Frais d'achat d'un fonds de commerce : explications et calcul

Le fonds de commerce est un ensemble de biens mobiliers corporels et incorporels utilisés pour l’exercice d’une activité commerciale. Il se compose d’actifs tangibles et intangibles qui, pris ensemble, forment l’évaluation globale de la valeur d’une entreprise. Il comprend des éléments incorporels (enseigne, nom commercial, droit au bail, clientèle, brevets d’invention, licences d’exploitation etc.) et des éléments corporels (meuble, outil, machine, matériel, marchandise, etc.). En revanche, le fonds de commerce ne comprend pas les immeubles (la vente du local est un acte autonome), les créances et dettes, ou les contrats sauf ceux obligatoirement transmissibles tels que les contrats de travail.

Lorsque vous envisagez l’achat d’un fonds de commerce, l’un des aspects importants à garder à l’esprit est celui des frais de notaire. Les services du notaire sont généralement requis et agissent en tant que témoin autorisé, ce qui contribue à protéger toutes les parties concernées. Le rôle du notaire dans l’achat d’un fonds commerce est de garantir que toutes les parties concernées respectent leurs droits et leurs engagements. Le notaire veille à ce que toutes les conditions requises pour le transfert de propriété d’un magasin ou d’une entreprise soient remplies, depuis l’examen des titres de propriété jusqu’à la rédaction d’un accord formalisant le transfert. Le notaire fournit des conseils juridiques et des orientations tout au long de ce processus afin de s’assurer que toutes les personnes concernées sont conscientes de leurs obligations.

Qu’est-ce qu’un fonds de commerce et que comprend-il ?

Le fonds de commerce comprend la clientèle, le droit au bail, l'enseigne, la marque, la marchandise, le matériel, une licence… Tout ce qui permettra à l’entreprise de fonctionner. L’acquisition d’un fonds de commerce est une opération très encadrée, notamment par le Code de commerce. Le fonds de commerce est composé d’un ensemble d’éléments destinés à l’exercice d’une activité commerciale ou industrielle.

Les démarches et formalités à respecter lors d’une cession

La cession de fonds de commerce est une vente, elle obéit ainsi aux règles civiles de droit commun qui régissent les contrats et la vente. Cette cession porte cependant sur un objet particulier, le fonds de commerce et doit ainsi également respecter les règles spécifiques prévues aux articles L. 141-2 et suivants et R 141-1 et suivants du Code de commerce. Dans le cadre de la vente d’un fonds de commerce, une procédure précise est à suivre :

• Informer la mairie de son projet de cession de fonds de commerce si celui-ci est soumis au droit de préemption (cerfa 13644*02).
• Informer les salariés, pour toute entreprise de moins de 250 salariés, au moins deux mois avant la conclusion de l’acte de vente.
• Rédiger et signer l’acte de cession du fonds de commerce (acte sous seing privé ou acte authentique rédigé par un notaire).
• Enregistrer l’acte de vente auprès du service des impôts des entreprises afin de déterminer le montant des droits d’enregistrement et des taxes additionnelles dus.
• Publier une annonce légale dans un journal habilité dans les 15 jours suivant la conclusion de la vente.
• Immatriculer l’entreprise sur le site du guichet unique des formalités des entreprises ; le guichet se charge de transmettre la demande de publication au BODACC et la demande d’immatriculation au RCS.

Dans les 15 jours qui suivent sa signature, la vente doit être publiée dans un journal d’annonces légales afin d'ouvrir aux créanciers du vendeur le droit de faire opposition au paiement du prix. Cette publication dans un journal d’annonce légal est à la diligence de l’acquéreur. Les créanciers ont 10 jours pour s’opposer. Indisponibilité du prix : durant le délai d’opposition, l’acquéreur ne peut pas verser le prix au vendeur. Ce n'est qu'à défaut d'une intervention des créanciers que l'acquéreur peut verser le prix au vendeur.

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Contenu et vérifications de l’acte de cession

L’acte de vente peut être établi par acte sous seing privé (possiblement contresigné par avocat) ou authentique (rédigé par un notaire). Dès le stade de l’avant-contrat (promesse ou compromis), il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel du droit, tel que le notaire. Si certaines informations sont manquantes, la vente sera nulle. L’acte de cession reprend la plupart du temps les anciennes mentions obligatoires afin de sécuriser la vente. Par ailleurs le vendeur a une obligation générale d’information.

