Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : Barème et Explications

À compter du 1er janvier 2018, un impôt sur la fortune immobilière (IFI) a été créé pour les personnes détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros. L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne tous les contribuables détenant un patrimoine immobilier (non affecté à l’activité professionnelle) supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier 2025 en France. L’IFI a été créé par la Loi de finances pour 2018 et a remplacé l’ancien Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).

Si votre patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1,3 million d’euros, vous êtes concernés par l’IFI. Il est donc important de noter que les anciens critères de calcul du patrimoine associés à l’ISF ne correspondent pas à ceux de l’IFI.

L’IFI taxe la détention des seuls actifs immobiliers. En 2017, l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) a rapporté 4,2 milliards d’euros aux finances de l’État. Le nombre d’assujettis était évalué par l’administration fiscale à 350.000 pour un impôt moyen de 15.500 €. L’ISF pesait alors 1,9 % des recettes fiscales de l’État français.

Seuil d’assujettissement et calcul de l'IFI

Vous êtes soumis à l'IFI lorsque la valeur nette imposable de votre patrimoine immobilier non professionnel est supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier 2025.

Le seuil d’assujettissement de l’IFI est le même que celui de l’ISF, soit un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d’euros. Le barème et les tranches de l’Impôt sur la Fortune Immobilière sont les mêmes que ceux de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune. Le plafonnement des revenus est lui aussi maintenu.

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Le barème de l’IFI est identique à celui de l’ISF. L'IFI est calculé en appliquant un barème progressif par tranche à votre patrimoine immobilier net taxable. Votre taux d’imposition à l’IFI dépend de la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier. Le patrimoine immobilier net taxable correspond à votre patrimoine immobilier après déduction des dettes (emprunts immobiliers, montant de travaux, taxe foncière…). L’IFI est dû quand votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 M € en date du 1er janvier de l’année d’imposition.

Barème de l'IFI

L'IFI est calculé en appliquant un barème progressif au patrimoine immobilier net imposable. Une décote est prévue pour les patrimoines n'excédant pas un certain seuil. Attention Le barème de l'IFI commence à partir de 800 000 €, mais le seuil d'imposition à l'IFI est de 1 300 000 €.

Le montant de l’impôt est calculé après application éventuelle d’une décote pour les redevables dont le patrimoine immobilier net taxable est supérieur ou égal à 1,3 M € et inférieur à 1,4 M €.

Tableau récapitulatif du barème de l'IFI :

A noter : Afin de ne pas être pénalisé par les effets de seuil de la première tranche, une décote s’applique sur les patrimoines immobiliers nets taxables supérieurs ou égaux à 1,3 million d’euros et inférieurs à 1,4 million d’euros.

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Remarque : le seuil d’imposition à l’IFI correspond à un patrimoine net taxable de 1 300 000 euros. Uniquement pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, un système de décote permet d’atténuer l’impôt.

Calcul de la décote

Si vous déclarez un patrimoine dont la valeur est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, vous bénéficiez d'une décote qui est déduite du montant de votre IFI. Le montant de la décote se calcule en fonction de la valeur nette taxable du patrimoine.

La formule de calcul de la décote est la suivante : 17 500 € - 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine.

Exemple :

• Patrimoine net taxable au 1er janvier 2025 : 1 350 000 €
• Ifi brut = (500 000 € x 0,5 %) + (50 000 € x 0,7 %) = 2 500 € + 350 € = 2 850 €
• Décote applicable = 17 500 € - (1 350 000 € x 1,25 %) = 625 €
• Montant IFI = 2 850 € - 625 € = 2 225 €

Biens concernés par l'IFI

Vous devez déclarer notamment les biens suivants :

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• Biens immobiliers bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave...)
• Bâtiments classés monument historique
• Biens immobiliers en cours de construction au 1er janvier 2025
• Biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles...)
• Biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières
• Droits immobiliers (usufruit, droit d'usage ou d'habitation...)
• Parts ou actions détenues dans des sociétés ou organismes possédant des biens ou des droits immobiliers, à concurrence de la valeur des actifs immobiliers.

