Le Démembrement de Propriété et ses Implications Fiscales
Le démembrement de propriété divise la pleine propriété d’un bien entre un usufruit et une nue-propriété. Cette division permet aux parties impliquées de profiter de certains avantages spécifiques. Si cette approche présente des avantages évidents à la fois pour le nu-propriétaire et l’usufruitier, elle engendre également certaines répercussions fiscales.
Principes du Démembrement de Propriété
Un propriétaire a la possibilité juridique de démembrer son bien mobilier ou immobilier. La forme la plus fréquente de démembrement consiste à séparer le pouvoir de disposer du bien (la nue-propriété) du droit d’en user et d’en percevoir des revenus (l’usufruit). Ainsi, par corrélation, le principe de nue-propriété repose sur le démembrement d’une propriété de plein droit entre l’acquéreur de la nue-propriété (le nu-propriétaire) et l’acquéreur de l’usufruit à titre temporaire (l’usufruitier).
L’usufruit confère le droit d’utiliser et de percevoir les revenus d’un bien, souvent pour une durée déterminée (entre 15 et 20 ans) ou jusqu’au décès de l’usufruitier dans le cas d’un démembrement viager.
- L’usufruitier peut jouir du bien, l’habiter ou le louer, et percevoir les revenus qu’il génère.
- Le nu-propriétaire, quant à lui, acquiert la pleine propriété à terme, mais ne peut pas utiliser ni percevoir de revenus immédiats du bien durant la période d’usufruit.
Conséquences Fiscales pour l'Usufruitier
L’usufruitier profite de l’usage et des revenus du bien. Cela l’oblige à déclarer ses revenus locatifs dans sa déclaration de revenus et les soumettre à l’impôt sur le revenu. De plus, il supporte les charges liées à l’entretien. Par ailleurs, l’usufruitier est redevable de la taxe foncière et de la taxe d’habitation pour le bien démembré.
Conséquences Fiscales pour le Nu-Propriétaire
Le démembrement de propriété est souvent considéré comme étant une opération fiscalement neutre pour le nu-propriétaire. Et pour cause, c’est l’usufruitier qui se charge du paiement des principales taxes. De la même manière, le bien démembré n’intègre pas son patrimoine taxable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière.
Lire aussi: Sécurisez Vos Actifs avec un CPI
Fiscalement parlant, le démembrement de propriété profite pleinement au nu-propriétaire. Ce dernier n’a pas à déclarer les revenus générés par le bien ni même les impôts locaux. Ces charges incombent à l’usufruitier.
Avantages Fiscaux en Cas de Donation
Lorsqu’il s’agit de donation, le démembrement de propriété présente également certains atouts. Dans le cas d’un usufruit viager, les droits de donation sont uniquement calculés sur la valeur de la nue-propriété (et non pas la valeur de la pleine propriété du bien). Cette valeur dépend de l’âge du donateur au moment de la donation. En revanche, lorsqu’il s’agit d’un usufruit temporaire (qui prend fin à une date fixée d’avance), les règles fiscales sont différentes. Dans ce cas, les droits de donation sont calculés en fonction de la durée du démembrement.
De plus, la valeur de la nue-propriété est déterminée à partir de la valeur du bien à laquelle on applique le barème de l’usufruit viager. Il est également possible de donner un droit de nue-propriété, lorsque ce seul droit a été acquis initialement (investissement en nue-propriété avec démembrement temporaire).
Barème fiscal pour déterminer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété
Ce barème est défini à l'article 669 du Code général des impôts.
| Âge de l'usufruitier (années révolues) | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Autres Avantages pour le Nu-Propriétaire
Outre bénéficier d’une fiscalité allégée, le démembrement de propriété offre la possibilité au nu-propriétaire d’accéder à d’autres avantages. Pour les investisseurs, l’achat de la nue-propriété permet d’acquérir un bien à un coût réduit, puisque la valeur est diminuée en raison de la division des droits. Cela peut être particulièrement avantageux pour les biens avec un potentiel de revenus futurs élevé.
Lire aussi: Missions clés de l'INPI en France
De la même manière, le nu-propriétaire est déchargé de la gestion quotidienne du bien, y compris de l’entretien et de la gestion locative, qui incombent à l’usufruitier. Cela peut être appréciable pour les investisseurs qui ne souhaitent pas s’impliquer activement dans la gestion immobilière.
La pratique est également intéressante dans le cadre familial. En effet, le démembrement peut être un outil efficace pour planifier la transmission de patrimoine aux générations futures de son vivant.
Oui, le démembrement permet une transmission graduelle du patrimoine en transmettant la nue-propriété de son vivant tout en conservant l’usufruit. Cela peut aider à éviter des transitions soudaines et faciliter la planification successorale.
En acquérant un bien démembré durant sa vie active, le nu-propriétaire peut envisager de vendre ou d’occuper le bien à la retraite, offrant ainsi des options de revenus supplémentaires. Une fois la période d’usufruit terminée, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien de manière automatique et sans frais.
Nue-Propriété et Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Lorsqu'un investisseur acquiert une nue-propriété, celle-ci n'entre pas dans l'assiette taxable de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En ne devenant plus que nus-propriétaires, le bien dégrévé est intégré au patrimoine de l’usufruitier. En principe, le nu-propriétaire n’est donc plus assujetti à l’IFI.
Lire aussi: Devenir propriétaire : les dispositifs d'aide
Le premier alinéa de l’article 968 du CGI prévoit que les actifs mentionnés à l’article 965 grevés d’un usufruit sont, sauf exceptions, compris, au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Ce principe tire les conséquences des règles du droit civil selon lesquelles l’usufruitier est tenu d’assumer les charges afférentes aux biens dont il a la jouissance (C. civ., art. 582).
L’article 968, 1°, du CGI prévoit ainsi une imposition partagée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier si le démembrement de propriété résulte notamment de l’application des dispositions de l’article 757 du Code civil relatif à l’usufruit du conjoint survivant lorsque l’époux prédécédé laisse des enfants ou descendants.
Investissement en Nue-Propriété
En termes d’investissement, la nue-propriété permet d’acquérir un bien à un tarif bien moins élevé que lorsqu’on achète la pleine propriété (nue-propriété + usufruit) du bien. L’investisseur se porte acquéreur de la nue-propriété d’un logement démembré, l’usufruit étant conservé par un bailleur social par exemple.
Le prix d’achat en nue-propriété est, ainsi, inférieur de 30 % à 50 % par rapport au prix du bien dans sa version classique. Le bailleur perçoit les loyers.
La nue-propriété permet d’acheter un bien immobilier à prix décoté en déléguant temporairement son usage à un usufruitier. La nue-propriété intervient quand il y a démembrement d’un bien immobilier.
Conseils et Précaution
Si cette opération est attractive pour le particulier investisseur, il ne faut pas oublier d’être vigilant quant aux caractéristiques propres à tout investissement immobilier comme la plus-value en cas de revente.
La nue propriété de parts de SCPI
balises: