TVA Immobilière : Comprendre les Conditions sur 20 Ans
La TVA immobilière désigne l’ensemble des règles TVA applicables aux opérations immobilières de cessions, locations, crédits-bails, démembrement ou encore baux à construction. La récupération de la TVA immobilière (taxe sur la valeur ajoutée) est possible lors de l’acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services.
Dans le cadre du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) en résidence avec services (EHPAD, résidence pour seniors, étudiants, tourisme ou affaires) ou dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, il est possible de bénéficier du remboursement de la Taxe sur Valeur Ajoutée (TVA). Cet avantage fiscal est cumulable avec d’autres, comme la réduction d’impôt Censi-Bouvard, sous certaines conditions. Il s’applique dans le cadre du statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP). Il convient de choisir un logement en résidence services proposant au moins 3 de ces 4 services : accueil, blanchisserie, entretien ou petit-déjeuner.
Pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal très important, l’acquéreur s’engage à conserver le bien en exploitation commerciale au moins 20 ans à compter de sa date de livraison.
Fiscalité immobilière et LMNP : tout comprendre en 9 minutes 😉
Revente Avant 20 Ans : Les Conséquences
Il est cependant possible d’échapper à l’obligation de remboursement d’une partie de la TVA récupérée en cas de revente avant 20 ans. En clair, le dernier point implique que l’acquéreur continue à appliquer la TVA sur les loyers et de reverser celle-ci à l’administration fiscale jusqu’à la fin de la période de 20 ans. Ainsi, la vente d’un bien en LMNP avant la fin du délai de 20 ans ne fait pas repartir ce délai à zéro. Si le bien est cédé au bout de dix ans, l’acquéreur devra maintenir l’exploitation commerciale encore pendant dix ans au minimum.
TVA et Logements Neufs
Seuls les logements neufs sont soumis à la TVA. Toutes les transactions sur les logements en Vefa ou achevés depuis moins de 5 ans sont soumises à la TVA. Le terme « neuf » ici, englobe non seulement les propriétés récemment construites, mais aussi celles ayant subi d’importantes rénovations ou surélévations (v. la notion de bâtiment neuf). Précisons qu’en tant qu’acquéreur, vous pouvez alors bénéficier d’un taux réduit de droits d’enregistrement à 0,715% lorsqu’il prend un engagement de revendre.
Lire aussi: SCI Immobilière
Un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il est achevé depuis moins de cinq ans, qu’il résulte d’une construction nouvelle ou de travaux importants (CGI art. 257, I-2-2°). Sont donc considérés comme neuf :
- les constructions nouvelles achevées depuis moins de 5 ans,
- les surélévations d’immeubles existants,
- les immeubles rénovés lorsque les travaux rendent à l’état neuf certaines parties de la construction limitativement énumérées par la loi :
- Soit la majorité des fondations ;
- Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
- Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
- Soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux.
Formalités et Démarches
Prévoyez suffisamment de temps pour les formalités : Demander un numéro de TVA, réceptionner votre numéro d'immatriculation, demander le remboursement de votre TVA immobilière : toutes ces formalités nécessitent d’y consacrer un peu de temps. A chaque étape, il vous sera demandé de remplir des formulaires spécifiques. Vous pouvez entrer en contact avec votre centre des impôts pour obtenir des précisions.
Régularisation de la TVA en Cas de Cession
En principe, la TVA, que vous avez déduite ou non, lors de l’achat d’une immobilisation est définitivement actée. Cependant, si vous cédez le bien acheté, vous pouvez être amené à faire des régularisations :
- si vous vendez un bien immobilier dans la période de régularisation fiscale de 20 ans.
- si, lors de l’achat du bien, vous n’avez pas pu déduire de TVA en raison de l’exercice d’une activité exonérée, par exemple.
De plus, dans certains cas d’une vente faite à un assujetti à TVA, vous pourriez lui transmettre un droit à déduction. L’acquisition d’une immobilisation vous offre un droit à déduction de la TVA payée à votre fournisseur. Vous avez déduit votre TVA à l’acquisition d’un bien immobilier. Vous revendez votre bien sans soumettre la vente à la TVA. Dans ce cas, l’administration fiscale vous demande de reverser une partie de la TVA que vous avez déduite à la base, en autant de 20ième que les années pour lesquelles vous n’avez plus l’utilisation de bien.
Sous réserve que le bien constitue également une immobilisation pour le bénéficiaire de la cession, de l’apport ou du transfert, celui-ci peut déduire une fraction du montant de la TVA ayant grevé initialement le bien, à proportion du rapport entre le nombre d’années restant à courir, pour le cédant ou l’apporteur, jusqu’au terme de la période de régularisation et le nombre d’années total de celle-ci (CGI, ann. II, art. 207).
Lire aussi: Tout savoir sur la Fiscalité Immobilière
Exemple de Régularisation
Le vendeur a acquis le bien en 2010 pour 500 000 euros HT pour une activité de location nue à usage d’habitation. Il exerce donc une activité exonérée de TVA pour ce bien. La revente en 2018, à un professionnel assujetti, n’est pas soumise à TVA. L’acheteur destine ce bien à une activité soumise à TVA, comme un usage de bureau pour un architecte par exemple. Le vendeur peut alors fournir l’attestation mentionnée ci-dessus à l’acheteur. L’architecte peut alors déduire 98 000 x 11/20 = 53 900 euros de TVA .
Dans la mesure du possible, on préférera soumettre volontairement la vente à TVA. Cela permettra une déduction complémentaire pour le vendeur sur la période non utilisée dans le délai de régularisation.
Tableau Récapitulatif des Taux de TVA
| Type de Logement | Taux de TVA | Conditions |
|---|---|---|
| Logements neufs | 20% (taux normal) | Général |
| Logements vendus en accession sociale | 5,5% | Sous certaines conditions |
| Certaines livraisons de logements sociaux | 10% | Conditions spécifiques |
Ces informations sont destinées à fournir une vue d'ensemble de la TVA immobilière et de ses implications en France. Il est recommandé de consulter un expert fiscal pour des conseils personnalisés.
Lire aussi: Promotion Immobilière et TVA
balises: #Tva