La TVA sur les Baux Commerciaux en France : Guide Complet

En tant que propriétaire d’un local commercial ou professionnel, c'est-à-dire loué à une entreprise ou à un commerçant, vous pouvez avoir à payer la TVA sur les loyers perçus. L'application de la TVA dans le bail commercial n’est pas systématique ni toujours obligatoire. Cet article détaille les aspects de la TVA sur les baux commerciaux en France, y compris les règles pour les locaux nus et équipés, le pas-de-porte, et la révision des loyers.

La TVA et les Baux Commerciaux : Locaux Nus vs. Locaux Équipés

Les règles concernant la TVA sur les loyers commerciaux sont différentes selon que les locaux loués sont équipés ou nus.

Locaux Nus

Le propriétaire qui loue des locaux nus, c'est-à-dire non munis d'équipements, de mobiliers ou de matériel nécessaires à l'exploitation à laquelle ils sont destinés, est exonéré de TVA. En principe, la location de locaux nus n'est pas soumise à la TVA. Toutefois, le bailleur peut choisir de s’y soumettre en adressant une lettre simple au service des impôts des entreprises du lieu de situation des locaux.

Même en n’étant pas assujetti à la TVA dans le cas d’une location de local commercial loué nu, il peut être intéressant de s’acquitter de la TVA. Effectivement, demander à s’acquitter de la TVA, permet de la récupérer sur les dépenses de travaux ou de réhabilitation que le propriétaire a engagé pour le local commercial.

La location ayant alors un caractère civil, celle-ci sera exonérée de TVA, article 261, 2° du Code général des impôts. A noter que vous pouvez cependant choisir d’opter à l’assujettissement à la TVA sur les loyers perçus. Cette option à la TVA vous permettra, comme évoqué précédemment, de déduire la TVA grevant les coûts d’acquisition du bien immobilier donné en locations ainsi que les frais engagés pour le local.

Lire aussi: L'Indice des Loyers Commerciaux (ILC)

En règle générale, l'activité de location d’un bien n’est pas soumise à la TVA. Il est possible de faire la demande pour percevoir et payer la TVA, par exemple si le propriétaire est un particulier. Mais cette démarche n’est pas automatique. Un local commercial équipé mais ne permettant pas au locataire d’exercer son activité professionnelle, est considéré comme loué nu.

Il existe des exceptions pour lesquelles l’exonération de TVA ne s’applique pas, même en cas de location de biens loués nus :

Si le bailleur prend part à l’exploitation de la location des locaux. Par exemple, si le bailleur perçoit un loyer proportionnel aux résultats d’exploitation du locataire.
Si le bailleur utilise ce local pour poursuivre sous une forme particulière l’exploitation d’un actif commercial.
Si le bailleur accroît ses débouchés grâce à la location de son bien. Par exemple, si le locataire bénéficie d’un accroissement de sa clientèle grâce à l’emplacement du bien loué.

Locaux Équipés

Le propriétaire qui loue des locaux équipés, c'est-à-dire munis de mobiliers, de matériels et installations nécessaires à l'exploitation de l'activité du locataire (par exemple, salle de spectacles aménagée pour recevoir des spectateurs) est soumis au taux de TVA égal à 20 %. Ils sont soumis à la TVA au taux de 20 %. Un local est considéré équipé s’il possède du mobilier ou de l'équipement matériel nécessaire à l’exercice de l’activité. Typiquement, une boulangerie avec tout le matériel nécessaire à la fabrication et la vente de pain, des salles de réunion, salles de spectacles ou des locaux professionnels aménagés.

La TVA d’un bail commercial pour un local loué nu ou équipé :

Local commercial loué nu : Ils sont par principe exonérés de TVA, le bailleur peut toutefois choisir de s’y soumettre.
Local commercial équipé : Ils sont soumis à la TVA au taux de 20 %.

À noter qu’il est possible de bénéficier du régime de la franchise en base de TVA même pour une location de locaux équipés. Par exemple, avec le statut de micro entreprise.

Les loyers perçus dans le cas de location de terrains aménagés sont également soumis à la TVA. C’est le cas par exemple des campings qui proposent des accès aux sanitaires ou des emplacements tracés. Il y a une exception pour les terrains à vocation sociale et non concurrentiels. La TVA s’applique alors à taux réduit à 10 %, selon des conditions bien précises.

