Dation en Paiement et TVA : Régime Fiscal en France

La dation en paiement est un mécanisme juridique permettant à un débiteur de se libérer de son obligation en remettant au créancier un bien ou une prestation différente de celle initialement due. Ce mécanisme joue un rôle important en droit des contrats, en droit bancaire, en droit fiscal et en droit commercial, notamment lorsqu’un débiteur en difficulté ne peut pas exécuter son obligation monétaire et propose un bien en substitution.

En France, la dation en paiement trouve son origine dans le principe de liberté contractuelle (article 1102 du Code civil), qui permet aux parties d’adapter leurs obligations en fonction de leurs intérêts respectifs. Le créancier peut consentir à recevoir en paiement autre chose que ce qui lui est dû.

La dation en paiement suppose l’existence d’une obligation initiale entre un débiteur et un créancier. Contrairement au paiement classique, où le créancier est tenu d’accepter l’exécution conforme de l’obligation, la dation en paiement requiert son consentement exprès. Une fois la dation en paiement réalisée, la dette initiale s’éteint totalement ou partiellement selon la valeur du bien remis. Être déterminé ou déterminable (ex.

Un emprunteur en difficulté financière peut proposer à sa banque la remise d’un bien immobilier en règlement de son prêt hypothécaire. Une entreprise en difficulté peut céder un fonds de commerce ou des stocks à un créancier pour apurer sa dette.

La dation en paiement est une alternative intéressante au paiement monétaire, particulièrement utile en cas de difficultés financières ou d’impossibilité d’exécuter l’obligation initiale. Elle offre une solution flexible et contractuelle, permettant aux parties d’adapter l’exécution de la dette à leurs intérêts respectifs. En pratique, son application doit être soigneusement encadrée, notamment en raison de ses implications fiscales, comptables et en matière de garantie.

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I. Dation en Paiement et Opérations Immobilières

Dans le secteur immobilier, la dation en paiement peut intervenir dans le cadre de transactions impliquant des promoteurs et des particuliers propriétaires de terrains.

A. Cas Général : Vente de Terrain à un Promoteur

Un particulier propriétaire d’un terrain peut recevoir une offre d’achat d’un promoteur immobilier. Si le promoteur achète l’intégralité du terrain et revend au particulier un lot issu de l’immeuble construit, il y a double vente :

• Une première entre le particulier et le promoteur.
• Une seconde entre le promoteur et le particulier.

Dans ce cas de figure, la TVA peut s’appliquer aux deux mutations immobilières. Elle s’applique à la vente du terrain à bâtir si et seulement si le vendeur a la qualité d’assujetti, ce qui est assez rare. Ensuite, elle s’applique à la revente du lot, par hypothèse achevé depuis moins de 5 ans. L’article 257 définit le champ d’application de la TVA immobilière. Elle s’applique aux livraisons d’immeubles neufs, achevés depuis moins de 5 ans.

B. Dation en Millièmes

A l’inverse, dans le cas d’une dation en millièmes permettant au promoteur de n’acheter qu’une fraction indivise du terrain contre remise de locaux au vendeur, il n’y a pas double vente. La dation en millièmes revient alors pour le particulier à conserver une partie du terrain et à recevoir en contrepartie un bien immobilier bâti. Le Conseil d’Etat rappelle que lorsqu’une personne cède des droits indivis sur un terrain moyennant un prix converti en l’obligation de remettre au cédant des lots de cet immeuble dans la proportion des millièmes de droits indivis que ce dernier a conservés sur le terrain, le cédant devient propriétaire par voie d’accession, au fur et à mesure de l’exécution des travaux, de sorte que la remise des lots ne donne lieu à aucune mutation d’immeubles à titre onéreux entrant dans le champ de la TVA immobilière (CE 5 juillet 1996, n° 115275).

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Ainsi, la remise des locaux au vendeur du terrain constitue une simple modalité de paiement du prix et non une opération translative de propriété. Dans cette situation, la taxe de publicité foncière ne s’applique pas, ni sur la valeur des locaux remis au vendeur, ni sur la valeur des constructions édifiées sur le terrain (Cass. com. 22-3-1988 n° 86-16920).

En contrepartie, le promoteur collecte la TVA à raison des travaux immobiliers. Le particulier bénéficiaire peut lui aussi supporter de la TVA en cas de livraison à soi-même.

II. Droits d’Enregistrement

En principe, une vente immobilière supporte des droits d’enregistrement au taux de 5.80%. Les droits d’enregistrement ont un champ d’application très large. S’agissant des actes constatant la vente d’une fraction indivise (dation en millièmes) contenant un état descriptif de division de l’ensemble immobilier à édifier, la Cour de cassation a jugé que la propriété relève de l’accession.

Dans cette situation, la taxe de publicité foncière ne s’applique pas, ni sur la valeur des locaux remis au vendeur, ni sur la valeur des constructions édifiées sur le terrain (Cass. com. 22-3-1988 n° 86-16920).

III. TVA et Livraison d'Immeubles

En règle générale, la taxe est exigible lors de la réalisation du fait générateur. Toutefois, conformément au a bis du 2 de l’article 269 du Code général des impôts (CGI), pour les livraisons d’immeubles à construire, la taxe est exigible lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l’avancement des travaux. En cas de dation en paiement, dès lors que la livraison des locaux remis en dation relève d’un contrat portant sur un immeuble à construire, l’exigibilité de la taxe due à ce titre intervient à la livraison du terrain qui en constitue la contrepartie.

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Les services de vérification font une application rigoureuse de cette instruction et opèrent un redressement de TVA chaque fois que le promoteur n’a pas payé la TVA dès la signature de l’acte de vente du terrain, qui emporte dation. Or, le redressement tendant à exiger le paiement de la TVA dès la signature de l’acte de vente du terrain est contestable chaque fois que le promoteur ne s’engage pas sur une vente d’immeuble à construire mais sur la vente d’un immeuble achevé, car l’article 269-2-a bis du CGI doit s’interpréter à la lettre, c’est-à-dire comme ne visant que les ventes d’immeubles à construire.

IV. Rénovation d'Immeubles et TVA

L’article 257 du CGI qualifie d’immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf soit la majorité des fondations, soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement, soit l’ensemble des éléments de second œuvre, dans une proportion qui ne peut être inférieure aux deux tiers pour chacun d’entre eux. Les éléments de second œuvre concernés sont les suivants : les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques, et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.

La difficulté est de savoir ce qu’il convient d’entendre par «rendre à l’état neuf». En effet, les services de vérification ont tendance à considérer que la satisfaction de cette condition suppose un remplacement total de l’élément concerné. Or telle n’est pas la lettre du texte et un élément simplement rénové de façon à retrouver les caractéristiques du neuf devrait être accepté.

V. Check-list et Émoluments

Les émoluments proportionnels sont perçus sur le capital énoncé dans les actes, augmenté de la valeur des charges figurant dans lesdits actes ou sur l’évaluation retenue pour la liquidation des droits et taxes, si elle est supérieure. Sont considérées comme charges les sommes que, dans l’acte et outre le prix, les parties s’engagent à payer ainsi que les prestations en nature qu’elles s’engagent à fournir. Si le mode de calcul prévu à l’alinéa précédent ne peut être appliqué, les émoluments sont perçus sur la valeur estimative déclarée à l’acte des biens qui y sont énoncés (C. com., art. A. 444-54).

Voici un tableau récapitulatif des principaux aspects fiscaux de la dation en paiement en matière immobilière :

En conclusion, la dation en paiement est un outil flexible mais complexe, dont l’application en matière de TVA immobilière nécessite une analyse approfondie des spécificités de chaque situation.

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