Frais de Financement : Définition et Impact

Pour trouver la meilleure offre de prêt immobilier, différents critères doivent être pris en compte. C’est notamment le cas des frais de dossier. Cette somme, destinée à rémunérer la banque en contrepartie du traitement de votre dossier, peut augmenter le coût total de votre projet. Il est donc important de ne pas négliger cet aspect de votre emprunt.

Définition des Frais de Dossier

Les frais de dossier sont des frais prélevés par la banque ou l’organisme prêteur pour couvrir les démarches administratives liées à l’instruction d’une demande de prêt immobilier. Les frais de dossier de prêt immobilier représentent la rémunération de la banque pour l’étude et le montage d’un dossier de crédit immobilier. Ils sont variables et négociables pour l’acheteur.

Ces frais ont pour objectif de compenser le temps et les ressources que la banque investit pour étudier et valider votre demande de crédit. L’étude et la constitution des dossiers prennent du temps puisque tous les documents du ou des emprunteurs sont vérifiés. La banque vérifie notamment la cohérence entre les fiches de paie, les déclarations d’impôts et les relevés de compte.

Variabilité des Frais de Dossier

Les frais de dossier peuvent varier d’un établissement à un autre. Ils représentent en général un pourcentage du montant emprunté avec un plancher et un plafond. Les frais de dossier sont variables d’une banque à l’autre.

Plusieurs facteurs influencent ces frais :

La complexité du dossier: S’il y a un apport financier et que les revenus sont bons, le dossier sera facile à traiter.
Le profil de l’emprunteur: La capacité d’épargne d’un emprunteur peut intéresser la banque pour lui vendre des produits financiers.

Inclusion dans le TAEG

Les frais de dossier sont inclus dans le TEAG (taux effectif annuel global), tout comme l’assurance et les frais de garantie du prêt immobilier. En revanche, quand le prêt est à taux zéro, aucun frais de dossier n’est exigible. La banque a signé une convention avec l’État.

Il ne faut pas confondre les frais de dossier avec les frais de courtage si vous faites appel à un courtier en crédit immobilier. Les frais de dossier sont perçus par la banque qui vous accorde un crédit immobilier. Les frais de courtage, eux, correspondent à la rémunération du courtier en crédit immobilier.

Il ne faut pas non plus confondre les frais de dossier avec les frais de garantie qui sont à la charge de l’emprunteur et doivent être payés au début du prêt. Ces frais de garantie permettent à la banque de se protéger dans l’hypothèse où vous ne parviendriez plus à honorer vos versements. Un crédit vous engage et doit être remboursé.

Négociation des Frais de Dossier

Comme les taux d’intérêt, les frais de garantie ou d’assurance, les frais de dossier peuvent être négociés. En fonction de votre profil emprunteur, notamment si vous avez de bons revenus ou un apport conséquent, la banque pourrait être plus encline à réduire ou même supprimer ces frais pour vous compter parmi leurs clients.

Pour négocier les frais de dossier, vous pouvez notamment :

Mettre en avant la qualité de votre profil d’emprunteur.
Faire comprendre à la banque que vous pourriez être amené à souscrire d’autres produits à l’avenir.
Faire des concessions sur d’autres aspects (taux, assurance emprunteur…).

Il est alors important de prévoir en amont tous ces frais, car certains ne se financent pas par le prêt immobilier. Les établissements financiers sollicitent généralement l’apport personnel pour les frais de notaire. Les frais de dossier peuvent parfois être inclus dans le prêt immobilier.

Montant des Frais de Dossier

Les frais de dossier sont généralement compris entre 500 et 1 500 €. Le montant des frais de dossier est rappelé dans le document de synthèse remis par la banque aux futurs emprunteurs. Les frais de dossier peuvent être calculés de manière forfaitaire ou en pourcentage du capital emprunté. Chaque banque est donc libre d’appliquer la grille tarifaire de son choix et de calculer les frais de dossier de la manière dont elle l’entend.

Les banques appliquent généralement un montant plancher et plafond pour les frais de dossier. L’objectif est de pouvoir facturer un montant minimal de frais de dossier pour les prêts d’un faible montant et d’éviter un dérapage des frais de dossier pour les crédits immobiliers d’un montant plus important.

