Vente à Terme : Financement Immobilier Alternatif et Personnalisé

La vente à terme est une méthode de transaction immobilière qui permet à l’acquéreur d’acheter une maison ou un appartement sans avoir à payer la totalité du prix lors de la signature de l’acte authentique. Peu connue du grand public, cette méthode offre une alternative intéressante au financement classique ou au viager. Elle permet notamment d’acquérir un bien immobilier sans recourir immédiatement à un prêt bancaire tout en offrant une sécurité pour le vendeur.

Ce mécanisme, bien encadré juridiquement, séduit de plus en plus de particuliers et d’investisseurs. Explorons en détail ce qu’est la vente à terme, son fonctionnement et ses implications pour les deux parties.

Vente à Terme : Financement Immobilier Alternatif

Qu'est-ce qu'une vente à terme ?

Une vente à terme est un contrat de vente spécifique d’un bien immobilier, qui se conclut devant notaire par un acte authentique. Encadrée par l’article 1601-1 du Code civil, la vente à terme est un contrat selon lequel le vendeur cède son bien immobilier à un acquéreur, en contrepartie d’un premier versement, suivi de plusieurs mensualités. Lors de la signature de cet acte de vente, l'acheteur verse une somme au vendeur puis définit des mensualités.

Le propriétaire reçoit donc une partie du prix de la vente comptant, c’est-à-dire le bouquet lors de la conclusion du contrat. Le montant restant sera ensuite réparti en plusieurs mensualités. C’est une des deux formes de vente d’immeuble à construire.

Côté acheteur, la vente à terme évite de recourir à un crédit immobilier. Côté vendeur, c'est la certitude d'obtenir une "rente" régulière pour compléter ses revenus. La vente à terme est souvent considérée comme une solution permettant l’accès à un bien immobilier pour les primo-accédants, surtout chez les jeunes.

Immobilier : les avantages de la vente à terme

Vente à Terme Libre ou Vente à Terme Occupée

La vente à terme se décline pour répondre aux situations les plus spécifiques. Il existe deux types de vente à terme :

Vente à Terme Libre : Dans un achat à terme libre, l’acheteur prend possession du bien immobilier dès la signature du contrat. L’acquéreur prend possession du bien immobilier dès la signature de l’acte authentique. Le vendeur n'occupe donc plus le logement avant la conclusion de l'acte authentique. Il ne paie donc pas les charges sur ce bien immobilier. À partir de ce moment précis, le vendeur n’est plus propriétaire du bien, et ne sera plus autorisé à l’occuper. Le paiement des différentes charges, notamment la taxe d’habitation, la taxe foncière, les charges de copropriété et les factures d’énergie revient à l'autre partie.
Vente à Terme à Jouissance Différée ou Vente à Terme Occupée : Le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation sur le bien immobilier pour une durée limitée. L'acheteur ne prend pas possession du bien immobilier à la signature de l’acte authentique. Avec la vente à terme occupée ou à jouissance différée, le propriétaire dispose encore d’un droit d’usage et d’habitation pendant une durée déterminée. Les charges seront alors réparties entre les deux parties. À titre indicatif, le propriétaire assurera le paiement de la taxe d’habitation et des charges courantes.

Dans le cadre d’une vente à terme occupée, une décote sur le prix de vente est souvent appliquée en contrepartie du droit d’usage et d’habitation attribuée au propriétaire.

Tableau récapitulatif des différences entre la vente à terme libre et occupée

Caractéristique	Vente à terme libre	Vente à terme occupée
Occupation du logement	Acheteur	Vendeur (avec DUH)
Prise de possession	Immédiate	Différée
Répartition des charges	Acheteur paie tout	Répartition entre acheteur et vendeur

Comparaison Vente à Terme Libre et Occupée

Vente à Terme ou Viager : Quelles Différences ?

Si la vente à terme est très souvent comparée à la vente en viager, il existe trois différences majeures :

Les mensualités d’une vente à terme sont peu ou pas imposables.
Le paiement des mensualités d’une vente à terme est limité dans le temps : la date de fin de paiement est clairement définie le jour de la signature du contrat. Dans le premier cas, le versement des mensualités se fait sur une période préalablement définie. De plus, le propriétaire connaît la durée suivant laquelle il pourra encore profiter de son bien immobilier, après la signature du contrat.
En cas de décès du vendeur, l’acquéreur continue de verser les mensualités jusqu’à l'échéance prévue. En cas de décès, les héritiers du vendeur continueront à percevoir les mensualités jusqu’à la date fixée au contrat.

