TVA Immobilière Hors UE : Comprendre les Règles et Exonérations

La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un impôt indirect qui pèse sur le bénéficiaire final d’une prestation de service. Son taux habituel, dit taux « normal », est de 20%. Les règles de territorialité, fixées à l’échelon européen, permettent de déterminer si une prestation réalisée au bénéfice d’un particulier (le Preneur) est assujettie à cette taxe, le principe étant que si l’opération est réalisée par un prestataire établi en France, elle sera soumise à la TVA en France. Ce principe est posé par l’article 259,2° du Code général des impôts.

Cependant, ce principe d’assujettissement à la TVA connaît des exceptions lorsque le « Preneur » n’est pas établi ou domicilié dans un État membre de l’Union européenne. L’article 259 B du même code ne soumet pas à la TVA en France un certain nombre de services, qui, bien que matériellement fournis en France, sont réputés ne pas se situer sur le territoire national. Ceci concerne aussi bien le Français non-résident, que l’étranger non-résident.

Cette disposition (259 B) est fort peu connue de ses bénéficiaires potentiels, et donc d’application peu fréquente. Pour que ces prestations ne soient pas soumises à la TVA en France, il convient que le « Preneur » justifie auprès du prestataire ne pas résider habituellement dans un Etat de l’Union Européenne. Le prestataire établit alors la facture sans TVA française, et en cas de contrôle, devra justifier à l’administration fiscale que la résidence du « Preneur » n’est pas située dans un Etat membre de l’Union européenne.

Il est important de s'assurer que votre résidence usuelle - habituelle - est située en dehors de l’Union Européenne pour bénéficier d’une prestation non soumise à TVA française. La notion de résidence usuelle - habituelle - n’est pas définie juridiquement. Elle est propre à la TVA et dépend des attaches personnelles et professionnelles de la personne au moment où les services sont fournis. Il vous est donc conseillé de penser, à l’occasion de votre entretien avec le prestataire, à lui transmettre un justificatif de votre résidence à l’étranger.

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Services Exonérés de TVA en Détail

Voici une liste détaillée des services qui peuvent être exonérés de TVA en France, sous certaines conditions :

