Bail commercial, taxe foncière et redressement judiciaire : règles applicables

L’ouverture d’un redressement judiciaire lorsque l’on est en présence d’un bail commercial fait l’objet d’un contentieux abondant et d’interrogations multiples. En effet, qu’advient-il du bail ? En tant que bailleur peut-on vous imposer le maintien de la relation contractuelle ? Est-il possible de résilier ce contrat de bail ? Quelle est la personne habilitée à le faire ?

Qui décide du sort du bail commercial lors d’une procédure collective ?

La seule personne compétente pour décider de la continuation du bail est l’administrateur judiciaire désigné par le Tribunal en charge du redressement judiciaire. A défaut d’administrateur ce sera le mandataire judiciaire qui sera qualifié. En outre, que vous soyez bailleur ou locataire vous n’avez pas votre mot à dire, à quelques exceptions près pour le bailleur.

Lorsqu'une procédure collective est ouverte à l'encontre du locataire d’un local commercial, l'administrateur judiciaire ou le liquidateur judiciaire examine le sort du contrat de bail commercial. Il peut décider de continuer le bail, d’y mettre fin ou de le céder. Dans certains cas, le bailleur a la possibilité de résilier lui-même le contrat de bail commercial.

Lors de l'ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le tribunal nomme un administrateur judiciaire qui décide seul de la continuation du bail. Si le tribunal ne nomme pas d'administrateur judiciaire, c'est le locataire qui décide de poursuivre le bail après accord du mandataire judiciaire. En cas de désaccord entre le locataire et le mandataire judiciaire, le juge-commissaire peut être saisi par toute personne intéressée (notamment le bailleur).

En cas de liquidation judiciaire, c'est le liquidateur judiciaire nommé par le tribunal qui se prononce sur la poursuite du bail commercial. Lorsque l'entreprise compte plus de 20 salariés et réalise un chiffre d'affaires hors taxes supérieur ou égal à 3 millions €, le tribunal désigne, en plus du liquidateur judiciaire, un administrateur judiciaire. Dans ce cas, c'est ce dernier qui se prononce sur la continuation du bail.

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Poursuite, résiliation ou cession : pouvoirs et limites

En principe, l'ouverture d'une procédure collective n’a pas de conséquence sur le bail commercial. Celui-ci se poursuit même si le locataire en difficulté n'a pas payé les loyers avant l'ouverture de la procédure collective. Cependant, l'ouverture d'une procédure collective entraîne l'arrêt des poursuites des créanciers antérieurs au jugement d’ouverture. On parle du principe de suspension des poursuites. Cela signifie que le bailleur ne peut pas poursuivre individuellement le locataire pour le paiement des loyers antérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective.

Le bailier ne pourra pas mettre en œuvre la clause résolutoire du bail commercial quant aux loyers impayés car même si le locataire doit des arriérés de loyers, vous ne pourrez pas vous opposer à la décision prise par l’administrateur de continuer le bail. De plus, vous ne pourrez pas exiger le paiement des loyers et des charges antérieures à la procédure étant donné que cette dernière entraîne la suspension des poursuites en paiement de ce type de créances.

L’administrateur judiciaire peut notamment résilier le bail à l'ouverture de la procédure collective s’il constate que les ressources de l’entreprise ne sont pas suffisantes pour que les loyers et charges afférentes soient payés à échéance. Il pourra également résilier le bail en cours de procédure. Le bail commercial peut être résilié à la demande de l'administrateur judiciaire, du liquidateur judiciaire, du bailleur ou du locataire en fonction de la procédure collective engagée (sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire).

L'administrateur judiciaire peut décider, à n’importe quel moment, de résilier le bail des locaux utilisés pour l'activité de l'entreprise locataire. Il n’a pas à justifier sa décision. Il a la possibilité de résilier le bail commercial même si les loyers peuvent être payés. En revanche, l'administrateur judiciaire a l’obligation de résilier le bail commercial lorsque l'entreprise locataire n'a pas les fonds nécessaires pour le paiement des loyers. Le bail commercial est résilié le jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas poursuivre le bail commercial.

Après l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, le liquidateur judiciaire peut décider de résilier le bail commercial sans avoir à en justifier et à tout moment. Il peut résilier le bail qu'il a d'abord poursuivi même si l’entreprise est en mesure de payer les loyers. En revanche, lorsque l'entreprise n'a pas les fonds nécessaires pour le paiement des loyers, le liquidateur judiciaire doit résilier le bail. Le bail est alors résilié le jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas poursuivre le bail commercial.