Comment fonctionne la vente à terme d'une maison ?

Calcul d'une vente à terme

La première étape consiste à estimer le bien immobilier. La valeur du bien dépend de son occupation : une vente à terme occupée nécessite le calcul d'un droit d’usage et d’habitation qui sera déduit de la valeur vénale. La valeur vénale du bien se calcule de la même manière que pour tout bien immobilier. La dépréciation tient compte de l'occupation par le vendeur ou non.

Ensuite, il convient de répartir cette valeur du bien entre :

Un bouquet payé le jour de la signature de la vente
La rente en mensualités sur une période définie (souvent entre 10 et 20 ans).

Vendeur et acquéreur doivent s’entendre sur le montant des mensualités, la durée des versements et, éventuellement, la détermination d’un bouquet qui sera réglé lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. La négociation peut porter sur la répartition du bouquet et des mensualités, ainsi que sur la durée.

Pour effectuer le calcul des mensualités il faut déduire du montant total du bien, le bouquet (quand il y en a un) et répartir sur la période définie le reste du montant dû. Le versement peut être mensuel ou trimestriel. Les échéances incluent généralement un taux d'intérêt qui se situe entre 0 % et 5 %.

Signature de l’acte authentique

La signature de l’acte authentique chez le notaire s’accompagne idéalement d’un état des lieux du bien qui permettra d’établir un éventuel défaut d’entretien.

Une clause résolutoire pour défaut de paiement peut prendre place dans l'acte de vente. Si l'acquéreur ne paie pas une mensualité, la vente est annulée et le vendeur peut conserver les sommes acquises si cela est prévu dans l’acte. Le vendeur se protègera contre les risques d’impayés en rédigeant une clause résolutoire permettant, en cas d’incident de paiement, d’annuler la vente et de récupérer son bien.

Toutes les modalités d’occupation doivent également être définies, de même que les modalités de libération du bien.

Les frais de notaires se calculent sur le prix de vente total du bien immobilier. Ils sont dus le jour de la signature de l’acte authentique. Dans le cadre d’une vente à terme occupée, on déduit le montant des droits d'usage et d'habitation (DUH) du prix de vente pour le calcul des frais de notaire.

Comment financer une vente à terme ?

Il est tout à fait possible de vous lancer dans une vente à terme sans avoir un apport personnel important. C’est le principe même de cette formule d’achat immobilier. Chaque mois, vous devrez simplement verser un montant précis au vendeur.

La vente permet surtout à l’acquéreur d’investir dans un logement sans avoir recours à un crédit bancaire classique pour payer l’intégralité du prix d’achat. De son côté, l’acquéreur n’a pas besoin de recourir à un crédit immobilier et de s’acquitter des frais correspondants pour devenir propriétaire.

Le financement du premier apport de la vente se fait de deux manières distinctes, à savoir avec les fonds personnels de l’acheteur ou par le biais d’un emprunt bancaire qui peut être un crédit immobilier, un prêt personnel, un prêt de trésorerie hypothécaire ou encore un rachat de crédit.

