Taxe foncière : locaux non assujettis, vacance, dégrèvement et sécurité

En France, les biens immobiliers que l’on possède engendrent une taxe foncière à payer chaque année. La Taxe Foncière sur les propriétés bâties est due, que les locaux soient occupés ou vacants. Toutefois sous certaines conditions, les contribuables de la taxe foncière peuvent obtenir un dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties (article 1389 du Code Général des Impôts) : en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ; ou en cas d'inexploitation d’un immeuble qui était utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel.

Ce dégrèvement est une exception au principe de l’annualité et n’est accordé que sur présentation d’une réclamation au Centre des Finances Publiques dont dépend la propriété. Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit : indépendante de la volonté du contribuable ; d’une durée de trois mois au moins ; et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée.

Quels locaux peuvent être non assujettis ou exonérés ?

De manière générale, l’exonération de taxe foncière pour logement vacant va concerner les biens à vocation locative qui ne sont pas habités (on peut noter que le texte permet aussi l’exonération pour les locaux commerciaux non exploités utilisés par le contribuable). La Taxe Foncière sur les propriétés bâties est due, que les locaux soient occupés ou vacants. Toutefois sous certaines conditions, les contribuables de la taxe foncière peuvent obtenir un dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties (article 1389 du Code Général des Impôts).

En dehors de la résidence principale, d'autres types de bâtiments peuvent se retrouver non assujettis à la taxe foncière, et ce de façon permanente. Il s'agit des propriétés suivantes : les constructions situées à proximité de sites dangereux ; les constructions servant d’abris contre les bombardements aériens ; les bâtiments d’exploitation agricole ; les bâtiments appartenant à l’État ; les ouvrages servant à la distribution d’eau potable ; certains logements de tourisme situés en zone de revitalisation rurale : les hôtels, les meublés de tourisme, les gîtes ruraux et les chambres d’hôtes.

Par ailleurs, des exonérations temporaires existent pour certaines constructions neuves, reconstructions, adjonctions, agrandissements et changements d’usage. Il s'agit d'une exonération temporaire de 2 ans, avec pour point de départ le 1er janvier suivant l'achèvement des travaux. Cette exonération peut être partielle ou totale et peut être prolongée dans des cas particuliers (logements BBC, aides de l’État).

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Vacance du logement : conditions pour obtenir un dégrèvement

Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’un logement d’habitation (maison ou appartement) normalement destiné à la location selon l’article 1389, I du Code général des impôts. Si ces trois conditions sont remplies, vous pourrez donc effectuer une réclamation auprès de votre centre des impôts (l’adresse figure sur les avis d’imposition).

D’une part, le fisc considérera le logement vacant que s’il n’est pas habité depuis trois mois consécutifs. D’autre part, il faut que ce ne soit pas la faute du contribuable s’il n’est pas habité. Le fait que le logement soit inoccupé du fait d’une raison indépendante du propriétaire peut être évalué au cas par cas mais on va retrouver des principes assez généraux. Si le bien n’est pas habité car vous devez faire des travaux afin de le remettre aux normes ou le rendre habitable, c’est indépendant de votre volonté et vous pouvez avoir l’exonération de taxe foncière pour « logement vacant ».

Si le bien est vide parce que vous n’avez pas cherché de locataire, inutile d’espérer l’exonération car c’est votre faute s’il est non loué. Le dégrèvement sera accordé seulement si plusieurs conditions cumulatives sont réunies. La vacance doit concerner l’ensemble du bien immobilier ou au moins un lot distinct susceptible de location séparée.

Montant et calcul du dégrèvement

Lorsque le service des impôts reçoit une demande de dégrèvement, il applique une exonération au prorata de la durée de vacance. Pour chaque mois, il applique 1/12ᵉ de dégrèvement, jusqu'au retour d'un occupant dans les lieux. Concrètement, si le locataire part le 5 mars, le dégrèvement comptera à partir du 1er avril.

Exemple : Mr Corrigetonimpôt possède un bien qui est vide depuis le 18 août et ce n’est pas de son fait. Sa taxe foncière est de 1 200 €. Un habitant reprend place le 6 décembre. Le logement a été vacant plus de 3 mois à la suite donc Mr peut avoir une exonération de taxe foncière. - Date de départ : le mois qui suit soit septembre. - Date de fin : le mois de la reprise, soit décembre. - Exonération par mois : 1 200 / 12 = 100 €.