Les prestations des conseillers, ingénieurs, bureaux d’études, experts-comptables, etc. : Le code général des impôts est très large dans la définition du terme « conseillers, ingénieurs, bureau d’étude » et notamment le terme « conseillers ». L’administration fiscale précise que ce terme inclut « notamment » les commissaires aux comptes, avocats, notaires, conseillers en brevets d’invention, conseils en organisation, conseils en matière d’études de marchés, conseils en informatique, conseils en ingénierie (BOI-TVA-CHAMP-20-50-50-20180801 n°190).
- En revanche, les prestations de conseil de toute nature ayant pour vocation la modification de la situation juridique d’un immeuble en France seront nécessairement soumises à la TVA française.
- Attention également aux prestations des experts et agents immobiliers qui sont considérées comme des services rattachés à un immeuble et sont, par conséquent, taxables en France lorsque l’immeuble est situé en France (Article 259, A 2 du CGI).
Les cessions et concessions de droits d’auteurs, de brevets, de droits de licences, de marque de fabrique, et de commerce et d’autres droits similaires : La fourniture par une société, dont le siège social est situé en France, d’un programme informatique au bénéfice d’une société ou d’un particulier domicilié en dehors de l’Union européenne, moyennant le paiement d’une redevance annuelle, ne sera pas considérée comme réalisée en France. En conséquence, le client n’aura pas à acquitter la TVA française normalement attachée à ladite prestation.
Location de biens meubles corporels autres que des moyens de transport : La location de biens meubles corporels, c’est-à-dire de toute chose matérielle, constitue une fourniture de services au sens du code général des impôts en principe soumise à la TVA. Il peut s’agir de la location de grues, d’appareils médicaux, de linge et de vêtements, de bateaux de plaisance habitables, de décors pour le cinéma et théâtre, de livres, ou n’importe quel autre bien meuble corporel.
Prestations de publicité : Français établis hors de France, vous possédez une résidence en France et souhaitez la vendre. Pour ce faire, vous faites passer des annonces dans des revues spécialisées. Cette prestation n’est pas soumise à TVA française.
Le traitement de données et fournitures d’information : Echappe à la TVA l’ensemble des travaux de traduction de tous documents d’ordre juridique, commerciaux et autres. La cession par une entreprise à une autre de fichiers nominatifs l’est également.
Les opérations bancaires, financières et d’assurance ou de réassurance, à l’exception de la location de coffres forts : Vous souhaitez solliciter un crédit immobilier et consulter en conséquence des officines spécialisées. Les prestations de ces intermédiaires ne seront pas soumises à la TVA.
Les prestations de télécommunication : Cette rubrique concerne notamment les services de téléphonie fixe et mobile (services de vidéophonie compris), les services téléphoniques fournis via internet et l’accès à internet. Ainsi par exemple, la souscription d’abonnement téléphonique mobile et cartes à puce à un particulier établi en dehors de l’Union européenne n’est pas soumise à la TVA française.
Les services de radiodiffusion et de télévision : Cette rubrique concerne l’ensemble des prestations de nature audiovisuelle effectuées au bénéfice du preneur ainsi que les frais forfaitaires de raccordement, de transfert et cession d’abonnement et les redevances d’abonnement.
Les services fournis par voie électronique : Pour échapper à la TVA française, les services fournis par voie électronique doivent répondre cumulativement à deux conditions :
- ils doivent être fournis par voie d’internet ou de réseaux électroniques
- la prestation de service fournie doit dépendre fortement de la technologie utilisée. Cela signifie que le service doit être largement automatisé.
La matière étant complexe, l’article 98 C de l’annexe III au CGI dresse une liste indicative des services fournis par voie électronique répartis sous cinq rubriques principales :
- fourniture, hébergement de sites informatiques et leur maintenance,
- fourniture de logiciels et leur mise à jour,
- fourniture d’images textes information diverses,
- fourniture de musiques, films et jeux, et d’émissions culturelles, artistiques,
- fourniture de services d’enseignement à distance.
L’accès aux réseaux de transport et de distribution d’électricité ou de gaz naturel, acheminement par ces réseaux et tous les autres services qui lui sont directement liés : Sont pour l’essentiel dispensées de TVA les prestations de raccordement et le comptage relatives au gaz et à l’électricité de consommation particulière.

Il est important de noter que depuis le 31 janvier 2020, le Royaume-Uni ne fait plus partie de l’Union européenne. De plus, les quatre départements d'outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion) sont considérés comme des territoires d'exportation vis-à-vis de la France.

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Achat/Vente de Biens au sein de l’Union Européenne (UE)

Achat de Biens

L'achat de biens dans l'UE par un assujetti redevable implanté en France est une acquisition intracommunautaire (AIC). L’opération est soumise à la TVA par l’acheteur. En effet, si l’acheteur est un professionnel, il lui revient de collecter la TVA pour le compte de la DGFiP sur sa déclaration de TVA (autoliquidation). S’il bénéficie du droit à déduction de la TVA sur son acquisition (ce qui n’est jamais le cas d’une personne relevant de la franchise en base de TVA), il déduit la TVA sur l’acquisition intracommunautaire. Ainsi, il collecte la TVA et la déduit sur la même déclaration.

Les entreprises réalisant des AIC sont exclues du régime simplifié d’imposition. La TVA sur ces opérations doit être déclarée uniquement sur la déclaration 3310-CA-3 mensuelle ou trimestrielle. Ces entreprises doivent contacter le service des impôts gestionnaire de leur dossier (SIE, DGE) afin de modifier leur régime d'imposition et d'être placées sous le régime réel normal d'imposition en matière de TVA.

Si le montant annuel des AIC de biens est inférieur à 10 000 € : L'acheteur bénéficie du régime dérogatoire (Personne bénéficiant du régime dérogatoire : PBRD). Le vendeur implanté dans un autre État de l'Union européenne lui facture la TVA de son pays. L'acheteur ne peut pas en obtenir le remboursement.

