CFE en SCI : Tout savoir sur la Cotisation Foncière des Entreprises

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local auquel sont soumises les entreprises ainsi que les personnes physiques qui exercent leur activité professionnelle non salariée en France de manière habituelle, quel que soit leur statut juridique, leur activité ou leur régime d'imposition. La Société Civile Immobilière (SCI) ne fait pas exception à la règle. Elle est ainsi soumise au paiement de la cotisation foncière dès lors qu’elle exerce de manière habituelle une activité professionnelle non salariée.

Dans cet article, nous allons explorer en détail ce qu'il faut savoir sur la CFE en SCI, y compris les critères d'assujettissement, les exonérations possibles, le calcul de la CFE, et les procédures de déclaration et de paiement.

Qu'est-ce que la CFE ?

La CFE, ou Cotisation Foncière des Entreprises, est un impôt local, faisant partie de la contribution économique territoriale, avec la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises). Elle est majorée d'une taxe additionnelle qui finance les chambres de commerce et de l'industrie (CCI), et les chambres de métiers et de l'artisanat (CMA). Les entreprises sont redevables de la CFE selon leur situation au 1er janvier, à partir de la seconde année suivant la création de la société, et sa déclaration doit être réalisée une seule fois, sauf changement de situation comme un déménagement ou agrandissement de locaux.

La CFE concerne toute personne exerçant une activité non salariée à titre habituel, donc un entrepreneur en SCI est concerné.

CFE et SCI : Qui est concerné ?

Pour être plus précis, une SCI est redevable de la CFE si l’entreprise remplit les 4 conditions suivantes :

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Ses locaux sont situés en France ;
Son activité a un caractère régulier ;
Son activité est exercée à titre professionnel ;
Son activité est non salariée.

Attention à bien comprendre que la Cotisation Foncière des Entreprises n’augmente pas en fonction du nombre de biens possédés par la SCI. En effet, ce n’est pas parce que votre société est propriétaire de 10 appartements que vous allez payer la CFE sur tous. Cette dernière ne concerne effectivement que les biens immobiliers directement utilisés dans l’exercice de l’activité de la SCI. Il s’agit donc notamment du siège social ou encore des bureaux. De même, gardez à l’esprit que les biens loués à des tiers ne sont pas non plus concernés par la CFE, sauf si le chiffre d’affaires annuel issu de votre activité de location dépasse les 100 000 €.

Néanmoins, les biens concernés par la Cotisation foncière des entreprises en SCI dépendent du type de location réalisée :

Les locations nues à usage d’habitation : elles ne sont jamais soumises à CFE.
La location nue à usage professionnel : ces locations sont soumises à CFE. Cependant, si le chiffre d’affaire tiré de cette location est inférieur à 100 000 €, ce type de location est exonéré.
La location meublée à usage d’habitation : ces locations sont en principe soumises à la CFE. Néanmoins, s’il s’agit d’une location de longue durée de sorte que le loueur n’a pas la disposition du bien, il n’y aura pas de CFE sur le bien concerné.
La location de locaux professionnels aménagés : ces locations sont en principe soumises à la CFE. Néanmoins, s’il s’agit d’une location de longue durée de sorte que le loueur n’a pas la disposition du bien, il n’y aura pas de CFE sur le bien concerné.

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Calcul de la CFE en SCI

Le montant de la CFE varie selon la valeur locative du bien immobilier et la domiciliation de la société civile. La CFE est calculée en fonction de la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour l’activité professionnelle au 1er janvier de l’année d’imposition. Les biens immobiliers assujettis à la taxe foncière étant utilisés pour l’exercice d’une activité professionnelle non salariée sont soumis à la cotisation.

La valeur locative du bien immobilier que possède la Société Civile Immobilière est calculée par la Commission Départementale des Valeur Locatives des Locaux Professionnels (CDVLLP) qui se réfère à des grilles tarifaires. La valeur locative à prendre en considération est celle de l’année N-2. Ensuite, pour calculer le montant de la CFE, il faut multiplier la valeur locative du bien par le taux d’imposition CFE en vigueur dans la commune où la SCI est domiciliée.

