Impôts locaux : comment calculer la taxe foncière à Les Roses

Alors que la taxe d’habitation a disparu en 2023, la taxe foncière continue de représenter une part importante dans les ressources des collectivités territoriales. La taxe foncière est un impôt local qui doit être payé par les contribuables propriétaires d’un bien immobilier une fois par an. Le montant de cette taxe dépend à la fois de la situation personnelle du contribuable et de l’emplacement du logement.

Qui est concerné et quand payer ?

Sont concernés à la fois les propriétaires de maisons et d’appartements au 1er janvier de chaque année. Les propriétaires d'un logement au 1er janvier de l'année d'imposition sont redevables de la taxe foncière au titre de ce bien. Le propriétaire ou le titulaire d’un droit réel immobilier (usufruitier, emphytéote, preneur à bail à construction ou à réhabilitation) qui dispose du bien au 1er janvier de l'année d'imposition, doit acquitter, pour l'année entière, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).

La taxe foncière se paie avec une année de décalage. L’envoi de l’avis d’imposition à la taxe foncière est fixé à une fois par an, au cours du dernier trimestre de chaque année. Généralement, la date limite de règlement est fixée à la mi-octobre pour les paiements en espèces, chèques, titres interbancaires et virements, et quelques jours plus tard pour le paiement par Internet, via l'espace personnel sur impots.gouv.

Différentes taxes foncières

Dans le langage courant, on parle de la taxe foncière comme s’il n’en existait qu’une seule. En réalité, cet impôt est scindé en deux : la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB). La taxe foncière sur les propriétés bâties concerne les maisons, appartements et autres locaux d’habitation, les parkings, les bâtiments commerciaux, industriels ou professionnels, les hangars et ateliers, ainsi que certains bateaux utilisés en point fixe comme habitation ou local commercial. La taxe foncière sur les propriétés non bâties s’applique aux terrains qui sont, sinon productifs de revenus, du moins susceptibles d'en produire.

Principe général de calcul

Pour le calcul de cet impôt local, l’administration fiscale se fonde sur la valeur locative du bien immobilier. La valeur locative cadastrale correspond au loyer théorique annuel du logement. Pour définir la valeur locative cadastrale d'un bien, l'administration s'appuie sur les déclarations du propriétaire (formulaire Cerfa 6650).

Pour le calcul de la taxe : l'administration fiscale utilise la base d'imposition de la taxe foncière, à savoir le revenu cadastral. Celui-ci correspond à la moitié de la valeur locative cadastrale pour les propriétés bâties et un abattement forfaitaire de 20% est appliqué pour les propriétés non bâties. Ensuite, le taux voté par la collectivité territoriale est appliqué pour obtenir le montant de la taxe foncière.

Formule synthétique

Taxe foncière sur le bâti = revenu cadastral x taux fixé par les collectivités territoriales. Le revenu cadastral est égal à 50% de la valeur locative cadastrale.

Comment est évaluée la valeur locative cadastrale ?

La valeur locative cadastrale s’obtient en multipliant la surface pondérée d’un bien par le tarif au mètre carré du local de référence. La surface pondérée s'obtient en appliquant des correctifs à la superficie réelle des locaux. Pour les propriétés bâties, la valeur locative a été évaluée à partir des conditions du marché locatif de 1970 (1975 pour les DOM) et pour les non bâties à partir de 1961.

L’estimation de la surface pondérée retient la superficie réelle des locaux et lui applique des correctifs comprenant les facteurs de confort de la pièce (eau, gaz, chauffage, électricité…). Voici la liste des différentes pièces, annexes et dépendances prises en compte pour estimer la surface pondérée d’un bien : l’ensemble des pièces à vivre du logement (salon, salle à manger, chambre, cuisine, salle de bains, toilettes…), les annexes de l’habitation comprenant les lieux de passage d’un bien (entrées, couloirs, antichambres) et les rangements, et les différentes dépendances, s’entendant comme les autres éléments incorporés à l’habitation (garages, caves, celliers, terrasses, greniers, chambres de bonne lorsque le logement se situe dans un immeuble d’habitation collective…).

Pour passer de la surface réelle au sol à la surface pondérée, on applique à chaque pièce du logement divers coefficients et correctifs. En fonction de l’importance des différentes pièces de l’habitation, on applique, par exemple, un coefficient d’importance à la surface réelle de l’habitation. Ce coefficient est déterminé à partir d’un barème qui dépend des mètres carrés et de la catégorie du logement. Il est différent pour les maisons individuelles et les immeubles collectifs. L’administration fiscale applique également un correctif d’ensemble à la surface réelle. Par ailleurs, elle va tenir compte des éléments de confort qui caractérisent le bien.

