Procédure de cessation d’activité d’une SCI: dissolution, liquidation et radiation expliquées

La dissolution d’une SCI ne met pas fin immédiatement à son existence juridique. La procédure comporte trois étapes successives et obligatoires que sont la dissolution, la liquidation SCI et la radiation SCI. Dissoudre une SCI ne se résume pas à une simple décision entre associés. La dissolution d’une SCI est l’acte juridique par lequel les associés décident de mettre fin à l’existence de la société. La radiation, enfin, est l’étape administrative qui efface définitivement la SCI du Registre National des Entreprises. La fermeture d’une SCI peut intervenir pour des raisons très différentes selon la situation des associés. C’est la situation la plus fréquente. Il est toutefois impossible de revenir en arrière une fois que la décision en assemblée générale extraordinaire (AGE) est actée.

Sophie et son frère Thomas ont créé une SCI familiale en 2010 pour acheter un appartement destiné à la location. Après avoir vendu le bien en 2024, ils décident de dissoudre la SCI, devenue sans objet. C’est le cas lorsque la durée de vie de la SCI prévue dans les statuts arrive à son terme, souvent fixée à 99 ans lors de la création. De même, certains statuts prévoient des clauses spécifiques, comme le décès d’un associé ou l’atteinte d’un certain seuil de pertes. La mise en sommeil de la SCI n’est pas une dissolution. La mise en sommeil de la SCI permet de suspendre l’activité sans fermer la société, pour une durée maximale de deux ans. La SCI Moreau avait été créée pour une durée de 30 ans afin d’acquérir et gérer un immeuble de rapport. À l’expiration de ce délai en 2025, la dissolution est automatique au sens de l’article 1844-7 du Code civil.

Cas et motifs de dissolution

La première est l’illicéité de l’objet social. La deuxième situation est le blocage durable entre associés qui empêche la société de fonctionner normalement. En cas de dissolution judiciaire de la SCI, le tribunal peut désigner lui-même un liquidateur judiciaire si les associés ne s’accordent pas sur un choix. Cette situation est plus longue et plus coûteuse qu’une dissolution amiable. La cession de parts en SCI constitue une alternative à la dissolution lorsqu’un associé souhaite quitter la société sans la fermer. En cédant ses parts à un tiers ou aux autres associés, l’associé sortant récupère la valeur de sa participation. La SCI reste juridiquement en vie tout au long de la procédure. Sa personnalité morale ne s’éteint qu’à la radiation définitive au RNE, et non pas dès la décision de dissolution. Attention toutefois car cette survie est uniquement destinée à permettre la liquidation. En dehors de cette procédure, la SCI ne peut plus rien faire.

La dissolution amiable commence par la convocation d’une AGE. Les règles de majorité et les modalités de convocation dépendent des statuts. Un procès-verbal de dissolution est rédigé ensuite pour formaliser la décision. Ce document est central car sans lui, aucune formalité ultérieure ne peut aboutir. Le liquidateur de la SCI est généralement l’un des associés ou le gérant. En 2026, le coût dissolution de la SCI pour cette première annonce légale est fixé à 152 € HT pour la France métropolitaine et à 179 € HT pour la Réunion et Mayotte. Désormais, toutes les formalités liées à la dissolution d’une société s’effectuent exclusivement via le Guichet unique INPI. Le dépôt au Guichet unique INPI doit intervenir dans le mois suivant la publication de l’annonce légale de dissolution de la SCI.

Exemple pratique

Après avoir tenu l’assemblée générale extraordinaire le 3 mars 2026, les associés de la SCI Leblanc publient l’annonce légale de dissolution de la SCI le 10 mars. Ils disposent jusqu’au 10 avril pour déposer le dossier au Guichet unique INPI. Une fois le dossier validé, la SCI reçoit la mention “en liquidation” sur son extrait Kbis. Dissoudre une entreprise nécessite un PV de dissolution, une annonce légale et un dépôt au Guichet unique INPI. La dissolution décide de fermer tandis que la liquidation s’occupe du reste, c’est-à-dire de régler les dettes, de vendre ou d’attribuer les biens, de répartir ce qui reste entre les associés. Pendant toute cette phase, la SCI conserve son existence juridique. Le liquidateur de la SCI prend en charge l’ensemble des opérations. Pendant toute la liquidation, il est le seul représentant légal de la société. Marie est désignée liquidateur lors de l’AGE de dissolution. Elle mandate une agence immobilière pour vendre l’appartement de la SCI, règle le crédit restant, ferme le compte bancaire et établit les comptes de clôture.

