Calcul et Comptabilisation du Reversement de TVA sur un Bien Immobilier

La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) joue un rôle important lors de la cession d'une immobilisation au sein d'une entreprise. La gestion de la TVA lors de telles transactions nécessite une compréhension approfondie des règles fiscales en vigueur.

En France, contrairement à d’autres pays comme les États-Unis, les prix sont presque toujours donnés TTC (toutes taxes comprises). Si vous êtes un particulier, sachez que vous n’êtes pas assujetti à la TVA sur votre transaction immobilière. En revanche, la transaction immobilière entre particuliers n’échappe pas aux frais de notaire, qui contiennent notamment les droits de mutation. Les droits de mutation sont également un impôt indirect, collecté par le notaire puis reversé au Trésor Public.

Les spécificités de la TVA immobilière

Principes Généraux de la TVA lors de la Cession d'une Immobilisation

Lorsqu'une entreprise cède un bien qui a été immobilisé pour son usage dans l'intérêt de son activité, la cession est, en principe, soumise intégralement à la TVA, indépendamment de l'activité de l'entreprise. La notion de bien d'occasion ne modifie pas ce principe, le régime de la TVA sur marge étant uniquement applicable pour les revendeurs de biens d'occasions.

Toutefois, si le bien n'était pas soumis à la TVA à l'achat, par exemple lors de l'acquisition d'un bien auprès d'un particulier, la cession ne sera pas non plus soumise à la TVA, même si l'acquéreur est une société.

Cas Spécifiques de TVA Immobilière

Chaque vente d’immeuble n’est pas soumise à la TVA. Cependant, il arrive parfois que les travaux de rénovation soient d’une telle ampleur qu’ils remettent l’immeuble à l’état neuf. Alors la vente de l’immeuble entraîne pour le vendeur assujetti une collecte de la TVA immobilière.

Lire aussi: Révision de loyer : le guide

Un terrain à bâtir est un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées. L’option pour la taxation concerne les immeubles anciens et les terrains qui ne sont pas à bâtir.

Reverser la TVA Initialement Déduite

Dans certaines situations, la cession du bien immobilisé ne peut pas être soumise à la TVA. C'est notamment le cas pour la cession d'un bien "immeuble", ou lorsque le bien, initialement acquis, a été affecté à des opérations non imposables. Dans ces situations, la TVA initialement déduite devra être reversée.

En principe, la TVA, que vous avez déduite ou non, lors de l’achat d’une immobilisation est définitivement actée. Cependant, si vous cédez le bien acheté, vous pouvez être amené à faire des régularisations si vous vendez un bien immobilier dans la période de régularisation fiscale de 20 ans ou si, lors de l’achat du bien, vous n’avez pas pu déduire de TVA en raison de l’exercice d’une activité exonérée, par exemple.

De plus, dans certains cas d’une vente faite à un assujetti à TVA, vous pourriez lui transmettre un droit à déduction.

Vous avez déduit votre TVA à l’acquisition d’un bien immobilier et vous revendez votre bien sans soumettre la vente à la TVA. Dans ce cas, l’administration fiscale vous demande de reverser une partie de la TVA que vous avez déduite à la base, en autant de 20ième que les années pour lesquelles vous n’avez plus l’utilisation de bien.

Lire aussi: Finances Publiques : Salaire Agent

Sous réserve que le bien constitue également une immobilisation pour le bénéficiaire de la cession, de l’apport ou du transfert, celui-ci peut déduire une fraction du montant de la TVA ayant grevé initialement le bien, à proportion du rapport entre le nombre d’années restant à courir, pour le cédant ou l’apporteur, jusqu’au terme de la période de régularisation et le nombre d’années total de celle-ci (CGI, ann. II, art.

Dans la mesure du possible, on préférera soumettre volontairement la vente à TVA. Cela permettra une déduction complémentaire pour le vendeur sur la période non utilisée dans le délai de régularisation.

Si l’option à TVA n’est pas exercée à la vente d’un immeuble, il est possible que la TVA non déduite sur le bien dans le temps restant à courir jusqu’au terme de la période de régularisation soit transmise à l’acquéreur assujetti.

Pour déterminer le moment auquel l'entreprise doit effectuer un reversement de TVA, il faut vérifier trois éléments importants :

Lorsque l'entreprise avait acquis l'immobilisation, la TVA rattachée à l'immobilisation a pu être déduite intégralement ou partiellement.
Cette situation concerne le plus souvent les immeubles neufs. En effet, lors de l'acquisition d'un immeuble neuf, la TVA est déductible.
Cependant, lorsque les immeubles sont cédés 5 ans après leur achèvement, la cession n'est pas soumise à la TVA.