Si le propriétaire bénéficie du régime de la franchise en base de TVA, il n'est pas concerné par la déclaration et le paiement de la TVA.

Si vous louez effectivement des locaux équipés sans que la TVA sur les loyers commerciaux ne soit prévue dans le bail commercial, vous risquez un redressement en cas de contrôle fiscal.

Qui Paye la TVA du Loyer d’un Local Commercial ?

Effectivement, lorsqu’un propriétaire ou une SCPI loue un local commercial, c’est en général à une entreprise assujettie à la TVA. Le locataire s’acquitte, le cas échéant, de la TVA ainsi qu’aux obligations légales de déclaration et comptables et peut la récupérer, sauf s’il est en franchise de TVA, à nouveau.

Pourquoi Opter pour la TVA sur le Loyer d’un Local Commercial ?

De manière générale, les locations de locaux professionnels ou commerciaux nus sont exonérées de TVA sur les loyers et les charges locatives, peu importe le statut juridique du bailleur. Mais, même en n’étant pas assujetti à la TVA dans le cas d’une location de local commercial loué nu, il peut être intéressant de s’acquitter de la TVA.

Effectivement, demander à s’acquitter de la TVA, permet de la récupérer sur les dépenses de travaux ou de réhabilitation que le propriétaire a engagé pour le local commercial. Récupérer la TVA peut s’appliquer sur un local et pas un autre. Si le propriétaire met en location plusieurs locaux commerciaux ou professionnels équipés, il peut choisir sur lequel percevoir la TVA.

Le bailleur doit être personnellement propriétaire du local professionnel et le louer à son entreprise ou à une entreprise tierce. S’il souhaite se soumettre à la TVA, le bailleur du local professionnel loué nu doit donc indiquer à l’administration fiscale quel bien (immeubles ou ensembles d’immeubles) est assujetti à la TVA via une déclaration expresse. Il n’y a pas obligation d’attendre la signature du bail. Cette option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle a été formulée auprès du service des impôts compétent et vaut pour une période de 10 ans.

L’avantage principal de la TVA pour le bailleur est de pouvoir déduire de la taxe dont il est redevable celle grevant ses investissements (notamment les travaux).

Pour faire votre choix en toute connaissance de cause, les conseils avisés d’un avocat fiscaliste vous sont indispensables.

Comment Facturer la TVA sur le Loyer d'un Bail Commercial ?

Le bailleur doit facturer la TVA sur chaque loyer versé par le preneur. Il doit ainsi faire figurer sur la quittance le montant hors taxe du loyer, et le loyer toutes taxes comprises augmenté du taux de TVA.

Le taux de TVA en matière de location immobilière est de 20 %.

Comment Calculer l'Augmentation du Loyer Commercial?

L'augmentation du loyer commercial s'effectue par référence à l'indice des loyers commerciaux. Au 4e trimestre 2024, il était fixé à 135,30. Pour obtenir le montant du loyer révisé, il faut appliquer la formule de calcul suivante :

Loyer en cours x (dernier indice publié / indice de référence au premier loyer).

Le Pas-de-Porte et la TVA

Le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'autres sommes en plus du loyer, notamment le pas-de-porte.

Le pas-de-porte correspond au paiement d'un droit d'entrée versé par le locataire (appelé preneur) au propriétaire (appelé bailleur) lors de l'entrée dans les lieux. Il n'est pas obligatoire et s'applique aux locaux vacants. Le montant du pas-de-porte est librement fixé par les parties et correspond généralement à 3 ou 6 mois de loyers.

Ce droit d'entrée peut être versé en une fois ou par échéances en plus du loyer. Il est en général compensé par un loyer plus faible. Il n'est pas remboursé à la fin du bail.

Le montant du pas-de-porte et les modalités de versement doivent être indiqués dans le bail.

Au moment de la rédaction du contrat de bail, le propriétaire et le locataire doivent décider si le pas-de-porte est un supplément de loyer (cas le plus fréquent) ou une indemnité.

Le pas-de-porte est soumis à la TVA si le loyer du bail y est lui-même soumis.