Autre exemple chiffré : le logement est vide depuis le 12 mars pour une raison indépendante de votre volonté. Un locataire entre dans le logement le 4 novembre. Date de début de la vacance : le mois qui suit la date exacte, soit avril ; Date de fin de la vacance : le mois de la reprise soit novembre ; Le logement a donc été vacant pendant 7 mois entiers donc administration fiscale va effectuer le calcul suivant : 7 × (1 200/12) = 700 € d'exonération sur la taxe foncière.

Procédure pour réclamer l’exonération ou le dégrèvement

Pour être recevable, la réclamation devra être présentée après réception de l’avis d’imposition concernant l’imposition contestée et au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle la vacance a atteint la durée minimale exigée de trois mois. Les réclamations tendant à obtenir le dégrèvement doivent être présentées au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle la vacance ou l'inexploitation atteint la durée minimum exigée (Livre des procédures fiscales, art. R*).

Soyez attentif, le fisc ne va pas vous l’accorder si vous ne faites rien. C’est à vous de le prévenir afin de bénéficier de l’annulation partielle de l’impôt foncier. Pour cela, deux solutions : - Soit vous envoyez un courrier au centre des impôts le plus proche de chez vous (voir adresse des centres des impôts en France). - Soit vous les prévenez depuis votre espace en ligne « impôt.gouv » via la rubrique « messagerie sécurisée ».

Modèle de lettre type (extrait) : Madame, Monsieur, Je vous sollicite afin d’obtenir une exonération de la taxe foncière pour le bien que je possède situé à l’adresse suivante : … Je souhaite bénéficier de l’exonération de taxe foncière pour la raison que le logement est vacant. Conformément à la législation en vigueur, je réponds bien aux conditions car : - Ce bien est vacant depuis plus de trois mois consécutifs (depuis le ……/……/……) - Le fait qu’il soit vacant est indépendant de ma volonté. En effet, ce bien est vide car … De fait, je souhaite être exonéré d’1/12ème de ma taxe foncière par mois de vacances comme j’en ai le droit. Je vous remercie par avance et reste disponible si vous souhaitez une information complémentaire vous permettant de juger de la recevabilité de mon dossier.

Côté délai, vous avez un peu plus d’un an pour envoyer le courrier. Il faut que le fisc le reçoive avant le 31 décembre de l’année qui suit le début de l’inoccupation du bien. Si votre bien est vacant durant l’année N (peu importe le jour), il faut faire la demande avant le 31 décembre de l’année N+1.

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Préparer un dossier solide : preuves et justificatifs

Pour obtenir une exonération de taxe foncière, vous devez prouver que le logement est bien vacant. Vous pouvez transmettre les documents suivants servant de preuves : preuves de la mise en vente ou en location du bien immobilier ; état des lieux de sortie ; photos du logement vide ; facture du déménagement ; facture d'électricité ou d'eau prouvant l'absence de consommation. Vous devez justifier de votre situation (devis pour les travaux, preuve des conditions de mise en vente ou en location du logement, etc.).

La charge de la preuve vous incombe : vous devez constituer un dossier démontrant que les conditions d’application de la taxe ne sont pas réunies ou qu’une cause d’exonération existe. En pratique, le montant des travaux doit dépasser 25 % de la valeur du logement pour être considéré comme rendant le bien provisoirement inhabitable. Le service des impôts attend des éléments concrets et datés.

Cas particuliers : TLV, THLV et risques d’imposition alternative

Si vous possédez un logement à usage d'habitation qui est non meublé et inoccupé depuis au moins 1 an, selon la commune où il est situé, vous pouvez avoir à payer la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) ou la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). La taxe sur les logements vacants (TLV) s'applique obligatoirement (si les conditions sont remplies) dans certaines communes dites en « zone tendue ». La liste de ces communes est fixée par décret.

La TLV s'applique si le logement non meublé est inoccupé depuis au moins 12 mois consécutifs au 1er janvier de l'année d'imposition. Le taux d'imposition sur les logements vacants s'applique selon la durée de vacance du logement : 17 % pour la première année ; 34 % pour les années suivantes. La taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) concerne spécifiquement les propriétaires d'un logement vacant depuis plus de deux ans et s'applique dans les communes qui décident de la mettre en place.