Le vendeur et l’acheteur doivent toujours viser, le jour de la vente, un document présentant les chiffres d’affaires mensuels réalisés entre la clôture du dernier exercice comptable et le mois précédant celui de la vente. Le vendeur doit également mettre à la disposition de l’acquéreur, pendant trois ans à compter de l’entrée en jouissance du fonds, les livres comptables tenus durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente.

Une étude approfondie s’impose en amont car beaucoup d’informations sont importantes : le bail est-il régulier, les locaux correspondent-ils à ceux indiqués dans le bail, quel est le loyer actuel, est-il soumis à la TVA, quelles sont les dispositions d'urbanisme applicables, que se passerait-il si des contrats de travail n'étaient pas mentionnés ?

Qui paie quoi ? Répartition habituelle des frais

Vous vous demandez ce que vous allez devoir payer pour l’achat de votre fonds de commerce ? Lors de la cession ou de l’acquisition d’un tel fonds, le vendeur et l’acquéreur se mettent d’accord sur un prix. Mais d’autres frais viennent s’ajouter à ce prix de vente. Il est essentiel que l'acquéreur en tienne compte dans l’élaboration de son plan de financement. En principe, les droits d’enregistrement sont à la charge de l’acheteur. Les débours et les honoraires du notaire sont en principe payés par l’acquéreur, mais il est tout à fait possible de prévoir dans l’acte de cession qu’ils sont mis à la charge du vendeur.

Les droits d’enregistrement (droits de mutation)

Après l’achat du fonds de commerce, l’acheteur doit procéder à la déclaration de mutation, c’est-à-dire au dépôt de l’acte de cession auprès du service des impôts. Dans ce contexte, il doit s’acquitter du paiement des frais de notaire, notamment des droits d’enregistrement de l’acte de cession (auprès du Trésor public). Les droits d'enregistrement sont une taxe destinée à l’État ainsi qu’aux collectivités locales. Son montant correspond à un pourcentage du prix de vente du fonds de commerce :

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• 0 % jusqu’à 23 000 € (forfait de 25 € si prix < 23 000 €).
• 3 % entre 23 000 € et 200 000 €.
• 5 % au-delà de 200 000 €.

Le tableau officiel détaille la répartition par tranches : entre 23 001 € et 107 000 € : 3 % ; entre 107 001 € et 200 000 € : 3 % ; supérieure à 200 000 € : 5 %. Le montant minimum des droits d'enregistrement perçus par l'administration fiscale est de 25 €. Pour les acquisitions de fonds de commerce allant jusqu'à 107 000 € et réalisées dans certaines zones FRR, les droits d'enregistrement sont réduits de 3 % à 1 % sous conditions.

Les débours du notaire

Les débours du notaire sont des frais de procédure avancés par l’office notarial pour le compte du client. Par exemple, ils peuvent correspondre aux frais de constitution du dossier, aux frais de courrier, aux écritures comptables et élaboration de documents, à l’extrait cadastral, aux documents publics d’urbanisme, au géomètre… L’acquéreur est tenu de rembourser ces frais à l’office notarial au moment de la signature de l’acte de vente. Le montant des frais de débours varie en fonction de la complexité de la vente. Afin de connaître le coût précis des débours, mieux vaut requérir un devis détaillé auprès du notaire.

Les honoraires du notaire (émoluments)

L'expression « frais de notaire » est en réalité abusive : elle laisse entendre que tous ces frais reviennent au notaire lui-même, alors qu’en réalité, il en reverse une partie à l’État. Les émoluments des notaires pour la vente d’un fonds de commerce ne sont pas tarifés (article L 444-1 du Code de commerce). Cela signifie que leur rémunération est libre et peut varier d’un professionnel à l’autre. En matière de cession de fonds de commerce, le notaire est un partenaire de choix : il délivre ses conseils, rédige un acte comprenant toutes les mentions légales et offre une sécurité juridique aux parties. Avant la signature de l’acte, le notaire doit fournir au client un devis détaillant les frais estimés. Ce document doit être approuvé et signé par le client.

