TVA et Vente de Maison Neuve de Moins de 5 Ans : Conditions et Avantages

La vente d'un bien immobilier neuf ou d'un terrain à bâtir par un vendeur professionnel est soumise à la TVA immobilière, un impôt perçu par l'État. Vous êtes redevable de la TVA immobilière si vous êtes un vendeur professionnel soumis à la TVA tel qu'un marchand de bien, un promoteur ou encore un lotisseur. La TVA immobilière est due à l'occasion de la vente d'un logement neuf ou d'un terrain à bâtir.

Qu'est-ce qu'un Logement Neuf ?

Un logement est considéré comme neuf s'il est construit depuis 5 ans ou moins, ou s'il a fait l'objet de travaux réalisés depuis moins de 5 ans. Lors de l’achat d’un bien immobilier neuf, il vous faut généralement vous acquitter du paiement de la TVA. Mais entre la TVA à 20 %, la TVA à 5,5 %, voire l’exonération de TVA, il n’est pas toujours évident de s’y retrouver.

Pour rappel, un bien immobilier est considéré comme neuf lorsqu’il a moins de 5 ans. Il peut s’agir : d’une maison ou d’un immeuble anciens ayant fait l’objet de travaux de rénovation tels qu’ils rendent le bien à l’état neuf.

Alors, devez-vous payer la TVA quand vous achetez dans le neuf ? Etes-vous concernés par le taux à 5,5 % ?

TVA et Type de Vendeur

L’acquittement de la TVA dépend du type de vendeur : particulier ou professionnel. L’achat dans le neuf vous permet de bénéficier de différents avantages, notamment en ce qui concerne le paiement de la TVA.

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Achat auprès d'un Particulier

Lorsque vous achetez votre bien neuf à un particulier, la vente n’est pas soumise à la TVA mais à la seule taxe de publicité foncière. Vous devrez vous acquitter des frais de notaire, qui comprennent :

• Les honoraires du notaire ;
• La contribution de sécurité immobilière, qui représente 0,10 % du prix d’achat ;
• Les droits de mutation à titre onéreux, dont le taux s’élève à 5,81 %.

Ces droits sont composés d’un droit départemental, qui varie entre 1,20 % et 4,50 % du prix d’achat selon les départements ; d’une taxe additionnelle perçue au profit des communes, et des frais d’assiette et de recouvrement perçus par l’Etat. Par conséquent, lorsque vous achetez à un particulier, le taux maximal d’imposition n’excède généralement pas 5,81 % du prix d’achat.

Achat auprès d'un Professionnel

En revanche, si vous achetez votre bien à un professionnel, vous devrez, en plus des frais de notaire, vous acquitter de la TVA. Si vous achetez un logement neuf à un particulier, vous n’aurez pas à vous acquitter du paiement de la TVA.

En revanche, si vous achetez votre bien à un professionnel, le versement de la TVA sera obligatoire.

La TVA à 5,5 % : Une Opportunité pour les Acquéreurs

Outre le Prêt à taux zéro (PTZ) et les aides des collectivités locales, la loi permet également à ceux qui achètent un logement neuf de bénéficier d’une réduction du taux de TVA. L’Etat a mis en place une réduction du taux de TVA, le baissant à 5,5 % au lieu de 20 %, afin de permettre l’accession d’un plus grand nombre de ménages à la propriété.

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Si vous achetez un bien immobilier neuf, vous pourrez ainsi bénéficier d’une TVA à 5,5 % au lieu du taux habituel de 20 %. La TVA au taux réduit a été rendue possible dès 2014. Si vous achetez un logement neuf à 250 000 €, vous ne paierez que 250 000 x 5,5 %, soit 13 750 € de TVA, contre 50 000 € avec un taux de TVA à 20 % !

Cependant, tous les types de logements ne permettent pas de bénéficier de ce taux de TVA réduit à 5,5 %. Il vous faudra donc vous assurer que vous répondez à toutes les conditions nécessaires avant de vous lancer dans votre achat dans le neuf.

Vous projetez d'acheter un logement en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) et souhaitez réduire le montant de votre acquisition ? La TVA à 5,5 % représente une opportunité exceptionnelle pour les futurs propriétaires ! Cette réduction substantielle de la TVA, comparée au taux standard de 20 %, vous permet de réaliser une économie considérable sur votre achat immobilier neuf.

Conditions pour Bénéficier de la TVA Réduite à 5,5 %

Afin de bénéficier de la TVA à 5,5 %, l’acquéreur doit acheter le logement dans le but d’en faire sa résidence principale. De plus, votre logement doit se trouver dans un quartier éligible à la TVA réduite et ne pas dépasser un certain prix d’achat. Vous devrez enfin respecter certaines conditions de ressources.

Alors, avez-vous le droit à la TVA réduite si vous achetez dans le neuf ?

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1. Zone Géographique Éligible

Votre logement doit se trouver dans un quartier éligible à la réduction de TVA. La réduction de TVA s’applique aux logements situés dans les quartiers ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou dans les 300 mètres alentour, ou encore dans les quartiers QPV (Quartiers Prioritaires de la Ville).