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Équivalences superficielles (éléments de confort)

Voici la liste des équivalences superficielles utilisées par l’administration fiscale afin de déterminer la surface pondérée totale : eau courante : 4 m² ; gaz (en cas d’installation fixe) : 2 m² ; électricité (par installation quelle que soit l’utilisation du courant) : 2 m² ; baignoire : 5 m² ; receveur de douches ou bac à laver : 4 m² ; lavabo et autre appareil sanitaire : 3 m² ; toilettes (par unité) : 3 m² ; raccordement au réseau d’égout (par local) : 3 m² ; vide-ordures : 3 m² ; chauffage central (par pièce et annexe d’hygiène) : 2 m².

« La surface pondérée totale de la partie principale est obtenue en ajoutant à sa surface pondérée nette les surfaces représentatives des éléments d’équipement en état de fonctionnement », indique l’article 324 T de l’annexe III du code général des impôts (CGI).

Cas particuliers et règles en cas d’usage mixte

L’article 324 T de l’annexe III du CGI rappelle les règles applicables en cas d’usage mixte : « Lorsqu’un local est affecté à la fois à l’habitation et à un usage professionnel, la partie du local affectée à l’habitation est évaluée en prenant en compte la surface représentative des éléments d’équipement proportionnellement à la surface totale des pièces et annexes utilisées pour cet usage sur la surface pondérée totale du local. »

Actualisations et revalorisations

Ces valeurs locatives sont actualisées chaque année par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation. Depuis la loi n°2017-1837 de finances du 30 décembre 2017, les valeurs locatives cadastrales servant de base d’imposition à la taxe foncière sont revalorisées au moyen d’un coefficient forfaitaire qui tient compte de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) publié par l’Insee au mois de novembre précédent la taxation.

Selon les données de l'Insee, l'IPCH a augmenté de 1,7% sur douze mois arrêtés en novembre 2024. En 2025, compte tenu de la valeur de l’IPCH constatée en novembre 2024, le coefficient de revalorisation est fixé à 1,068, soit une augmentation forfaitaire de 1,7 % de la base de calcul des propriétés bâties et non bâties (hors locaux professionnels). En 2024, compte tenu de la valeur de l’IPCH constatée en novembre 2023, le coefficient de revalorisation était fixé à 1,039 (3,9%).

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Par ailleurs, les contribuables sont tenus de signaler à l’administration fiscale tout changement susceptible d’impacter le montant de la valeur locative, comme des travaux d’agrandissement et/ou d’amélioration (construction d’une piscine, aménagement d’une terrasse ayant pour effet d’augmenter la surface habitable…).

Comment est calculée votre taxe foncière

Exemple chiffré

Exemple de calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties : la valeur locative cadastrale de votre résidence atteint 6 646 euros. Après déduction de 50%, la base d'imposition est donc de 3 323 euros. Votre commune applique un taux d'imposition de 24% et le département de 13%. Vous payez donc 1 224,51 euros de taxe foncière (797,52 euros au titre du prélèvement communal et 431,99 euros au titre de la taxe départementale). A l'occasion du paiement de la taxe foncière, un autre prélèvement s'applique, à savoir la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Taux, produit fiscal et taxes annexes

Tous les administrés ne paient pas le même montant de taxe foncière, puisque les taux d'imposition varient selon la commune, intercommunalité, établissement public de coopération intercommunale et département, qui fixent et appliquent leur propre taux. Ces derniers ne sont pas liés au niveau de revenus des contribuables, mais dépendent de la politique définie par chaque collectivité. Les taux applicables sont votés chaque année par les collectivités dont vous dépendez (commune, intercommunalité, syndicat, établissement public foncier).

Sur chaque avis d’imposition figurent des taxes annexes visant à financer des établissements publics régionaux : la taxe spéciale d’équipement (TSE) est prélevée sur la CFE, la TFPB, la TFPNB et la TH ; la taxe spéciale additionnelle perçue au profit de la Région (TASARIF) ; la taxe GEMAPI (gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations). Pour assurer l’établissement de l’assiette des taxes et leur recouvrement, l’État perçoit des frais de gestion. Les produits fiscaux ainsi collectés sont ensuite reversés aux collectivités bénéficiaires.

Exonérations et dégrèvements

Il existe de nombreux cas d’exonération de la taxe foncière, notamment pour les acquéreurs de logements neufs (dans certaines collectivités), les personnes de plus de 75 ans dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds, ainsi que pour les bénéficiaires de certaines allocations (Aspa, AAH…). Certains propriétaires, en fonction de leurs ressources, de leur âge et de la nature de leur bien ne sont pas redevables de la taxe foncière. Ces exonérations peuvent être ponctuelles, définitives, partielles ou totales.