Quand Payer les Frais de Dossier ?

Les frais de dossier sont prélevés par la banque avec la première échéance. Le montant des frais de dossier vient donc s’ajouter au montant de la première mensualité. Les frais de dossier sont prélevés directement sur le compte bancaire qui a été ouvert au sein de la banque prêteuse.

Toutefois, rien ne vous empêche de mettre de l’argent de côté en amont, dans le but de réunir la somme nécessaire. Les frais de dossier représentent généralement plusieurs centaines d’euros. Or, le moment de signer un prêt immobilier coïncide souvent avec un moment où l’on doit faire de nombreuses dépenses : les frais de garantie pour la mise en place du prêt, un déménagement, l’achat de nouveaux meubles, le financement de travaux dans le nouveau logement… Mieux vaut donc s’y prendre un peu à l’avance afin de ne pas être pris au dépourvu au moment de payer les frais de dossier.

Bon à savoir, des frais de dossier peuvent également vous être facturés si vous décidez de renégocier votre prêt immobilier. Toutefois, les frais de dossier en cas de renégociation de crédit immobilier sont généralement moins élevés que lors de la mise en place initiale du crédit immobilier.

Que se Passe-t-il si le Prêt N’aboutit Pas ?

Si vous n’avez pas encore signé l’offre de prêt, la banque ne peut pas vous facturer de frais de dossier. Si vous avez déjà accepté l’offre de la banque, tout dépend de la date à laquelle l’offre de prêt immobilier a été émise. Si cela date de moins de quatre mois, la banque peut vous facturer des frais d’étude d’un montant inférieur aux frais de dossier classiques. Au-delà de quatre mois, les frais de dossier sont généralement dus.

Zéro Frais de Dossier pour le PTZ

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé qui est accordé sans aucun frais de dossier pour le bénéficiaire. Les banques qui distribuent le prêt à taux zéro ont signé une convention avec l’État.

Frais de Financement et Plan de Financement Initial

Le plan de financement initial est indispensable pour garantir la disponibilité des fonds nécessaires au lancement de votre entreprise. En identifiant les besoins d'investissement et les ressources de financement, il assure un équilibre financier entre fonds propres et emprunts. Ce tableau financier, élaboré avant le démarrage de l'activité, répertorie les besoins initiaux en investissements, trésorerie et besoin en fonds de roulement, ainsi que les sources de financement prévues.

Il a pour objectif de s'assurer que vous disposez de suffisamment de ressources financières pour démarrer votre activité.Il s'agit de l'un des quatre tableaux financiers incontournables de l'étude financière du business plan.

Le plan de financement initial permet de vérifier que vous disposerez bien des capitaux nécessaires pour financer les grandes masses de dépenses nécessaires au lancement de votre entreprise. C'est un des tableaux financiers qui composent le business plan. Il se situe au jour "zéro", c'est-à-dire avant le démarrage effectif de l'activité.

Il présente :

L'ensemble des besoins nécessaires au démarrage :
Les investissements (frais d'établissements, droit au bail, matériel, etc.).
La trésorerie pour parer aux imprévus et couvrir certaines dépenses (loyer, primes d'assurances, etc.) et avances d'argent à réaliser (TVA sur les investissements par exemple).
Le besoin en fonds de roulement (BFR) : décalage de trésorerie prévisible entre les dépenses et les encaissements.

Les besoins ainsi définis doivent être totalement couverts par des ressources durables. Les deux colonnes du plan de financement initial doivent donc avoir le même total.

Si la somme de vos apports, éventuellement majorée d'une prime ou d'une subvention, reste inférieure au total de vos besoins permanents, il faudra combler cette différence par un financement extérieurs.

Recherchez un équilibre entre les fonds propres et les fonds empruntés. Les banques sont en effet réticentes à accorder des prêts à long et moyen terme pour un montant supérieur aux fonds propres et aux garanties que vous pouvez apporter.