Ces quartiers sont délimités par les collectivités territoriales et bénéficient de travaux de rénovation dans le but de les revaloriser. La réduction du taux de TVA à 5,5 % y a été mise en place afin de redynamiser ces quartiers et de susciter l’intérêt de nouveaux propriétaires. Pour profiter de ce taux de TVA avantageux, vous devez commencer par respecter une condition géographique.

Votre logement doit impérativement se situer :

• Dans l'une des 500 zones « ANRU » (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine).
• Dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV).

Depuis 2017, le périmètre a été élargi aux logements situés entre 300 et 500 mètres autour de ces zones. Le site sig.ville.gouv.fr vous permettra de consulter les périmètres des quartiers prioritaires et de déterminer l'appartenance d'une adresse à l'un de ces quartiers.

2. Utilisation du Logement comme Résidence Principale

Autre condition pour bénéficier de la TVA à 5,5 % : votre logement doit constituer votre résidence principale. Vous devez donc y habiter au minimum 8 mois par an.

3. Conditions de Ressources

La réduction de TVA ne pourra vous être accordée que dans la mesure où vos ressources ne dépassent pas certains plafonds fixés par l’Etat. Cette TVA à taux 5,5 % a en effet pour objectif de permettre aux classes moyennes de devenir propriétaires dans le neuf.

Ce plafond de ressources dépend du nombre de personnes qui occupent le foyer et de la situation géographique du bien que vous acquérez. Il s’agit des ressources de l’année N-2, soit celles d'il y a deux ans pour une demande déposée cette année. Troisième critère : vous devez respecter des plafonds de ressources fixés par l'administration fiscale. Ces seuils sont évalués au moment de la signature de votre contrat de réservation VEFA, en prenant en compte votre revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2.

Ainsi, pour une signature en 2024, vous devrez donc vous munir de votre RFR de l'année 2022.

Plafonds de Ressources (Exemple)

Pour connaître ces plafonds, vous pouvez vous référer au tableau qui suit :

Notez que le montant des plafonds de revenus est actualisé au 1er janvier de chaque année.

4. Prix de Vente du Logement Neuf

Le prix de vente auquel vous achetez votre logement neuf est également une condition essentielle à l’octroi du taux réduit de TVA. Ce prix ne doit pas excéder certains plafonds, qui diffèrent selon la zone géographique dans laquelle se trouve votre bien.

Voici les plafonds des prix (en €/m²) fixés en 2019 :

Pour plus de précisions, vous trouverez ci-dessous le détail de la répartition des différentes zones géographiques :

• Zone A bis : Paris et sa proche banlieue.
• Zone A : le reste de l'Ile-de-France, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et une partie de la Côte d’Azur.
• Zone B1 : les métropoles régionales de plus de 250.000 habitants.
• Zone B2 métropoles régionales de 50.000 à 250.000 habitants.
• Zone C : le reste du territoire

5. Durée de Conservation du Bien Immobilier

Enfin, pour bénéficier de la TVA à 5,5 %, vous devez vous engager à conserver pendant plus de 15 ans le logement que vous achetez. Quatrième et dernière condition pour profiter de la TVA à 5,5 % : la durée d'occupation du logement. Celle-ci est fixée à 10 ans minimum depuis le 1er janvier 2014. Pour les livraisons ayant eu lieu avant cette date, cette durée est de 15 ans.

Si vous revendez votre bien neuf dans les 5 ans après l’acquisition, vous devrez rembourser l’intégralité de la différence entre le régime réduit (TVA à 5,5 %) et le régime normal (TVA à 20 %). Si vous le revendez dans les 5 à 15 ans suivant l’achat, vous devrez rembourser la différence de TVA entre le régime réduit et le régime normal.

Revente du Logement VEFA dans les 10 Ans

La revente d'un logement ayant bénéficié d'une TVA réduite à 5,5 % pendant la période d'engagement de 10 ans entraîne des obligations fiscales spécifiques. En effet, pour les livraisons intervenant à compter du 1er janvier 2014, un complément d'impôt est à verser en cas de cession du logement dans les 10 ans qui suivent l'acquisition.

Le vendeur doit reverser une partie de l'avantage fiscal obtenu, calculée selon la durée de détention effective du bien. Concrètement, le montant à rembourser correspond à la différence entre le taux normal de TVA (20 %) et le taux réduit (5,5 %), soit 14,5 %, diminuée d'un dixième (10 %) par année de détention.

Au-delà de 10 ans de détention du bien neuf, aucune TVA n'est à payer au moment de la revente.

Remarque : cette mesure ne concerne que les transactions entre particuliers. Si la revente du logement a lieu avec un professionnel soumis à la TVA (marchand de biens, promoteur immobilier), vous serez assujetti à une TVA de 20 %.

Cependant, un changement de situation personnelle ou professionnelle, comme une mutation à plus de 70 km de votre bien, la délivrance d’une carte d’invalidité, un divorce, le décès du co-acquéreur ou une période de chômage de plus de 12 mois peuvent vous exonérer du remboursement de la TVA, et ce même si vous revendez votre logement avant les 15 ans d’acquisition.

