Comment calculer l'impôt sur la plus-value de votre résidence secondaire ?

Si la plus-value immobilière d’une résidence principale n’est pas imposable, celle des résidences secondaires peut l’être dans certains cas. Réaliser une plus-value lors de la cession d’une résidence secondaire signifie que celle-ci a été vendue à un prix supérieur au prix d’achat. La résidence secondaire n'est, par opposition, pas celle où vous résidez durant la majorité de l'année. Les deux ne sont pas soumises aux mêmes règles d'imposition, notamment au titre de la plus-value.

Comme toute vente immobilière, il faudra passer par la case impôt si votre opération génère une plus-value. Ainsi, comment calculer l’impôt sur la plus-value de votre résidence secondaire ?

La première étape pour calculer l’impôt sur la plus-value de votre résidence secondaire consiste à calculer la base taxable qui est plus complexe qu’un simple calcul de marge (prix de vente-prix d’achat). En effet, vous pourrez déduire de votre plus-value, un certain nombre de frais et notamment des dépenses de travaux qui n’auraient pas été déduits d'éventuels revenus locatifs (dans le cas où vous loueriez temporairement votre résidence secondaire). Dans cette optique, vous aurez le choix entre une majoration forfaitaire ou au réel de votre prix d’acquisition.

La plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et le prix d’achat. On constate une plus-value immobilière lorsque le prix de vente est plus haut que le prix auquel on a initialement acheté le bien (appartement, maison, immeuble, terrain nu, etc.).

Calcul de la Plus-Value Brute

Pour calculer la plus-value brute, il faut donc soustraire le prix d’achat au prix de vente du bien. Par exemple :

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Pour une maison achetée 150 000 euros et vendue 200 000 euros, la plus-value sera de : 200 000 - 150 000 = 50 000 euros.

Le prix de vente s’entend du prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Conformément aux dispositions de l'article 150 VA du code général des impôts (CGI), le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte, et ce, indépendamment de ses modalités de paiement. Si le bien a été acheté, du prix réel tel que stipulé à l’acte. si le bien a été reçu par donation ou succession, de la valeur vénale déclarée. Cependant, dans le cas particulier d'un héritage (donation ou succession), il convient de retenir la valeur déclarée par le notaire, dans le cadre du partage du patrimoine du défunt.

Majoration du Prix d'Acquisition

Pour obtenir le montant net de la plus-value, il faut déduire et majorer certains coûts de sa valeur brute. Pour cela, le cédant a le choix entre deux options :

• Majorer le prix d’acquisition des frais, charges et dépenses de travaux réels assumées par le vendeur, sur justificatif.
• Opter pour un forfait de majoration de 7,5 % pour tenir compte de ces frais (ou 15 % pour les propriétaires d’une résidence secondaire depuis plus de 5 ans). Ce forfait ne nécessite pas de présenter de justificatifs.

Le prix d’acquisition s’entend comme le prix que vous avez payé lors de l’acquisition de votre résidence secondaire. Exemple : Vous avez acheté votre résidence secondaire 250 000 euros, vous la revendez 350 000 euros. L’assiette de la plus-value brute est de 100 000 euros.

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Il existe deux forfaits cumulatifs permettant de majorer le prix d’acquisition :

• Le forfait de 7,5 % pour tenir compte des frais et charges d’acquisition.
• Le forfait de 15 % si vous êtes propriétaire depuis plus de 5 ans de votre résidence secondaire pour tenir des comptes des dépenses de travaux. Le forfait de 15 % ne nécessite aucune justification pour en bénéficier.

Ainsi, même si vous n’avez pas réalisé de travaux dans votre résidence secondaire, vous pouvez vous prévaloir de la majoration de 15 % de votre prix d’acquisition.

Exemple : Pour reprendre l’exemple précédent, le prix d'acquisition effectif de votre résidence secondaire est de 250 000 euros pour un prix de cession de 350 000 euros. En majorant le prix d'acquisition avec les deux forfaits, le prix d’acquisition est de 250 000 + (250 000 x 0,075) + (250 000 x 0,15) = 306 250 euros. L’assiette taxable de la plus-value de votre résidence secondaire est donc de 350 000 - (250 000 + 56 250) = 43 750 euros contre 100 000 euros initialement.

Réaliser une plus-value lors de la cession d’une résidence secondaire signifie que celle-ci a été vendue à un prix supérieur au prix d’achat. Pour calculer la plus-value brute, il faut donc soustraire le prix d’achat au prix de vente du bien. Par exemple :

Pour une maison achetée 150 000 euros et vendue 200 000 euros, la plus-value sera de : 200 000 - 150 000 = 50 000 euros.