Certains placements liés à l'immobilier sont à déclarer au titre de l'IFI, notamment les suivants :

• Parts ou actions de sociétés ou organismes détenant de l'immobilier en France. Vous devez déclarer la valeur représentant les biens immobiliers détenus par la société ou l'organisme. Toutefois, l'immobilier ainsi détenu indirectement n'est pas pris en compte si vous possédez moins de 10 % du capital de la société propriétaire, ou sous certaines conditions, lorsque ces biens immobiliers sont affectés à l'activité de la société qui en est propriétaire ou d'une société liée.
• Biens et droits immobiliers transférés en fiducie ou placés dans un trust pour leur valeur vénale au 1er janvier 2025
• Fraction de la valeur de rachat au 1er janvier 2025 représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d'assurance-vie rachetables.
• Durant la phase d'épargne, les PER ouverts sous la forme de comptes titres sont imposables à l'IFI à hauteur de la fraction de leur valeur correspondant à des actifs immobiliers imposables.

À savoir L'immobilier affecté à l'activité opérationnelle d'une société est exclu de l'assiette de l'IFI.

Foyer fiscal

La déclaration d'IFI prend en compte les biens immobiliers détenus par toutes les personnes composant le foyer fiscal.

Le foyer fiscal IFI est composé d'une des 2 façons suivantes :

• Une personne vivant seule, qu'elle soit célibataire, veuve, divorcée ou séparée
• Deux personnes vivant en couple

Dans tous les cas, les biens des enfants mineurs dont vous avez l'administration légale des biens sont pris en compte.

À noter Les parents divorcés ou séparés exerçant en commun l'autorité parentale peuvent déclarer chacun la moitié de la valeur des biens de leurs enfants mineurs.

Votre imposition dépend de votre domicile fiscal :

• Votre domicile fiscal est en France : L'imposition concerne l'ensemble des biens immobiliers ou droits immobiliers, parts ou actions de sociétés immobilières détenus en France et à l'étranger du foyer. À savoir Si vous venez de transférer votre domicile fiscal en France après avoir été domicilié à l'étranger pendant les 5 années civiles précédentes, vous n'êtes imposé que sur les biens et droits immobiliers possédés en France. Cette imposition uniquement sur les biens situés en France perdure pendant 5 ans.
• Votre domicile fiscal est à l'étranger : Les biens suivants sont imposables :
  • Biens et droits immobiliers possédés en France détenus par votre foyer
  • Parts ou actions que vous ou votre foyer possédez dans des sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France
  • Parts ou actions que vous ou votre foyer possédez dans des sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France et à l'étranger, à hauteur des biens et droits possédés en France

Démembrement de propriété : Usufruit et Nue-propriété

Il y a des règles particulières de déclaration à l'IFI, lorsque le droit de propriété d'un bien est démembré entre plusieurs personnes.

L'usufruit est le droit de jouissance d'un bien dont on n'a pas la pleine propriété. La nue-propriété est la faculté de disposer d'un bien dont une autre personne détient le droit de jouissance. Votre situation par rapport à l'IFI varie selon que vous êtes usufruitier ou nu-propriétaire et selon l'origine du démembrement de propriété.

En règle générale, c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien à l'IFI. L'usufruitier intègre le bien dans son patrimoine pour la fraction qu'il détient et sa valeur en pleine propriété.

Réductions d'IFI pour dons

Si vous êtes assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, 75 % du montant de votre don est déductible de cet impôt dans la limite d’une réduction de 50 000 €. Par exemple, avec un don de 3 000 € à l’Institut Pasteur, vous bénéficiez d’une déduction fiscale au titre de l’IFI de 2 250 €.

Vous pouvez bénéficier d'une réduction d'IFI lorsque vous faites des dons au profit d'organismes d'intérêt général. La réduction d'IFI est égale à 75 % des dons réalisés, dans la limite de 50 000 €. Dans la limite globale annuelle de 50 000 €, vous pouvez déduire 75 % des versements effectués au profit d’organismes établis en France ou dans un État européen.

