Comprendre la TVA et l'Imposition des Plus-Values Immobilières en France

Lors de la revente d'un bien immobilier, il est essentiel de comprendre comment la plus-value est imposée et quelles sont les conditions d'exonération. Si le propriétaire réalise une plus-value lors de cette revente, cette plus-value sera imposable à certaines conditions et dans certaines limites.

Définition de la Plus-Value Immobilière

Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :

• Prix de vente du bien
• Prix d'acquisition du bien

Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value. Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.

Exemple :

• Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €.
• Si vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 € (120 000 € - 100 000 €).
• Si vous revendez le logement au prix de 90 000 €, vous réalisez une moins-value de 10 000 € (90 0000 € - 100 000 €).

Imposition des Plus-Values Immobilières

Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :

Lire aussi: Plus-value immobilière et impôts

• Impôt sur le revenu
• Prélèvements sociaux

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé.

Vous êtes concerné dans les cas suivants :

• Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole)
• Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes, usufruit, nue-propriété par exemple)
• Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
• Échange de biens, partage ou apport en société.

Vous êtes concerné par l'imposition de la plus-value que votre résidence fiscale soit située en France ou à l'étranger.

L'imposition est établie en totalité pour l'année au cours de laquelle la vente est intervenue, quelles que soient les modalités de paiement de la vente.

C'est le cas si vous optez pour une vente en viager, avec versement d'une rente viagère et d'un éventuel bouquet.

Lire aussi: Tout savoir sur la Plus-Value

Exonérations de la Plus-Value Immobilière

Sachez tout d’abord que les plus-values ne sont pas imposables lorsqu’elles concernent votre résidence principale. Il s’agit du premier grand cas d’exonération, il en existe d’autres plus limités.

Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.). Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année. Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente.

En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.

La cession de la résidence principale et de ses dépendances (garage, aire de stationnement, cour…) est exonérée, même si le propriétaire a quitté les lieux le jour de la vente, sous réserve que le logement ait été occupé en tant que résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervienne dans un délai d’un an à partir du déménagement du propriétaire.

Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :

Lire aussi: Tout savoir sur la Plus-Value Immobilière

• Caractéristiques du bien cédé
• Situation du vendeur
• Situation de l'acquéreur

La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

Exonérations liées au bien cédé

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :

• Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
• Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Dans tous les cas, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans.

À noter : La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :

• Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
• Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2026
• Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement.

Exonérations liées au vendeur

Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

• Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
• Vous touchez une pension de vieillesse
• Vous avez une carte mobilité inclusion (CMI)
• Vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées
• Vous résidez dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés
• Vous êtes non résident en France

Les personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la cession, qui vendent pour la première fois une résidence secondaire, sont exonérées de la taxation sur les plus-values à la condition qu’ils deviennent propriétaires de leur résidence principale dans les deux années suivant cette vente.

La vente d’une habitation située en France par un non-résident (contribuable non domicilié fiscalement en France) est soumise à un régime d’imposition particulier.

Abattement pour durée de détention

L’abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année.

Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après un délai de détention de 30 ans.

L’abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année.

La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018).

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros.

Exemples d'abattement

Exemple 1 :

• Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans.
• Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.
• Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5).
• Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €).
• Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) .
• Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).

Exemple 2 :

• Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans.
• Vous avez réalisé une plus-value de 10 000 €.
• Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.
• Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de :
• 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, soit 26,4 % (1,65 % x 16)
• 1,6 % pour la 22e année
• 9 % de la 23e à la 25e année, soit 27 % (9 % x 3)
• Soit un abattement total de 55 %(26,4 % + 1,6 % + 27 %).
• Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 55 %, soit 5 500 €.
• Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 4 500 € (10 000 € - 5 500 €).

Exemple 3 :

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 30 ans.

TVA Immobilière

La vente d'un bien immobilier neuf ou d'un terrain à bâtir par un vendeur professionnel est soumise à la TVA immobilière. C'est un impôt perçu par l'État.

Vous êtes redevable de la TVA immobilière si vous êtes un vendeur professionnel soumis à la TVA tel qu'un marchand de bien, un promoteur ou encore un lotisseur.

La TVA immobilière est due à l'occasion de la vente d'un logement neuf ou d'un terrain à bâtir. Un logement est considéré comme neuf s'il est construit depuis 5 ans ou moins. Sinon, il doit avoir fait l'objet de travaux réalisés depuis moins de 5 ans.

Calcul de la Plus-Value en Cas de Situations Spécifiques

Biens acquis par donation

Prenons l'exemple d'un bien détenu en indivis entre deux personnes physiques (A et B) suite à une donation simple effectuée à leur profit en avril 2000. Il est essentiel de déterminer la plus-value lors de la cession ultérieure du bien.

Couple marié

Si un couple marié vend un bien appartenant à la communauté et que la plus-value nette imposable est de 90 000 euros, la quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros.

Travaux réalisés

Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans.

Par exemple, si vous avez acquis en janvier 2010 un bien immobilier pour la somme de 200.000 euros et que vous avez effectué des travaux pour 18.500 euros et l’avez occupé en résidence secondaire, ces travaux peuvent être pris en compte.

Rôle du notaire

Le notaire s’occupe de tout. Il établit la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paye l’impôt pour le compte du vendeur. Toutefois, vous devez indiquer sur la déclaration de revenus complémentaire (2042 C) le montant de la plus-value déclarée par le notaire. L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois.

Prix de Cession et Cas Particuliers

Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte.

• Vente d'un bien occupé : Le prix de cession est constitué par le prix stipulé au contrat, majoré des charges et indemnités quelconques mises à la charge de l'acquéreur (CGI, art. 683).
• Vente d'un bien grevé d'un usufruit : Il convient de déterminer la plus-value imposable lors de la cession d'un immeuble démembré, c'est-à-dire lorsque le droit de propriété est divisé entre deux personnes, l'usufruitier, et le nu-propriétaire.

Tableau - Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier

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