N'hésitez pas à redimensionner ou à différer votre projet si la charge de l'emprunt est excessive au vu des capacités de remboursement de votre future entreprise.

Et surtout, faites-vous accompagner dans la construction de votre projet. Les réseaux d'accompagnement et les experts-comptables auront, vis-à-vis de votre projet, un regard extérieur et donc neutre qui vous sera très utile. Ils pourront, par ailleurs, vous aider à bâtir un prévisionnel financier réaliste.

8. Plan de financement pour votre entreprise

Plan de Financement : Un Outil Essentiel

Le plan de financement est le document de base de tout entrepreneur ou futur entrepreneur qui veut assurer la stabilité et la croissance de son projet. C'est le point de départ de tout projet de création d'entreprise car il permet de déterminer si votre projet est viable ou non pour mettre en place par la suite une stratégie de financement sur le long terme.

Un plan de financement est un outil de gestion essentiel pour un entrepreneur. C'est un document financier sous forme de tableau présentant toutes les ressources financières nécessaires, garantissant la réalisation et la viabilité d'un projet. C'est un élément constitutif du business plan.

Il comprend notamment les investissements prévus, les sources de financement disponibles ainsi que d'éventuels remboursements de dettes.

Rôle du Plan de Financement

Le plan de financement permet au futur entrepreneur de calculer les ressources financières nécessaires à la réalisation de son projet, en fonction de ses disponibilités. En effet, ce document le renseignera sur ses capitaux propres, suffisants ou non, pour démarrer son projet ou s’il doit recourir à des financements externes à travers des prêts bancaires ou de potentiels partenaires financiers. Il permet de déterminer la stratégie financière d'une entreprise.

Différence entre Plan de Financement et Plan de Trésorerie

Le plan de financement présente les ressources propres et les besoins en financement du projet. Il s’étale sur le long terme et de façon globale. Le plan de trésorerie, quant à lui, est un tableau qui dresse mois par mois les encaissements et décaissements prévus durant l’année d’activité.

Plan de Financement Initial

Le plan de financement initial concerne le démarrage du projet. Il sert à calculer le coût total du projet mais aussi à déterminer son montage financier. C'est un moyen pour vérifier si le porteur de projet dispose des capitaux suffisants, nécessaires pour couvrir les dépenses importantes permettant le lancement de son projet.

À cet effet, il s’agit de recenser :

D’une part, les besoins initiaux pour le lancement de l’activité : matériels nécessaires à l'activité, les différentes démarches à suivre pour régulariser l'activité, etc.
D’autre part, les ressources financières requises pour financer ces besoins : apport personnel, apport des associés en nature ou en numéraire ainsi que le coût à prévoir pour assurer les dépenses de départ.

Plan de Financement Prévisionnel sur Plusieurs Années

Le plan de financement prévisionnel sur plusieurs années part du plan de financement initial. En effet, il permet de s'assurer que les ressources sont suffisantes pour couvrir tous les besoins mentionnés dans le plan initial. Il inclut des données en relation avec la croissance de l'activité de l'entreprise sur des années prédéfinies, souvent sur trois exercices comptables.

Il comprend :

Les ressources durables, mises à jour pour chaque exercice annuel ;
Les nouvelles ressources en réserve : apports en nature, emprunt, capacité d'autofinancement ;
Les besoins durables : remboursement des emprunts, augmentation des besoins en fonds de roulement (BFR), investissements, dividendes à verser aux associés…

Durée du Plan de Financement

D'une manière générale, le plan de financement est établi sur une période de trois ans, soit une durée de trois exercices. NB : pratiquement, la période à retenir pour son établissement correspond à la période retenue pour le prévisionnel en général.

Étapes Clés pour Élaborer un Plan de Financement

Voici les étapes essentielles pour construire un plan de financement solide :

Identifier les coûts liés à votre projet: Cette première étape exige la connaissance exacte du projet à mettre en œuvre.
Répertorier vos investissements à prévoir: Tenir compte des frais pour concrétiser son projet dont le coût est fonction des démarches à accomplir et de la taille du projet.
Calculer vos besoins en fonds de roulement (BFR): Le besoin en fonds de roulement (BFR) est indispensable dans le plan de financement d'un projet.
Déterminer les sources de financement disponibles: Assurer le démarrage de son projet, l'entrepreneur doit prévoir la disponibilité de différentes sources de financement.
Équilibrer votre plan pour assurer sa solidité: Cette étape vise à s'assurer que les ressources couvrent les besoins et qu'il y ait un équilibre cohérent.
Tester, simuler et ajuster régulièrement: Cette dernière étape assure la viabilité sur le long terme du projet.

