CFE : Bailleur ou Locataire, qui Paie ?

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local dû dans la commune où se situe le bien destiné à la location meublée. En principe, tout professionnel est redevable de la CFE. La distinction entre redevables et non redevables tenant au caractère professionnel de l’activité, l’assujettissement à la CFE divise les bailleurs immobiliers.

Intéressons-nous aujourd’hui à la cotisation foncière des entreprises et plus précisément à la question : qui paye la CFE ?

Rappel sur la CFE

Pour rappel, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est une taxe qui fait partie, avec la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), de la contribution économique territoriale (CET). Il s'agit d'un impôt local calculé sur la base de la valeur locative de votre local et de la nature de votre activité.

Si vous êtes en activité non salariée au 1er janvier, vous êtes concerné par la CFE, et ce, peu importe le statut juridique de votre entreprise.

La CFE est due par les personnes physiques ou morales ou par les sociétés non dotées de la personnalité morale qui exercent l'activité imposable.

Lire aussi: CFE: Qui est exonéré?

Il faut distinguer plusieurs cas de figure :

lorsqu'il s'agit d'une personne physique ou morale, l'imposition est établie à son nom ;
lorsque l'activité est exercée par une société non dotée de la personnalité morale (société de fait, société en participation), la CFE est établie au nom du ou des gérants ;
enfin, lorsque l'activité est exercée par un organisme (autre qu'une société) non doté de la personnalité morale, la CFE est due par la personne morale dont émane cet organisme ou, le cas échéant, par le fiduciaire (BOI-IF-CFE-10-10-20 n° 20).

Les conditions pour être redevable de la CFE

Pour que votre activité soit redevable de la CFE, il faut qu’elle remplisse simultanément les cinq conditions suivantes :

Elle doit présenter un caractère habituel. Cela signifie que les opérations doivent être effectuées de manière répétitive. Attention, cela vaut également pour une activité saisonnière et intermittente lorsque le nombre et l'importance des actes effectués permet de considérer que l’activité est exercée à titre habituel.
Elle est non salariée : les titulaires de traitements et salaires au sens de l'impôt sur le revenu ne sont pas assujettis à la CFE.
Elle est exercée en France : la cotisation est due par les personnes qui exercent une activité professionnelle en France peu important leur nationalité.
Elle est soumise à l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. En effet, la CFE n’est pas due pour les activités qui ne sont assujetties ni à l'impôt sur les sociétés ni à l'impôt sur le revenu.
Enfin, elle doit avoir un caractère professionnel, cela exclut la gestion d’un patrimoine privé et les activités non lucratives. En revanche, le fait qu'une activité soit exercée dans des conditions illicites ne permet pas d'échapper à l'imposition.

Si vous remplissez ces conditions, vous devrez déclarer et faire le paiement de la CFE, découvrez également comment est calculée la CFE.

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Comment est calculé le montant de la CFE ?

La CFE est calculée sur la base de la valeur locative des biens immobiliers utilisés par les entreprises (siège et établissements secondaires) en N-2, c’est-à-dire 2 ans avant l’année d’imposition considérée. Ainsi, la CFE 2024 est calculée sur les biens utilisés en 2022.

Le montant de CFE due s’obtient en multipliant la valeur locative cadastrale de chaque bien imposable par le taux d’imposition fixé par la commune. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre article sur le calcul de la CFE.

Micro-entreprise et CFE

Il n’existe aucun régime particulier pour les micro-entrepreneurs. Ces derniers sont redevables de la CFE comme toutes entreprises. À ce titre, il bénéficie également des exonérations de plein droit ou facultatives de CFE.

CFE et Activités de Location

En location meublée, l’activité étant réputée commerciale, la CFE est due alors qu’en location nue à usage d’habitation (baux loi 1989), c’est tout le contraire… Mais, bien sûr, il y a des exceptions dans les deux cas.