Si vous êtes redevable de l’IFI (ex ISF), vous pouvez effectuer un don envers un organisme reconnu d’utilité publique dont 75% sont déductibles de cet impôt. La réduction d’impôt est limitée à hauteur de 50 000 €, ce qui représente un don de 66 667 €. Il est nécessaire de conserver votre reçu fiscal. Selon le montant du patrimoine de votre foyer fiscal, il pourrait vous être demandé de joindre votre justificatif directement à votre déclaration d’impôt.

Vous pouvez aussi bénéficier d’une réduction d’impôt d’une valeur de 66 % du montant de votre don, si vous êtes imposable sur le revenu.

Dans la limite globale annuelle de 50 000 €, vous pouvez déduire 75 % des dons effectués au profit d’organismes établis en France ou dans un État européen. Et 75% du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l’année précédente (après déduction des seuls déficits catégoriels dont la déduction est autorisée par la loi), des revenus exonérés d’impôt sur le revenu et des produits soumis à un prélèvement libératoire, réalisés au cours de la même année en France et hors de France.

Cette réduction s’applique aux versements réali­sés de la date limite de dépôt de votre déclara­tion de revenus 2023 à la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus 2024.

A noter : non cumul avec les réductions d'impôt sur le revenu. Si le versement remplit les conditions pour être déduit à l'impôt sur le revenu et à l'IFI, un même montant ne peut pas être utilisé deux fois. Une ventilation de la somme entre réduction d’impôt à l’impôt sur le revenu ou à l'IFI est néanmoins possible.

Plafonnement de l'IFI

Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous pouvez peut-être bénéficier du plafonnement de l’IFI. Le plafonnement est une réduction d'impôt qui s'applique lorsque le cumul l'IFI de l'année en cours et des impôts dus en France et à l'étranger sur les revenus de l'année précédente est supérieur à 75 % du cumul de vos revenus de l'année précédente.

Les redevables IFI ayant leur domicile fiscal en France, peuvent bénéficier d’un plafonnement de l’impôt sur la fortune immobi­lière. Le montant de l'IFI est réduit alors de la différence entre :

• le total de l'IFI et des impôts dus en France et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année précédente ;
• et 75 % du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l'année précédente (après déduction des seuls déficits catégoriels dont la déduction est autorisée par l’article 156 du CGI) ainsi que des revenus exonérés d’impôt sur le revenu ou soumis à prélèvement libératoire réalisés au cours de la même année en France et hors de France.

Si vous êtes dans cette situation, votre IFI de l'année, calculé d'après le barème, sera réduit du montant de la différence entre les 2 montants cumulés.

Exemple :

• IFI calculé pour l'année 2025 : 1 000 €
• Impôts dus en France et à l'étranger sur les revenus de l'année 2024 : 7 000 €
• Cumul IFI de l'année 2025 et impôts dus sur les revenu mondiaux de l'année 2024 : 8 000 €
• Cumul de vos revenus mondiaux de l'année 2024 : 10 000 €
• Cumul IFI et impôts dus sur les revenus de l'année 2024 égal à 80 % du cumul de vos revenus mondiaux de l'année 2024

Vous pouvez bénéficier du système du plafonnement. La réduction correspond à la différence entre 75 % et 80 % du cumul de vos revenus mondiaux de l'année 2024, soit 5 % de 10 000 €, ce qui fait 500 €.

Vous calculez le total de vos impôts et de vos revenus servant au calcul de ce plafonnement sur l'annexe 5 de votre déclaration n°2042-IFI (cases 9PR et 9PX). Le montant du plafonnement est ensuite calculé par l'administration à partir des éléments déclarés.

Imputation des impôts acquittés hors de France

Si, étant domicilié en France, vous possédez des biens et droits immobiliers situés à l’étranger, imposables en France et à l’étranger au titre des impôts dont les caractéris­tiques sont similaires à celles de l’IFI, vous pouvez imputer le montant de cet impôt acquitté à l'étranger .

