours de l’année précédant la première année d’application de l’exonération ;
15 000 € par logement si les travaux ont été réglés au cours des trois années précédant l’année d’application de l’exonération.

D’autres situations permettent d’obtenir un allègement de la taxe foncière, en particulier lorsque des biens immobiliers restent vacants.

Il s’agit de deux catégories de propriétés :

balises: #Impot