SCI et TVA : Comprendre le Fonctionnement Simplifié
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt indirect appliqué à tous les biens de consommation et payée par le consommateur final. La question de l'application de la TVA aux Sociétés Civiles Immobilières (SCI) est complexe, car certaines SCI sont automatiquement assujetties à la TVA, tandis que d'autres en sont exonérées. En revanche, la SCI est exonérée de TVA quand elle loue des biens nus à usage d’habitation.
Il est essentiel de comprendre les différents régimes de TVA applicables à une SCI pour optimiser sa gestion fiscale. Le régime de TVA est à choisir au moment de l’immatriculation de votre SCI sur le guichet unique de l'INPI.
Comment optimiser la gestion de la TVA?
Les Différents Régimes de TVA Applicables à une SCI
Selon le régime d'imposition auquel l'entreprise est soumise (franchise en base de TVA, régime simplifié de TVA, régime réel normal), les règles en matière de déclaration et de paiement de la TVA sont différentes.
1. La Franchise en Base de TVA
Pour bénéficier du régime de la franchise en base de TVA, l'entreprise ne doit pas dépasser un certain seuil de chiffre d'affaires. Ce seuil dépend de l'activité de l'entreprise. Une entreprise est soumise au régime de la franchise en base de TVA si elle remplit les conditions cumulatives suivantes :
- Son chiffre d'affaires est inférieur à 85 000 € pour la vente de marchandises ou la fourniture de logement (hors location meublée).
- Son chiffre d'affaires est inférieur à 37 500 € pour les prestations de services.
- Le montant annuel de la TVA dont elle est redevable est inférieur à 15 000 €.
Lorsque l'entreprise est soumise à la franchise en base de TVA, elle est exonérée de TVA. Cela signifie qu'elle ne facture pas la TVA à ses clients et n'est pas soumise aux obligations de déclaration et de paiement de la TVA.
Lire aussi: Implications du Régime Réel Simplifié
La franchise en base présente plusieurs avantages pour une SCI :
- Une simplicité de gestion, puisqu’il n’y a pas de TVA à collecter ni à déclarer (allègement des obligations fiscales).
- Des économies, car vous n’avez pas à répercuter la TVA sur vos loyers, ce qui peut rendre vos biens plus attractifs pour les locataires.
- Plus de flexibilité, puisque vous pouvez toujours opter pour l’assujettissement à la TVA a posteriori si votre activité se développe.
Évidemment, n’oubliez pas que la franchise en base a ses limites. Par exemple, vous ne pourrez pas récupérer la TVA sur vos achats ou travaux. Si vous prévoyez des investissements importants ou des rénovations, il faudra donc bien peser le pour et le contre.
2. Le Régime Réel Simplifié de TVA
Une entreprise est soumise au régime simplifié de TVA lorsque son chiffre d'affaires (CA) est compris entre :
- 85 000 € et 840 000 € pour la vente de marchandises ou la fourniture de logement (hors location meublée).
- 37 500 € et 254 000 € pour les prestations de services.
Les modalités de déclaration de la TVA diffèrent selon le montant de TVA déclaré par l'entreprise l'année précédente.
Déclaration de moins de 15 000 €
L'entreprise soumise à un régime simplifié de TVA doit faire une déclaration de TVA annuelle au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai. Cette déclaration doit récapituler toutes les opérations imposables de l'année civile précédente.
Lire aussi: Conditions du Régime Réel Simplifié
La déclaration doit être faite en ligne sur le compte professionnel impot.gouv.fr de l'entreprise à l'aide du formulaire CA12 :
- Déclaration annuelle de régularisation de TVA - Régime simplifié (n° 3517-CA12)
- Compte fiscal en ligne pour les professionnels (mode EFI)
Lorsque l'exercice comptable de l'entreprise ne coïncide pas avec une année civile (l'exercice n'est pas clos au 31 décembre), alors la déclaration de TVA doit être faite dans les 3 mois qui suivent la clôture de l'exercice comptable.
Déclaration de plus de 15 000 €
L'entreprise doit faire une déclaration de TVA tous les mois. La date exacte de dépôt de la déclaration est indiquée dans l'espace professionnel impot.gouv de chaque entreprise.
La déclaration doit indiquer le montant total des ventes et prestations de services soumises à la TVA qui ont été réalisées dans le mois. Elle doit également préciser le détail des opérations taxables.
La déclaration de TVA doit être faite en ligne sur l'espace professionnel impots.gouv.fr de l'entreprise :
Lire aussi: Avantages et inconvénients du régime réel simplifié
- Compte fiscal en ligne pour les professionnels (mode EFI)
La date à laquelle vous devez payer la TVA dépend de la date de clôture de l'exercice comptable de l'entreprise.
Clôture au 31 décembre
L'entreprise doit payer la TVA en plusieurs fois :
- 1er acompte : en juillet, l'entreprise doit verser 55 % de la taxe due l'année précédente
- 2e acompte : en décembre, l'entreprise doit verser 40 % de la taxe due l'année précédente
- Solde : au moment du dépôt de la déclaration de TVA en mai de l'année suivante
Si l'entreprise estime que les montants versés lors des acomptes sont égaux ou supérieurs au montant de la taxe due, alors elle peut se dispenser d'un nouveau versement. Elle doit alors remettre au service des impôts des entreprises (SIE) une déclaration datée et signée avant la date de recouvrement du prochain versement.