Actions et obligations du bailleur pendant la procédure collective

Pour récupérer les loyers impayés, le bailleur doit effectuer une déclaration de créances auprès du mandataire judiciaire dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc. Vous devrez donc, à l’aide d’un avocat expert en la matière, déclarer votre créance le plus rapidement possible. Le mandataire judiciaire a le pouvoir exclusif d’agir au nom et dans l’intérêt collectif des créanciers auprès duquel les déclarations de créances de loyers et autres accessoires impayés antérieurs à la date du jugement d’ouverture de la procédure collective sont réalisées.

Le bailleur peut exiger la résiliation du bail commercial lorsque le locataire n’a pas payé les loyers et les charges 3 mois après le jugement d’ouverture de la procédure collective. Le bailleur saisit alors le juge-commissaire qui constate la résiliation du bail mais ne peut pas accorder de délais de paiement pour le versement des loyers impayés. Si le paiement du loyer intervient pendant ce délai de 3 mois, la résiliation n'est pas possible.

Le bailleur peut également demander en justice la résiliation du bail, pour des motifs apparus avant le jugement d'ouverture de la procédure autres que le paiement des loyers. Il doit agir en justice dans les 3 mois de la publication du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire au Bodacc. Pour obtenir le règlement des loyers impayés avant l'ouverture de la procédure collective, le bailleur doit effectuer une déclaration de créances dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc.fr.

Effets de l’arrêt des poursuites et instances en cours

Les actions judiciaires en cours au moment de l’ouverture de la procédure collective et liées au paiement de loyers et autres accessoires dus avant la date de l’ouverture de la procédure collective sont interrompues jusqu’à la déclaration des créances. Elles sont ensuite reprises automatiquement dans le seul but de constater les créances et de fixer leur montant. Une décision prononçant la résiliation du bail avant l’ouverture de la procédure collective n’a d’effet que si elle a acquis l’autorité de la chose jugée avant cette date, si elle ne peut plus faire l’objet d’un recours suspensif.

Toutes les mesures d’exécution engagées sont interrompues à l’exception de celles ayant produit leur effet attributif avant la date du jugement d’ouverture. La Cour de cassation rappelle que le juge doit relever d’office les effets attachés à l’arrêt des poursuites. Dès le jugement d’ouverture du redressement judiciaire, toute action du bailleur fondée sur des loyers impayés antérieurs devient irrecevable. L’action en acquisition de la clause résolutoire constitue une action tendant à la condamnation au paiement d’une somme d’argent, au sens de l’article L. 622-21 du Code de commerce.

Cession du bail commercial : plan de cession et ventes en liquidation

Une procédure de redressement judiciaire peut entraîner la cession totale ou partielle de l’entreprise du locataire ainsi que celle du bail commercial. Dans le cas d’une cession du bail, le repreneur aura l’obligation d’exécuter le contrat aux conditions applicables au jour du jugement d’ouverture. Le tribunal arrête un plan de cession qui précise les contrats nécessaires au maintien de l'activité. En principe, le bail commercial est inclus dans le plan de cession. Il est ainsi cédé au repreneur de l'entreprise et doit être exécuté aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture de la procédure.

Les clauses du bail commercial habituellement conclues qui peuvent empêcher la possibilité de céder le bail ne sont pas applicables dans le cadre d’un plan de cession. Il s’agit des dispositions sur l’accord écrit du bailleur en cas de cession du bail, sur la garantie solidaire de paiement des loyers, et sur le droit de préemption des communes. La cession du bail en dehors d'un plan de cession intervient en cas de liquidation judiciaire : elle se fait avec l’autorisation du juge-commissaire qui ordonne la cession du bail aux enchères publiques, ou autorise, aux conditions qu’il détermine, la vente de gré à gré des biens non compris dans le plan de cession.

Taxe foncière et charges en période de procédure collective

Le bail est continué aux conditions contractuelles prévues par le bailleur et le locataire avant le jugement d’ouverture de la procédure collective. Le locataire (ou l’administrateur judiciaire ou le liquidateur) doit donc payer le loyer et respecter les clauses du contrat de bail (par exemple, la destination des locaux). Dans tous les cas, le bailleur ne peut pas s'opposer à la continuation même si le locataire a des arriérés de loyers à la date d'ouverture de la procédure collective.

La question de la taxe foncière et de la répartition des charges doit être appréciée au regard des stipulations du bail et, le cas échéant, de la décision de l'administrateur ou du liquidateur. Lorsque le bail est poursuivi, les obligations fiscales et locatives contractuelles continuent de s’appliquer et le paiement des charges et taxes demeure en principe dû par la partie qui en était redevable selon le bail.