Lorsque la valeur locative de l’immeuble de la SCI est faible, l’administration fiscale utilise le chiffre d’affaires N-2 généré par la société civile comme base d’imposition pour calculer le montant de la CFE. Elle applique ce que l’on appelle un forfait minimum de cotisation foncière.

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Le calcul de la CFE en SCI est basé sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés par l’entreprise au cours de l'année N-2. Pour la CFE en 2024, on utilise donc la valeur des biens utilisés en 2022.

La CFE se calcule en multipliant la valeur locative cadastrale par le taux d’imposition retenu par la commune. Les taux sont fixés par les communes et revalorisés régulièrement de sorte que nous n’avons pas la possibilité de communiquer les taux.

Dans certains cas particuliers, la CFE ne sera pas calculée en fonction de la valeur locative mais en fonction du barème qui est fonction du chiffre d’affaires : c’est ce qui est appelé la cotisation minimum. Celle-ci s’applique dans les 3 cas suivants :

Lorsque la valeur locative de votre établissement principal est inférieur à la base minimum de la CFE fixée par la commune ⇒ CFE minimum au lieu de l’établissement principal.
Vous avez uniquement un contrat de domiciliation commerciale ⇒ CFE minimum au lieu de domiciliation.
Votre entreprise est uniquement domiciliée chez vous (convention de mise à disposition)⇒ CFE minimum au lieu d’habitation du client.

La formule de base étant celle-ci : CFE = Taux CFE x Base d’imposition (valeur locative des biens immobiliers).

Concernant le taux d’imposition de la Cotisation Foncière des Entreprises, celui-ci est fixé chaque année par votre commune ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dont dépend votre SCI.

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Exemples de taux d'imposition en 2024 :

Paris : 16,52 %
Lyon : 28,62 %
Marseille : 31,02 %
Bordeaux : 35,06 %
Toulouse : 36,58 %

Chaque année, ces taux peuvent être revus à la hausse ou à la baisse. Assurez-vous donc de vérifier le taux en vigueur pour votre calcul, sous peine d’avoir quelques surprises lorsque vous tenterez d’anticiper votre imposition.

Pour la valeur locative de vos biens immobiliers, cette dernière est déterminée par la Commission Départementale des Valeurs Locatives des Locaux Professionnels (CDVLLP). L’organisme tient compte de la moyenne des prix du marché et des caractéristiques de vos locaux.

Enfin, en ce qui concerne votre chiffre d’affaires, celui-ci peut significativement impacter le montant de votre CFE. En effet, si la valeur locative de vos biens est trop faible, un forfait minimum s’applique automatiquement. Ce dernier est alors établi en fonction de votre chiffre d’affaires de l’année N-2 et de la localisation de l’établissement principal de votre SCI.

Le barème de cotisation minimum est réévalué chaque année.

Exonérations et réductions de CFE pour une SCI

Dans certains cas, la SCI est dispensée de régler la cotisation foncière des entreprises. Lorsque la société est implantée dans une zone aidée, elle peut bénéficier d’exonérations.

Une SCI peut être exonérée de la CFE dans un certain nombre d’hypothèses. Elle bénéficie notamment d’une exonération totale dans l’année qui suit sa création, et d’une réduction de CFE à hauteur de 50% la seconde année. Il existe également des dispenses de CFE selon l’activité exercée par la SCI ou encore selon la zone dans laquelle est implantée la société civile.

Voici les cas d'exonération de la CFE :

Le bien immobilier de la SCI est exclusivement utilisé pour l’habitation.
La SCI réalise moins de 5 000 € de chiffre d’affaires par an.
Le bien loué à un tiers par la SCI lui rapporte moins de 100 000 € de chiffre d’affaires annuel.
La SCI est implantée dans une zone prioritaire (ZFU, QPPV, ZFA, ZAFR, ZRR ou BER).