Aucune imputation ne peut être faite si le bien qui a supporté un impôt à l’étran­ger n’est pas pris en compte pour la détermina­tion de l’impôt français.

Déclaration de l'IFI

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) se déclare sur une déclaration annexe n°2042-IFI en même temps que vos revenus, soit entre les mois d'avril et juin, selon que vous souscrivez votre déclaration en ligne ou papier. Consultez le calendrier fiscal sur ce même site (accessible depuis la rubrique « Documentation utile » de la page « Je déclare mon impôt sur la fortune immobilière ») pour connaître les dates exactes en fonction de votre situation.

Le montant de votre IFI est calculé par l'administration en fonction des éléments portés sur votre déclaration. Vous recevez alors un avis d'imposition comportant le montant de votre IFI à payer.

Le montant de votre IFI est assis sur la valeur de votre patrimoine net taxable. Le montant de ce dernier est calculé par addition des éléments de l'actif que vous avez déclaré sur le formulaire n°2042-IFI auxquels sont soustraites les dettes portées sur le-dit formulaire. Pour en savoir plus sur la composition du patrimoine net imposable, reportez-vous à la rubrique « Patrimoine taxable à l'IFI ».

Calcul de l'actif :

• Biens détenus directement : immeubles bâtis (résidence principale, maisons, appartements, garages, parkings, caves…) et immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, immeubles en cours de construction…).
• Résidence principale : n'oubliez pas de déduire l'abattement de 30 % dont vous bénéficiez sur la valeur vénale de votre résidence principale.
• Bois, forêts et parts de groupements forestiers : le montant déclaré est exonéré à hauteur de 75 %. Il est calculé automatiquement par l'administration.
• Biens ruraux loués à long terme et Parts de GFA et de GAF : ces biens sont exonérés à concurrence des 3/4 lorsque leur valeur totale, (quel que soit le nombre de baux loués ou de parts), n'excède pas 101 897 € et pour moitié au-delà de cette limite. La limite de 101 897 € s'applique distinctement aux biens ruraux et aux parts de GFA ou de GAF. Le montant imposable est calculé automatiquement par l'administration.
• Biens détenus indirectement : immeubles bâtis et immeubles non bâtis détenus via des parts ou actions de sociétés, d’OPC ou d’organismes Les parts ou actions de sociétés et orga­nismes établis en France ou hors de France à hauteur de la fraction de leur valeur représenta­tive de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme sont à déclarer en appliquant à la valeur des parts ou actions valori­sées conformément à l’article 973 du CGI, un coefficient correspondant au rapport entre, d’une part, la valeur vénale réelle des biens ou droits immo­biliers imposables et, le cas échéant, la valeur des parts ou actions représentatives de ces mêmes biens et, d’autre part, la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société ou de l’organisme.

Calcul du passif :

• Dettes afférentes aux travaux réalisés (case 9GF). Ces dettes doivent être existantes au 1er janvier de l'année d'imposition, contractées par le foyer fiscal au sens de l'IFI, et effectivement supportées par celui-ci. Font notamment partie des dettes déductibles celles afférentes :
  • aux dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers ;
  • à des dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruc­tion ou d'agrandissement ;
  • à des dépenses d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année de départ du locataire ;
  • aux impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière) ;
  • aux dépenses d'acquisition des parts ou actions de sociétés ou organismes, au prorata de la valeur des actifs imposables.
• Autres dettes (case 9GH) : n'oubliez pas d'ajouter à vos dettes le montant de votre IFI théorique.

Si votre patrimoine net taxable est inférieur ou égal à 1,3 million d’euros, vous n’êtes pas soumis à l’IFI et ne devez donc pas souscrire de déclaration. Vous êtes imposable à l’IFI si votre patrimoine net taxable dépasse le seuil d’imposition de 1 300 000 €. Le montant de la décote est égal à : 17 500 - (1,25 x montant du patrimoine net taxable).

Les biens ou droits immobiliers doivent être utilisés dans le cadre d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

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