La CFE et les SCI : Tout savoir sur la Cotisation Foncière des Entreprises

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) concerne la plupart des formes juridiques, et la Société Civile Immobilière (SCI) ne fait pas exception à la règle. Comme n’importe quelle autre société, le statut juridique de la SCI est soumis à certaines contraintes fiscales, à commencer par la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). Cette dernière est en effet non négligeable lorsqu’il s’agit d’optimiser son imposition.

Alors, concrètement, comment s’applique la CFE en SCI ? Quelles sont les exonérations et réductions possibles ? Ou encore, comment la calculer ? On fait le point avec vous.

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Qu'est-ce que la CFE ?

La CFE, ou Cotisation Foncière des Entreprises, est en quelque sorte la petite sœur de la taxe d’habitation, mais pour les entreprises. C’est un impôt local que vous devez payer chaque année si vous exercez une activité professionnelle non salariée en France. Que vous soyez une petite entreprise, une société civile immobilière (SCI) ou un grand groupe, la CFE vous concerne forcément.

Pour les plus curieux, faisons un petit cours d’histoire express. Avant 2010, les entreprises payaient la taxe professionnelle, mais le gouvernement a décidé de changer la donne et de créer la CET, ou Contribution Économique Territoriale. Or, la CFE en est l’une des deux composantes, l’autre étant la CVAE, ou Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises.

En résumé, si vous exercez une activité professionnelle non salariée, vous êtes obligatoirement redevable de la CFE. Cela concerne donc :

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Les commerçants ;
Les artisans ;
Les professions libérales ;
Les sociétés (SARL, SAS, etc.) ;
Les auto-entrepreneurs, même si dans ce cas, il existe des exceptions.

La CFE fait partie de la contribution économique territoriale (CET) avec la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). Il s’agit d’un impôt local qui supplée, en partie, la taxe professionnelle.

La Cotisation Foncière des Entreprises s’applique-t-elle à la SCI ?

Comme nous l’avons vu précédemment, la CFE est un impôt local que doivent payer la plupart des entreprises françaises. À ce titre, votre SCI est, elle aussi, concernée, qu’elle soit soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR), qu’il s’agisse d’une SCI familiale ou d’une SCI de construction-vente.

Pour être plus précis, une SCI est redevable de la CFE si l’entreprise remplit les 4 conditions suivantes :

Ses locaux sont situés en France ;
Son activité a un caractère régulier ;
Son activité est exercée à titre professionnel ;
Son activité est non salariée.

Attention à bien comprendre que la Cotisation Foncière des Entreprises n’augmente pas en fonction du nombre de biens possédés par la SCI. En effet, ce n’est pas parce que votre société est propriétaire de 10 appartements que vous allez payer la CFE sur tous. Cette dernière ne concerne effectivement que les biens immobiliers directement utilisés dans l’exercice de l’activité de la SCI. Il s’agit donc notamment du siège social ou encore des bureaux.

De même, gardez à l’esprit que les biens loués à des tiers ne sont pas non plus concernés par la CFE, sauf si le chiffre d’affaires annuel issu de votre activité de location dépasse les 100 000 €.

La Société Civile Immobilière est redevable de la CFE dès lors qu’elle exerce une activité professionnelle non salariée, à titre habituel. Elle n’est redevable de cette cotisation que sur les biens immobiliers dont elle a la libre disposition et qu’elle ne met pas en location au bénéfice de tiers. Le gérant de la SCI n’est ainsi pas tenu d’acquitter la cotisation foncière s’il utilise le bien à une fin d’habitation seulement.

Quel est le montant de la CFE en SCI ?

Maintenant que vous cernez sans doute mieux les implications de la CFE, vous vous demandez peut-être sur quelle base est effectué son calcul pour mieux anticiper son montant ? Comme vous allez le voir, le raisonnement n’est pas si simple, à l’instar du calcul des autres impôts locaux.

Tout d’abord, sachez que le montant de votre Cotisation Foncière des Entreprises dépend de 3 facteurs principaux :

Le taux d’imposition de votre commune ;
La valeur locative de vos biens immobiliers (utilisés dans le cadre de votre activité uniquement) ;
Votre chiffre d’affaires.

La formule de base étant celle-ci : CFE = Taux CFE x Base d’imposition (valeur locative des biens immobiliers).