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Si le montant annuel des acquisitions intracommunautaires de biens est supérieur à 10 000 € : l'acheteur doit collecter la TVA française sur le montant des AIC (autoliquidation de la TVA sur ses propres déclarations). Pour cela, il doit demander à son service des impôts des entreprises (SIE) l'attribution d'un numéro de TVA intracommunautaire.

Si le montant annuel des AIC de biens est inférieur à 10 000 €, l'acheteur bénéficie normalement du régime dérogatoire. Toutefois, il peut opter pour l'imposition à la TVA française des AIC. Pour cela, il doit demander à son service des impôts des entreprises (SIE) l'attribution d'un numéro de TVA intracommunautaire. Ces opérations n'ouvrent cependant pas droit à déduction de la TVA.

Vente de Biens

La vente de biens par un assujetti redevable implanté en France à un assujetti redevable implanté dans un autre État membre de l'UE est une livraison intracommunautaire (LIC) (achat entre professionnels). Dans ce cas, l’opération est exonérée de TVA auprès du vendeur si les conditions suivantes sont remplies :

La livraison est effectuée à titre onéreux ;
Le vendeur est un assujetti agissant dans le cadre de son activité économique - l'exonération ne s'applique pas aux livraisons réalisées par les bénéficiaires de la franchise en base, puisqu'elles sont déjà exonérées au titre de ladite franchise ;
Le bien est expédié ou transporté hors de France par le vendeur, par l'acquéreur ou pour leur compte, à destination d'un autre État membre. La justification de l'expédition est apportée par tout moyen de preuve ;
L'acquéreur est un assujetti ou une personne morale non assujettie, qui ne bénéficie pas dans son État membre du régime dérogatoire l'autorisant à ne pas soumettre à la TVA ses acquisitions intracommunautaires (PBRD : personne bénéficiant du régime dérogatoire), exposé ci-dessous ;
L'acquéreur (assujetti ou personne morale non assujettie) est identifié à la TVA dans un État membre autre que celui du départ de l'expédition ou du transport des biens et a communiqué son numéro d'identification TVA au vendeur ;
Le vendeur doit avoir déposé l’état récapitulatif des clients mentionné au I de l’article 289 B du CGI et doit contenir les informations mentionnées au II de l’article 289 B du CGI.

Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, l'exonération ne peut pas être appliquée. Le vendeur devra, en conséquence, soumettre sa livraison à la TVA française (article 258-I-a du CGI).

La vente de biens par un assujetti redevable implanté en France à un assujetti non redevable (PBRD) ou à un particulier (non assujetti) implanté dans un autre État membre de l'UE est une vente à distance.

Vente à Distance

La vente à distance intracommunautaire entre un professionnel et un consommateur (B2C : Business to Consumer) est une livraison taxable pour le vendeur. Cependant, la localisation de cette livraison est régie par les règles suivantes :

Jusqu'au seuil de 10 000 €* de chiffre d'affaires : le lieu de livraison est réputé se situer dans l'État de départ des biens et la TVA de cet État s'applique.
Au delà de ce seuil de 10 000 €* : le lieu des prestations et des livraisons est réputé se situer dans l'État du preneur ou d'arrivée des biens et la TVA de cet État s'applique.

* Il s'agit d'un seuil annuel global calculé en tenant compte des prestations de services de télécommunications, de radiodiffusion et de télévision, des services électroniques transfrontières et des ventes à distance intracommunautaires de biens réalisées à destination de l'ensemble des pays d l'Union européenne.

NB : Afin de simplifier les démarches et d'éviter aux redevables d'avoir à s'immatriculer à la TVA dans plusieurs États-membres, il est possible pour le prestataire/le vendeur de s'inscrire au guichet unique TVA OSS.