Si votre SCI fait de la location meublée, l’entreprise est en principe soumise à la CFE, sauf si le bien loué est votre résidence principale.

Contre toute attente, il est possible aussi que vous ne soyez exonéré de CFE que partiellement (que ce soit en termes de montant ou de délai d’application). Par exemple, votre SCI est exonérée de CFE durant sa 1e année d’existence (mais la déclaration reste obligatoire avant le 31 décembre de l’année de création). Ensuite, lors de la 2e année, votre SCI bénéficie d’une exonération de 50 %.

Les entreprises relevant de la cotisation minimum et dont le chiffre d'affaires est inférieur à 5000 € sont exonérées de cotisation minimum de CFE.

Pour les autres, le seul abattement applicable est celui concernant l'activité de location nue à usage professionnel : ces locations sont soumises à CFE. Cependant, si le chiffre d'affaires tiré de cette location est inférieur à 100 000 €, ce type de location est exonéré.

Les seules sociétés exonérées de CFE sont celles qui sont dans leur première année d'activité.

Cas de réduction de la base d’imposition

Voici quelques cas particuliers qui permettent d'obtenir une réduction de votre base imposable (à multiplier par le taux CFE) :

Réduction de 30 % de la valeur locative des immeubles industriels (les entreprises concernées peuvent ainsi moduler le montant de leur acompte de CFE pour anticiper cette baisse, avec une marge d’erreur de 20 % exceptionnellement tolérée)
Réduction en proportion du temps d'inactivité, pour les activités saisonnières (restaurants, cafés par exemple)
Réduction pour certains artisans employant au plus trois salariés (réduction de 75 %, 50 % et 25 % selon le nombre de salariés dans l'entreprise)
Réduction en cas d'implantation en Corse (abattement de 25 % sur la part perçue au profit des communes).

Déclaration et paiement de la CFE

Lors de l’année de création de votre SCI, il est nécessaire d'effectuer une déclaration de CFE en utilisant le formulaire Cerfa n°14187, et ce, même si vous êtes exonéré du paiement de cet impôt. Cette déclaration n'est requise que la première année. Vous devez effectuer une déclaration CFE en SCI avant le 1er janvier de l'année suivant la création de votre entreprise, en remplissant le formulaire mis à disposition sur le site impots.gouv.fr.

Les SCI doivent s’inscrire auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent pour leur activité. La première année, la SCI doit remplir le formulaire de déclaration initiale de CFE (formulaire n°1447-C). Par la suite, une déclaration annuelle est requise pour signaler toute modification (acquisition ou cession de biens immobiliers, changement d’adresse, etc.).

La déclaration est due au plus tard le 31 décembre de la première année d’activité. Il n'y a pas besoin de faire de nouvelle déclaration de CFE dans les années suivantes, sauf si un changement intervient dans votre situation susceptible de modifier le montant de votre cotisation (changement de la surface des locaux par exemple) ou pour informer de la cessation ou de la fermeture d'un établissement. Pour déclarer un changement, vous devez déposer une déclaration 1447-M avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai.

Les informations à renseigner dans la déclaration initiale sont entre autres :

Dénomination ou nom et prénom
Activité exercée (location, vente...)
SIRET
Code NACE
Coordonnées du comptable de l'entreprise
Détail de l'effectif de l'entreprise (salariés, apprentis...)
Chiffre d'affaires
Nature et superficies des locaux personnels et professionnels

Paiement de la CFE

La CFE doit être réglée avant le 15 décembre de chaque année. L'entreprise redevable de la CFE reçoit un avis d'imposition dématérialisé, accessible sur son compte fiscal en ligne. La SCI doit régler la cotisation foncière tous les ans avant le 15 décembre de chaque année. Il est possible de payer en ligne sur le site des impôts. Toutefois, le gérant de la société civile peut décider d’opter pour une mensualisation des paiements de la CFE. Le règlement prendra alors la forme d’un prélèvement mensuel automatique.