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Majoration au Réel du Prix d’Acquisition

Le vendeur peut également ajouter au prix d’acquisition du bien les dépenses qu’il a prises en charge pour acheter et/ou rénover la résidence secondaire. Ces dépenses comprennent notamment :

• Les frais de notaire
• Les droits d’enregistrement
• Les frais de diagnostic (nécessaires pour la mise en vente du bien)
• La TVA (à condition qu’elle n’ait pas été déduite auparavant)
• Les frais de travaux (amélioration, agrandissement, construction ou reconstruction) qui ne sont pas entrés dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Les travaux d’entretien ou les frais de réparation ne sont pas pris en compte.

Les frais d’acquisition comprennent les droits d’enregistrement et les frais de notaire. Dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA. Nota : les matériaux et travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles). Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. Dans tous les cas, les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Les dépenses venant en majoration du prix d'acquisition doivent être justifiées (CGI, art. 150 VB II). Cependant, les pièces justifiant des travaux ne sont fournies que sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art.

Ces frais doivent avoir été réellement supportés (non reporté sur un éventuel locataire par exemple) et justifiés (vous devez être en mesure de présenter les factures sur demande de l’administration fiscale). Exemple : Vous avez réalisé des travaux de construction dans votre résidence secondaire pour un coût global TCC de 50 000 euros. De plus, les frais de notaire pour l’acquisition du bien immobilier ont été supportés à hauteur de 16 000 euros.

Alternativement, le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs (CGI, art. 150 VB II, 4°). Le forfait de 15% est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans.

Avec cette option au réel, vous êtes tenu d'augmenter le prix d'achat des frais réellement engagés dans le cadre de l'acquisition et des frais de rénovation effectivement dépensés. La principale différence avec le régime forfaitaire est que vous êtes obligé de conserver l'ensemble des justificatifs qui peuvent être réclamés par l'administration fiscale. Il faut également que ces frais aient été effectivement supportés par vous. Par exemple, votre résidence secondaire a coûté 110 000 euros et vous avez payé des frais de notaire à hauteur de 9 500 euros et des coûts de rénovation pour 20 500 euros TTC. On considère alors que le prix d'acquisition est de 140 000 euros.

Abattement pour Durée de Détention

L’abattement pour durée de détention vient réduire l’assiette de la plus-value imposable en fonction de la durée de détention de votre résidence secondaire. L’abattement relatif à la détermination de la plus-value imposable au titre de l’impôt sur le revenu ; L’abattement relatif au calcul des prélèvements sociaux. En effet, ne vous y trompez pas !

L’imposition de la plus-value immobilière dépend du contexte. Dans certains cas, la plus-value immobilière réalisée lors de la cession d’une résidence secondaire peut être exonérée d’impôt. Elle bénéficie d’un abattement en fonction de la durée de détention du bien. Au plus le propriétaire détient le bien depuis longtemps, au plus l’abattement sera important. Cela présente d’évidents avantages fiscaux.

On distingue deux types d’abattements en fonction de la durée de détention : L’abattement sur l’impôt sur le revenu ; L’abattement sur l’impôt pour les prélèvements sociaux.

La plus-value d’une résidence secondaire est exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention du bien. Au-delà de 30 ans de détention, elle sera complètement exonérée, puisqu’elle sera aussi exempte d’impôt pour les prélèvements sociaux. Avant cinq ans de détention, le propriétaire est soumis à un taux maximal d’imposition.

Voici les tranches d’abattement pour l’impôt sur le revenu en fonction de la durée de propriété* :

Et le taux d’abattement pour l’impôt sur les prélèvements sociaux* en fonction de la durée de propriété :

*Source : Service-Public.fr

Taux d’imposition sur la vente d’une résidence secondaire

Une fois le calcul de la plus-value immobilière réalisé, il faut connaître le montant de l’impôt qui en découle. Les résidences secondaires sont imposées sur leur plus-value à hauteur de 36,20 %. Ce taux comprend l’impôt sur le revenu (19 %) et l’impôt pour les prélèvements sociaux (17,20 %). À ce taux est ajouté l’abattement en fonction de la durée de détention du bien.

Après application des abattements, vous pouvez calculer le l’impôt à payer sur votre plus-value imposable :

• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu.

Attention : Comme nous l’avons dit, l’assiette de la plus-value est différente pour le calcul des prélèvements sociaux en raison de l’abattement pour durée de détention. Les plus-values imposables supérieures à 50 000 euros (après application des abattements) sont soumises à une taxe complémentaire allant de 2 à 6 % du montant de la plus-value.