Achat/Vente de Biens Hors de l'UE

Importations

L'importation se définit comme : l'entrée en France d'un bien :

Originaire ou en provenance d'un État ou d'un territoire n'appartenant pas à l'Union européenne,
Ou en provenance d'un territoire rattaché à un autre État membre de l'UE mais ne faisant pas partie de l'UE (ex : Mont Athos, Melilla, Îles Canaries, Îles Aland, etc.), cf. 1° de l'article 256-0 du CGI ;
La mise à la consommation en France d'un bien qui a été placé, lors de son entrée sur le territoire français, sous l'un des régimes douaniers communautaires.

Tout produit passible de la TVA en France l'est également à l'importation. En effet, le passage de la frontière est considéré comme un acte imposable, même en l’absence de transfert de propriété. Dès lors, toutes les importations de biens neufs ou usagés, qu'ils soient destinés à un assujetti à la taxe ou à un non-assujetti, sont passibles de la TVA, à l'exception des importations de biens désignés aux II et III de l'article 291 du CGI.

Depuis le 1er janvier 2022, la gestion et le recouvrement de la TVA à l’importation ont été transférés à la Direction générale des finances publiques (DGFiP). Ainsi, la déclaration et le paiement de la TVA à l’importation doivent être effectués directement à l’appui de la déclaration de TVA, et non plus au moment du dédouanement. Cette nouvelle modalité d’autoliquidation de la TVA est obligatoire pour tout assujetti à la TVA en France.

Exportations

La livraison par le vendeur d'un bien meuble corporel à un client résidant dans un État tiers à l'Union européenne ou dans une collectivité d'outre-mer constitue une exportation. Que le client soit ou non un assujetti, cette livraison est exonérée de TVA dès lors que la preuve de l'exportation peut être apportée, conformément aux dispositions de l'article 74 de l'annexe III au CGI.

L’opération est exonérée si elle est spécifiquement enregistrée dans la comptabilité du vendeur et si elle a fait l’objet d’une déclaration auprès des Douanes françaises via le document administratif unique (DAU) ou la procédure de dédouanement électronique (DELTA X).

Pour les exportations touristiques, lorsque leur valeur est supérieure à 100 € et qu'elles sont emportées par l’acheteur lui-même, une procédure spécifique existe. L'exonération s'applique si les conditions suivantes sont réunies :

Le voyageur n'a pas son domicile ou sa résidence habituelle en France ou dans un autre État membre de l'UE ;
La livraison ne porte pas sur les tabacs manufacturés, les marchandises qui correspondent par leur nature ou leur qualité à un approvisionnement commercial ainsi que celles qui sont frappées d'une interdiction de sortie ;
Les biens sont transportés en dehors de l'UE avant la fin du troisième mois suivant celui au cours duquel la livraison est effectuée ;
La valeur globale de la livraison, TVA comprise, excède 100 € (article 24 bis de l'annexe IV au CGI).

Le vendeur a deux possibilités, il peut :

Soit accorder immédiatement au client la détaxe et attendre le renvoi du bordereau visé par la douane ;
Soit encaisser la TVA et restituer à son client, après réception du bordereau visé par la douane, la somme qu'il s'est engagé à rembourser.

Définitions Importantes

Il est essentiel de comprendre certaines définitions clés pour naviguer dans le système de TVA :

Qu’est-ce qu’un achat/vente de bien ? Il s’agit de toute opération comportant transfert de propriété d'un bien corporel, c'est-à-dire un bien ayant une existence matérielle. Toute autre activité relève des prestations de services.
Qu'est-ce qu'un assujetti à la TVA ? Un assujetti à la TVA est une personne qui effectue, de manière indépendante, une des activités économiques mentionnées à l'article 256 A du CGI. Selon cet article, sont concernées « toutes les activités de producteur, commerçant ou prestataire de services, y compris les activités extractives, agricoles et celles des professions libérales ou assimilées ».
Qu'est-ce qu'une prestation de service (PS) ? Si l'activité n'est pas une activité de livraison de biens (vente), elle relève des prestations de services. Il s’agit de toute opération ne comportant pas de transfert de propriété de biens corporels (c'est-à-dire ayant une existence matérielle).

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