Responsabilités professionnelles et vigilance requise

La responsabilité civile professionnelle de l'administrateur judiciaire peut être engagée s'il a décidé de poursuivre le bail alors que l'entreprise n'avait pas les fonds nécessaires pour payer les loyers. Cette même responsabilité peut être engagée lorsque l'administrateur a tardé à mettre fin au bail compte tenu des difficultés de l'entreprise. La responsabilité civile professionnelle du liquidateur judiciaire peut être engagée s'il a demandé la poursuite du bail ou tardé à y mettre fin alors que l'entreprise n'avait pas les fonds nécessaires pour payer les loyers.

Que ce soit pour la continuation, pour la résiliation ou encore pour la cession du bail, la présence d’un avocat à vos côtés est indispensable car en tout état de cause, à cet ensemble de règles générales qui viennent d’être énoncées, s’ajoutent de nombreuses contraintes. Il est possible par exemple que le bail contienne certaines clauses illicites, un pacte de préférence ou encore des clauses licites mais non applicables dans le cadre de la procédure collective. Ainsi, une connaissance pointue du droit immobilier est nécessaire afin d’avoir les meilleures chances de réussite.

Jurisprudence récente et clarification des effets des conversions et résolutions

Dans un arrêt rendu le 12 juin 2025 (n° 23-22.076), la chambre commerciale de la Cour de cassation apporte une précision importante en matière de baux commerciaux et de procédures collectives. Elle rappelle que la liquidation judiciaire ouverte à la suite de la résolution d’un plan de redressement constitue une nouvelle procédure, empêchant la résiliation du bail pour des loyers impayés postérieurs à l’ouverture du redressement judiciaire, sauf exception. Une décision qui renforce la protection du débiteur tout en encadrant strictement les droits du bailleur.

La haute juridiction rappelle que la liquidation judiciaire ouverte concomitamment à la résolution d’un plan de redressement constitue une nouvelle procédure collective. Cette nouvelle procédure fait obstacle à la résiliation du bail pour des loyers échus après l’ouverture du redressement judiciaire, sauf si une décision de résiliation a acquis force de chose jugée avant l’ouverture de cette nouvelle procédure. Autrement dit, si la décision de résiliation est encore en cours d’appel au moment de l’ouverture de la liquidation judiciaire, elle ne peut pas être opposée dans le cadre de cette nouvelle procédure.

La décision du 12 juin 2025 s’inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation en ce qui concerne le sort du bail commercial dans une procédure collective. Déjà, dans un arrêt du 18 janvier 2023 (n° 21-15.576), la Cour avait jugé que la résolution d’un plan suivie immédiatement d’une liquidation judiciaire ouvrait une nouvelle procédure, impliquant un nouveau point de départ pour le délai de résiliation du bail. Elle avait également précisé que les loyers impayés durant la première procédure devaient être traités comme des créances antérieures à la nouvelle procédure.

Cette jurisprudence vise à protéger l’entreprise en difficulté contre des ruptures brutales de contrats essentiels à sa survie, tout en maintenant un équilibre avec les droits du bailleur. Elle impose à ce dernier une vigilance accrue dans le suivi des procédures et des délais, et l’incite à agir rapidement pour faire constater la résiliation du bail avant qu’une nouvelle procédure ne vienne rebattre les cartes. Dans le cas contraire, il devra patienter à nouveau trois mois avant de pouvoir engager une nouvelle action, cette fois dans le cadre de la liquidation judiciaire.

Comment se déroule une procédure collective ? (définition, aide, lexique, tuto, explication)

Tableau synthétique : pouvoirs selon la procédure

Procédure	Qui décide de la poursuite	Qui peut résilier	Délais essentiels
Sauvegarde / Redressement	Administrateur judiciaire (ou mandataire si pas d’admin.)	Administrateur, bailleur (après 3 mois)	Déclaration créances : 2 mois Bodacc ; résiliation par bailleur après 3 mois
Liquidation	Liquidateur (ou administrateur si co-désigné)	Liquidateur, bailleur (selon délais et situation)	Si conversion, délai courant depuis 1re ouverture ; si nouvelle procédure, délai redémarre

Il n'est pas possible de prévoir dans le contrat de bail commercial que l'ouverture d'une procédure collective entraîne automatiquement la résiliation du bail. La décision de poursuivre ou de résilier le bail dépend des autorités désignées par le tribunal et des règles protectrices de la procédure collective.

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