En 2021, un abattement exceptionnel, compris entre 70 et 85 % s’applique pour les biens dont la promesse de vente a été signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023. Pour en bénéficier, l’acheteur doit s’engager à accueillir des logements sociaux dans le bien qui lui a été cédé.

Cas d'exonération de la Plus-Value

Contrairement à la cession d’une résidence principale, la plus-value réalisée sur la vente d’une résidence secondaire n’est pas exonérée d’impôt sur le revenu. Néanmoins, la plus-value sur une résidence secondaire peut parfois être entièrement exonérée. C’est notamment le cas lorsque :

• Le cédant n’a pas été propriétaire d’une résidence principale au cours des 4 ans précédant la vente de sa résidence secondaire et qu’il réinvestit le montant de la vente dans l’achat ou la construction de sa résidence principale (dans les 4 ans)
• Le prix du bien n’excède pas 15 000 euros
• Le bien est cédé par une personne retraitée ou handicapée (titulaire d’une pension de retraite ou d’une carte d’invalidité), à condition que son revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain montant (11 098 euros pour la première part de quotient familial)
• Le bien est détenu depuis plus de 30 ans révolus (au-delà de 22 années révolues, il sera uniquement exonéré d’impôt sur le revenu, mais sera redevable de celui pour les prélèvements sociaux).

En cas de moins-value (ce qui arrive rarement), ou de plus-value nulle, celle-ci ne sera pas imposable.

La plus-value imposable est inférieure à 15 000 euros pour personne seule (ou 30 000 euros pour un couple) ; Vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 4 ans et le résultat de la vente de la résidence secondaire va être réemployé pour l’acquisition de votre résidence principale.

Pour bénéficier d’une exonération, il faut impérativement que le bien concerné soit situé sur le territoire français. Les vendeurs non-résidents peuvent également en bénéficier, à condition qu’ils fassent l’acquisition de leur logement dans l’un des États membres de l’Union européenne.

La vente de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément ou quasi-simultanément (CGI, art. la vente d'un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions (CGI art. les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur ou égal à 15000 euros pour une personne seule, 30 000 euros pour un couple marié sous la communauté (CGI art. la vente par des retraités ou invalides de condition modeste (11 098 € pour la première part de quotient familial et majorée de 2 963 € par demi-part supplémentaire) (CGI Art. la vente par une personne résidant dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés dont le revenu fiscal de référence est égal ou inférieur à 25 839 € pour la première part de quotient familial pour une cession effectuée en 2020 si la cession intervient dans un délai inférieur à 2 ans suivant l’entrée dans l’établissement (CGI, art. le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession (CGI, art. le cédant doit procéder au remploi du prix de cession « dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale » (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al.

Cette exonération ne peut porter que sur un logement qui ne constitue pas la résidence principale du cédant, ainsi que sur ses dépendances immédiates et nécessaires. Lorsque cette condition n’est pas remplie, l’exonération n’est pas applicable. Ainsi, un contribuable qui n’aurait pas sa résidence fiscale en France ne peut solliciter l’exonération en cas de première cession d’une résidence secondaire en France. En outre, le cédant ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale.

Opérations de démolitions constructions dans le cadre d’une opération d’aménagement (CGI art. 150 VE issu de loi 2020-1721 du 29-12-2020 art. Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d'un montant supérieur à 50 000 € (après abattement). Sont concernées les plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.

Exemple de Calcul de la Plus-Value

Vous avez décidé de tourner la page et de vendre votre résidence secondaire que vous possédez depuis 15 ans.

• Prix d'achat de la maison : 200 000 €
• Frais d'acquisition estimés (forfaitaire) : 7,5 %, soit 15 000 €
• Travaux estimés (forfaitaire) : 15 %, soit 30 000 €
• Prix de vente actuel : 400 000 €
• Durée de détention : 15 ans
• Taux d'imposition forfaitaire : 36,2 % (19 % pour l'impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux)

Pour rendre la maison encore plus belle sur le papier, le fisc vous permet de majorer le prix d'acquisition.

Pour l'impôt sur le revenu : Vous bénéficiez d’un abattement de 6 % par an entre la 6ᵉ et la 15ᵉ année, soit 10 ans. Cela représente un total de 6 % x 10 = 60 %.

Pour les prélèvements sociaux : L’abattement est de 1,65 % par an sur la même période, soit 1,65 % x 10 = 16,5 %.

Avec un gain net de 165 559,70 €, cette vente est une belle réussite ! Ce calcul montre que la durée de détention et les majorations forfaitaires peuvent considérablement alléger votre imposition.

Lors de la vente d’un bien immobilier, le notaire calcule la plus-value imposable, prélève le montant de l’impôt sur le prix de vente et effectue le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien.

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