TVA sur Terrain à Bâtir Vendu par une Commune
La commune sera assujettie à la TVA immobilière lors de la vente d’un terrain à une double condition.
D’une part, le terrain, objet de la vente, doit pouvoir être qualifié de terrain à bâtir, définit comme le terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application d’un PLU ou de tout autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou des dispositions de l’article L. 111-1-2 du Code de l’urbanisme (art. 257-I-2 du CGI).
D’autre part, la vente du terrain doit pouvoir être qualifiée d’activité économique.
A ce titre l’administration fiscale considère que les ventes des terrains à bâtir réalisées par les collectivités dans le cadre de leurs opérations d’aménagement (lotissement, ZAC, zones artisanales, zones d’activité) constituent des activités économiques et sont donc soumises à la TVA (art. 256 A du CGI).
Les livraisons d’immeubles sont comprises dans le champ d’application de droit commun de la TVA dès lors qu’elles sont réalisées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel (art. Conformément à l’article 256 A du CGI, sont considérées comme assujetties les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au cinquième alinéa de cet article, quels que soient leur statut juridique, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention (cf.
Lire aussi: Définition TVA Terrains à Bâtir
A cet égard, il y a lieu de souligner que selon la Cour de justice de l’Union Européenne, le nombre de cessions réalisées par un opérateur n’est pas en soit déterminant pour l’appréciation de la qualité d’assujetti dudit opérateur (CJUE 15 septembre 2011 aff.
Bien qu’elles entrent dans le champ d’application de la TVA, sont exonérées de cette taxe, les cessions de terrains non à bâtir et d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans, l’assujetti cédant pouvant cependant opter pour le paiement de la taxe (art.
Par dérogation, s’agissant de la cession d’un terrain à bâtir (ou de la livraison d’immeuble bâti achevé depuis plus de cinq ans lorsqu’elle a fait l’objet de l’option prévue au 5° bis de l’article 260), la base d’imposition est constituée de la marge s’il est établi que l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction (art.
Conditions d'application de la TVA
Pour l’application de la TVA, sont considérés comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application du plan local d’urbanisme ou document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L 111-3 du Code de l’urbanisme.
Les ventes de terrain par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises à la TVA au taux de 20 % (sauf exceptions) que l’acheteur soit un particulier ou non.
Lire aussi: Terrains à bâtir: comprendre la TVA
Si le professionnel avait acquis le terrain à bâtir auprès d’un assujetti à la TVA, la TVA s’appliquera sur la totalité du prix de cession.
La vente d'un bien immobilier neuf ou d'un terrain à bâtir par un vendeur professionnel est soumise à la TVA immobilière. C'est un impôt perçu par l'État.
Vous êtes redevable de la TVA immobilière si vous êtes un vendeur professionnel soumis à la TVA tel qu'un marchand de bien, un promoteur ou encore un lotisseur.
La TVA immobilière est due à l'occasion de la vente d'un logement neuf ou d'un terrain à bâtir.
Un logement est considéré comme neuf s'il est construit depuis 5 ans ou moins. Sinon, il doit avoir fait l'objet de travaux réalisés depuis moins de 5 ans.
Lire aussi: Statuts et démarches pour entrepreneurs de terrain
Régimes d'imposition : Prix total ou marge
LES OPERATIONS DE DIVISION PARCELLAIRE : TVA / CONSTUCTION / DENSIFICATION
Désormais, la nature de « terrain à bâtir » dépend de sa nature objective, c’est-à-dire si le terrain est situé dans une zone autorisant des constructions, et cela indépendamment de la volonté de l’acquéreur. La vente d’un terrain à bâtir est toujours soumise à la TVA. L’assiette sera constituée :
- par le prix total, si l’acquisition par l’assujetti lui avait ouvert des droits à déduction de la TVA (c’est-à-dire s’il avait acquis d’un assujetti ou d’un non-assujetti qui avait lui-même acquis le bien en l’état futur d’achèvement) ;
- dans le cas contraire, par la marge brute.