Les propriétaires exonérés de taxe foncière : les bénéficiaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa) et de l'allocation supplémentaire d'invalidité (Asi) ; les contribuables âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année de l'imposition, dont le revenu fiscal de référence (RFR) de l'année précédente est inférieur à un seuil prédéfini ; les titulaires de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) sous conditions de ressources. Quel que soit votre âge, si vous, ou votre conjoint, êtes titulaire de ces allocations et si vous remplissez la condition d'occupation prévue, vous bénéficiez du dégrèvement total de la taxe foncière concernant votre résidence principale. Cependant, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères reste due.

Des exonérations existent aussi pour les constructions nouvelles, reconstructions et ajouts de construction pendant 2 ans, pour les logements anciens ayant subi des travaux d'économie d'énergie (pendant 5 ans) et pour les logements neufs sous certaines conditions (permis de construire déposé avant 2013 pour une exonération totale pendant 5 ans). Une exonération destinée aux propriétaires qui auraient réalisé des travaux de rénovation thermique est applicable à compter des impositions établies en 2024 et concerne l’intégralité du montant de la cotisation foncière pour une durée de trois ans sous conditions précises (montant des travaux, date de construction avant 1989, etc.).

Contestations et réclamations

Si vous constatez que la valeur locative cadastrale de votre logement ne correspond pas à la réalité, vous avez la possibilité de contester la valeur locative de votre logement en adressant une réclamation à l’administration fiscale par courrier, sur le site internet Impots.gouv.fr ou oralement en vous rendant directement au centre des impôts. Attention, cette contestation peut également se révéler à double tranchant si votre valeur locative est révisée à la hausse alors que vous espériez une révision à la baisse.

Révision générale des valeurs locatives

Les valeurs locatives étant devenues globalement obsolètes, une vaste entreprise de révision des valeurs locatives a été lancée par le gouvernement. D’après une étude de l’Institut des politiques publiques (IPP), les logements les plus anciens et les plus spacieux sont en moyenne sous-valorisés actuellement et pourraient être fortement impactés par la révision des valeurs locatives. La révision générale des valeurs locatives interviendra finalement en 2028 (reportée depuis 2026).

La réforme prévoit que les habitations devront être classées selon quatre sous-catégories : les maisons individuelles, les appartements situés dans des immeubles collectifs, les dépendances isolées et les locaux d’habitation qui présentent des caractéristiques exceptionnelles. Les trois premières sous-catégories doivent être précisées par un décret en Conseil d’État.

Dans un rapport paru en février 2023, la Cour des comptes déplore le report de la réforme et pointe plusieurs imperfections de la taxe foncière, tout en suggérant de poursuivre la dématérialisation des déclarations foncières et la numérisation des outils de la DGFiP pour actualiser plus rapidement les bases d’imposition et d'accélérer la prise en compte des mutations afin de fiabiliser le fichier des assujettis aux taxes foncières.

Vente du bien : qui paie ?

En règle générale, c’est le propriétaire du bien au 1er janvier qui doit s’acquitter de la taxe foncière. Dans les faits, lors d’une transaction immobilière, le notaire calcule un prorata de taxe foncière.

Points pratiques pour les habitants de Les Roses

Vérifiez chaque année votre avis de taxe foncière dès sa mise en ligne ou sa réception postale et comparez la valeur locative indiquée à la réalité de votre logement.
Déclarez tout changement important (travaux, agrandissements) via le formulaire Cerfa approprié pour éviter une base d’imposition incorrecte.
Si vous pensez pouvoir bénéficier d’une exonération (âge, allocation, ressources, travaux), renseignez-vous auprès du centre des impôts ou sur Impots.gouv.fr.
En cas de vente, anticipez le prorata établi par le notaire et gardez les justificatifs des travaux susceptibles d’impacter la valeur locative.

Élément	Application
Base d’imposition (bâti)	50% de la valeur locative cadastrale (revenu cadastral)
Base d’imposition (non bâti)	Abattement forfaitaire de 20% sur la valeur locative cadastrale
Valeur locative	Surface pondérée x tarif au m² du local de référence
Revalorisation annuelle	Coefficient lié à l’IPCH (ex. 1,068 en 2025)
Taux	Votés par les collectivités (commune, intercommunalité, département)

La taxe foncière reste un impôt local central pour le financement des services et équipements locaux. Comprendre sa méthode de calcul, vérifier sa valeur locative cadastrale et connaître les conditions d’exonération permet d’anticiper le montant dû et d’agir en conséquence.

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