Comptes et répartition des actifs

Si l’actif net dépasse les apports initiaux des associés, il y a un boni de liquidation. Cet excédent est réparti au prorata des parts, sauf clause contraire dans les statuts. Cependant, si les dettes dépassent l’actif, il y a un mali de liquidation. Les associés d’une SCI sont responsables des dettes sociales à proportion de leurs parts. Ils peuvent donc être appelés à combler ce déficit sur leurs biens personnels. Le bien immobilier détenu par la SCI dissoute n’a pas forcément à être vendu. Si un associé l’avait apporté en nature lors de la création, il peut le récupérer directement. Une fois les dettes réglées et les comptes établis, le liquidateur de la SCI soumet les comptes définitifs au vote des associés. L’assemblée approuve les comptes et prononce la fin de la liquidation.

Après cette assemblée, une seconde annonce légale doit être publiée. Trois mois après la décision de dissolution, Julien et sa mère Isabelle tiennent l’assemblée de clôture. Ils approuvent les comptes, actent la répartition d’un boni de 80 000 € à parts égales, et donnent décharge à Julien, qui assumait les fonctions de liquidateur. La radiation de la SCI est la dernière étape pour sa fermeture définitive. À partir de la publication de l’information au RNE, la SCI n’existe plus en tant que personne morale. Le liquidateur dispose d’un mois après la publication de la seconde annonce légale pour déposer le dossier de radiation sur le Guichet unique INPI. Ce dossier comprend alors. Une fois validée, la radiation est publiée au BODACC.

Obligations et coûts

Les associés disposent d’un délai maximum de trois ans entre la décision de dissolution et la radiation définitive. À La Réunion et à Mayotte, les annonces légales sont légèrement plus élevées. La fiscalité de la dissolution de la SCI est souvent une mauvaise surprise lors de la fermeture d’une SCI. Pour un associé personne physique, le boni de liquidation est imposé comme un dividende. Il existe une alternative qui est d’opter pour le barème progressif de l’IR. Un abattement de 40 % s’applique alors sur la part soumise à l’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux de 18,6 % restent dus sur la totalité du boni, sans abattement. D’abord, la société est imposée à l’IS sur les plus-values latentes. En d’autres termes, c’est la différence entre la valeur actuelle des biens et leur valeur nette comptable après amortissements. En 2026, le taux normal de l’IS est de 25 %. Ensuite, les associés sont à leur tour imposés sur le boni de liquidation qu’ils perçoivent, selon les mêmes règles que les dividendes. La SCI Martin à l’IS a acquis un immeuble en 2010 pour 250 000 €. En 2026, sa valeur vénale est de 420 000 €, mais sa valeur nette comptable après amortissements est de 90 000 €. La plus-value latente imposable s’élève à 330 000 €. L’IS dû par la SCI : 82 500 €. Le partage des actifs donne lieu au paiement d’un droit de partage de 2,5 % sur la valeur nette des biens distribués. Ce droit s’applique alors à toutes les SCI, qu’elles soient à l’IR ou à l’IS. La SCI Dupont distribue un appartement d’une valeur nette de 200 000 €. Le droit de partage : 200 000 € × 2,5 % = 5 000 €.