Bon à savoir : L’année de référence pour le calcul de la CFE est toujours l’année N-2. Par exemple, si vous voulez estimer votre CFE pour 2024, vous devrez vous baser sur les données de 2022.

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Concernant le taux d’imposition de la Cotisation Foncière des Entreprises, celui-ci est fixé chaque année par votre commune ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dont dépend votre SCI. Pour vous donner une idée, voici quelques exemples de taux appliqués en 2024 dans les plus grandes villes françaises :

Paris : 16,52 %
Lyon : 28,62 %
Marseille : 31,02 %
Bordeaux : 35,06 %
Toulouse : 36,58 %

Vous le constatez par vous-même, les disparités sont importantes d’une ville à l’autre.

Bon à savoir : Chaque année, ces taux peuvent être revus à la hausse ou à la baisse. Assurez-vous donc de vérifier le taux en vigueur pour votre calcul, sous peine d’avoir quelques surprises lorsque vous tenterez d’anticiper votre imposition.

Pour la valeur locative de vos biens immobiliers, cette dernière est déterminée par la Commission Départementale des Valeurs Locatives des Locaux Professionnels (CDVLLP). L’organisme tient compte de la moyenne des prix du marché et des caractéristiques de vos locaux.

Enfin, en ce qui concerne votre chiffre d’affaires, celui-ci peut significativement impacter le montant de votre CFE. En effet, si la valeur locative de vos biens est trop faible, un forfait minimum s’applique automatiquement. Ce dernier est alors établi en fonction de votre chiffre d’affaires de l’année N-2 et de la localisation de l’établissement principal de votre SCI.

Pour vous aider dans vos calculs, n’hésitez pas à vous appuyer sur cet outil du service public qui vous permet de visualiser la fiscalité locale de votre entreprise.

Les biens immobiliers assujettis à la taxe foncière étant utilisés pour l’exercice d’une activité professionnelle non salariée sont soumis à la cotisation.

Les SCI ne sont redevables de cet impôt local que pour les biens immobiliers dont elles ont la libre disposition tels que le siège social ou les bureaux dans lesquels elles exercent leur activité.

La valeur locative du bien immobilier que possède la Société Civile Immobilière est calculée par la Commission Départementale des Valeur Locatives des Locaux Professionnels (CDVLLP) qui se réfère à des grilles tarifaires.

Bon à savoir : la valeur locative à prendre en considération est celle de l’année N-2.

Ensuite, pour calculer le montant de la CFE, il faut multiplier la valeur locative du bien par le taux d’imposition CFE en vigueur dans la commune où la SCI est domiciliée. Le taux est déterminé, après délibération, par chaque commune, de sorte qu’il varie d’une collectivité à l’autre.

Bon à savoir : Paris est la commune dans laquelle le taux d’imposition CFE est le plus faible en raison du grand nombre d’entreprises implantées dans cette ville.

Enfin, lorsque la valeur locative de l’immeuble de la SCI est faible, l’administration fiscale utilise le chiffre d’affaires N-2 généré par la société civile comme base d’imposition pour calculer le montant de la CFE. Elle applique ce que l’on appelle un forfait minimum de cotisation foncière.

Le barème de cotisation minimum est réévalué chaque année.

Quelles exonérations et réductions de CFE en SCI ?

Vous vous en doutez, dans certains cas, votre SCI peut être à 100 % exemptée de Cotisation Foncière des Entreprises. Bien sûr, cela ne vaut que pour certaines situations, parmi lesquelles :

Le bien immobilier de la SCI est exclusivement utilisé pour l’habitation;
La SCI réalise moins de 5 000 € de chiffre d’affaires par an ;
Le bien loué à un tiers par la SCI lui rapporte moins de 100 000 € de chiffre d’affaires annuel ;
La SCI est implantée dans une zone prioritaire (ZFU, QPPV, ZFA, ZAFR, ZRR ou BER).

Attention, si votre SCI fait de la location meublée, l’entreprise est en principe soumise à la CFE, sauf si le bien loué est votre résidence principale.

Contre toute attente, il est possible aussi que vous ne soyez exonéré de CFE que partiellement (que ce soit en termes de montant ou de délai d’application). Par exemple, votre SCI est exonérée de CFE durant sa 1e année d’existence (mais la déclaration reste obligatoire avant le 31 décembre de l’année de création). Un beau cadeau de bienvenue du fisc ! Ensuite, lors de la 2e année, votre SCI bénéficie d’une exonération de 50 %.

