Déclaration CFE et taxe d'habitation en location meublée non professionnelle (LMNP)
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE), un impôt local qui suscite de nombreuses questions dans le cadre de la location meublée. Cet article détaille ce qu’est la CFE, pourquoi elle concerne le LMNP, comment elle se calcule, les exonérations possibles, les modalités de déclaration et de paiement, ainsi que sa relation avec la taxe d’habitation.
Qu’est-ce que la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ?
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local institué en 2010, qui remplace l’ancienne taxe professionnelle. Elle est due par toutes les personnes physiques ou morales exerçant de manière habituelle une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l’année d’imposition. La CFE constitue, avec la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), l’une des deux composantes de la Contribution Économique Territoriale (CET).
Le montant de la CFE dépend principalement de la valeur locative cadastrale des biens immobiliers utilisés pour l’activité professionnelle, ainsi que d’un taux voté par la commune d’implantation. Ainsi, cette taxe locale varie selon la localisation géographique et les caractéristiques de l’entreprise ou du loueur.
Pourquoi la CFE concerne-t-elle le Loueur en Meublé Non Professionnel ?
Fiscalement, la location meublée, même exercée à titre non professionnel, est considérée comme une activité commerciale relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dès que vous louez un logement meublé de façon habituelle et avez déclaré votre activité auprès du guichet unique de l’INPI (via le formulaire P0i), un numéro SIRET vous est attribué.
L’administration fiscale assimile cette activité à une activité économique, ce qui rend le loueur en meublé non professionnel potentiellement redevable de la CFE. En effet, l’article 1447 I, alinéa 2 du CGI précise que les activités de location de locaux meublés sont réputées exercées à titre professionnel.
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En revanche, la CFE ne remplace pas la taxe d’habitation ni la taxe foncière. Elle est distincte car elle taxe l’exercice d’une activité professionnelle, et non la simple propriété. Ainsi, même si vous êtes propriétaire, la taxe foncière vous est due indépendamment, tandis que la CFE concerne l’activité de location meublée.
Qui doit payer la CFE en LMNP ?
- Si vous exercez en tant que LMNP et avez plus de 5 000 € de recettes annuelles, vous êtes redevable de la CFE.
- Le régime fiscal choisi (Micro-BIC ou Régime Réel) n’impacte pas l’obligation de paiement.
- Chaque bien loué meublé fait l’objet d’une déclaration distincte et possède un numéro SIRET propre par établissement.
- Si vous possédez plusieurs biens meublés situés dans des communes différentes, vous paierez une CFE distincte dans chaque commune.
En dessous de 5 000 € de recettes annuelles, une exonération automatique de la cotisation minimum s’applique.
| Type de location | CFE due ? |
|---|---|
| Location meublée longue durée (LMNP) | Oui, sauf exonération |
| Location meublée saisonnière régulière | Oui, sauf exonération |
| Location d'une chambre meublée dans sa résidence principale | Non |
| Location via un bail commercial à un exploitant (résidence de services) | Oui (par l'exploitant + le propriétaire) |
| Recettes inférieures à 5 000 € par an | Non |
Exonérations de la CFE en LMNP
Plusieurs cas d’exonération sont prévus :
- Recettes annuelles inférieures à 5 000 € : exonération automatique de la cotisation minimum.
- Première année d’activité : exonération totale de CFE.
- Location d’une partie de sa résidence principale : exonération si le loyer est fixé à un prix raisonnable.
- Location occasionnelle non habituelle : possible exonération selon appréciation de l’administration.
- Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes faisant partie de votre habitation personnelle : exonération possible sauf délibération contraire de la commune.
Les exonérations sont répertoriées selon les articles 1449 à 1466F du Code général des impôts (CGI) et peuvent être totales ou partielles, temporaires ou permanentes.
Calcul de la CFE
La CFE se calcule selon cette formule :
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Montant CFE = valeur locative cadastrale × taux communal
La valeur locative cadastrale correspond au loyer théorique annuel du bien, tel que déterminé par l’administration fiscale (valeur utilisée également pour la taxe foncière), prise en compte pour l’année N-2 (par exemple, la valeur utilisée pour la CFE 2025 est celle de 2023).
Le taux de la CFE est voté chaque année par le conseil municipal ou l’établissement public de coopération intercommunal (EPCI) auquel appartient la commune. Ce taux varie donc fortement d’une commune à l’autre.
Lorsque la valeur locative est faible, une cotisation minimum s'applique en fonction du chiffre d’affaires N-2 de l’entreprise, avec un barème national à titre indicatif :
| Chiffre d'affaires ou recettes (N-2) | Base minimum (en €) |
|---|---|
| Entre 5 001 € et 10 000 € | 247 à 589 |
| Entre 10 001 € et 32 600 € | 247 à 1 179 |
| Entre 32 601 € et 100 000 € | 247 à 2 477 |
| Entre 100 001 € et 250 000 € | 247 à 4 129 |
| Entre 250 001 € et 500 000 € | 247 à 5 897 |
| À partir de 500 001 € | 247 à 7 669 |
Les communes choisissent librement le montant dans ces fourchettes selon leur politique fiscale.
