Statut juridique des brises‑vues et réglementation applicable

Les brises‑vues sont des séparations mises en place pour se protéger des regards indiscrets des passants ou des voisins et ainsi préserver son intimité en créant une occultation. Que ce soit de façon artificielle grâce à des lattes en bois ou en PVC, à des panneaux occultants ou encore à de la végétation, ces installations sont encadrées par la loi. Il est important de se questionner sur la réglementation avant d’installer des brise‑vue sur son grillage.

Existence et principe des règles relatives à l’installation

Oui ! Elles diffèrent et s’appliquent en fonction du lieu de résidence et du type de logement. Quoi qu’il en soit, les brise‑vue choisis doivent toujours répondre au Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune ou ils sont installés. La pose du dispositif n’implique néanmoins pas (dans la grande majorité des cas) d’effectuer une déclaration préalable aux travaux ou une demande de permis de construire.

Consultation du PLU et obligations

Avant d’installer un brise‑vue, il est nécessaire de consulter le PLU et le POS (plan d’occupation des sols). Certaines conditions peuvent y être précisées. Par exemple, certaines communes n’acceptent que certains types de brise‑vue. Comme le précise l’article 647 du code civil : « tout propriétaire peut clore son héritage ». Mais cela est encadré par des restrictions administratives.

Il est vivement conseillé de se renseigner auprès du service d’urbanisme de votre commune. Pour une déclaration préalable de travaux, il faut remplir le formulaire CERFA n°13404 06. Si les services municipaux ne répondent pas sous un mois, votre demande sera alors automatiquement acceptée et validée pour 3 ans.

Cas particuliers où une déclaration préalable ou autorisation est exigée

Dans les villes où les conseillers municipaux ont décidé d’imposer cette obligation.
Dans les zones sauvegardées, dans une zone de protection du patrimoine paysager, urbain ou architectural.
Sur les sites inscrits, en attente de classement ou classés au titre du code de l’environnement.
Dans les secteurs définis comme aire à protéger par le PLU de la commune.
Dans les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine.

Servitudes d’urbanisme et terrains non constructibles

Si votre propriété est frappée par des servitudes (accès à la mer, passage, etc…) non aedificandi (non apparentes), d’origine privée ou dues à un PLU (plan d’urbanisme local), alors toute construction est interdite car le terrain est dit « non constructible ». Pour installer un brise‑vue, il faudra alors obtenir une autorisation préfectorale.

Hauteur, distances et règles spécifiques

La hauteur maximale des brises‑vue est souvent dictée par le PLU. Dans les villes de plus de 50 000 habitants, cette hauteur est généralement fixée à 3,20 mètres, tandis que dans les villes plus petites, elle est limitée à 2,60 mètres. Les haies de basses tiges doivent être implantées à au moins 0,50 mètre de la limite de propriété et ne pas dépasser 2 mètres de hauteur. Pour les haies de hautes tiges, elles doivent être plantées à plus de 2 mètres de la limite de propriété.

Tous végétaux pouvant atteindre ou dépasser 2m de hauteur devront alors être plantés à 2m de la clôture ou du mur de son voisin. Concernant les autres végétaux, une distance de 0,50m de la limite séparative de propriété sera suffisante. Ces distances s’entendent du milieu de la séparation au milieu du tronc.

Règles selon le type de brise‑vue

Il n’existe pas de règle particulière selon le type de brise‑vue, sauf si les types de brise‑vue autorisés sont spécifiés dans le PLU de la commune. Vous pouvez donc librement choisir le modèle qui répond à vos besoins ou s’accorde au design de votre environnement.

Brise‑vue et clôtures mitoyennes

Toute clôture est présumée mitoyenne lorsqu’il n’existe pas de preuve de propriété privative. Dans ce cas, chaque voisin est libre d’installer le type de pare‑vue de son choix (sauf si en lotissement ou résidence et selon le PLU de la ville) dès lors que ce type d’aménagement extérieur ne risque pas de dégrader la clôture. Il est toutefois conseillé de se concerter avec ses voisins pour éviter tout souci de voisinage (et pourquoi pas, opter pour un pare‑vue commun et diviser les frais par deux ?).

Si vous disposez d’une clôture mitoyenne avec votre voisin, chaque modification devra nécessiter un accord commun. Si vous installez votre occultation sans demande préalable, il se peut que la mairie demande son démantèlement.

Brise‑vue en résidence, lotissement et sur balcon

Chaque lotissement possède son cahier des charges. Les pare‑vue doivent être choisis de sorte à correspondre à ce dernier, qui peut imposer un matériau ou une couleur particulière. Les pare‑vue naturels, de type canisses en bambou, par exemple, sont refusés dans de nombreuses résidences placées en zone urbaine. Certaines résidences n’autorisent tout simplement pas l’installation de tels dispositifs.

Toutes ces règles sont normalement clairement stipulées dans le règlement intérieur de la résidence, en cas de non‑respect de celles‑ci, il peut vous être demandé de retirer votre installation. La pose d’un cache‑vue sur un balcon n’est pas toujours autorisée. Il est recommandé de consulter la mairie de sa commune, mais aussi le règlement de sa copropriété pour savoir si la pose de ce type d’aménagement est permise. La privation d’ensoleillement ou de vue peut en effet être considérée comme un trouble du voisinage.

Sanctions, litiges et bonnes pratiques

Les brises‑vue peuvent parfois être sources de conflits entre voisins. Il est recommandé de discuter avec son voisin avant d'installer un brise‑vue pour éviter tout litige. En cas de désaccord, il est possible de faire appel à un conciliateur de justice ou de solliciter l'intervention du service d'urbanisme de la mairie.

Il est possible d’obtenir des informations sur le site officiel du gouvernement ou directement en contactant la mairie de sa commune de résidence. Cette démarche est vivement recommandée : si les brise‑vue installés ne répondent pas à la loi, la mairie peut sommer le propriétaire de les enlever.

Éléments pratiques et procédure administrative

Consulter le PLU et le règlement de copropriété ou du lotissement.
Vérifier l'existence de servitudes d'urbanisme (non aedificandi, alignement, etc.).
Si nécessaire, déposer une déclaration préalable (formulaire CERFA n°13404 06) ou solliciter une autorisation préfectorale pour les terrains frappés de servitudes.
En cas d'absence de réponse municipale dans un mois, la demande de déclaration préalable est tacitement acceptée pour 3 ans.
Conserver les éventuelles autorisations et s'assurer du respect des hauteurs et distances prescrites.

Comment installer un brise-vue ?

Points clés à retenir (récapitulatif)

La réglementation dépend majoritairement du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune.
L’installation ne nécessite généralement ni permis de construire ni déclaration préalable, sauf exceptions locales ou sites protégés.
Respecter les hauteurs et distances (ex. : 3,20 m en grandes villes / 2,60 m en petites villes ; 2 m pour les haies de hautes tiges, 0,50 m pour les basses tiges).
Se renseigner auprès du service d’urbanisme et du règlement de copropriété/lotissement avant tout chantier.
Privilégier la concertation avec les voisins pour éviter les litiges.

Cas	Obligation	Référence pratique
Ville > 50 000 hab.	Hauteur souvent limitée à 3,20 m	PLU communal
Ville < 50 000 hab.	Hauteur souvent limitée à 2,60 m	PLU communal
Haies hautes	Plantation à ≥ 2 m de la limite	Articles 671 et 672 du code civil
Haies basses	Plantation à ≥ 0,50 m de la limite	Articles 671 et 672 du code civil

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