La règle de calcul est la suivante :

Lire aussi: Gérants de SARL et URSSAF

Cession d’un bien mobilier : La durée maximale de reversement de la TVA est limitée à 5 ans selon la règle du 5e.
Cession d’un bien immobilier : La durée maximale de reversement de la TVA est limitée à 20 ans selon la règle du 20e.

Au bout de 5 ou 20 ans depuis la date d'acquisition, la TVA initialement déduite est considérée comme définitivement acquise et n'est donc plus à reverser.

Tableau Récapitulatif des Délais de Régularisation

Type de Bien	Délai de Régularisation	Règle de Calcul
Mobilier	5 ans	Règle du 5ème
Immobilier	20 ans	Règle du 20ème

Comment Comptabiliser le Reversement de TVA sur un Immeuble ?

On distinguera 4 étapes :

Cession (vente) de l'immobilisation.
Amortissement complémentaire de l'année de cession.
Reversement de la TVA.

2131: On considère que le reversement de TVA est un coût directement attribuable à l'immeuble. Ainsi, celui-ci entraîne une augmentation du coût d'acquisition de l'immobilisation. Le compte d'immobilisation est un compte d'actif, les comptes d'actifs sont augmentés au débit.
44571 : Lorsque l'entreprise doit effectuer un reversement de TVA, l'entreprise augmente sa dette envers l'état. L'opération s'analyse donc comme un surplus de TVA collectée. La TVA collecté est une dette qui est un compte de passif. L'augmentation d'un passif se fait au crédit.

Exemples de Calcul du Reversement de TVA

Exemple 1: Cession d'un Immeuble

Une société AA cède au cours de l'exercice N un immeuble neuf acquis en N-7 pour un montant de 250 000 € HT à la société BB. La société BB a un coefficient de déduction égale à 1.

Conséquences pour le cédant : société AA

La cession de l'immeuble n'est pas soumise à la TVA.

TVA sur immobilisation = 250 000 HT * 20%.

Exemple 2 : Revente d'un Bien Acquis avec Exonération de TVA

Le vendeur a acquis le bien en 2010 pour 500 000 euros HT pour une activité de location nue à usage d’habitation. Il exerce donc une activité exonérée de TVA pour ce bien. La revente en 2018, à un professionnel assujetti, n’est pas soumise à TVA. L’acheteur destine ce bien à une activité soumise à TVA, comme un usage de bureau pour un architecte par exemple.

Le vendeur peut alors fournir l’attestation mentionnée ci-dessus à l’acheteur. L’architecte peut alors déduire 98 000 x 11/20 = 53 900 euros de TVA.

Exemple 3 : Véhicule de Tourisme

L'entreprise A acquiert un véhicule de tourisme pour 30 000€ HT le 13/04/N-2 qu'elle revend à un concessionnaire le 16/01/N pour 10 000€ HT.

TVA d'origine : 30 000 x 20% = 6 000€
Nombre d'années de détention : 3
Nombre d'années à régulariser : 5 - 3 = 2
Régularisation : 6 000 x 2 / 5 = 2 400€

Complément de déduction de 2 400€.

Par ailleurs, la vente sera soumise à TVA collectée pour 10 000 x 20% = 2 000€.

Exemple 4 : Immeuble

L'entreprise A acquiert un immeuble le 03/09/N-7 pour 100 000€. Il est revendu le 13/06/N pour 150 000€.

TVA d'origine : 100 000 x 20% = 20 000€
Nombre d'années de détention : 8
Nombre d'années à régulariser : 20 - 8 = 12
Régularisation : 20 000 x 12 / 20 = 12 000€

Reversement de TVA de 12 000€.

Concernant la vente, elle ne sera pas soumise à TVA.

Déduction Complémentaire de la TVA Non Déduite

Si lors de l'achat d'une immobilisation, la TVA n'a pas pu être déduite en raison de l'activité ou d'un contexte particulier, cette TVA pourra être récupérable selon la règle du cinquième lorsque la cession de l'immobilisation est soumise à la TVA.

Comment Faire une Régularisation de TVA sur la CA3 ?

Le montant du complément de déduction de TVA sera porté en ligne 21 Autre TVA à déduire et mentionné sur la ligne « dont régularisation de TVA collectée sur autres produits ou PS [cf.

balises: #Tva