TVA et Vente de Terrains Constructibles : Conditions et Applications

La vente d'un bien immobilier neuf ou d'un terrain à bâtir par un vendeur professionnel est soumise à la TVA immobilière, un impôt perçu par l'État. Cet article expose les informations essentielles concernant la TVA applicable à la vente de terrains constructibles en France.

TVA immobilière et vente de terrain à bâtir

Assujettissement à la TVA

Les livraisons de terrains à bâtir, effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel, sont soumises de plein droit à la TVA (art. 256, I et art. 257, I-2-1° du CGI). L’assiette de la TVA est constituée par le prix de vente hors taxe de l’immeuble, augmenté des charges (art. 266, 2-b du CGI).

A contrario, les livraisons de terrains qui ne répondent pas à la définition des terrains à bâtir sont exonérées de plein droit de la TVA (art. 261, 5-1° du CGI). Toutefois, le cédant assujetti à la TVA livrant un tel terrain peut soumettre cette livraison à la taxe sur option (art. 260, 5° bis du CGI).

Définition d'un terrain à bâtir

Conformément au CGI (CGI. art. 257, I-2-1°), sont considérés comme terrains à bâtir, « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu [...]. ». Ainsi, un terrain à bâtir repose uniquement sur la constructibilité du terrain. Il n’est pas tenu compte de l'emploi qui en est effectivement fait, ou de l’intention de l’acquéreur.

La réforme de la TVA immobilière a établi qu’un terrain à bâtir est un terrain situé dans une zone constructible. La nature de « terrain à bâtir » dépend de sa nature objective, c’est-à-dire si le terrain est situé dans une zone autorisant des constructions, et cela indépendamment de la volonté de l’acquéreur.

Il convient également de signaler que certaines constructions sont assimilées à des terrains à bâtir comme les immeubles inachevés ou les immeubles destinés à être démolis.

Cessions soumises à TVA de plein droit

Seules les cessions de terrains à bâtir par des assujettis sont soumises à la TVA de plein droit. La définition des terrains à bâtir a été sensiblement modifiée par la réforme de la TVA immobilière. En effet, si auparavant on se fondait sur des critères subjectifs pour déterminer si un terrain était à bâtir ou non (l’intention de l’acquéreur), la réforme retient une définition objective. Ainsi, est à bâtir un terrain situé dans une zone constructible.

Cessions soumises à TVA sur option

Le législateur a voulu instaurer une application très large de la TVA pour les assujettis. Ainsi, la plupart des opérations qui ne sont pas taxées de plein droit peuvent l’être sur option. C’est ainsi le cas de la cession des terrains non à bâtir, situés dans une zone non constructible. L’option s'exerce distinctement par terrain et doit être formulée dans l'acte constatant la mutation.

Cessions toujours exonérées

Les ventes de terrains réalisées par des particuliers (et donc, de facto, par des assujettis en dehors de leur activité économique) ne sont jamais soumises à TVA.

Taux de TVA applicable

Dans la majorité des cas, le taux de TVA est de 20 %. Toutefois, le taux réduit de 5,5 % s'appliquera pour les opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social lors de l'acquisition de terrains destinés à construire la résidence principale de l'occupant, si certaines conditions sont remplies.

Le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée est fixé à 20 % (CGI. art. 278). Des taux réduits peuvent s’appliquer dans certains cas spécifiques, notamment :

5,5 % : logements vendus en accession sociale sous certaines conditions (CGI. art. 278 sexies, I-11°),
10 % : certaines livraisons de logements sociaux (CGI. art. 278 sexies A).

Conditions d'application du taux réduit pour l'accession sociale à la propriété :

Le taux réduit de 5,5 % s'applique dans les zones d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) et les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV), en cas de construction ou d'acquisition de logement à usage de résidence principale.

Afin de mieux comprendre les conditions d'application du taux réduit, voici un tableau récapitulatif :

Opérations	Taux	Bénéficiaires	Biens concernés	Engagements Particuliers
Accession à la propriété en zone ANRU	5,5% (ou 7% acquisition entre 01/01/2012 et 31/12/2013)	Sous condition de ressources : les ressources des personnes physiques, figurant sur l’avis d'imposition de l’année N-2 par rapport à la date de signature de l’avant contrat ou du contrat, ne doivent pas excéder les plafonds du prêt locatif social (PLS) majorés de 11 %.	- Il doit s'agir d'immeubles neufs, de terrains à bâtir, d'immeubles acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou d'opérations de construction. - Logements situés : soit dans des quartiers faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine, soit dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville ou situés à moins de 300 m de la limite de ces quartiers.	Engagement dans l'acte : logements destinés à être occupés à titre de résidence principale et respect des conditions de ressource.