Aides Cumulables avec la Réduction de TVA

Cependant, la TVA à 5,5 % n’est pas compatible avec le dispositif PINEL, puisqu’elle s’applique uniquement à l’achat d’un bien neuf destiné à la résidence principale. L'application de la TVA réduite à 5,5 % est particulièrement avantageuse pour les primo-accédants car elle peut se cumuler avec certains dispositifs comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou l'APL accession, maximisant ainsi votre capacité d'achat dans le neuf.

Autres Avantages Fiscaux de l'Achat Immobilier dans le Neuf

En plus de la TVA à 5,5 %, l'acquéreur d'un logement sur plan peut faire l'objet d'autres avantages fiscaux comme les frais de notaire réduits, l'exonération de taxe foncière et la loi Pinel.

Les Frais de Notaire Réduits

Les acquéreurs d'un appartement neuf en VEFA bénéficient de frais de notaire réduits, représentant 2 à 3 % du prix d'achat contre 7 à 8 % dans l'ancien. Cette réduction significative s'explique par une taxe de publicité foncière limitée à 0,715 % du montant hors taxes.

La signature de l'acte authentique chez le notaire nécessite le versement intégral des frais, même si le paiement du bien s'échelonne sur la durée des travaux. Sur un appartement neuf à 300 000 €, l'économie réalisée atteint près de 15 000 € par rapport à un bien ancien.

L'Exonération de Taxe Foncière

Les propriétaires d'un logement en VEFA jouissent également d'une exonération temporaire de taxe foncière pendant 2 ans, à compter du 1er janvier suivant l'achèvement des travaux. Cette mesure s'applique aux résidences principales comme secondaires.

Pour en profiter, vous devez déposer une déclaration au centre des finances publiques dans les 90 jours suivant l'achèvement de la construction. Notez que certaines communes peuvent moduler cette exonération en la limitant à leur part communale, tandis que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères reste due.

Les logements labellisés BBC ou respectant des normes énergétiques élevées peuvent même prétendre à une extension de cette exonération jusqu'à 5 ans dans certaines communes.

Transactions Concernées par la TVA Immobilière

Logements Neufs

Toutes les acquisitions de logements en voie de construction (vente en état futur d'achèvement) ou de logements achevés depuis moins de cinq ans sont en principe soumises à TVA à condition qu'ils n’aient pas déjà été achetés et vendus après l'achèvement par une personne qui n'est pas un marchand de biens. Par conséquent lorsqu'un particulier achète un logement neuf à un promoteur, la vente est soumise à TVA. Mais lorsque ce particulier revend le bien, la transaction n'est plus soumise à la TVA, même si cette vente a lieu mois de 5 ans après l'achat.

💡 Exemple : vous avez acheté un logement sur plans en janvier 2023. Il est achevé en septembre 2023 : Que vous revendiez ce logement avant septembre 2028 ou après, la vente n’est pas soumise à TVA.

La notion d'achèvement est donc essentielle. Une habitation est considérée comme achevée lorsque sont exécutés les ouvrages, et sont installés les éléments d'équipement le rendant habitable. La date d'achèvement de l'immeuble est en principe attestée par la déclaration d'achèvement.

Lorsque la vente est soumise à TVA, l'acheteur bénéficie de « frais de notaire » réduits qui ne représentent que 2 à 3 % du prix de vente et non près de 8 % pour un achat dans l'ancien. Car dans le neuf, le taux de la taxe de publicité foncière est réduit à 0,715 % alors qu'elle représente 5,80 % dans l'ancien.

Logements Rénovés

L'idée générale est que la vente d'un logement rénové est soumise à TVA lorsque l'ampleur des travaux est telle que l'on peut assimiler ce logement à un logement neuf. Ainsi, la vente du logement rénové est soumise à la TVA si les travaux, portant sur un immeuble existant, ont consisté en une surélévation, ou ont rendu à l'état neuf : soit la majorité des fondations ; soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'immeuble (charpente, murs porteurs, dalles, etc.) ; soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ; soit au moins les 2/3 de chacun des éléments de second œuvre, à savoir : les planchers non porteurs, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques, les systèmes de chauffage pour les opérations réalisées en métropole.

🙋‍♀️Si le ratio des 2/3 n’est pas respecté pour un seul de ces éléments de second œuvre, ou si l'un de ces 6 éléments de second œuvre manque, la vente du logement rénové est exclue de la TVA, et par conséquent soumise aux droits de mutation classiques.

La surélévation d’immeubles existants est également soumise à TVA.

Terrains à Bâtir

On considère comme un « terrain à bâtir » un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées, en vertu d'un plan local d'urbanisme, ou de tout autre document d’urbanisme en tenant lieu. Il s’agit donc de terrains désignés comme constructibles par un document d’urbanisme.

La vente de terrain à bâtir entre particuliers, c'est-à-dire entre personnes non assujetties à la TVA, dans une démarche purement patrimoniale, n’est pas soumise à TVA. La vente est soumise aux droits de mutation classiques avec des droits d’enregistrement au taux de 5,80 %.

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