Une SCI peut être exonérée de la CFE dans un certain nombre d’hypothèses. Elle bénéficie notamment d’une exonération totale dans l’année qui suit sa création, et d’une réduction de CFE à hauteur de 50% la seconde année.

Il existe également des dispenses de CFE selon l’activité exercée par la SCI ou encore selon la zone dans laquelle est implantée la société civile.

Déclaration et Paiement de la CFE

Vous devez effectuer, avant le 1er janvier, une déclaration CFE dans l’année qui suit la création de votre SCI. Ainsi, si vous créez votre SCI en 2021, vous devrez réaliser votre déclaration avant le 1er janvier 2022. Cette déclaration doit être réalisée seulement une fois, lors de la constitution de votre SCI. Vous n’avez ainsi pas à répéter cette démarche chaque année.

La SCI doit régler la cotisation foncière tous les ans avant le 15 décembre de chaque année. Il est possible de payer en ligne sur le site des impôts. Toutefois, le gérant de la société civile peut décider d’opter pour une mensualisation des paiements de la CFE. Le règlement prendra alors la forme d’un prélèvement mensuel automatique.

Lorsque le montant de la cotisation foncière est inférieur à 3 000 €, la SCI doit acquitter la totalité de la taxe avant le 15 décembre.

Ainsi, si vous créez votre SCI en fin d’année, il est fortement recommandé d’attendre le début d’année suivante.

Les obligations déclaratives

Les entreprises redevables de la CFE ne sont pas obligées de déclarer chaque année leurs bases d'imposition.

En revanche, une déclaration 1447-M-SD doit être effectuée par l'entreprise se trouvant dans l'une des situations suivantes :

L'entreprise demande à bénéficier d'une exonération : aménagement du territoire, entreprises de spectacles vivants ou jeune entreprise innovante, par exemple
L'entreprise souhaite signaler une modification d'éléments connus de l'administration, notamment:
- Augmentation ou diminution de la surface des locaux
- Variation du nombre de salariés (crédit d'impôt, réduction artisan...)
- Variation d'un élément d'imposition (puissance ou nombre d'installations)
- Dépassement du seuil de 100 000 € de chiffre d'affaires (pour les activités immobilières de location nue)
- Cessation ou fermeture d'installation ou d'établissement

La déclaration doit être adressée au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend l'entreprise avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (jusqu'au 5 mai 2025 pour la CFE 2026).

Calcul de la CFE

La CFE est calculée différemment selon que l'entreprise dispose ou non d'un local (ou terrain) pour l'exercice de son activité.

Entreprise disposant d'un local ou terrain

La CFE est calculée par rapport à la valeur locative des biens immobiliers soumis à la taxe foncière que l'entreprise a utilisés pour son activité professionnelle lors de l'avant-dernière année (année N-2).

Exemple : Pour calculer la CFE due au titre de 2023, il faut prendre en compte le local commercial utilisé en 2021 pour les besoins de l'activité.

Un taux variable selon la commune (où l'entreprise a son principal établissement) est appliqué à la valeur locative pour déterminer le montant de la CFE.

L'administration fiscale met à disposition un nouvel outil permettant de visualiser le taux d'imposition applicable à votre commune. Il vous suffit d'indiquer un exercice comptable, votre région puis votre département.

En revanche, si la valeur locative du local est trop faible, l'entreprise doit payer une cotisation minimum. Dans ce cas, le montant de la CFE est déterminé en fonction du chiffre d'affaires réalisé sur une période de 12 mois (au cours de l'année N-2).

Dans chaque tranche, la base minimum de CFE et le taux applicable varient selon la commune dans laquelle l'entreprise est domiciliée. Autrement dit, à chiffre d'affaires égal, 2 entreprises situées dans 2 communes différentes ne paieront pas le même montant de CFE.

Lorsqu'une entreprise dispose de plusieurs établissements, la CFE établie sur une base minimum est due au lieu de l'établissement principal.

L'entreprise est exonérée de cotisation minimum si son chiffre d'affaires annuel hors taxes réalisé l'avant-dernière année (N-2) n'a pas dépassé 5 000 €.

Lorsque l'entreprise a été créée l'année précédente (N-1), elle bénéficie de cette exonération si son chiffre d'affaires annuel hors taxes qu'elle a réalisé lors de cette première année ( N-1) n'a pas dépassé 5 000 €.

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