Les différentes options de financement

Crédit immobilier : Contrairement à ce que l’on pense, il est tout à fait possible de financer le premier paiement avec un crédit immobilier, si celui-ci est d’un montant supérieur à 75 000 €. Toutes les modalités d’octroi d’un prêt immobilier seront mises en place, c’est-à-dire avec un taux d’intérêt défini, des frais de garantie et des frais de dossier et une assurance de prêt. Pour acquérir un bien immobilier avec une vente à terme, l’acquéreur a besoin de financement et il lui est possible de recourir à un emprunt bancaire. L’emprunteur aura à rassurer le prêteur en apportant toutes les garanties, telles qu’un apport, une assurance emprunteur, et certainement la prise d’une garantie, telle qu’une caution, nantissement ou une hypothèque sur un bien lui appartenant.
Prêt personnel : Le prêt personnel peut aussi financer le premier apport d’une vente à terme. Pour en bénéficier, l’acheteur doit tout de même présenter des revenus stables ainsi qu’un bon profil d’emprunteur. L’acheteur peut recourir à un prêt personnel pour financer le paiement du bouquet d’une vente à terme. Il s’agit d’un crédit à la consommation non affecté où aucun justificatif sur l’utilisation du fonds octroyé n’est demandé par l’établissement prêteur.
Prêt hypothécaire : Le prêt hypothécaire est une solution de financement parfaitement adaptée aux acheteurs qui sont déjà propriétaires d’un ou de plusieurs biens immobiliers. L’idée est de solliciter un crédit pour financer le bouquet de la vente à terme, et d’utiliser l’un de ces biens immobiliers comme garantie. En général, les établissements bancaires accordent une somme équivalente à environ 50 à 90 % de la valeur du bien à proposer en hypothèque. La procédure de demande de crédit passe obligatoirement devant le notaire pour l’enregistrement de la garantie dans le registre des hypothèques et pour la publicité foncière.
Rachat de crédit : Le rachat de crédit convient parfaitement à un acheteur qui a déjà des prêts en cours. Avec un crédit unique, l’emprunteur ne verse qu’une seule mensualité. Le montant de cette dernière est revu à la baisse suite au prolongement de la durée du crédit. L’acquéreur peut ainsi formuler une demande de trésorerie supplémentaire avec le rachat de crédit pour financer le bouquet d’une vente à terme.

Petit conseil d'achat immobilier : les taux varient beaucoup. Pensez à effectuer une simulation de crédit immobilier. Peut-être pouvez-vous désormais acheter un logement.

Si le crédit immobilier n'est pas envisageable, vous pouvez peut-être obtenir un prêt personnel non affecté, d'une valeur inférieure à 75 000 € pour financer le bouquet. Attention, le taux est plus élevé pour un crédit immobilier.

Remboursement anticipé d'une vente à terme

Un remboursement anticipé d’une vente à terme est possible. L'acquéreur a la possibilité d’effectuer un remboursement anticipé partiel ou total lors d’une vente à terme.

Avantages et risques d'une vente à terme

Avantages pour l'acquéreur

Vous bénéficiez d’un accès facilité à la propriété.
Vous vous constituez un patrimoine immobilier à moindre coût : le bien acheté étant occupé, sa valeur est inférieure à celle du même bien vendu libre.
Vous connaissez précisément la durée de votre engagement.
Vous n’avez pas besoin de contracter de crédit immobilier.
En cas de vente à terme libre, vous prenez possession du bien dès la signature du contrat. Vous pouvez donc y habiter ou loger un proche.

Avantages pour le vendeur

Vous pouvez vous réserver le droit d’occuper votre bien immobilier pendant une période déterminée.
Vous bénéficiez d’un revenu non-imposable, contrairement à la vente en viager. Le vendeur bénéficie d’un revenu non imposable. L’administration ne considère pas ces paiements comme des revenus fonciers mais comme une vente classique avec un financement particulier. Ce qui n’est pas le cas de la rente viagère.
Vos héritiers sont protégés en cas de décès : ils percevront les mensualités jusqu’à la date indiquée dans le contrat.
Vous conservez votre bien et toutes les mensualités versées en cas d’incident de paiement.
Vous pouvez insérer des clauses prévoyant la revalorisation de la rente dans le contrat.

Risques pour l'acheteur

Vous devez payer certaines charges (taxe foncière, travaux votés par la copropriété, etc.) même si vous n’occupez pas le bien. C'est à l'acquéreur de payer l'impôt foncier, d'assurer les dépenses de la copropriété et l'ensemble des gros travaux du logement.
La vente est annulée si vous connaissez un incident de paiement : le vendeur conserve son bien ainsi que l’ensemble des versements déjà effectués.

Inconvénients pour le vendeur

Vous ne percevez pas immédiatement le montant total de la vente, le paiement étant échelonné sur une période allant de 10 à 20 ans.
Vous devez quitter le bien dès que vous avez reçu la totalité des versements, sauf clause spécifique inclue dans le contrat.

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