Vous êtes exonéré de la TLV ou de la THLV lorsque la vacance du logement est indépendante de votre volonté ou s'il ne peut pas être occupé dans des conditions normales. Ainsi, vous n'avez pas à payer la TLV dans les cas suivants : logement mis en location ou en vente au prix du marché, mais ne trouvant pas preneur ou acquéreur ; logement nécessitant des travaux importants pour être habitable ; résidence secondaire meublée soumise à la taxe d'habitation. Vous devez justifier de votre situation (devis pour les travaux, preuve des conditions de mise en vente ou en location du logement, etc.).

Locaux commerciaux ou professionnels vacants

Lorsqu’un local à usage commercial ou professionnel est vacant, il peut bénéficier d’une exonération de la taxe foncière à compter du 1er jour du mois d’inoccupation jusqu’au dernier jour du mois de fin d’inoccupation, avec une durée minimum de 3 mois. Le local doit être régulièrement utilisé par le propriétaire. Enfin, la vacance du bien doit être indépendante de la volonté du propriétaire.

Pour demander l’exonération, le propriétaire doit lui-même être un utilisateur de l’immeuble (y avoir son siège social par exemple), sauf s’il n’en a jamais fait usage pour ses propres besoins d’exploitation. Selon cas, le fait de ne pas avoir trouvé de locataire ne constitue pas forcément une raison valable auprès de l’administration fiscale. Toutefois, si votre local nécessite de gros travaux de remise en état, de mise aux normes, cela peut constituer un argument valable. La crise sanitaire pourrait éventuellement faire l’objet d’une acceptation mais il n’existe pas toujours de recul uniforme à ce sujet.

Obligations déclaratives et sanctions

Si vous êtes propriétaire d'un local d'habitation, vous devez effectuer une déclaration d'occupation auprès des services fiscaux. Vous devez effectuer cette déclaration auprès des services fiscaux avant le 1er juillet si vous êtes dans l'une des situations suivantes : logement n'ayant pas encore fait l'objet d'une déclaration ; changements intervenus depuis la précédente déclaration. Vous devez indiquer si vous conservez la jouissance du logement et préciser la nature de votre occupation : résidence principale, résidence secondaire, logement vacant.

Vous devez faire votre déclaration dans votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr (rubrique Gérer mes biens immobiliers). En l'absence de déclaration ou en cas d'inexactitude, vous risquez une amende de 150 € par local concerné. L’administration fiscale dispose de moyens de contrôle étendus pour vérifier la vacance : croisement des données de consommation d’énergie, déclarations de revenus fonciers, informations des collectivités locales et vérifications sur place. Toute dissimulation ou fausse déclaration expose à des sanctions fiscales et à un redressement fiscal assorti de pénalités.

Recours en cas de refus et voie contentieuse

Si vous contestez une taxation, adressez une réclamation écrite et motivée au service des impôts avant le 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement. Votre contestation peut porter sur la qualification de vacance, la durée d’inoccupation, l’existence d’une cause d’exonération ou le montant calculé, en l’étayant par des preuves documentaires solides. En cas de rejet, vous disposez de deux mois pour saisir le tribunal administratif compétent, une procédure qui nécessite une argumentation juridique rigoureuse.

Comment est calculée ma taxe foncière sur mon avis de taxe foncière ? #augmentation

Conseils pratiques pour les propriétaires

Documentez toutes vos démarches de mise en location ou de mise en vente (annonces, mandats, échanges avec agences).
Conservez devis, factures et photos si des travaux rendent le logement inhabitable.
Déclarez tout changement d’occupation sur impots.gouv.fr et respectez les délais de déclaration.
Envoyez vos demandes d’exonération en recommandé et joignez un dossier complet.
En cas de doute, faites appel à un expert fiscal ou un avocat spécialisé pour constituer un dossier solide.

À retenir

La vacance d'un logement peut entraîner des exonérations de taxe foncière, mais aussi des taxes spécifiques (TLV, THLV).
Pour bénéficier de ces exonérations, la vacance du logement doit respecter trois conditions : indépendante de la volonté du propriétaire, durer au moins 3 mois (pour le dégrèvement) et affecter une partie exploitable distincte.
Le propriétaire doit fournir des preuves de la vacance, telles que des documents de mise en location ou des photos du logement vide, et effectuer une réclamation dans les délais impartis.

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