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Exemple de calcul
Pour un appartement meublé avec une valeur locative cadastrale de 1 500 €, un taux communal fixé à 30 %, et une cotisation minimum de 500 €, le calcul serait :
- 1 500 € x 30 % = 450 €
- Le montant minimum (500 €) est plus élevé, donc CFE due = 500 €.
Déductibilité de la CFE en LMNP
La déductibilité de la CFE dépend du régime fiscal :
- Régime réel : la CFE est intégralement déductible des revenus locatifs. Elle est inscrite parmi les charges d’exploitation (au même titre que la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, et les amortissements).
- Régime Micro-BIC : la CFE n’est pas déductible.
La déduction intervient au moment du paiement effectif de la CFE et permet d’optimiser la fiscalité du loueur au régime réel.
Comment déclarer la CFE en LMNP ?
Au démarrage de votre activité, vous devez :
- Déclarer votre activité via le formulaire P0i auprès du guichet unique de l’INPI pour obtenir un numéro SIRET.
- Compléter la déclaration initiale CFE (formulaire 1447-C-SD) avant le 31 décembre de l’année de démarrement de votre activité. Ce formulaire fournit à l’administration les informations nécessaires sur le lieu, la surface, la nature de l’activité et les exonérations éventuelles.
- Mise à jour régulière avec le formulaire 1447-M-SD en cas de changement de situation : cessation, déménagement, modification de surface exploitée ou changement d’activité.
Une absence de déclaration peut entraîner une taxation d’office, généralement moins favorable.
Quand et comment payer la CFE ?
La CFE est due chaque année si l’activité est exercée au 1er janvier. Le paiement s’effectue exclusivement par voie dématérialisée via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. La date limite de paiement est fixée au 15 décembre.
Deux modes de paiement sont possibles :
- Prélèvement mensuel (adhésion avant le 30 juin)
- Prélèvement à l’échéance (paiement unique avant le 15 décembre)
En cas de cessation définitive d’activité en cours d’année, vous pouvez demander un dégrèvement prorata temporis en déposant une réclamation auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE).
Cas particuliers et impacts multiples des taxes locales
Si vous possédez plusieurs biens meublés dans différentes communes, la CFE est due pour chaque commune d’implantation. En revanche, pour plusieurs biens dans une même commune, un seul paiement groupé est effectué.
La vacance locative n’exonère pas automatiquement de la CFE. Tant que l’activité LMNP n’est pas arrêtée officiellement, la taxe reste due.
Différences entre CFE et taxe d’habitation en LMNP
La taxe d’habitation et la CFE sont deux impôts locaux distincts :
- Taxe d’habitation : due par l’occupant d’un logement au 1er janvier (locataire ou propriétaire occupant).
- CFE : due par la personne exerçant une activité professionnelle dans un local, ici la location meublée.
Un loueur qui met un bien exclusivement en location meublée toute l’année est soumis uniquement à la CFE, pas à la taxe d’habitation. En revanche, si le logement est aussi utilisé comme résidence secondaire ou occupé par le propriétaire une partie de l’année, les deux taxes peuvent s’appliquer.
Un cas spécifique concerne la Taxe d’Habitation sur les Résidences Secondaires (THRS), applicable aux logements non occupés à titre de résidence principale, souvent en location saisonnière : un loueur via Airbnb pourrait alors être soumis à la taxe foncière, à la CFE et à la THRS simultanément.
En résumé : points clés pour le loueur LMNP concernant la CFE
- La CFE est un impôt local dû par tout LMNP exerçant une activité professionnelle régulière de location meublée, quel que soit le régime fiscal.
- Elle repose sur la valeur locative cadastrale du bien, multipliée par un taux voté par la commune.
- Une cotisation minimum est fixée par commune selon le chiffre d’affaires.
- Exonérations possibles : première année d’activité, recettes inférieures à 5 000 €, location d’une partie de la résidence principale, location occasionnelle, meublés de tourisme classés sous conditions.
- La CFE est déductible intégralement des revenus locatifs au régime réel.
- La déclaration initiale (formulaire 1447-C-SD) est obligatoire et s’effectue après obtention du numéro SIRET.
- La CFE s’acquitte chaque année en ligne avant le 15 décembre.
- La taxe d’habitation reste une taxe personnelle due par l’occupant, distincte de la CFE qui taxe l’activité commerciale.
La déclaration CFE, c'est quoi ? (définition, aide, lexique, tuto, explication)
Pour optimiser votre gestion locative, il est conseillé de provisionner mensuellement un douzième du montant estimé de la CFE et de suivre rigoureusement vos obligations déclaratives.
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