L'entreprise peut également demander à ce que le montant de ses acomptes soit modifié si elle estime que la TVA dont elle est redevable est supérieur de plus de 10 % ou inférieur de plus de 10 % par rapport au montant de l'acompte correspondant.
L'entreprise qui a versé un montant de TVA inférieur à 1 000 € l'année précédente est dispensée du versement des acomptes de TVA l'année suivante.
Clôture à une autre date que le 31 décembre
L'entreprise doit payer la TVA en plusieurs fois :
L'entreprise doit verser 55 % de la taxe due l'année précédente au moment du 1er acompte, puis 40 % lors du 2e acompte. Pour finir, l'entreprise doit verser le solde restant au moment de sa déclaration de TVA.
Si l'entreprise estime que les montants versés lors des acomptes sont égaux ou supérieurs au montant de la taxe due, alors elle peut se dispenser d'un nouveau versement. Elle doit alors remettre au service des impôts des entreprises une déclaration datée et signée avant la date de recouvrement du prochain versement.
L'entreprise peut également demander à ce que le montant de ses acomptes soit modifié si elle estime que la TVA dont elle est redevable est supérieur de plus de 10 % ou inférieur de plus de 10 % par rapport au montant de l'acompte correspondant.
Les versements sont à effectuer sur l'espace professionnel impots.gouv.fr de l'entreprise :
- Compte fiscal en ligne pour les professionnels (mode EFI)
| Date déclaration de TVA au titre de l'année précédente | Dates de versement des acomptes |
|---|---|
| Janvier, février, mars, avril ou mai N | 1er acompte : juillet N 2e acompte : décembre N |
| Juin, juillet, août, septembre, octobre N | 1er acompte : décembre N 2e acompte : juillet N+1 |
| Novembre ou décembre N | 1er acompte : juillet N+1 2e acompte : décembre N+1 |
3. Le Régime Réel Normal de TVA
Le seuil de chiffre d'affaires à partir duquel vous êtes soumis au régime réel normal de TVA dépend de l'activité exercée.
- Vente de marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou consommer sur place: L'entreprise est soumise au régime réel normal de TVA lorsque son chiffre d'affaires est supérieur à 840 000 €.
- Fourniture de logement (hors location meublée): L'entreprise est soumise au régime réel normal de TVA lorsque son chiffre d'affaires est supérieur à 840 000 €.
- Prestation de services: Une entreprise est soumise au régime réel normal de TVA lorsque son chiffre d'affaires est supérieur à 254 000 €.
L'entreprise soumise à un régime réel normal de TVA doit faire une déclaration de TVA tous les mois. La date exacte de dépôt de la déclaration est indiquée dans l'espace professionnel impot.gouv.fr de chaque entreprise.
La déclaration doit indiquer le montant total des ventes et prestations de services soumises à la TVA qui ont été réalisées dans le mois. Elle doit également préciser le détail des opérations taxables.
La déclaration de TVA doit être faite en ligne sur l'espace professionnel impots.gouv.fr de l'entreprise :
- Compte fiscal en ligne pour les professionnels (mode EFI)
Lorsque le montant de la TVA exigible chaque année est inférieur à 4 000 €, la déclaration doit être faite tous les 3 mois.
L'entreprise doit verser la TVA dont elle est redevable chaque mois ou chaque trimestre au moment de sa déclaration de TVA.
Le versement est à effectuer sur le compte professionnel impots.gouv.fr de l'entreprise :
- Compte fiscal en ligne pour les professionnels (mode EFI)
Cas d'Assujettissement et d'Exonération de TVA pour une SCI
La SCI n’est pas systématiquement assujettie à la TVA. Elle peut en être exonérée dans certains cas et il arrive parfois que les associé·es de la SCI aient à décider d’opter ou nom pour la TVA.
Cas où la SCI est assujettie à la TVA
La SCI est soumise de plein droit à la TVA dans 3 cas de figure qui reposent sur le type de location :
- Un bien aménagé à usage professionnel
- Un meublé avec au moins 3 prestations accessoires complémentaires (nettoyage, lavage du linge, etc.)
- Des places de stationnement, sauf si elles sont attachées à bien dont la location est exonérée de TVA.
Si vous êtes dans l’une de ces situations, vos revenus locatifs sont assujettis à la TVA au régime réel normal ou au régime réel simplifié.
Cas où la SCI est exonérée de TVA
Si vous louez un bien nu à usage d’habitation (maison ou appartement vide), alors la SCI est exonérée de TVA. Ce sera également le cas si vous louez un bien meublé à usage d’habitation sans fournir au moins 3 prestations accessoires. Votre SCI est alors en franchise de base de TVA. Vous ne facturez pas de TVA à vos locataires et vous ne pouvez pas la récupérer sur vos achats.
Cas où la SCI peut opter pour la TVA
Dans certains cas, la SCI peut choisir entre opter ou non pour la TVA, lorsqu'il s’agit de :
- locaux nus à usage professionnel ;
- bien mixte (locaux professionnels et habitation) ;
- bien à usage agricole.
Si la SCI opte pour la TVA, elle doit alors collecter et récupérer la TVA. De plein droit, la société civile immobilière est exonérée de TVA. Toutefois, vous pouvez opter pour la TVA en SCI, notamment si vous proposez des locaux professionnels nus en location. Dans certains cas, l’assujettissement n’est pas une option, mais une obligation. Par ailleurs, avant d’exercer l’option de la TVA en SCI, pesez bien le pour et le contre. Elle est en effet irrévocable pendant 9 ans !
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