Autres frais juridiques et administratifs

• Frais d'avocat : généralement payés par l'acquéreur, des frais d'avocat de l'ordre de 2 à 3% du prix de l'opération peuvent s’ajouter.
• Frais de formaliste, publication JAL, frais de greffe pour BODACC : le cabinet fait appel à un formaliste dédié dont le coût est d’environ 600 € TTC (frais de greffe ≈ 70 €, annonce légale ≈ 240 €, frais pour l’enregistrement ≈ 60 €, honoraires du formaliste ≈ 200 €).
• Frais de séquestre du prix : généralement de 1 % du prix de vente.
• Contribution économique territoriale (CET) : la question du paiement de la CFE/CVAE pour l’année peut être réglée par clause prorata temporis dans l’acte.
• Taxe foncière, travaux de remise en état éventuels, honoraires d’agence immobilière si intermédiaire interventionnel (ces honoraires ne sont pas considérés comme charges augmentatives du prix du fonds de commerce).

Aspects fiscaux et obligations post‑cession

L'acquisition d'un fonds de commerce entraîne pour l'acheteur le versement de droits d'enregistrement. L'acquéreur doit transmettre au service des impôts des entreprises une déclaration des bénéfices dans les 60 jours à compter de la publication de la cession dans un support d'annonces légales. S'il est redevable de la TVA, le cédant doit déclarer et payer la TVA sur toutes les opérations qui n'ont pas encore été déclarées à la date de la cession dans les 60 jours (régime réel simplifié) ou 30 jours (régime réel normal) suivant la publication.

Délai de solidarité fiscale : à la suite de l’acquisition du fonds de commerce, pendant trois mois, l’acquéreur peut être poursuivi pour le paiement des impôts directs dus sur les bénéfices du fonds de commerce réalisés pendant l'année de la cession, ou l'année précédente en cas de non-déclaration, à hauteur du prix de vente du fonds de commerce certains impôts dus par le vendeur pendant une durée déterminée. Ce délai peut être abaissé à 30 jours lorsque certaines conditions (avis de cession adressé à l’administration fiscale, déclaration de résultats déposée, vendeur à jour de ses obligations) sont remplies.

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Exonérations, abattements et dispositifs spécifiques

Notons que lorsque la reprise d’un fonds de commerce en pleine propriété se fait par un collaborateur ou un membre de la famille du propriétaire, avec pour but la poursuite de l’activité en place, alors l’acquéreur peut bénéficier d’un abattement de 300 000 euros ou d’un abattement de 500 000 € selon les cas, réduisant l’assiette imposable. Le pacte Dutreil permet une exonération partielle des droits de donation (75 %) sous conditions pour la transmission d'entreprises familiales. Des exonérations spécifiques aux salariés existent aussi pour favoriser la transmission des très petites entreprises.

Calculer précisément le coût d’acquisition

Identifier les frais d’acquisition relatifs à l’achat d’un fonds de commerce reste indispensable pour estimer précisément le coût total de cet investissement professionnel. Le calcul des droits d’enregistrement n’est qu’une partie des « frais de cession ». Les charges à prendre en compte sont constituées des prestations supplémentaires dont le vendeur est redevable mais qui sont effectivement imposées à l'acquéreur : frais de vente, certains impôts (par exemple la taxe foncière concernant la période qui précède l'entrée en jouissance) ou des travaux de remise en état de l'immeuble.

Conseils pratiques

• Prévoyez un budget pour les frais de notaire dès la phase de calcul du capital investi : les frais de notaire doivent être inclus dans tous les calculs effectués pour déterminer le montant du capital que vous investissez.
• Faites une étude approfondie en amont pour vérifier bail, contrats de travail, urbanisme, loyer, TVA sur le loyer, dépôt de garantie, renouvellement du bail.
• Reculez devant les contrats signés à la hâte et les versements d'argent directs : dans ce labyrinthe juridique et fiscal, il serait imprudent de s'aventurer sans guide.
• Demandez des devis détaillés (notaire, formaliste, géomètre, avocat) afin de connaître le coût précis des débours et honoraires.
• Utilisez un simulateur des droits de mutation pour estimer rapidement le montant des droits d’enregistrement à prévoir.
• Considérez l’accompagnement d’un avocat ou d’un notaire pour l’audit, la promesse/acte, le séquestre du prix, les formalités JAL/BODACC et la sécurisation des clauses clés.

Vous envisagez de vendre ou d’acheter un fonds de commerce ? Que vous soyez commerçant, artisan ou entrepreneur libéral, il est essentiel d’anticiper ces frais pour évaluer précisément le coût de l’opération. Pour faciliter la transmission des entreprises, certaines exonérations spécifiques peuvent s'appliquer et réduire le montant des droits d'enregistrement à verser.

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