Le bail peut prévoir un pas-de-porte, mais ce n’est pas obligatoire. S’il y en a un, celui-ci ne sera pas remboursé au locataire à la fin du bail.

Supplément de Loyer

Dans cette hypothèse, le pas-de-porte est pris en compte pour le calcul de la révision triennale et pour la fixation du loyer du bail renouvelé. Pour le propriétaire, il constitue un revenu foncier.

Pour le locataire, le pas-de-porte constitue une charge déductible des résultats en pourcentage de la durée du contrat (1/9e par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas, c'est-à-dire nettement inférieur à la valeur locative.

Indemnité

Pour le propriétaire, il n'y a pas d'imposition. Pour le locataire, le pas-de-porte n'est pas une charge déductible et il ne peut pas être amorti.

Le pas-de-porte est soumis à la contribution sur les revenus locatifs (CRL) de 2,50 %. Elle doit être versée uniquement par les propriétaires personnes morales si le local est situé dans un immeuble achevé depuis 15 ans au moins et si les revenus de la location ne sont pas soumis à la TVA.

Révision du Loyer en Cours de Bail

En cours de bail, le loyer peut être révisé selon la révision triennale (légale) tous les 3 ans, selon une clause d'échelle mobile (généralement annuelle) ou selon une clause recette. Concernant la révision du loyer, celle-ci peut intervenir tous les trois ans ou bien selon une périodicité prévue dans le contrat, que ce soit à la demande du bailleur ou du locataire. Elle peut également intervenir au moment du renouvellement du bail.

Révision Triennale (Révision Légale)

Le loyer peut être révisé à la demande du propriétaire (également appelé bailleur) ou du locataire (également appelé preneur). Cette révision n'est pas automatique. Il s'agit d'un droit qui peut être exercé même lorsque le bail ne le prévoit pas.

À Quel Moment a Lieu la Révision Triennale ?

La révision triennale du loyer peut être demandée par le propriétaire ou le locataire dans un délai de 3 ans après l'un des moments suivants :

Entrée du locataire dans les locaux
Renouvellement d'un bail précédent
Prise d'effet de la précédente révision.

La révision est demandée uniquement lorsque la période de 3 ans est expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Aucun délai maximum n'est prévu. La demande de révision triennale peut aussi intervenir après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans ou plus.

La demande de révision doit être transmise par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice ) ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Elle doit préciser le montant du loyer demandé.

Lorsque le locataire accepte la demande de révision du loyer, il peut soit écrire au propriétaire en donnant son accord soit ne rien faire et payer le nouveau loyer.

Calcul du Loyer Révisé

La révision triennale est établie en tenant compte de l'un des indices suivants :

Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales
Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

L'indice trimestriel du coût de la construction (ICC), qui servait de référence à la révision triennale des loyers commerciaux ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.

Les règles de calcul du loyer sont différentes s'il s'agit de la première révision ou d'une révision ultérieure.

Première Révision du Loyer

La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :

Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale)

Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.

Exemple : Un bail est signé le 1er octobre 2021 avec un loyer mensuel de 500 € basé sur l’ILC. La première révision triennale intervient au 1er octobre 2024.Pour obtenir le montant du loyer révisé :Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale)= 500 € x (indice du 2e trimestre 2024/indice du 2e trimestre 2021)= 500 € x (136,72 / 118,41)= 577,31 €.

Révisions Ultérieures

De nouvelles demandes de révision peuvent être formées tous les 3 ans. Le délai court à partir du moment où le loyer précédemment révisé est appliqué.

Pour calculer le loyer révisé, il faut prendre en compte l'indice de référence en vigueur à la date de la dernière révision.

La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision).

Exemple : Un bail est signé le 1er octobre 2018 avec un loyer mensuel de 500 €, basé sur l'ILC. Lors de la 1re révision en octobre 2021, le loyer est fixé à 525,84 €.=500 x (indice du 2e trimestre 2021 / indice du 2e trimestre 2018= 500 x (118,41/112,59)= 525,84 €. Lors de la 2e révision triennale du 1er octobre 2024, il faut appliquer la formule de calcul suivante :Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision)= Loyer en cours x (indice du 2e trimestre 2024 / indice du 2e trimestre 2021)= 525,84 x (136,72/118,41)= 607,15 €.

balises: #Tva