Lorsque le montant de la CFE est inférieur à 3.000€, la SCI doit verser l'intégralité de la taxe avant le 15 décembre. Le gérant de la SCI a la possibilité d'utiliser le paiement en ligne sur le site des impôts ou d'opter pour la mensualisation par prélèvement automatique.

Le paiement de la CFE peut être soit réalisé en une fois ou mensualisé, en ligne, sur le site des impôts, par carte bancaire.

Pour un paiement de moins de 3000€ : paiement avant le 15 décembre sur le site des impôts, ou mensualisé.

Pour un paiement de plus de 3000€ : paiement mensualisé ou en 2 tranches.

Voici le détail des 2 tranches :

Un acompte égal à 50 % du montant de la CFE mise en recouvrement au titre de l'année précédente, avant le 15 juin.
Le solde de la CFE : au plus tard le 15 décembre de l'année, en déduisant l'acompte.

Le paiement de la CFE peut s’effectuer de différentes façons : un paiement en ligne (régime par défaut) ou un paiement à l’échéance (régime optionnel) ou un paiement par prélèvements mensuels (régime optionnel).

Dans le premier cas, le montant de CFE dû sera à payer directement en ligne avant le 15 décembre de l’année d’imposition. Si le montant de votre CFE de l’année dernière était égal ou supérieur à 3 000 €, vous serez tenu de verser un acompte à partir du 31 mai (date limite fixée au 15 juin). L’acompte sera égal à 50 % du montant de la CFE de l’année dernière. Le solde restant dû sera à acquitter à la date limite du 15 juin également.

Dans le second cas, la totalité de la CFE dû sera prélevée sur le compte bancaire renseigné par vos soins sur votre compte professionnel au 15 décembre de l’année d’imposition.

Dans le troisième cas, les prélèvements sont étalés sur une période de 10 mois, de janvier à octobre. Ils sont exécutés le 15 de chaque mois. Chaque mensualité représente le dixième du montant de CFE dû l'année précédente.

La date limite de paiement est généralement fixée au 15 décembre.

Options de paiement de la CFE

Prélèvement mensuel : ce mode de paiement se fait sur option, l'entreprise sera alors prélevée de manière automatique tous les 15 du mois de janvier à octobre d’un montant correspondant au dixième du montant de la CFE.
Prélèvement à l'échéance : dans ce cas, l'entreprise est prélevée de manière automatique à l'échéance.

CFE et Taxe Foncière : Quelles différences ?

Même si la taxe foncière et la CFE sont toutes deux des taxes locales, leurs assiettes fiscales ainsi les personnes qui y sont assujetties sont différentes. En effet, la taxe foncière concerne les propriétaires de biens immobiliers en général, tandis que la CFE cible les entreprises ayant usage de biens immobiliers pour l’exercice de leur activité professionnelle. La taxe foncière, quant à elle, représente un impôt local applicable aux propriétaires de biens immobiliers.

Il ne faut pas confondre CFE et taxe foncière, la différence est très simple : la CFE concerne uniquement les entreprises (y compris entreprises individuelles au nom de l’entrepreneur) qui utilisent des locaux pour l’exercice de leur activité, qu’ils soient propriétaires ou non. La taxe foncière concerne les particuliers propriétaires et entreprises propriétaires de locaux ou logements. La CFE est donc une taxe concernant l’utilisation d’un bien immobilier, tandis que la taxe foncière est une taxe concernant la propriété de ce dit bien.

Vous n’êtes pas exonéré, mais c'est la SCI elle-même qui paye la taxe foncière sur les propriétés détenues et non vous à titre personnel.

Stratégies pour réduire ou éviter la CFE

Comme on a pu le voir, le coût de la CFE en SCI dépend de la valeur locative cadastrale du bien que vous utilisez, et également des taux fixés par les communes. Dès lors, le seul moyen de réduire la CFE serait de choisir un local situé dans une commune ou ces deux facteurs (valeur locative et taux) ou l’un des deux, sont intéressants.

La CFE doit être payée même si vous n'avez pas de local dédié et que votre activité se déroule à domicile ou chez vos clients.

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