TVA sur les Loyers Commerciaux et Professionnels : Guide Complet
La TVA sur les loyers est un sujet complexe qui dépend du type de location immobilière. En tant que propriétaire d’un local commercial ou professionnel, c'est-à-dire loué à une entreprise ou à un commerçant, vous pouvez avoir à payer la TVA sur les loyers perçus. Voyons dans quels cas.
Les propriétaires bailleurs et les SCI peuvent opter pour la TVA sur les loyers commerciaux ou professionnels. L'intérêt majeur est de pouvoir récupérer la TVA sur les travaux et les charges, et même dans certains cas la TVA sur l'achat du bien immobilier !
En règle générale, l'activité de location d’un bien n’est pas soumise à la TVA. Il est possible de faire la demande pour percevoir et payer la TVA, par exemple si le propriétaire est un particulier. Mais cette démarche n’est pas automatique.
Option à la TVA pour les locaux professionnels loués nus : quelques pièges à éviter
Quand y a-t-il de la TVA sur les loyers commerciaux ?
En principe, la location de locaux nus n'est pas soumise à la TVA. Toutefois, l'assujettissement des loyers à la TVA devient obligatoire si les locaux commerciaux sont aménagés. C'est le cas lorsqu'il comporte des équipements ajoutés par le bailleur pour l'activité du preneur.
Effectivement, demander à s’acquitter de la TVA, permet de la récupérer sur les dépenses de travaux ou de réhabilitation que le propriétaire a engagé pour le local commercial.
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Le bailleur doit être personnellement propriétaire du local professionnel et le louer à son entreprise ou à une entreprise tierce. S’il souhaite se soumettre à la TVA, le bailleur du local professionnel loué nu doit donc indiquer à l’administration fiscale quel bien (immeubles ou ensembles d’immeubles) est assujetti à la TVA via une déclaration expresse. Il n’y a pas obligation d’attendre la signature du bail. Cette option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle a été formulée auprès du service des impôts compétent et vaut pour une période de 10 ans.
L’application de la TVA dans le bail commercial n’est pas systématique ni toujours obligatoire. Dans le cadre de locaux nus, l’activité de location est normalement exonérée de TVA. Le bailleur peut avoir intérêt à opter pour cette option s’il a payé de la TVA lors de la construction ou de l’achat du bien : il pourra alors récupérer celle-ci. Par ailleurs, le locataire a lui aussi intérêt à ce que son propriétaire choisisse l’option pour la TVA car il pourra la récupérer (s’il est soumis au régime de la TVA).
La TVA sur les loyers est fonction du type de location immobilière réalisée. Ainsi, le loyer peut être assujetti ou exonéré de TVA. Ce type de location est en principe soumis à TVA.
TVA et Location Meublée à Usage d'Habitation
La plupart des locations meublées à usage d'habitation sont en principe exonérées de TVA. Toutefois, sont imposables:
- les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés,
- les prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés,
- les prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées,
- les prestations de parahôtellerie,
- les locations consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement entrant dans l’une des catégories susvisées,
- les prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme.
TVA et Location Non Meublée pour les Professionnels et Particuliers
Les locations non meublées ou non aménagées, à destination d’un professionnel ou d’un particulier sont en principe exonérées de TVA.
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Toutefois, par exception, la location d’emplacements de stationnement est imposable sauf si elle est étroitement liée à la location d’un local destiné à un autre usage.
Exemple: Si un appartement et une place de parking sont situés dans le même ensemble immobilier, alors la location est exonérée de TVA.
Les Différents Cas de Figure
1. Locations de Logements Nus à Usage d'Habitation
La location de biens immobiliers à usage d’habitation est exonérée de TVA. Les locations de logements nus à usage d'habitation sont systématiquement exonérées de TVA. Cela inclut les locations aux particuliers ainsi que les baux d’habitation classiques.
2. Résidences Services et Séniors
Dans les cas des résidences séniors et des résidences services type appart-hôtel, la TVA est due d'office, il n'y a pas d'option à formuler.
3. Locaux Commerciaux Loués Nus
Les locaux commerciaux loués nus sont par principe exonérés de TVA, le bailleur peut toutefois choisir de s’y soumettre. Un local commercial équipé mais ne permettant pas au locataire d’exercer son activité professionnelle, est considéré comme loué nu.
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Il existe des exceptions pour lesquelles l’exonération de TVA ne s’applique pas, même en cas de location de biens loués nus :
- Si le bailleur prend part à l’exploitation de la location des locaux. Par exemple, si le bailleur perçoit un loyer proportionnel aux résultats d’exploitation du locataire.
- Si le bailleur utilise ce local pour poursuivre sous une forme particulière l’exploitation d’un actif commercial.
- Si le bailleur accroît ses débouchés grâce à la location de son bien. Par exemple, si le locataire bénéficie d’un accroissement de sa clientèle grâce à l’emplacement du bien loué.
4. Locaux Commerciaux Equipés
Les locaux commerciaux équipés sont soumis à la TVA au taux de 20 %. Un local est considéré équipé s’il possède du mobilier ou de l'équipement matériel nécessaire à l’exercice de l’activité.