À noter : Pour plus de renseignements, le site d'information géographique de la politique de la ville (sig.ville.gouv.fr) permet de consulter les périmètres des quartiers prioritaires et de déterminer l'appartenance d'une adresse à l'un de ces quartiers.

Vous trouverez, en outre, le plafond de ressources et de prix de vente ouvrant droit au bénéfice du taux réduit dans le bulletin officiel des finances publiques.

Taxation sur la marge

La livraison d’un terrain à bâtir est taxable sur la marge si son acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA (art.

Pour déterminer le régime fiscal d’une telle vente, il faut distinguer 2 cas :

Les cessions entre particuliers : La TVA ne s’applique qu’aux assujettis (CGI. art. 256 A). Une cession de terrain à bâtir entre particuliers n’est donc pas soumise à TVA. Seuls les droits d’enregistrement sont exigibles (au taux normal de 6,31 % sauf exceptions dans quelques départements).
Les terrains vendus par un professionnel : Les ventes de terrain à bâtir par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. art. 257, I-2-1°).

Imposition sur le prix total

La TVA se calcule sur le prix total et au taux de 20% (CGI. art. 278), que l’acheteur soit un particulier ou non. La TVA est en principe payée par le vendeur. Les droits d’enregistrement sont réduits (0,715%).

Imposition sur marge

Si le vendeur professionnel a lui-même acheté le terrain à bâtir à un non-assujetti à la TVA (CGI, art.

L’assiette sera constituée :

par le prix total, si l’acquisition par l’assujetti lui avait ouvert des droits à déduction de la TVA (c’est-à-dire s’il avait acquis d’un assujetti ou d’un non-assujetti qui avait lui-même acquis le bien en l’état futur d’achèvement) ;
dans le cas contraire, par la marge brute.

Attention : L’Administration impose que dans l’acte d’acquisition une ventilation précise soit indiquée, que chaque partie du bien soit soumise à son régime fiscal, et que chaque terrain soit clairement désigné et identifié en tant que tel, avec précision de ses références cadastrales (ce qui sera impossible en présence d’un simple document d’arpentage ne pouvant être publié qu’au support d’une mutation de la partie considérée, c’est-à-dire seulement lors des reventes) et de sa contenance.

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Droits d'enregistrement

Lorsque la mutation d’un immeuble est soumise à la TVA sur le prix total, l’acte est soumis à un droit d’enregistrement fixe de 0,70 %, auquel s’ajoute une surtaxe de 0,015 % pour frais d’assiette, soit un total de 0,715 % (CGI. art. Article 1594 F quinquies). Il remplace le droit proportionnel classique de mutation (6,31%).

Bon à savoir : à compter du 1ᵉʳ avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2028, les départements peuvent augmenter le taux départemental jusqu’à 5 % du prix de vente (au lieu de 4,5 %). Cela signifie concrètement que le taux global des Droit de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) peut être désormais de 6,31 % (département à 5 % + 1,20 % + frais) pour les ventes d’immeubles anciens ou terrains à bâtir hors TVA.

Obligations fiscales lors de la construction

Vous trouverez ici les démarches fiscales à accomplir tout au long du processus de construction d'un immeuble, de l'achat du terrain à l'achèvement du bâtiment.

Etape 1 - L'achat du terrain

Pour construire, il est indispensable de disposer d'un terrain à bâtir.

Il vous sera demandé d'acquitter les frais communément appelés « frais de notaire ».

Si vous achetez un terrain à bâtir auprès d'un particulier

La vente n'est pas soumise à TVA mais à la seule taxe de publicité foncière.

Si vous achetez un terrain à bâtir auprès d'un professionnel

Il vous sera demandé d'acquitter les droits suivants :

Les frais communément appelés « frais de notaire »
La taxe de publicité foncière, au taux réduit de 0,71 % si le vendeur doit facturer la TVA sur la valeur totale du terrain. Dans le cas contraire, ils seront au taux normal (le plus souvent de 5,81 %)
La contribution de sécurité immobilière au taux de 0,1 %
La TVA

À savoir : les propriétaires d'un terrain nu ou d'une construction en cours au 1er janvier sont redevables de la taxe foncière sur les propriétés non bâties.

Etape 2 - La construction du bien

Les opérations de construction sont, en principe, soumises à la TVA au taux normal de 20 %. Certaines opérations de construction peuvent être soumises à la TVA au taux réduit.

Etape 3 - À la fin de la construction, il faut en informer l'administration fiscale

S’agissant d’une construction nouvelle, vous devez effectuer une déclaration foncière en ligne à partir de votre espace particulier ou professionnel sur le site impots.gouv.fr, rubrique « Biens immobiliers ».

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