Toutefois, sur option exprimée dans l’acte de vente, l’opération peut être imposée sur la marge si le vendeur a lui-même acheté le bien à un assujetti et que cette acquisition n’a pas ouvert droit à déduction.
En d’autres termes, pour les terrains, il faut que le terrain n’ait pas été acquis comme ayant le caractère d’immeuble bâti, auquel cas la TVA applicable lors de la revente serait une TVA sur le prix total.
L’Administration impose que dans l’acte d’acquisition une ventilation précise soit indiquée, que chaque partie du bien soit soumise à son régime fiscal, et que chaque terrain soit clairement désigné et identifié en tant que tel, avec précision de ses références cadastrales (ce qui sera impossible en présence d’un simple document d’arpentage ne pouvant être publié qu’au support d’une mutation de la partie considérée, c’est-à-dire seulement lors des reventes) et de sa contenance.
Sur cette question, le ministre des Finances a répondu que « s’agissant des dispositions applicables en matière de TVA, l’article 268 du CGI prévoit que la cession d’un terrain à bâtir est soumise à la TVA sur la marge lorsqu’il n’a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition initiale.
La mise en œuvre de ce régime dérogatoire au principe selon lequel la TVA est calculée sur le prix total, suppose ainsi nécessairement que le bien revendu soit identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique ».
De cette affirmation, le ministre déduit deux situations :
- en cas de division parcellaire intervenue entre l’acquisition initiale et la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement physique telle une modification des superficies vendues par rapport à l’acte d’acquisition, la taxation doit se faire sur le prix de vente total en application des articles 266 et 267 du Code général des impôts ;
- lorsque la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial ou qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession, permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte, la taxation sur la marge s’applique dès lors qu’aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n’est intervenu avant la revente (Rép. min. à QE nos 91143 et 94061, JOAN Q. 30 août 2016, p. 7769).
Ainsi désormais il devrait suffire de justifier que juridiquement avant l’acquisition par le lotisseur ou l’aménageur, les terrains étaient qualifiables de terrains à bâtir (déclaration préalable de division ou permis d’aménager, permettant ainsi d’individualiser suffisamment les lots, obtenus avant l’acquisition par l’assujetti) pour que les reventes soient assujetties à la TVA sur marge.
Cette réponse a été réaffirmée dans une réponse ministérielle du 24 septembre 2019 (Rép. min. à QE no 1835, JOAN Q. 24 sept. 2019, p. 8300).
Une question similaire s’applique dans le cas d’un bien immobilier bâti acquis par un marchand de biens, qui procède à la démolition du bâtiment, afin de le vendre en terrain à bâtir.
Cette seconde hypothèse a été tranchée par un arrêt (CE, 8e et 3e ch., 27 mars 2020, no 428234, Ministère de l’Action et des Comptes publics c/ SARL Promialp, Rec. CE 2020, tables, Constr.-urb. 2020, comm. 65) par lequel le Conseil d’État confirme que la TVA sur la marge ne s’applique pas dans une telle hypothèse, à défaut d’identité de qualification juridique entre le bien acquis et le bien cédé (confirmé par Rép. min. à QE no 30676, JOAN Q 29 sept. 2020, p. 6686, JCP N 2020, no 41-42, act. 824).
En effet la cour juge : que sont exclut du régime de la TVA sur la marge « des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains acquis non bâtis sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains bâtis, » ; ils ont changé de nature juridique.
Mais que le régime de la TVA sur la marge n’est pas exclu dans les opérations « de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles qu’une division en lots ou la réalisation de travaux d’aménagement permettant l’installation de réseaux desservant lesdits terrains, à l’instar, notamment, des réseaux de gaz et d’électricité ».
En conséquence la réalisation d’aménagements tels qu’une division parcellaire ou des travaux de viabilisation n’est pas de nature à empêcher l’application du régime de la marge.