Typiquement, une boulangerie avec tout le matériel nécessaire à la fabrication et la vente de pain, des salles de réunion, salles de spectacles ou des locaux professionnels aménagés…
À noter qu’il est possible de bénéficier du régime de la franchise en base de TVA même pour une location de locaux équipés. Par exemple, avec le statut de micro entreprise.
5. Terrains Aménagés
Les loyers perçus dans le cas de location de terrains aménagés sont également soumis à la TVA. C’est le cas par exemple des campings qui proposent des accès aux sanitaires ou des emplacements tracés.
Il y a une exception pour les terrains à vocation sociale et non concurrentiels. La TVA s’applique alors à taux réduit à 10 %, selon des conditions bien précises.
Comment calculer le taux de TVA d’un loyer commercial ?
Le taux de TVA applicable est de 20 %. Ainsi, le calcul de la TVA est simple : sur un loyer assujetti à la TVA d’un montant de 2 000 €, il faudra ajouter 400 € de TVA en plus du loyer. C’est en général le locataire qui s’en acquitte et qui peut, le cas échéant, la récupérer.
Qui paye la TVA du loyer d’un local commercial ?
Effectivement, lorsqu’un propriétaire ou une SCPI loue un local commercial, c’est en général à une entreprise assujettie à la TVA. Le locataire s’acquitte, le cas échéant, de la TVA ainsi qu’aux obligations légales de déclaration et comptables et peut la récupérer, sauf s’il est en franchise de TVA, à nouveau.
Pourquoi opter pour la TVA sur le loyer d’un local commercial ?
De manière générale, les locations de locaux professionnels ou commerciaux nus sont exonérées de TVA sur les loyers et les charges locatives, peu importe le statut juridique du bailleur. Mais, même en n’étant pas assujetti à la TVA dans le cas d’une location de local commercial loué nu, il peut être intéressant de s’acquitter de la TVA.
Récupérer la TVA peut s’appliquer sur un local et pas un autre. Si le propriétaire met en location plusieurs locaux commerciaux ou professionnels équipés, il peut choisir sur lequel percevoir la TVA.
Déclarer la TVA pour un loyer d’un local commercial loué équipé
L’administration fiscale doit avoir connaissance des biens pour lesquels vous êtes assujettis à la TVA. Cela passe par une déclaration d’activité accessible via le formulaire P0i et une déclaration expresse.
Les recettes issues des différents loyers sont centralisées sur une seule déclaration et les loyers perçus au titre d’une location d’un bien loué nu, sont imposés à l’IR (revenus fonciers).
Fiscalité applicable à un bail commercial
Lorsque le local est loué nu et que le bailleur est une personne physique, le loyer commercial est imposé au titre des revenus fonciers, ce qui découle du caractère civil de la location immobilière.
Lorsque le local est loué équipé, que le bailleur est une personne morale qui exerce une activité industrielle ou commercial ou que le montant du loyer est indexé sur les résultats du preneur, les loyers doivent alors être déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Quel taux de TVA appliquer pour un loyer commercial ?
Lorsque le bailleur est assujetti à la TVA, le taux applicable est fixé à 20 %. Il peut toutefois être abaissé à 10 % dans le cas des terrains de camping qui remplissent un certain nombre de conditions.
Comment facturer la TVA sur le loyer d'un bail commercial ?
Le bailleur doit facturer la TVA sur chaque loyer versé par le preneur. Il doit ainsi faire figurer sur la quittance le montant hors taxe du loyer, et le loyer toutes taxes comprises augmenté du taux de TVA.
SCI et TVA sur les Loyers
Tout comme pour un propriétaire particulier, pour savoir une SCI est assujetti ou non à la TVA il faut d'abord s'interroger sur:
- l'ameublement ou l'aménagement bien (meublé ou nu)
- l'usage du local (professionnel, habitation ou agricole)
En ce qui concerne une SCI, deux cas sont envisageables:
- soit elle effectue uniquement de la location nue, alors elle est soumise à l'Impôt sur le Revenu (IR)
- soit elle effectue de la location meublée ou aménagée, dans ce cas elle est soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS)
L'assujettissement de la SCI à la TVA diffère selon l'usage qui est fait du bien. Trois cas sont donc à distinguer.
Location à Usage Professionnel
Si le bien loué est nu, alors la SCI est exonérée de TVA. En revanche si le bien loué est aménagé, alors elle est assujettie à la TVA.
Location à Usage d'Habitation
Une SCI qui fait de la location à usage d'habitation est systématiquement exonérée de TVA, que le bien soit meublé ou nu.
Location à Usage Agricole
Une SCI qui loue un bien à usage agricole est là aussi systématiquement exonérée de TVA. Toutefois, il existe une exception: si le bail est enregistré et que le loueur et assujettis à la TVA, alors une option pour l'assujettissement à la TVA est possible.
Tableau Récapitulatif de la TVA sur les Loyers
| Type de Location | TVA Applicable |
|---|---|
| Logement nu à usage d'habitation | Exonérée |
| Résidence sénior ou service | Due d'office |
| Local commercial nu | Exonérée (option possible) |
| Local commercial équipé | Soumise à 20% |
| Terrain aménagé (camping) | Soumise à 20% (10% sous conditions) |
En conclusion, la TVA sur les loyers est un domaine complexe qui nécessite une attention particulière. N'hésitez pas à consulter un expert-comptable pour vous assurer de la conformité de vos déclarations fiscales.
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