Dès lors que la location de biens nus s’effectue dans le cadre d’un bail commercial, celle-ci est assujettie à la CFE, y compris lorsque l’usage qu’en fait l’exploitant (le locataire) est bien destiné à l’habitation (exemple : résidences proposant un hébergement de personnes âgées ou d’étudiants).

Les activités de location ou sous-location d'immeubles sont concernées par la CFE dans les conditions suivantes :

Location ou sous-location d'immeubles nus, à condition qu'elle génère un chiffre d'affaires ou des recettes brutes hors taxes d'au moins 100 000 €. En revanche, la CFE ne concerne pas la location et sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation.
Location ou sous-location d'immeubles meublés, à condition qu'elle génère un chiffre d'affaires ou des recettes brutes hors taxes supérieur à 5 000 €. La CFE ne concerne pas la location meublée de certains logements qui font partie de la résidence principale du propriétaire.

Qui doit payer la CFE : le locataire ou le propriétaire ?

Le redevable de la CFE est la personne qui contrôle et utilise matériellement le bien pour la réalisation de l’activité imposable. Ainsi, en cas de bail commercial, le locataire est redevable de la CFE sur le bien. À contrario, en absence d’un tel bail, le propriétaire est le redevable de la CFE.

Exonérations de CFE

Toutefois, il est possible d’en être exonéré dans certains cas. Les contribuables peuvent être exonérés du paiement de la CFE de plein droit (automatiquement) ou de manière facultative (sur demande, avec approbation de la collectivité). Une entreprise est exonérée de CFE l'année de sa création (uniquement jusqu'au 31 décembre de l'année en cours). Ensuite, sa base d'imposition est réduite de moitié l'année suivante.

Exonérations de plein droit

Certaines activités sont exonérées de plein droit de façon permanente, c’est le cas notamment :

des artisans : lorsqu’ils travaillent seuls ou avec une assistance limitée (main d’oeuvre familiale) ;
des activités assimilées : chauffeurs de taxi ou d'ambulance, pêcheurs, coopératives d’artisans ou coopératives maritimes ;
des activités et organismes agricoles : toutes personnes physiques ou morales qui exercent une activité agricole au sens de l’article 63 du Code général des impôts ;
de certaines activités non commerciales : par exemple les artistes (peintres, sculpteurs, auteurs compositeurs, etc.), photographes, sportifs, sage-femmes, etc ;
des établissements d’enseignement privé qui remplissent certaines conditions contractuelles avec l’État ou tenant au programme appliqué ;
de certaines activités industrielles ou commerciales telles que les éditeurs de publications périodiques ou encore des agences de presse agréées et de certaines activités se rattachant à la presse.

D’autres activités sont exonérées de plein droit de façon temporaire. Par exemple, les avocats ayant suivi la formation préalable à l’obtention du certificat d’aptitude à la profession d’avocat sont exonérés de CFE pendant les deux années qui suivent celle du début d'exercice de la profession.

L’exonération temporaire vaut également pour :

les entreprises implantées dans un bassin urbain à dynamiser, qui bénéficient de l'exonération d'impôt sur les bénéfices prévue à l'article 44 sexdecies du CGI ;
les entreprises implantées dans des zones de développement prioritaires qui bénéficient de l'exonération d'impôt sur les bénéfices prévue à l'article 44 septdecies du CGI ;

Exonérations facultatives

À l’inverse des exonérations de plein droit, les exonérations facultatives dépendent de la décision des collectivités bénéficiaires de la CFE.

La plupart du temps, ces exonérations sont limitées dans le temps et s’appliquent tant que la collectivité n’a pas pris de décision contraire. On y trouve notamment :

l’aménagement du territoire : par exemple, dans les zones d’aide à finalité régionale, l’exonération s’applique aux opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2024 ;
les zones de revitalisation rurale : exonération de CFE pendant 5 ans ;
les zones de revitalisation des commerces en milieu rural : exonération partielle ou totale de CFE pour les impositions établies au titre des années 2020 à 2024 sur délibération des collectivités bénéficiaires ;
les entreprises créées ou reprises dans certaines zones du territoire (article 44 sexies du CGI) ;
les jeunes entreprises innovantes : qui peuvent bénéficier, sur délibération de la commune, d'une exonération de CFE d'une durée de sept ans.
les quartiers prioritaires de la politique de la ville qui peuvent bénéficier, sur délibération de la commune, d’une exonération de CFE allant jusqu’à 5 années.