Option de conservation du bien et modalités de partage

La dissolution d’une SCI ne signifie pas toujours la vente du bien immobilier. Selon l’accord des associés, le bien peut être vendu puis partagé, ou attribué directement à l’un d’eux. La vente reste la solution la plus courante lorsque les associés veulent solder la SCI et se répartir des liquidités. Le liquidateur vend l’immeuble, règle les dettes, puis distribue le solde au prorata des parts. Pour une SCI à l’imptôt sur le revenu, le produit de la vente relève du régime des plus-values immobilières des particuliers ; pour une SCI à l’IS, la plus-value est imposée au niveau de la société. Il est possible de garder le bien immobilier sans le vendre. Le liquidateur l’attribue alors à un associé dans le cadre du partage, en contrepartie de ses droits dans la SCI. Fermer une SCI suppose de respecter trois étapes : la dissolution votée en assemblée générale, la liquidation menée par le liquidateur, puis la radiation au Registre National des Entreprises qui met fin à la société. En 2026, les frais obligatoires avoisinent 485 € HT en métropole, auxquels s’ajoutent le droit de partage de 2,5 % et l’imposition du boni de liquidation. La vente du bien n'est pas obligatoire. Le liquidateur peut attribuer directement le bien à l'un des associés dans le cadre du partage actif SCI, sans passer par une vente. Un acte notarié reste nécessaire pour formaliser le transfert, et un droit de partage de 2,5 % s'applique sur la valeur nette du bien.

Alternatives et périodes

La mise en sommeil SCI permet de suspendre l'activité sans fermer la société, pour deux ans maximum. C'est une alternative utile quand l'avenir de la SCI est incertain à court terme. Passé ce délai sans régularisation, la dissolution de la SCI peut être prononcée d'office par le tribunal. Entre trois et six mois en moyenne pour une dissolution amiable. La phase de dissolution prend un à deux mois, la liquidation SCI deux à quatre mois selon la complexité du dossier. Les associés disposent d'un délai maximum de trois ans pour finaliser la radiation SCI. En réalisant toutes les démarches vous-même, vous limitez les coûts. Mais certains frais restent incompressibles comme les publications légales, la radiation. Fermer une SCI sans aucun coût est donc en principe impossible. En se limitant aux frais obligatoires, la dissolution et la liquidation coûtent entre 500 € et 1 000 €. Ce montant peut augmenter si vous faites appel à un notaire ou si le liquidateur est rémunéré.

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La dissolution commence par une décision unanime des associés, formalisée dans un procès-verbal. Un liquidateur est désigné pour régler les dettes, vendre les biens et répartir le solde. Une annonce légale est publiée, puis un dossier déposé via le guichet unique. La radiation au RNE clôture définitivement la société. D'abord, les associés votent la dissolution en assemblée générale et désignent un liquidateur. Ensuite, le liquidateur règle les dettes et réalise les actifs. Enfin, la SCI est radiée du Registre National des Entreprises.

Cadre technique et procédures

Le gérant de la société doit d'abord convoquer les associés de la SCI en assemblée générale extraordinaire (AGE). Lors de cette réunion, les membres présents votent pour ou contre la dissolution de la société civile immobilière. Le vote doit respecter les conditions de majorité définies dans les statuts de la société. Si la dissolution est validée, les associés doivent ensuite nommer un liquidateur. Celui-ci sera chargé de gérer la liquidation de la société. La nomination du liquidateur doit se faire à l’unanimité. Le procès-verbal de dissolution ne doit plus, depuis le 1er janvier 2020, faire l’objet d’un enregistrement aux impôts dans le délai d’un mois. Une demande d’inscription modificative doit être déposée de façon dématérialisée sur le site Internet du guichet unique, dans un délai d’un mois à compter de la date de la dissolution de la SCI. Dans le cadre 19, vous devez mettre fin aux fonctions de gérant à la date de la dissolution. Après que les associés aient décidé la dissolution anticipée de la SCI et une fois que l’avis a été publié au journal d’annonces légales, il est nécessaire d’effectuer une demande d’inscription modificative au registre du commerce et des sociétés. Suite à cette déclaration de modification, la société ne sera pas radiée. La dissolution de la SCI entraîne sa liquidation. Les comptes de liquidation se soldent par la constatation d’un boni ou d’un mali de liquidation. Un formulaire M4 doit être déposé sur le site du guichet unique afin de demander la radiation de la SCI. Dans le cadre 2, vous devez indiquer la date de cessation totale d’activité. Enfin, il ne faut pas oublier de compléter le cadre 8 et de signer le document.

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