Le régime de la TVA sur marge ne requière donc pas une identité physique, le terrain peut avoir été « travaillé » par le vendeur (viabilisation, divisions….), mais il faut qu’i y ait identité juridique entre l’acquisition et la revente (les terrains doivent avoir été acquis comme terrains à bâtir)
Carte des départements français
Cette décision est transposable au régime de la TVA sur marge résultant de la réforme de la TVA immobilière intervenue en 2010.
Restent à attendre les commentaires de l’administration.
Dans une réponse ministérielle (Rep Min N° 42486 JOANQ 1er fevrier 2022 P 702, JCP N N° 6 du 11 février 2022, Actualités N° 261) le gouvernement sécurise « temporairement » le régime actuel de la TVA sur marge, en rappelant que tant que la mise à jour de la documentation fiscale n’aura pas intégré cette jurisprudence et la jurisprudence des juges nationaux, les contribuables de bonne foi peuvent se prévaloir de l’interprétation actuelle (art L 80 A du livre de procédure fiscale).
Anciennes dispositions et mesures transitoires
Question de M. Marcel Rainaud interroge M. le ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'État sur les conséquences de la loi de finances rectificative pour 2010 sur les cessions de terrains à bâtir par les collectivités territoriales.
L'article 257 (7°) du code général des impôts (CGI) dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de la loi de finances rectificative pour 2010 (n° 2010-237) prévoyait notamment que n'étaient pas imposables à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) les terrains acquis par des personnes en vue de la construction d'immeubles que ces personnes affectent à un usage d'habitation.
Toutefois, lorsque le cédant était une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales, il pouvait, sur option, soumettre la cession à la TVA qui était alors taxée sur le prix total.
La TVA était due par la collectivité territoriale en application du 4° de l'article 285 du CGI.
Les cessions de terrains à bâtir qui interviennent après le 11 mars 2010, date d'entrée en vigueur de la loi précitée sont désormais soumises de plein droit à la TVA.
En effet, d'une part, les collectivités locales ont la qualité d'assujetti au titre des opérations de lotissement qu'elles réalisent et, d'autre part, l'exonération des cessions de terrains à bâtir aux particuliers dont la compatibilité avec le droit communautaire a été mise en cause, a été supprimée.
Conformément à l'article 268 du CGI, la base d'imposition de ces cessions est constituée par le prix total lorsque les terrains ont ouvert droit à déduction lors de leur acquisition par la collectivité, et se limite à la seule marge dégagée par l'opération lorsque les terrains n'avaient pas ouvert droit à déduction lors de leur acquisition par la collectivité.
Cela étant, pour les affaires en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi, des mesures transitoires ont été prévues par une instruction administrative publiée au Bulletin officiel des impôts du 15 mars 2010 sous la référence 3 A-3-10.
Ainsi, si la collectivité avait conclu avec l'acquéreur d'un terrain un avant-contrat avant l'entrée en vigueur des nouvelles règles, les parties conservent la faculté de soumettre la cession correspondante aux règles applicables au moment de la signature de la promesse de vente.
À cet égard, une délibération d'une collectivité locale peut être assimilée à un avant-contrat au sens de cette instruction si elle précise les terrains à céder, les conditions de prix et l'identité de l'acquéreur.
Par conséquent, lorsqu'une collectivité n'avait pas formulé d'option pour la TVA et qu'un avant-contrat avait été signé avec un acquéreur avant l'entrée en vigueur des nouvelles règles sur la base d'un prix sans TVA, les parties peuvent, si elles le souhaitent, ne pas soumettre à la TVA la cession intervenant après l'entrée en vigueur des nouvelles règles.
En revanche, la cession des terrains pour lesquels aucun avant-contrat n'a été conclu avant l'entrée en vigueur des nouvelles règles est soumise de plein droit à la TVA si elle intervient après le 11 mars 2010.
Cela étant, l'impact de cette taxation doit être relativisé dès lors que la taxe qui aura grevé les dépenses engagées par la collectivité pour la viabilisation et l'aménagement des terrains pourra être déduite de celle qui sera collectée au titre de la vente des terrains.
Ainsi, lorsque la cession est taxable sur la marge et que la collectivité ne dégage pas de profit, la taxation à la TVA est neutre.
balises: #Tva