Obligations du Bailleur et du Locataire

La loi impose d'insérer dans le bail commercial ou dans une annexe au bail, un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail commercial. Cet inventaire doit indiquer la répartition entre le bailleur et le locataire.

De plus, un état récapitulatif avec la liquidation et la régularisation des comptes de charges doit être établi chaque année. Il est adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année qui suit celle où il est établi.

Si les parties n'ont pas prévu d'inventaire précis et limitatif des charges et des taxes, le bailleur ne peut pas facturer de charges au locataire.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires (par exemple : centre commercial), le bail commercial doit préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires. Cette répartition se fait en fonction de la surface exploitée.

Le montant des impôts, taxes et redevances à la charge du locataire doit correspondre au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à la chose louée.

Dans les immeubles en copropriété, le bailleur présente l'état récapitulatif annuel dans un délai de 3 mois à partir de la présentation des comptes de copropriété sur l'exercice annuel.

En cours de bail, le bailleur doit informer le locataire de toute nouvelle charge, ou de toute nouvelle taxe ou redevance ou encore de tout élément modifiant la répartition fixée dans le contrat de bail.

Charges Incombant au Bailleur

Les charges suivantes doivent être payées par le bailleur :

Dépenses concernant les grosses réparations touchant au bâtiment, tels que les murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture. Par exemple : remise en état d'un immeuble suite aux inondations, réfection de l'installation électrique, réparation d'une canalisation. En pratique, ces réparations sont celles qui impactent la structure et/ou la solidité de l’immeuble. Les grosses réparations se caractérisent par l'importance matérielle et le coût exceptionnel.
Dépenses de travaux nécessaires en raison de la vétusté du bien ou de mise aux normes lorsqu'il s'agit de grosses réparations. Cela concerne les travaux de mise en conformité avec la réglementation, tels que les mises aux normes (accessibilité handicapés, hygiène, sécurité incendie, électricité) et plus largement tous les travaux à réaliser sur injonction ou prescription administrative.
Honoraires du bailleur concernant la gestion des loyers du local ou de l'immeuble
Impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux : la cotisation foncière des entreprises (CFE)) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)) sont toujours à la charge du bailleur. En revanche, la taxe foncière, la taxe de balayage, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France peuvent être mises à la charge du locataire si le bail le prévoit.
Dans un ensemble immobilier, charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants qui concernent d'autres locataires.

À savoir : Lorsque le bail a été conclu ou renouvelé avant le 5 novembre 2014, le bailleur et le locataire ont pu décider librement de la répartition entre eux des charges, du coût des réparations et des taxes. En pratique, les grosses réparations sont souvent à la charge du bailleur et les autres réparations à la charge du locataire.

Charges Incombant au Locataire

Le locataire doit payer les dépenses d'entretien et les réparations courantes. On parle de charges récupérables. Une charge est réclamée au locataire uniquement si le contrat de bail le prévoit précisément.

Cas Spécifique d'un Bail Commercial

En 2018, une société donnant à bail commercial un ensemble immobilier à un locataire exerçant une activité d’hébergement pour personnes âgées a contesté son assujettissement à la CFE au motif que l’usage des locaux n’était pas commercial puisque affecté à l’habitation. La cour administrative a initialement donné raison au bailleur.

Celui-ci a bien reprécisé qu’en matière de fiscalité immobilière, l’activité de location de biens nus était bien exonérée de CFE dans le cadre d’un bail d’habitation.

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