Erreurs à Éviter

Négliger certains besoins ou coûts imprévus: La réalisation d'un projet doit prendre en compte les besoins et les coûts imprévus, garants de sa mise en œuvre.
Surestimer les ressources financières disponibles: La disponibilité en ressources financières fait partie des éléments constitutifs d'un plan de financement.
Ne pas adapter le plan aux évolutions du projet: Un plan de financement efficace n'est jamais figé puisqu'il est toujours appelé à être modifié suivant l'évolution du projet.

Exemples de Plans de Financement

Exemple 1 : Plan de financement pour une création d’entreprise

Pour créer une entreprise, le plan de financement comprend deux parties :

La première partie : le plan de financement initial qui regroupe l'ensemble des besoins nécessaires au démarrage du projet ainsi que les ressources relatives au mode de financement de ces besoins ;
La deuxième partie : le plan de financement prévisionnel qui recense les nouveaux besoins durables de l'entreprise pour chaque exercice, soit trois exercices ; ainsi que les nouvelles ressources stables correspondant à chaque exercice.

Ci-après un tableau de plan de financement pour une création d'entreprise :

	Initial	Année 1	Année 2	Année 3
RESSOURCES
Apport en capital
Apport en compte courant
Souscription d’emprunt
Subvention d'investissements
Capacité d'autofinancement
Total des RESSOURCES (A)
BESOINS
Investissements (incorporels, corporels, financiers)
Variation du BFR
Remboursement d'emprunt
Remboursement de comptes courants
Distribution de dividendes
Remboursement de fonds
Total des BESOINS (B)
Variation de trésorerie A-B
SOLDE DE TRESORERIE

Exemple 2 : Plan de financement pour un projet immobilier

Pour un projet immobilier, le plan de financement doit tenir compte des éléments ci-après :

Les besoins nécessaires à la mise en œuvre du projet : achat immobilier, frais d'agence immobilière, frais de dossier, frais de notaire, coût des travaux, garantie hypothèque, etc. ;
Les ressources disponibles : apport en capitaux propres, les prêts sans intérêts venant des proches ou sous forme de donation, les prêts aidés accordés par l'Etat, etc.
Que le total des besoins soit identique au total des ressources.

Questions Fréquentes

Comment faire un plan de financement simple ?

Pour un plan de financement simple, il faut :

Identifier les frais de démarrage ;
Recenser les investissements nécessaires ;
Calculer les besoins en fonds de roulements du projet ;
Lister le montant des apports effectués ;
Rechercher les sources complémentaires de financement.

Quelle est la différence entre un plan de financement initial et prévisionnel ?

Le plan de financement initial calcule le coût total du projet au démarrage et détermine son montage financier. Il montre l'état financier de l'entreprise au moment de son lancement.

Quant au plan de financement prévisionnel, il s'étale sur plusieurs exercices, généralement sur trois ans, et permet de vérifier si les ressources financières sont suffisantes pour couvrir les besoins financiers futurs de l'entreprise. Il reprend les éléments du plan de financement initial en intégrant les investissements, les achats, les remboursements d'emprunt, etc.

Quels sont les principaux postes d’un plan de financement ?

Les postes d'un plan de financement regroupent les besoins qui vont générer une sortie de ressources à l'exemple des immobilisations, du besoin en fonds de roulement (BFR), des remboursements divers, des dépenses, des besoins, des ressources et des dividendes distribuées.

Comment anticiper les imprévus financiers dans un plan de financement ?

Un solde du plan de financement positif permet d'anticiper les imprévus financiers dans un plan de financement. Il faut que le total des besoins soit inférieur au total des...

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